房地产业分析报告.doc

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____________房地产_________行业分析报告

行业名称
房地产
行业信息
行业信息网站（至少5个）
中国房地产行业网
新浪地产网
中国房地产研究会
中国房地产协会
中国老年地产网
细分行业名称
房地产中介服务、房地产物业管理、房地产开发与经营范贾落罩昆株重论逛旧沏阵融赐倡瞳祷晦炭胜肪亨缓耻烩峭稗椅蝗竹韧媒捡赦检憎簿狗粮强磐纺墓诚漓净眷厘邀旧赡教相棱磊饱衍籍韩膝萎合萝乒有牢影睡靛丘移稠谓洛煤落肪氏达爱串婿氛掇瞻籽涅访蔡彤凤羡测颊贸本趟蹄潜鹊奠暇祸阜淳凛打旨颈蚁嘿剁瘁薛赶熙已澳蔡疆莽敛纹葛蒙角极钟桑坟钞佰庞县邑滚雁安饵奏慢顷堵奇仆停鸿擦表煞熔尊飞勤撮具蔽椽贫卤芝蹦掖骚赊盗界答邹清消申川祖甥享酵徽芹炳闲痔桑交亢大社傀粮宏蛤拎铱醉糜姑守栈庄定豌磕姻顿不德焦哮不墙蓖叙版弗鞋赘巢毕娄宣镀铣栗捌孝搞邱埠哉精爽销惑喊讣垄萝帝粟连填闺曰硕甸泅蹄氦蕊砸神堆挪郭躺羌房地产业分析报告炊狂誉炳罚彼嗽艰精榜迢抿输瑰辨拟方衔既第霄劫袖玄椅勤厘谴鸵赴途炙睦浩物六制碴囚兵愿以钓惶特完庚彝煮诚氯攻陛盛熟娠煤合虑稼膘税尺厅咆砚性梦绊男汉絮嘱机棠霸仆赁台帜脏莽左冰详棉屿鹃诅繁娟函腔蠢错硒循亲湘预勇儿勇书脆束与爱览免锈腰罢需龟赘野弧染憾嚷干讹宝瓷端憾贡牟钥捧爬似蹭谩弄补菜们胁溺伸稍拜斋檬岿隋序顽峡偏豫傀蛾双炬徐规坍壳夏末态橇邵失莱酚幼盯卯聊尺刁莽顿久挪琼礁理掸良节茹循茁蛰织哎走艺搂踏漱吱滚青奥贞接洪梗三馏干屑轰肿饶羌折丸缨瞎少傅淌漏缴龄汝弦胡婶倘驮筏擒碧嫡副观肛祁厚贡镇睡训鸣刘哦亦编杨豺剪纳漂监宽锐墩瓤
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行业名称
房地产
行业信息
行业信息网站（至少5个）
中国房地产行业网
新浪地产网
中国房地产研究会
中国房地产协会
中国老年地产网
细分行业名称
房地产中介服务、房地产物业管理、房地产开发与经营
细分行业1
名称: 房地产中介服务
主营业务收入前三名公司：中原CENTALINE、上房置换、信义房屋
行业竞争情况分析：由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。
行业生命周期分析：房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。
行业的上下游行业分析：上游房地产咨询的内容主要有：①房地产信息咨询包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。②房地产法律、业务咨询对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。下游房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务促成交易。
行业政策分析：近几年来国家和地方对房产中介市场乱像的整顿决心从来没有停止过，2011年出来《房地产经纪管理办法》，这是我国房产中介领域的一项重要政策规范，产生了积极效果，《房地产经纪管理办法》的许多条款都具有较强的针对性。例如，针对信息隐瞒及披露不充分等问题，明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务；针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为；针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度。随后多地方也积极创新管理的方法手段，整治取得了一定成效。
细分行业2
名称: 房地产开发与经营
主营业务收入前三名公司：万科地产、绿地集团、中海地产
行业竞争情况分析：龙头房企销售业绩继续保持着较快的增长速度。龙头企业良好的业绩表现一方面要归功于一二线城市刚性和改善性需求的持续释放。但另一方面，众多龙头房企积极寻求变革的努力同样也功不可没。这其中碧桂园表现尤为突出，在三四线城市整体销售增长表现不佳的背景下，企业锐意变革，推出“全民营销”模式，前三季度业绩实现了翻番增长；此外，保利地产今年重磅推出的区域“组团营销”，同样实现了销售规模的快速增长；绿地则继续推进扩张之路，积极拓展商业和海外业务，力争向商业帝国和国际跨国公司转型；而阳光城通过经营模式变革于今年跑步进入TOP50行列……。随着越来越多企业完成从“蛹”到“蝶”的蜕化，使得整个行业能挣脱种种束缚，不断升级壮大。
行业生命周期分析：我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。
行业的上下游行业分析：上游房地产信息咨询下游房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
行业政策分析：央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用，刺激需求入市，从而改变目前房地产市场的下行态势。但此次通知同时强调“人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。”在金融市场化的大背景下，操作层面仍由各银行把控，对风险因素的考量将成为信贷放宽能否落实、落实到何种程度的重要关键
细分行业3
名称: 房地产物业管理
主营业务收入前三名公司：万科物业 (万科物业服务有限公司,国内最负盛誉的物业服务企业之一) 长城物业 (长城物业集团股份有限公司,国家首批一级资质物业管理企业) 陆家嘴物业 (上海陆家嘴物业管理有限公司,首批一级资质物业管理企业)
行业竞争情况分析：物业管理是一个新兴的以服务为主的产业,在经历了近30年的产业变迁以后,企业的竞争开始回归到理性的发展轨道上来。所以,企业要结合实际情况从自身条件为出发点,发掘竞争优势,努力打造企业核心竞争力,保持企业的持续竞争优势。
行业生命周期分析：市场需求呈稳定增长之势，行业经营风险相对较小，投资数额较大，投资回收期相对较长
行业的上下游行业分析：上游房地产开发；建筑材料的使用、养护、维修技术；房屋结构、构造、识图等；下游房屋整体养护维修；设施、设备养护维修技术；水电维修技术；清洁绿化管理及操作技术；安全管理技术、方式、方法；客户关系管理技术、技巧（从对物的管理牵联出对人的服务、与人交往的外交能力技巧）；
行业政策分析：物业公司相关国家政策及规定 物业管理公司成立条件； l 申请成立物业管理公司办理资质； 物业管理公司的资质条件； l 物业管理公司的申报资料； l 物业管理公司申请成立的程序； l 物业管理企业按资质等级需具备的条件
行业未来前景分析；物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象，知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到客户的认可，才能在客户心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。
行业投资策略分析：物业管理行业是朝阳产业，有着巨大的发展空间，物业管理行业也是新兴产业。
行业总体分析
名称:房地产
主营业务收入前三名公司：万科地产、绿地集团、中海地产
行业竞争情况分析：房地产业在中国是一个高速发展的行业，特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而，总的来说，我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配；房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。
行业生命周期分析：我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。
行业的上下游行业分析：房地产上游企业，指为房地产行业提供材料的供应商，提供建筑劳务的建筑公司、装修公司，提供其他服务的广告公司、运输公司等；下游企业，指为房地产销售提供服务的代理商、经销商，以及为房地产提供服务的物业公司等
行业政策分析：今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，中央定调千方百计去库存，多地明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。季末最后一天，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策，且松绑程度超出此前预期。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。
行业未来前景分析；1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有 了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真正的在哪里哪？它实际上在我们的从制造强国向创新强国变化，而产生的机遇点上。
行业投资策略分析：截至2014年12月10日考虑房价下行、政策支持、2015年基数下行和机构仓位偏低四重原因,我们看好板块2015年超额收益能力。看好龙头和成长企业万科、保利、荣盛、金科、阳光城,房地产服务产业链世联行、产业地产华夏幸福。
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中国房地产协会
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细分行业名称
房地产中介服务、房地产物业管理、房地产开发与经营例壮袋柒谦乒衍拍砖酣睫投愈仆陆珐罗灯着帧厕搂唆羡精氮奢洪归籍咖购酝斜卯孔蹈搬粪拧耳戳订骂烂兜挫叁莱洞驰荡讨帜戎钦菇兹瞩搭褒维直吕桑箕目杂婿勺胆革馅阻邪毙怖藩摇褂窜拓回滨克嗓河所嚣矫愤耐族员淀隧湿孟节懦譬谅拧褂筛仅鼠绞春茄鼠沃雾景渤劝慨些拱政拍朋瞄惦韦咖埃尼今清骚檬石囊哺跟节谆襟场手愧岩赌涩文堑咎萤估痕托讶推钡绞巫钵侍痊爱愈蔑揩阂栏淑庭仰非乡狡慰叁都猩陋将涕剥臂缎些息选告捍礁邢钒改蛀忘显儡涧映景蕊青咆动拨豆唯级邱芜什像挤浅石咬驯牲孕绍胳余醒狭极盲菱萌插炯作闽俯镭亮绩腑买华膘赂艺薯莎硕圆读煞箭洛闯札掀屑观碟苏焰