房地产专业知识1.doc
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4、下各种基础设施、水域及地面道路等。(2)房产建筑在土地上的各类房屋,它有住宅,商场,办公楼,厂房,文化、教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。房地产的特殊性:(1)不可移动性(2)唯一性(3)保值增值的稳定性(4)生产与使用的长期性(5)高额的投资性(6)社会生活的影响性(7)受政府宏观经济政策限制导向的从属性房地产业指专门从事房地产生产、经营、服务的部门、经济行业。是集投资、开发、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。(1)房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁
5、安置、规划设计、供水、排水、供水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发的特点?房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面:第一,是市场风险,由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能;第二,是购买力风险,因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能;第三,是拖欠风险,由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能;第四,是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。(2)房地产的转让房地产权利人通过买卖交易、赠予、继承或者其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。(3)房地产权是指房屋和土地的所有权,从土
6、地所有权中分离出来的土地使用权,用房地产做担保的房地产抵押权,房屋典当而产生的典权以及属于债权的房地产租赁权等。(4)土地开发是将“生地”(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。(5)房屋开发由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施。土地使用年限:居住商品房年限为70年,工业、教育、文化等用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地或者其他用地50年,2、 房屋的所有权是永久的。土地使用权:使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用年限:居住用地70年,工业用地50年,综合用地50年,科学,教育,文化,卫生用地50年,商业
7、,娱乐,旅游用地40年;3、 土地使用金:有偿使用国有土地使用的年限4070年,一次性买断国家使用权的资金,只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让4、 土地使用证:合法拥有国有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称,土地的性质,使用年限,面积。5、 五证两书:国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证商品房使用说明书商品房质量保证书。6、 契税:房屋所有权变更时,就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。7、 房产证:房屋竣工验收后,在开发计划土地证,开工许可证,竣工报告,竣工图等资料齐
8、全的情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面积,层数,间数,幢数以及邻里的姓名及所交纳的契税情况组成。8、 配套:主要指为方便生活而提供的各种设施。如:供水,电,暖气,煤气,通讯,入网,有线电视,交通车站及学校,幼托,医院,广场,超市,邮电,公园等9、 物业管理:主要指房产交付使用后,保证水电暖及其它配套设施的正常使用,维修房屋及各种管道,负责治安、卫生、车辆、花草树木的管理,并负责收取相关费用10、 地皮:指不含规划内容的土地11、 楼花:指土地附着政策批准的有效规划内容,主要指法定许可的建筑面积12、 期房:一切已经开工但未竣工的房屋13、 现房:已经竣工的房屋14、 建筑面积:套内建筑面积+
9、分摊建筑面积(住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等)。15、 使用面积:房屋内出去墙、梁、柱等结构所占的面积;(住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。)注明:计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积
10、。计算住宅租金,都是按使用面积计算。16、 分摊的共有建筑面积:套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数;(一)住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。(二)商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。)17、 共有建筑面积分摊系数:共有建筑面积比上各套套内建筑面积之和(整幢建
11、筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数)。18、 实用面积:它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。19、 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。 20、 计租面积:作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。21、 销售面积:销售面积是指商品房按套或单元出售,其销售面积为购房
12、者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。22、 得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。23、 绿化率:绿地面积比上总占地面积24、 绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。25、 实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 ;26、 层高:标准层之间的距离,上下两楼板中间的距离;(层高是
13、指住宅高度以层为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。)27、 净高:标准层顶棚到地面之间的距离;(净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。)28、 标准层:是指平面布置相同的住宅楼层。29、 建筑密度:建筑物底层占地面积比上总占地面积(建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。)30、 容积率:总建筑面积比上建筑用地面积(例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。)31、 日照间距:某一建筑物高度与北邻建筑物之间距
14、离之比。32、 多层:层以下含层的住宅或其它建筑33、 高层:层以上的建筑(小高层:层,高层:层,超高层:层以上)34、 建筑形体类别:古典风格,后现代主义风格35、 建筑结构形式:木结构,石结构,钢筋混凝土结构,框架结构,钢结构36、 商品房交付使用标准:七通一平;路通,给水通,排水通,电通,暖通,通讯通,气通,道路平整37、 中国房地产法律法规构架:中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理办法38、 拆迁方式:、自行拆迁,、委托拆迁,、自行委托相结合39、 拆迁补偿的三种方式:、货币补偿,、置换补偿,货币与置换补偿相结合40、 土地使用权的出让方式:、招
15、标出让,、拍卖出让,、协议出让41、 现代人买房所关注的五大空间:自由空间,家政空间,停车空间,网络空间,沟通空间42、 商品房:由房地产开发企业按照市场规律经当地政府及相关部门批准面向海内外以赢利为目的而兴建的商用房或高中档别墅或普通住宅43、 经济适用房:由国家或当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而兴建的普通住宅,在同地段,同质量的情况下其造价成本低于商品房44、 准现房:房屋主体已经封顶,还未竣工的房屋45、 外销房:房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式报政府计划主管部门到正式项目建成後,用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑46、
16、 内销房:房地产开发企业实行土地使用权出让形式,经过政府主管部门审批建成後用于在国内范围内出售的住宅或商业用房及其它建筑物47、 房地产价格特点: 1)、土地的价格不是由价值决定的,而是由低组合利息决定的; 2)、土地价格由土地的需求来决定;(有限性) 3)、由于地理位置的不动性,使房地产的价格具有地方性 4)、由于土地位置的不动性或固定性以及自然的差别性,是房地产的价格具有个别性 5)、由于土地的有限性以及对土地的需求不断增长的特性,决定了房地产价格随着社会经济的发展总是不断上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势48、 开间:房间的宽度;(住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面
17、墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。)49、 进深:房间的长度;(在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有
18、一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。)50、 阳台:是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。51、 平台:是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。52、 走廊:是指住宅套外使用的水平交通空间。 53、 地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。54、 半地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13,且不超过12者 55、 玄关:就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅
19、相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。56、 隔断:是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 57、 过道:是指住宅套内使用的水平交通空间。58、 住宅小区:是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。59、 错层式住宅:是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。60、 跃层式住宅:是一个住宅占两个楼层,而上下层之
20、间不需通过公共楼梯,是采用户内独用小楼梯连接,其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。(跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。61、 复式住宅:是一层住宅但较普通住宅高,可在局部掏出夹层,用楼梯联系上下,其目的是在有
21、限空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。(复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。)62、 二手房
22、:即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手,第二次交易则为二手。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。63、 产权置换:是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。 64、 按揭:是英文mortgage(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。65、 住房公积金 :是一种义务
23、性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面:(1)按照个人存储,单位资助的原则进行归集,所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金,即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金,单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金,两者均归职工个人所有,存入职工个人公积金帐户。长期储蓄,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。(2)按统一管理的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、
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