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财富中心项目可行性研究报告.doc
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1、 润翔.财富山庄贴近自然,和谐环境 吴忠市东南片区“润翔.财富山庄”项目可行性研究报告建设单位:宁夏润翔房地产开发有限公司二0一一年九月目 录 第一章 绪论-5一、市场现状-5房地产市场发展的有利因素-5房地产市场展望-7二、吴忠市近年房地产市场情况-10吴忠市房地产市场发展特点-10吴忠市房地产市场预测-12三、本报告的编制依据-13四、本报告的编制说明-14五、项目概况-15项目名称-15项目背景-15项目建设场地-16规划设计条件-16公共配套条件-17规划方案-17环保、安保、消防、卫生及劳动保护-18物料供应-18水、电、气-19第二章 项目组织机构及运行机制-19一、项目组织机构-
2、19二、项目运行机制-19第三章 项目实施进度-20一、建设工期-20二、项目实施进度安排-20第四章 投资估算及资金筹措-22一、项目总投资估算-22二、投资计划与资金筹措-22第五章 市场调查与项目定位-24一、市场调查-24市场概况及物业状况调查-24目标市场需求调查及分析-27二、项目定位-29产品定位-29价格定位-29第六章 财务效益分析与经济效益评价-30一、财务效益分析-30销售收入-30销售税金-31二、利润测算-32企业所得税-32利润-32三、经济效益评价-32现金流量分析-32贷款偿还分析-35第七章 风险分析-35一、盈亏平衡分析-35二、敏感性分析-37第八章 项目
3、评价的结论-38一、结论-38二、建议-39第九章 附表-41附表1 建设项目技术经济指标-41附表2 建设工程分项投资估算表-42附表3 建设项目总投资估算表-45第一章 绪论一、市场现状:(一)房地产市场发展的有利因素:1、近两年,国家建设系统出台了一系列的法规政策,以保证房地产行业健康快速的发展。坚持住房市场化的基本方向,进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度,加大住房补贴发放力度,支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场,积极培育和规范发展住房租赁市场,促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度,进一步加强监督和规范化管理,提高使用率。完善个人住房贷款担保机
4、制,研究建立全国个人住房贷款担保体系。完善住房供应政策,调整住房供应结构。大力发展普通商品住房,加强经济适用住房的建设和管理,规范集资建房和合作建房,多渠道解决困难职工的住房问题,严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实城镇最低收入家庭廉租住房管理办法,建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金,逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式,强化住房保障工作。加强宏观调控,整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督,完善房地产市场信息系统和预警预报体系。住房和城乡建设部
5、已同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度,引导企业理性投资,消费者理性置业。配合国务院办公厅下发关于开展房地产市场专项整顿的通知,全面部署整治工作。完善房地产信用档案系统,健全房地产中介服务监管机制,开展执法检查,曝光一批失信企业,切实维护购房者的合法权益。大力推进住宅产业现代化,提高住宅科技含量和产业化水平。建立和完善住宅产业的经济政策、技术政策,健全推进机制,规范住宅性能认定和住宅产品认证、淘汰制度,鼓励研发和推广适用的建筑成套技术、产品和材料。认真贯彻物权法和物业管理条例,规范发展物业管理。制定住房专项维修资金管理办法和业主公约、物业服务合同等示范文本。贯彻物业管理收费管理办法,指导
6、建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,规范物业服务收费行为。2、居民消费能力的不断提高。随着我市经济的发展,2010年,全国城市居民人均可支配收入达9200元,同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费(2010年,个人购买住房已达到98.6%),随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善,住房消费环境的改善,全国住房市场将进一步繁荣,全国住房消费有望再上台阶。3、城镇化步伐的加快。按照“十二五”国民经济发展规划,我国的城镇化水平将在2011年提高到70%。每年约70万农民转为城市人口,其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市
7、中心区向周边地区的转移,住宅需求量亦将同步增加。据测算,“十二五”期间吴忠市城镇居民住宅潜在年均需求量约150万平方米左右,这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。4、土地供应市场化。2003年全国加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度,全国各地经营性用地在出让前一律先行公示,出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。近年来这些举措得到了了进一步深化,并且土地收购、整治、储备机制加快运行,“生地”出让大幅减少,“熟地”出让大幅增加,土地供应的市场化加速推进。(二)房地产市场展望:1、房地产市场秩序更加规范近两年来,吴忠市开展了土地市场和房地产市场秩序整顿和规范工作,2011年还接受了国家国
8、土资源部西安督察局对吴忠市的国土资源管理工作的督察,土地供应市场化制度基本建立,通过房地产开发企业诚信交易评选和开发企业开发能力的竞争,对开发企业从广告、“放号”、收费、面积计算、项目竣工综合验收、物业管理等一系列违法行为的清理整顿、查处,建立了较完善的广告发布审查、商品房销售公示、开发限时申报、房地产中介服务人员执业资格等制度并落实实施。这一系列举措必将使我市房地产市场秩序更加规范。2、房地产开发规模持续上升在各大城镇,需求引导供给。目前,全国范围内的旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设启动,加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加,必将带来房地产开发投资规模不减反增。
9、虽然,吴忠市在本轮规划期内国家批准的土地利用指标偏紧,最近又再次强调执行严格的耕地保护和土地征用制度,但由于历年来批准出让的土地还有较大规模未建设开发,不会造成土地供应紧张。因此,2012年全市房地产开发规模,包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。3、土地供应重心向郊区转移随着各大城市向外扩张的势头锐增,城市郊区化趋势明显。同时,由于近两年动拆迁纠纷案件的增加,导致了部分城市动拆迁步伐放缓,市中心的土地供应速度大大减速。目前各大城市郊区土地供应量迅速增加,预计今后郊区土地的供应量将继续增加,成为城市发展的重点地区。4、住房消费有望再上新台阶作为市政府扩大消费,推动经济增
10、长的一项重要内容,近年来出台的各项扩大住房消费政策的逐步实施。随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善,再加之房地产市场秩序的规范所带来的住房消费环境的改善,城市人均可支配收入的提高,全市住房市场将进一步繁荣,全市住房消费有望再上台阶。由于房屋拆迁量增大的影响,二手房交易量价继续保持上升势头,二手房的活跃,又势必带动商品房市场的繁荣,形成住房梯级消费、住房一、二级市场联动的格局。5、房地产市场竞争加剧,房价稳中有升由于2009、2010年房地产开发施工面积的大幅上升,2010年批准预售量较2009年有大幅度增长,增幅达59.8%,预计2011年将有大量的小区和楼盘
11、进入销售期,市场竞争将进一步加剧。更多的企业将从消费者需求出发,进一步强化楼盘个性,积极适应市场形势,在合理价位上为广大消费者提供尽可能完善的产品。与此同时,路桥收费改革、配套费上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在今后两年逐渐显现,这些政策对房地产市场的影响是长期的,加上各商品楼盘品质的提高,2010年商品房价继续保持上升的势头,由于吴忠市房地产开发规模较大,商品房供略大于求,受市场规律的作用,价格不会大幅上升,预计2012年房价将保持稳定上升态势,但不同品质楼盘的价格差距将会增大。二、吴忠市近年房地产市场情况这两年,吴忠市房地产市场,基本保持稳步发展的势态,在国家宏观调控政
12、策指导下,2010年商品房市场投入量,销售量出现了下滑趋势,但二手房市场趋于活跃,外地人购房数量增大,仍然支撑着房地产市场平衡发展。(一)吴忠市房地产市场发展特点1、房地产开发投资增幅减缓吴忠市2010年房地产开发投资22.9亿元,比上年减少9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2010年上半年商品房市场投入面积为1007228平方米,下半年商品房市场投入面积为785273平方米,上半年与下半年投放量比重分别为56.2%、43.8%。2、房价基本平稳近年来,吴忠的商品房价格一直没有
13、大起大落,普通住宅多在3800元/平方米左右上下浮动(按套内计算),电梯公寓在45005000元/平方米左右上下浮动。每年上升比例不超过10%,价格一直保持稳步上升态势。3、商品房2010年上半年销售形势较好,下半年销售量有所回落。2009年下半年至2010年上半年,吴忠市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到974540平方米,销售金额36亿多元,但2010年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额20亿多元。4、商业用房投资势头强劲2011年,吴忠市商业地产呈现出强劲的投资势头,汽车4S服务中心、十大专业市场、金积工业园区、失地农民创
14、业园、利通区立德慈善园、红寺堡弘德慈善园等一批项目陆续投入施工建设。据统计,2011年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米,占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加7.2%。5、二手房市场活跃,商品房市场联动效应明显。衡量一个城市房地产市场是否健康稳定发展,二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年,吴忠市二手房市场已开始步入高发展期,本年同比上年增长88.1%,从而拉动了商品房市场的快速发展。6、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房,近三年来增长速度不断加快,2007年外来人口购商品房123880平方米,2008年购商品房
15、262745平方米,2009年购商品房267965平方米,2010年达到474836平方米,与本地人购房比例分别为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展,为城市经济快速增长做出了贡献。7、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商和消费者追捧。(二)2011年吴忠市房地产市场预测1、吴忠市经济的持续发展,为房地产业的持续发展提供了保证。但是,由于国民经济GDP增长速度将放慢,势必会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看,2011年投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2010年下半年出现回落,有可能出现新的供应大于需求矛盾。2、政
16、府对土地调控度加强,经营性土地供应将得到进一步控制,政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的土地数量开始下降,市场上的需求已开始逐渐凸现,招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现,而且绝大多数会是在大型开发企业之间竞价。3、2012年商品房价格预计将保持相对平稳,但应有一定升幅。吴忠市房地产市场经过多年发展,市场化程度较高,开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟。房价稳中有升应该是2012年的总趋势。2012年总体上供给大于需求,仍属买方市场。一方面,在环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升,地段优越
17、的优质楼盘,市场价格将有一定的上升空间。另一方面,一些自身素质差,规划设计欠佳,楼盘周期较长的项目,价格则会下降。4、二手房屋市场交易将继续保持畅旺1998年以来,吴忠市实施住房私有化后,又出台了一系列促进住房制度改革的政策,使二手房市场日趋活跃,尤其是2002年开始实施的住房货币化补贴制度,更加促进了二手房市场的发展。从2003年开始,其效果更加明显,预计2012年二手房市场将更加畅旺,二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。5、外来人口购房将进一步扩展,继续支撑吴忠市房地产市场的繁荣。但随着周边城市竞争力的加强,需采取强有力的措施推广吴忠城市品牌,以吸引更多外来人口来吴忠购买商品房。三、
18、本报告的编制依据1、住房和城乡建设部房地产开发项目经济评价方法;2、国家发改委建设项目经济评价方法与参数(第二版);3、中华人民共和国国务院305号令城市房屋拆迁管理条例;4、中华人民共和国城乡规划法;5、中华人民共和国房地产管理法;6、工程建设标准强制性条文(房层建筑部分);7、吴忠市市城市房地产经营管理条例;8、吴忠市城市建设配套费征收管理办法;9、吴忠市房地产开发项目资本金制度管理办法。四、本报告的编制说明本报告的编制,依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策,以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、吴忠市相关政府职能机构颁布的文件提供的资料,以及
19、经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算,采用业内通用的模式和规范,结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和吴忠市的市场情况,进行财务和经济效益分析测算,旨在通过投资环境研究和财务经济分析,为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案,待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后,方可进行进一步的财务分析,从而为成本控制提供更详尽的依据。因房地产市场不可抗力因素及不可预见等原因,后附各项房地产资金投入及财务计算表中数据会和项目实际运作略有误差,仅供参考。五、项目概况(一)项目名称“润翔.财富山庄(暂命名)。开发商:宁夏润翔房地产开发有限公司。公司成立时间:20
20、11年4月21日。公司注册资本:1200万元。公司技术人员:有各类技术职称人员共22人,其中高级工程师4人。项目性质:因开发商代建吴忠市政府秦桥中心村安置楼三期得以置换市区东南片区7#地块。项目占地面积:102.5亩。项目负责人:罗虎。联系电话:13995235861.(二)项目背景该项目地处吴忠市东南片区。项目用地东至利华街南段,西至文卫路,南至南一环路。项目相邻用地为吴忠市2011年城市建设重点工程之一的十大专业市场。项目可供开发的总的用地面积为68333.7平方米(合102.5亩),本项目规划建筑面积为185650平方米,旨在通过前期的地块开发,产品定位为商业与住宅区,以期获得较好的利润
21、和提升发展商品牌。(三)项目建设场地本项目地处吴忠市城市道路主干道旁边,交通方便,地势较为平缓,满足七通一平,施工需要的用水用电很方便与接口进行连接,目前,拆迁工作已经全部完成,只需取得土地出让合同及规划设计方案得到规划部门审批后即可进行开发。(四)规划设计条件1、规划用地规划建设用地土地使用权为出让用地,土地使用年限为70年,规划总用地为68333.7平方米,前期拟开发185650平方米。沿公路两侧后退一定距离后建设高层住宅,沿用地东侧利华街建设小区配套商业设施(包括物业管理用房、幼儿园、社区用房、医疗卫生用房及其他设施用房等)6500平方米。2、项目经济技术指标项目规划总占地面积为6833
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