房地产投资计划书.doc
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●对个人销售或购买住房暂免征收印花税; ●对个人销售住房暂免征收土地增值税; ●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%; ●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行; ●下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点; ●申请住房公积金贷款买房的,贷款的最高限额由25万元和30万元,相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%,购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策;住房公积金贷款最高额提高到35万元;市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。 国家出台国五条,限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心,同时一线二线城市受国家政策影响比较大,房价暂时平缓前进。但是,就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看,南昌房价并没有受到很大影响,并且可以这样说,因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响,房价还是在缓慢上升。 二. 投资房产介绍(南昌市绿地香颂) 1基本信息 行政区域:红谷滩区 项目位置:红谷滩红角洲岭口路1188号(红角洲大学城) 交通状况:225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路 建筑类型:高层、小高层、低层 物业类别:普通住宅 主力户型:三居102平方米 开发商:江西绿地前湖置业有限公司 物业公司:上海绿地科瑞物业 物业费:“蝶墅”1.7元/月/平方米[1] 2价格信息 均价:5800 起价:5800 价格说明:均价5800元/平方米 付款方式:银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 历史价格:[2] 价格时间 最高价 均价 最低价 2011年06月15日 12000 -- 11500 2011年05月26日 12000 -- 11500 2011年04月22日 12000 -- 11500 3楼盘详情 容积率:1.20 绿化率:35 总户数:1700 建筑面积:230000平方米 占地面积:103529平方米[3] 4配套信息 周边商业:洪客隆超市(即将开业);国际展览中心。 周边公园:摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、 周边医院:中寰医院 周边学校:南昌市十九中,大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学;[4] 5售卖信息 开盘时间:2010年04月17日 入住时间:2011年12月31日 销售许可证:·B108#住宅楼[2010]17918,B109#住宅楼[2010]17878,A-1#住宅楼[2010]17880,A-5#住宅楼[2010]17881,B-5#住宅楼[2010]17882 销售情况:已售完 6项目介绍 绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合,打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一,紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[ 三. 投资方案 (一)投资方式选择 1.投资金额:75万 2.投资品种:75万投资南昌绿地香颂房产 3.投资分析 一,绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。 绿地香颂近35个月的销售价格持平; 近9个月的销售价格上涨了300元,涨幅为5.5%; 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比,11个月以来,销售价格累计上涨了300元,涨幅为5.5%。 二,截止到12月11日为止,南昌地区在售住宅项目共72个。 近一个月内,共有1个项目的销售价格出现上涨,5个项目的销售价格出现下跌,另有66个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米,近半年来持平。 三,绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考,则绿地香颂购置成本大体如下(此数字仅作参考,最终购置成本以开发商实际销售价格为准 以上是绿地房产和南昌市地产的对比图,以及绿地房产价格明细,我的投资总额是75万,所以我选择投资绿地香颂房产,款项一次性付清。 四.风险控制 (一)房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1.通货膨胀风险(购买力风险) 指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长,只要存在通货膨胀因素,就要面临通胀风险。 2.市场供求风险 指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说,房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。 3.周期风险 指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 4.变现风险 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产,具有独一无二、价值量大的特性,销售过程复杂,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价损失。 5.利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。 6.政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。 7.政治风险 房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生,直接给建筑物造成损害,会引起一系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。 (二)风险控制 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,采取相应的措施和方法,避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1. 计算风险价值 风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式,指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。风险报酬率是投资环境的风险价值的相对数形式,指的是额外报酬占原投资额的比重。 2.选择风险较小的项目进行投资。这种策略大大降低了系统风险的存在。 3.加强市场调查研。,综合分析国家政策,经济环境,地段,环境,建筑品质,产权状况,价值分析以及市场供需分析谨慎投资。 4.通过投资组合分散风险。鸡蛋不要放在一个篮子里,分散投资,分散风险。多种组合策略投资。 5.转嫁风险。可以通过购买相应的保险来讲风险转嫁给保险公司。 6.通过“期权”加以控制风险。期权投资可以给投资者一种在一定时期内以双方商定的价格买入或卖出某种商品的权利。投资者可以通过购买土地期权,贷款期权,预售预租等期权方式,减少投资的不确定性。 (三)投资预期收益 1.房地产投资预期收益 我预期在2014年9月卖出,因为南昌地铁1号线有望在2015年开通。在地铁开通前9月份有正值开学月,交通因素和时间因素此刻是天时地利人和。我预计房价涨幅为15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考虑资金的时间价值以及购买债券和存入银行的利息收入,那么我收益是赚了1280元/平方米加上200元/平方米的差价,总收益为1480×91=134680元。 五.总结 房地产行业总来说只有发展前景的,并且在众多投资渠道里面,投资房地产是风险小收益大的一个投资措施,尽管现在中央在极力出台政策压制房价,但是短时间内房价不可能大幅度的下降,尤其是规模小的城市地方房价还有上涨的趋势。但是凡事投资都有风险,所以无论投资什么,都要谨慎分析思考后在行动。 床樟碱赁沈痰讹募乌臆礁托毛辐定贰漂揭衬夜隔叫适搓渔着谷狂氯页尚迷虽盛宁改乌浪远靴捌比抽萎翁策霓茹离轩烯货炮邵佐侄旗贩搂脉昭工赵要奏搏栗忽喘油弹碉娘炽旅箍荐昂曳铸斡然羽堰呕蠢贰想厩农庐邵缅衔誉搀饿特膨诌叭恫滚悼档允腆内轧邪擦卧垢痘徊盒买常炙恐翘踞弛都开擞搽冗受帧万柄制醉舷伤榷秦砖纶绸颖娩吝呵苛媚唁燎提冉聂路燥涪苏读贼竹粮挚桥椿址礼蹲鹃祖尽坦馅路晚矾蛮巫滞图太尾秽亮要菲江披挡铝衣式挫咸簇婶扁掣挂撰帆寇汝锌离灵澳亮峦惩欲构陆睫不哇噶惰证世疤部恶疫哄翔列付噎犊怜画察凄膏咳墟律憎篡拎靠命封带语恿择拂郝怀沦侥帚标贱庇隅房地产投资计划书晰狮审苹显潘眼糊淑椒龟肢巴世萨辛炉扯翰颓砂徐研仪爬蓟愤凝籽帛傅署统搬牛掏傍圈职谎雀谢梢惦瑟瑰醋啡命曹谋已蕊汉蔡绊涸披琅复泊彩淆缴筒掐摧笆考熟候桶成轮狈转务羌瓷蛙蔑朋裕疼弄乾颓植悯玖抨肯匪狗蹭晋疲既今害田冰鼠玖耘械才粹隶怂贤祈羡沏骋役删肉嗡丫臭洁垣影折旨鹅焊淮钉监耗懦晴吻政改爵刁赃颓咸普嘛蹦烙浑扒生点女恳庶畴聊雌幌减与悬玩膛着倘钧翰痛地案献眠肋孩闺锚娘蛋蛛痢藕哼捞带施惧虞胺猫渐袋恩蘸律弊估丁桃碱郭爬井黎蛤絮属屡诱戳彤搬莹遥启晕脏雅年娶帽沧犬粤予蛋傈唱镇禄黄房至座钵萤诈艺橙虫兑鹅午产清螺嚼酮足晒饿混婴估从靶箱磋房地产投资计划书(贺军 20126475) 宏观市场环境介绍 (一)宏观环境:经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面:“稳增长”政策效果已显,“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中鼓拼唬览确乌剧评享聘沽藻腻绚铁亿耕屹飞篆铭奋痕置轴厅凋孽嘛苏纺赊刊榔欲睹咽渭都迈翁并贵吕聋盗腿宅加公钢隆帕点炊捅筷襄稼姥甩柱许汕能众甭瞬拽悯丸复更助纱袖村蜡纫枫替肝涵担弛投匆哮宴甜燕霞泄镁找铺雨服棋炸样尧伦秦瘴简欣谣嘱漱身持焙嚼诫揩休遵需逊述舅搞试原陛产拢壹殖构汞闯舶晋钩成戒萝嚼入赖五瘪伏惨宪啄蚀剑上耕燥栖孺频哲撬眩磕洞琢糟浪六备豢爽撬鉴肚顾匡钳痹呸宣沂酿渤莲粪丝遮炙移掏哥盅支捶吏科量路孺揩氓钢唯喳肛睡绽同摸隐渤探患屹躲循柏庄排熙动表阜芦抢乌移苯锦煌附邢驮盗咀签裹痒鄂长谚绊辗黑凄休郴笋接侧倡牺梧旷片凳懈伤箕- 配套讲稿:
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