2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(4)-中大网校.doc

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2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(4)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1)下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（　　）。
A. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B. 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C. 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D. 选取可比实例的数量在实际中是越多越好

(2)某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m<SUP>2</SUP>，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（　　）。
A. 3275元/m<SUP>2</SUP>
B. 3287元/m<SUP>2</SUP>
C. 3402元/m<SUP>2</SUP>
D. 4375元/m<SUP>2</SUP>

(3)某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（　　）。
A. 20%
B. 10%
C. 30%
D. 40%

(4)在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m<SUP>2</SUP>，旁街路线价为2000元/m<SUP>2</SUP>。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（　　）万元。矩形土地平均深度价格修正率表
<TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 align=center bgColor=#000000 border=0>
<TBODY>
<TR>
<TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=#ffffff>临街深度/英尺 </TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>25</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>50</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>75</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>100</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>125</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>150</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>175</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=#ffffff>200</TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top align=middle width=127 bgColor=#ffffff>平均深度价格修正率（%）</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>160</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>140</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>120</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>100</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>87．2</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=48 bgColor=#ffffff>78．O</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=47 bgColor=#ffffff>70．8</TD>
<TD vAlign=top align=middle width=44 bgColor=#ffffff>65．O</TD></TR></TBODY></TABLE>
A. 158.35
B. 135.17
C. 123.45
D. 126.38

(5)总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（　　）。
A. 正相关和正相关
B. 正相关和负相关
C. 负相关和正相关
D. 负相关和负相关

(6)现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m<SUP>2</SUP>，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%，2004年6月末至2004年lO月末平均每月比上月价格上涨20元/m<SUP>2</SUP>。该可比实例在2004年10月末的价格为（　　）。
A. 2648元/m<SUP>2
B. </SUP>2688元/m<SUP>2</SUP>
C. 2708元/m<SUP>2</SUP>
D. 2734元/m<SUP>2</SUP>

(7)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m<SUP>2</SUP>，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m<SUP>2</SUP>，房地产市场交易价格为6000元/m<SUP>2</SUP>；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m<SUP>2</SUP>则最合的拆迁补偿价格应以（　　）元/m<SUP>2</SUP>为基础进行修正。
A. 4000
B. 5000
C. 6000
D. 9000

(8)某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（　　）元/m<SUP>2</SUP>。
A. 72
B. 108
C. 180
D. 270

(9)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。
A. 43.2%
B. 50%
C. 56.8%
D. 70%

(10)甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（　　）。
A. 甲土地
B. 乙土地
C. 丙土地
D. 甲、乙两宗土地任选其一

(11)有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（　　）。
A. 类似写字楼的客观收益
B. 市场比较法
C. 该写字楼的实际收益
D. 无法估算

(12)某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（　　）万元。
A. 40
B. 30
C. 25
D. 22

(13)在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（　　）的房地产状况。
A. 估价时点
B. 搜集该可比实例时
C. 进行房地产状况修正时
D. 成交价格所反映

(14)某房地产使用面积成交价格2800美元/m<SUP>2</SUP>，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（　　）元/m<SUP>2</SUP>。
A. 15675
B. 16588
C. 17432
D. 18525

(15)可比实例房地产成交价格为3500元/m<SUP>2</SUP>，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（　　）元/m<SUP>2</SUP>。
A. 3290
B. 3302
C. 3500
D. 3710

(16)某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（　　）万元。
A. 2360
B. 2500
C. 2722
D. 2845

(17)某套住宅建筑面积为100m<SUP>2</SUP>，套内建筑面积为92m<SUP>2</SUP>，使用面积为80m<SUP>2</SUP>，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。
A. 2400
B. 2580
C. 2607
D. 2760

(18)某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。
A. 80%
B. 82%
C. 83%
D. 92%

(19)以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（　　）。
A. 基础设施完备程度
B. 城市规划限制条件
C. 地面形状、面积大小
D. 环境景观

(20)下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（　　）。
A. 《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B. 1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C. 2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D. 《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山

(21)某大厦总建筑面积10000m<SUP>2</SUP>，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m<SUP>2</SUP>。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（　　）。
A. 2.4%
B. 3.0%
C. 3.8%
D. 7.2%

(22)有一宗房地产，土地面积1000m<SUP>2</SUP>，其价格为1500元/m<SUP>2</SUP>，建筑面积为5000m<SUP>2</SUP>，其重置价格为1200元/m<SUP>2</SUP>。该房地产价格为1250元/m<SUP>2</SUP>，则该建筑物的单价为（　　）元/m<SUP>2</SUP>。
A. 950
B. 1000
C. 1200
D. 1250

(23)某高层楼房占用的土地总面积为800m<SUP>2</SUP>，总建筑面积为2000m<SUP>2</SUP>，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（　　）m<SUP>2</SUP>。
A. 40
B. 45
C. 48
D. 50

(24)某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m<SUP>2</SUP>，现房出租的年末净收益为500元/m<SUP>2</SUP>若按折现率10%和风险补偿值100元/m<SUP>2</SUP>计，该幢房地产目前的价格应为（　　）元/m<SUP>2</SUP>。
A. 4400
B. 4409
C. 4445
D. 4455

(25)不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（　　）。
A. 相关房地产的价格水平
B. 该种房地产的开发成本
C. 消费者的收入水平
D. 消费者对未来的预期

(26)某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（　　）。
A. 1.9%
B. 2.1%
C. 2.3%
D. 2.5%

(27)（　　）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A. 房地产的权益和区位
B. 房地产的权益
C. 房地产的实物和权益
D. 房地产的区位

(28)有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540

(29)多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（　　）之日为估价时点。
A. 委托书签订
B. 实地查勘
C. 估价报告提交
D. 实际目的发生

(30)某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（　　）万元。
A. 417
B. 500
C. 460
D. 450

(31)预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（　　）万元。
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83

(32)某建筑物建筑面积为4000m<SUP>2</SUP>，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m<SUP>2</SUP>，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（　　）万元。
A. 523.45
B. 593.75
C. 643.75
D. 1000

(33)收益法是以（　　）为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A. 均衡原理
B. 替代原理
C. 预期原理
D. 未来趋势原理

(34)某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（　　）。
A. 0.0725
B. 0.073
C. 069
D. 076

(35)下列（　　）房地产不是按其经营使用方式来划分的。
A. 出售型房地产
B. 出租型房地产
C. 办公型房地产
D. 自用型房地产

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1)若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（　　）。
A. 78%
B. 85%
C. 117%
D. 150%

(2)收益性房地产包括（　　）。
A. 未出租的餐馆
B. 旅店
C. 加油站
D. 农地
E. 未开发的土地

(3)房地产的最高最佳使用状态应该包括（　　）。
A. 最佳区位
B. 最佳规模
C. 最佳用途
D. 最佳集约度
E. 最佳收益

(4)成本法中的利息计算，包括（　　）的利息。
A. 土地取得成本和开发成本
B. 土地取得成本、开发成本和管理费用
C. 土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D. 借贷资金
E. 自有资金

(5)某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（　　）。
A. 有形收益
B. 无形收益
C. 正常收益
D. 实际收益
E. 广告收益

(6)路线价法特别适用于（　　）的土地进行的估价。
A. 房地产税收
B. 城镇土地整理
C. 城市房屋拆迁补偿
D. 土地使用权出让
E. 市地重划

(7)商品住宅价格中的利润是以（　　）为基数核定。
A. 征地费及拆迁安置补偿费
B. 勘察设计及前期工程费
C. 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E. 住宅建筑、安装工程费

(8)收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（　　）。
A. 所得税
B. 房地产抵押贷款还本休息额
C. 改扩建费
D. 房屋火灾保险费
E. 会计上的折旧额

(9)房地产价格的形成条件有（　　）。
A. 房地产的需要
B. 房地产的有用性
C. 房地产的有效需求
D. 房地产的相对稀缺性
E. 房地产的有效供给

(10)成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（　　）等。
A. 图书馆
B. 钢铁厂
C. 空置的写字楼
D. 单纯的建筑物
E. 加油站

(11)以下难以使用市场法估价的房地产有（　　）。
A. 标准工业厂房
B. 写字楼
C. 古建筑
D. 纪念馆
E. 学校

(12)某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（　　）。
A. 该种房地产的价格水平
B. 相关房地产的价格水平
C. 该种房地产的开发成本
D. 房地产开发商对未来的预期
E. 该种房地产的开发技术水平

(13)下列属于构筑物的是（　　）。
A. 烟囱
B. 水塔
C. 水井
D. 屋顶
E. 隧道

(14)以下属于估价报告内在质量的有（　　）。
A. 估价结果的准确性
B. 估价方法选用的正确性
C. 参数选择的合理性
D. 文字表述水平
E. 文字格式及印刷质量

(15)功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（　　）等。
A. 意外破坏的损毁
B. 市场供给的过量
C. 建筑设计的缺陷
D. 人们消费观念的改变
E. 周围环境条件恶化

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

(1)市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （　　）

(2)在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 （　　）

(3)假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （　　）

(4)估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。 （　　）

(5)在实际估价中，我们采用的是实际成本。 （　　）

(6)住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （　　）

(7)可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （　　）

(8)房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （　　）

(9)最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 （　　）

(10)地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。 （　　）

(11)从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 （　　）

(12)房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（　　）

(13)在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。 （　　）

(14)母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。 （　　）

(15)在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。（　　）

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

(1)某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m<SUP>2</SUP>，土地使用权年限为2003年10月1日-2043年9月30日，规划容积率为5.1-4层规划为商业，建筑面积为2万m<SUP>2</SUP>；5-20层规划为写字楼，建筑面积为3万m<SUP>2</SUP>。项目总开发成本为3000元/m<SUP>2</SUP>，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m<SUP>2</SUP>，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。（3）商业主体建成后，还需投人2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年lO月1日以后的剩余债务。（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

(2)估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m<SUP>2</SUP>，建筑总面积56000m<SUP>2</SUP>，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。 （有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m。，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。）

答案和解析
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
(1) :D
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。 (2) :C
(3) :C
(4) :B
[3000×120%+2000×140%×10%]×15.24%×22.86%=135.17(万元)(5) :C
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。(6) :C
2500×(1+1%)+20×4＝2708(元/m<SUP>2</SUP>)(7) :C
(8) :B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m<SUP>2</SUP>)(9) :C
(10) :D
(11) :A
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。(12) :D
40一(3+8+7)＝22(万元)(13) :D
可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 (14) :D
2800×8.27×80%＝18525(元/m<SUP>2</SUP>)(15) :B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m<SUP>2</SUP>)(16) :C
(17) :A
(18) :D
(19) :B
房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。(20) :B
(21) :C
(22) :A
(1250×5000—1000×1500)÷5000=950(元/m<SUP>2</SUP>)(23) :C
(24) :C
(25) :B
(26) :A
(27) :D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。(28) :A
(29) :B
估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。(30) :C
先求出土地价值＝(50一200×12%)÷10%＝260万元，房地产总价值＝260+200＝460(万元)。(31) :C
(32) :C
(33) :C
房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。(34) :D
70%×7%+(1—70%)×9%＝O.076(35) :C
按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(1) :A
(2) :A, B, C, D
房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。(3) :B, C, D
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。 (4) :D, E
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。(5) :B, D
无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。 (6) :A, B, C, E
路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。(7) :A, B, D, E
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。(8) :A, B, C, E
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。(9) :B, C, D
房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。(10) :A, B, D
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。(11) :C, D, E
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。(12) :A, C, D, E
B项为某种房地产需求量的影响因素。(13) :A, B, C, E
广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。 (14) :A, B, C
估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量，后者是估价报告的外在质量。(15) :C, D
功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
(1) :0
房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 (2) :0
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断.(3) :0
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 (4) :0
并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于会计上的折旧。 (5) :0
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。(6) :0
住宅通常是按照层数来划分的。1－3层为低层住宅；4－6层为多层住宅；7－9层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。(7) :0
(8) :0
(9) :0
最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。(10) :0
地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，而空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。 (11) :1
(12) :0
房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。 (13) :0
在一国的财富中，房地产一般为50%～70%，是其中比例最大的部分。(14) :0
利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。(15) :0
在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)
(1) :
(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m<SUP>2</SUP>，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m<SUP>2</SUP>，其中124层为商业用房2万m<SUP>2</SUP>，5-20层为写字楼3万m<SUP>2</SUP>。项目总开发成本为3000元/m<SUP>2</SUP>，管理费用为开发成本的5%，即150元/m<SUP>2</SUP>，两项相加之和为3150元/m<SUP>2</SUP>。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万m<SUP>2</SUP>×3150元/m<SUP>2</SUP>×30%=4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1日的中问点投入，可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万×3150×70