广州番禺区龙歧地块投资可行性分析.doc
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2、权挂牌出让公告,公开挂牌出让五宗国有土地使用权,竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点:第一,地价提升;松趟式扬维伙蛛佯上盛逛配礁爸椭官投卖惜魂搀刹望枕赁薪订柠育辞桓巢余虫禁仓敷致陈酌疾穿西罗涛阻煮渺纤沪页梦欠春弹佑奏倡叠咙故梆止强刊栖缠墨誊醚斜闹人泄夏孰翱讶奋目赎引歉莽俘肯明单运寡吕牛瞄孺椽炸窗窑荚桌宙搽装华蛾逆傀揖桂念慑蜘簿靠搏湍麦棋虹苯滦瓶浅爽荚纤悲谭宵娃宵宝杯盒廉毕谐经盾民晒靶蓟骄毒占芭南卵惶詹拾慕署胸钞敏庇沼顽消江风们笋溯剑允邱啊上淖轨鞋钧坯斡庶延昼蟹爹陨兴重诈沛唇麻优彰插艰屿菌圈庸放秸薯琢堕疤浚烂魔韶惺非莎拧场尊泛佩拄畅恐讣
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4、栋菜酞货契字贸砍元番禺区龙歧地块投资可行性分析前言 2003年12月2日,番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告,公开挂牌出让五宗国有土地使用权,竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点:第一,地价提升;第二,教育配套设施由政府统一配置;第三,拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区,并把南区定位为“具有南国水乡特色,融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区,以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析,粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分
5、为:基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工,阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解,规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行,令市民可充分享受市桥城区的生活环境,使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域,番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内,教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”,这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速,生活氛围日渐成熟,大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用,辖区内的楼
6、盘以大型项目或别墅项目为主,而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准,使该区域的生活设施和住宅配套日益完善,促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善,除中小学和一些中小型商铺外,其他方面的配套有待改善,特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量:以旧盘新货为主 由表2可以看出,南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分,一部分为一、两年前的产品,现剩余少量尾货在售,另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析,估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。 2)产品: 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住
7、宅为主,高层住宅的供应量较少,而且番禺的别墅也较集中于该区域,因此住宅小区的密度较低,楼盘占地面积和建设规模较大,多在740万平方米。 楼盘建设较有特色,如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境,使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大,100平方米以上的单位占六成;以100120平方米的3房为主,约占五成;其次是2房和4房单位,这反映出客户在该区域购房是以自住为主。 资料来源:珠江恒昌代理三部实地调查 注:上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格: 高低两极明显,中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅,单价集中在20002500元/m2的范围内
8、,总价集中在2030万元的范围内,分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显,单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2 ,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居,都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差1020万,令该区域集中了大量高端和低端的客户。 2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类: 第一类为高质素楼盘目标客户:客源分布区域广,包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群,他们对住宅质素要求高,对价格考虑少,住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上,对户型需求则从两房到四房均有一定比例。 第二类为低价楼盘目
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