浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策.doc

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浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策

摘要：随着市场经济的快速发展和企业改革的逐步深化，控制好开发成本已成为房地产企业科学发展的基础，本文略述了房地产开发成本的构成，并从项目决策、规划设计、施工和竣工等四个阶段详细阐述项目开发成本控制的方法，通过精细化的管理和控制，来获取利润的最大化。
关键字：房地产 开发成本 工程造价
引言：近年来，随着市场竞争的日趋激烈，房地产业告别暴利，进入了利润的精耕细作时代，房地产企业高度重视对开发成本和各项费用支出等方面的控制，以获取最大化的利润和企业最优化的发展空间。笔者结合自己多年财务工作的经验，并根据房地产业本身具有的资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点，提出控制房地产开发成本的方法和策略。
一、房地产开发成本的构成
1，土地、土建及设备方面的费用。
这些费用大约占总体费用的78%，是房地产开发成本的主体内容。其中土地费用是最重要的。房产商在决定是否开发一个项目前，需要对项目的可行性进行评估，即通过土地面积和容积率等方面的换算，预算土地费用，然后计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。
2，各种收费支出。
主要指 煤气、水、电和公建配套费，一些服务性设施也是不可或缺的，如学校、医院、商店等。有些属于押金性质的收费如保证金类的，其种类繁多、随意性很强且标准普遍偏高，许多项目由垄断性企事业单位执行。配套及其他收费项目一般占项目总投资的9%～14%，是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出。
3，管理及筹资费用。
房地产开发相对于其他行业来说，其具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，为了解决资金需要大多数开发企业只能通过贷款，因此就产生数额较大的利息支出，这部分费用的核算对正确计算开发成本起到非常重要的作用。
通过对成本费用组成的分析，可以看出成本的发生是一个涉及到土地开发各个环节的过程，所以对地产企业的成本控制是贯穿于项目开发的全过程中的，只有对上述全部成本的构成要素进行合理规划与控制，才能实现企业利润最大化的目标。
二、房地产项目开发成本控制
房地产项目成本控制是房地产开发企业的内功，其贯穿于项目建设自立项到竣工验收、产品销售的全过程,在市场经济竞争中具有十分重要的意义。现今时代房地产开发企业对成本控制的比规模扩张更为重要，只有在组织和控制措施上给予高度的重视，才能达到降低房地产开发项目的总成本及提高房地产企业经济效益的目的， 只有通过对开发项目全过程中各成本的控制和跟踪管理,才能实现对整个工程项目周期内的建造成本和营运成本进行全面的监控。对房地产项目开发成本的控制可分为以下四部分：
1，对项目决策阶段的成本的控制。
在做出决策之前，必须对各种市场、技术及环境因素进行认真分析。
新项目立项时须提交立项请示和详细的可行性研究报告，可行性研究报告需经立项听证会讨论通过。可行性研究报告包括备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位、成本费用估算和控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、 投资风险评估及相应的对策、项目综合评价意见等，这些资料是决策者做出决策的主要依据
2，规划设计阶段的成本的控制。
规划设计对工程造价的影响程度已达73%以上。因此，工程造价的控制是规划设计阶段的关键。总体规划设计方案在进入下一设计阶段之前应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，在每个阶段都要求设计单位必须出具设计概(预)算，通过与上一阶段的概(预)算进行比较、分析，编制建造成本概(预)算，通过确定各成本单项的控制目标，控制下一阶段的设计。应由设计、工程、监理人员组成联合小组，联合小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理、失误等原因所造成的投资损失浪费。
3，对施工这个阶段的工程造价的控制。
施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。
     （1）把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业，同时鼓励施工单位采用先进的施工工艺，进而缩短工期。
（2）对现场签证方面加强管理，严厉打击各种行贿受贿的不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发 。 
   （3）强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据;另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。
4，对竣工阶段的工程造价方面的控制。
严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题,检查隐蔽验收记录及施工日记。确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。按图严格核实工程量，对投标过程中所报的单价或签证价格必须严格执行,防止各种违规单价情形的出现。计费程序要严格按规定和合同来制定,以致合理计取各项费用，认真审查，复核，防止各项计算误差。
三、尾言
加强对房地产开发成本的控制,切实降低房地产企业的开发成本,以低成本运营来保持企业的竞争优势,是目前房地产企业急需解决的问题。作为项目的成本控制，应该是深入到每一个角落，做好资金的预算才能更好的控制成本。随着房地产方面法规制度的日趋完善，房地产的发展前景亦是一片大好！

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