ID96-土地出让价格影响因素实证分析——以北京市土地出让市场2004-2009为例(20110124).doc
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4、.中国人民大学财政金融学院,北京100872)摘要:2000年以来中国大陆房地产市场迅速发展,土地出让方式自2003年7月1日开始转变完全由市场方式配给。从实施市场配置方式开始,土地出让价格也迅速上涨,“地王”频现,引起政府和社会舆论广泛关注。本文选择了北京市2004-2009年出让的住宅以及与住宅相关用地共303块进行实证分析,发现了影响北京土地出让价格的因素和影响方式。拍卖比招标和挂牌能实现更高的土地价格;土地面积、开发状况、区位和时间对土地价格影响显著;用地企业性质对土地价格影响不显著。这些发现对科学合理运用土地出让政策干预房地产市场有积极意义。关键词:土地出让;土地出让价格;实证分析;
5、北京市The Determinants of Chinese Urban Land Leasing Prices The Case of BeijingWeidong Qu1 and Xiaolong Liu2(1. School of Public Administration, Renmin University of China, 100872, Beijing, China2. School of Finance, Renmin University of China, 100872, Beijing, China)Abstract: The real estate sector in
6、 mainland China has developed quite rapidly since 2000. Starting from July 1,2003, the allocation of leased urban land has moved from closed-door private negotiations to market driven mechanisms, such as public tender, and auction. Since then, the land leasing prices soared dramatically, which were
7、evidenced by the frequent emergence of “land leasing price champions” in urban land leasing market in various cities in China. The soaring land leasing prices also attracted attention from both the government and the vast majority of urban households. This paper investigates the land leasing market
8、in Beijing between 2004 and 2009, and analyzes the driving factors of land leasing prices using a land transaction dataset composed of 303 land leasing transactions. We show that auction is the most profitable way to allocate the urban leased land as compared to public tender and list of quotations.
9、 Other driving factors of urban land leasing prices include land area, land development status, location and time of transaction. Moreover, whether the leasee is a private business or state-owned company does not have an impact on the land leasing price. Our results have implications on using the ap
10、propriate land leasing policies to manage the urban land leasing market in China. Key Words: Land leasing price; land allocation; land leasing market; land transaction; land auction第一作者:曲卫东(1968年7月),辽宁鞍山人,副教授。主要研究领域:不动产投资,金融,估价,房地产信息系统。近几年来主要研究房地产税与土地出让制度。电子信箱:quweidong通讯作者:刘晓龙,(1977年5月-),黑龙江佳木斯人,助理
11、教授,博士(荷兰)。主要研究领域:不动产金融,房价指数及房价预测。中国人民大学财政金融学院,北京市海淀区中关村大街59号,邮编100872,电子信箱:x.liu。1 研究背景自2003年采用市场化配置土地资源方式以来,中国大陆房地产市场得到了迅猛发展。 2003年8月1日,国土资源部21号令正式实施,规定全部土地出让都要采用招标、挂牌或者拍卖方式出让,采用市场机制配置土地资源。在这个阶段,很多城市土地出让价格上涨很快。2006年全国出让土地价款比2005年增长了30%,而2007年1-11月,全国土地出让总价款为9130亿元,同比增长 58.9% 数据来源:中国国土资源公报,2009。,各地土
12、地出让中 “地王”频现。从1987年到2008年,地方土地性财政收入占地方预算内外财政总收入比例不断提高,从1987年的0.08%猛增加到2008年的40.91%(参见图1)。可以说,土地收入对地方政府而言已经从无足轻重发展到不可缺少的“土地财政”阶段。图 1:1987-2008年地方政府土地性财政收入占地方预算内外总收入比例 数据来源:从中国国土资源年鉴(19882009)、中国国土资源公报、新中国五十五年统计资料汇编、中国统计年鉴、国家税务总局网站和国家统计局网站整理。但2007年底,随着房地产市场的降温,另一个极端现象土地 “流拍”又开始在全国大城市出现。据不完全统计,截至2008年3月
13、,从北京、上海等一线城市到武汉、南京、杭州、郑州、成都、厦门等众多二三线城市,全国有超过40宗土地出现“流拍”现象 数据来源:根据中原(中国)地产研究中心公开资讯整理得到。2009年进入5月份以来,北京、上海、广州、重庆等城市出让市场又开始频频出现高价地。随着宗地总价和单价纪录不断被改写,同时对比一年前 “流拍”、“退地” 不断发生现象,短时期内土地公开出让市场的巨大波动引起了社会各届的广泛关注。2010年,政府不断出台房地产市场调控政策,可以说政府已经把可以使用的政策全部用上了,新竣工住房销售量受到了很大抑制。在这个阶段初期(2010年上半年),土地市场也逐渐变得冷淡下来。然而,2010年下
14、半年土地出让市场又开始明显复苏。上海、北京土地出让收入已经超过千亿元,广州、大连和天津土地出让收入也极有可能超过千亿元。 根据北京土地储备中心数据显示,北京市土地出让金在2010年达到了1636.72亿元。土地价格飞涨、“ 地王”以及退地现象不断出现,使得学者们开始关注和研究其背后的原因。曾永昌(2005)认为最初“招拍挂”制度由于缺乏体制内生动力和运行机制基础,在现有体制下必然会演变为政府垄断市场的工具。毛中根和林哲(2005)认为垄断出让的“招拍挂”出让方式不能反映土地的真实价格,政府用控制并减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况,会大大的提高土地的价格。另一些学者认为土地价格上涨与“招拍
15、挂”制度无关,史京文(2004)认为尽管“招拍挂”这种土地出让形式会引起土地交易费用的上升,从地价整体上看,这部分因素对土地价格的影响微不足道。曲波(2005)认为协议出让和公开市场竞争出让,都是资源配置方式在土地市场中的体现,不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾,因此从根本上讲,这不是决定地价和房价高低的原因。岳晓武(2004)指出“招拍挂”采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。有的学者认为出让土地面积过大会导致地价偏高,因为获得土地的企业在面积达的土地上可以运作的空间更大,能实现更高的房地产开发利润,从而承担更
16、高的地价。比如,通过分阶段开发逐步推高房价;通过钻政府规划空子,混建高档住宅,修改容易率,从而获得更高开发利润等(陈杰,2010)。针对这种情况,国土资源部于2009年11月12日发出通知,对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。这个政策效果还有待于进一步观察。针对国内不少“地王”的竟得者都是“国企”或者“央企”的情况,有些学者撰文批评这些“国字号”企业参与竞拍土地,一致反对“央企”参与拿地(陈杰,2010)。他们认为“国企”或者“央企”参与“招拍挂”具有自身优势,央企和大国企的经营软约束与信货优势会推高地价。2009年11月中旬北京
17、大龙地产豪掷50.5亿元(楼面地价2.99万元/平方米)拿下顺义一宗居住用地,创造了当年总地价和楼面地价(单价)的双料地王。然而,2010年1月中旬却因交不起土地出让金被停止参加土地竞买,之后大龙地产退还了该土地,并被没收了参与土地竞拍的保证金。2010年3月18日,国资委召开新闻发布会,公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。究竟拍卖是否会推高地价?土地面积、开发状况等因素对土地价格是否存在影响?“国企”和“央企”参与拍地对土地价格影响如何?
18、本文从实证角度出发,以北京市2004-2009年土地公开出让市场 本文所研究的土地公开出让市场,是指以招标、挂牌、拍卖出让方式为主的土地出让市场。为研究对象,通过收集整理这一时间段内北京市住宅或与住宅相关土地出让数据,定量分析影响土地出让成交价格的影响因素及其影响程度。并通过将分析结果与这一时期房地产宏观调控政策进行比较,定性分析土地政策对土地价格的影响情况。2 文献回顾研究发现存在诸多因素影响土地价格,例如,土地区位、基础设施服务的有效性、区划法规以及土地出让方式等。Rose和Croix (1989)分析和检验了影响夏威夷土地价格的多个决定供给和需求的因素,他们利用了美国本土40个城市区域中
19、的39个城市区域数据,因为休斯敦没有区域司法权,被排除在外。回归分析结果揭示出,区划法规对城市土地价格的影响是正面的,而舒适度对土地价格影响与传统认识不一致,不是正面的影响,而是负面的,这与消费者倾向于住在具有高水平舒适度的城市里从而提高了这些大都市区域地租的情况不相符合。Abelson (1997)描述和研究了悉尼1931年到1989年住房和土地价格的变化。他搜集了悉尼市22个地方的4,400个住房和土地的估价和交易数据,通过研究发现在这个阶段,住房和土地价格一般是按照与CBD的距离的指数形式在降低。然而,价格变化梯度不是个常数,在1931和1968年间价格梯度比较平缓,在70年代至1989
20、年间,价格梯度又变得比较陡。类似结论是Atack和Margo (1998)对纽约市1835至1900年间的空置土地价格所进行研究得出的。他们研究样本数据量是1835到1900年间的1,127块空置土地,他们得到了内战后纽约市城市土地市场比较平缓的土地价格梯度。研究还发现,标准的单一中心的城市模型对土地价格的解释功效随时间变化在下降。Craig等人 (1998)提供了轨道交通和水资源可得性对北美战争前农场价值影响的县级水平估计。该研究包含了1850年1,529个县的数据以及1860年1,861个县的数据。结果表明,水资源和轨道交通可得性都能显著增加农地价值。为数不多的关于中国土地出让市场的研究中
21、,Wang (2009)研究了中国城市土地价格的结构。他利用中国城市政府最近公布的基准地价,运用面板数据,控制城市人口数量和收入水平,估计了35个中国城市商业和居住用地的价格曲线。结果显示出中国城市的地价-距市中心距离关系呈普遍下降的指数关系,呼应了以下普遍观察的事实:正如Li等人 (2002) 和Ding (2004)早期研究发现的,中国城市的就业分散化和多中心化发展滞后。然而, 由于作者所述的数据不可获得这一原因,这项研究未利用土地出让交易价格。除了区划法规和土地区位之外的又一影响地价的因素是,基础设施服务的可得性。Dale-Johnson和Jan Brzeski (2001)分析了克拉科
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