对房地产行业土地增值税征收管理的探讨.doc

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对房地产行业土地增值税征收管理的探讨
郝家军
　[摘要]：土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资投机行为起着重要作用，但土地增值税政策本身存在的不足，影响了土地增值税调节职能的充分发挥，没能达到土地增值税制设计的初衷和效果，必须完善土地增值税政策，改变管理模式。
　　[关键词]： 土地增值税   管理  完善  模式
　　近几年，我国房地产市场十分火爆，房地产价格飞涨，不仅一、二线城市房地产市场活跃，就连地级城市、山区县城的房地产市场也是蒸蒸日上、一派繁华，房地产行业已经成为地方的支柱骨干税源。在房地产市场价格飞涨、居高不下的形势下，国务院采取一系列措施，对房地产市场进行政策调控，坚决遏制城市房价过快上涨，税收作为调节经济的重要杠杆，在政策调控领域发挥着积极的作用。但随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
　　一、全县土地增值税征收管理现状
　　在房地产市场暴涨行情的大潮中，镇安这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方骨干税源，镇安县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
　　（一）注重规范管理，税收增长明显。随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视，严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1-10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是镇安地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
　　（二）严格执行政策，预缴管理到位。目前，在镇安县注册登记的房地产企业12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1-10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
　　（三）创新管理方法，清算初见成效。在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”2个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了我县土地增值税清算税款的“0”突破。
　　（四）加强部门协作，建立控管机制。2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制，加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化，土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台帐，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
　　二、土地增值税征管中存在的问题
　　（一）税收政策不完善。现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅、非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点，房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税，就摆在了现实面前。
　　根据《财政部税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）、陕西省财政厅地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（陕财税[2006]78号）文件精神，同时满足下列条件的住宅为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件精神，同级别土地上住房平均交易价格由房地产主管部门、房地产交易部门测算或定期统计，报县（市）级人民政府审核发布，当地县（市）人民政府没有发布住房平均交易价格，那么认定标准中的平均交易价格就失去意义，在现实工作中只能拿容积率、单套房建筑面积这两个标准去认定房地产开发的商品住宅项目是普通住宅还是非普通住宅，但现实中房地产商是有意避让这些“红线”的，即使为了迎合市场部分人的消费需求，单套房面积超过144平方米的也非常少。因这一政策本身的原因，导致土地增值税无法管理，即使是地税机关严格执行土地增值税的预征管理，先预征税款，但大部分房地产开发项目最终的决算，增值额占扣除项目金额的比例不会超过20%，那么地税机关面临先预征后退税的尴尬境地。
　　（二）土地增值税预征率太低。从税收管理实践和对辖区房地产开发项目的调查测算结果，可以分析出土地增值税的税负情况，笔者认为：目前执行的土地增值税预征率太低。辖区多层（8层以下）砖混结构商品房开发项目的土地增值税税负应该在5-8%，小高层（15层以下）、高层商品房开发项目的土地增值税税负应该在10-15%，营业性用房、别墅、写字楼开发项目的土地增值税税负应该在20-25%.而现行政策规定，对位于县城地域的普通住宅按0.5%预征土地增值税，非普通住宅按1%预征土地增值税，营业性用房、别墅、写字楼按2%预征土地增值税，与应该承担的税负相差太大。
　　（三）土地增值税清算难。因政策的问题，导致普通住宅和非普通住宅的无法认定，而进行土地增值税清算就很难操作。按政策规定，增值额未超过扣除项目金额20%的非普通住宅依法应缴纳土地增值税，增值额超过20%的普通住宅也应缴纳土地增值税。但实际上，房地产开发企业早在项目建设中的每一个环节通过虚增建设成本、人工费用、其他费用等，人为把增值额调整到20%这根“红线”以下，就是地税机关、地税干部明知企业作假，却没有一个法律上认可的可以利用的成本、费用的标准参数，房地产企业虚增成本、费用的具体金额无法认定，所以地税机关进行土地增值税清算是房地产企业早筹划好了的，没有实际意义，只能是就预征率进行土地增值税清算，房地产企业自知占了税收的“大好处”，预缴的土地增值税不退也罢了。
　　（四）部门控管合力不足。房地产行业涉及管理部门多，虽然建立了由政府牵头的房地产税收一体化管理工作机制，也取得了较好的效果，但与税收管理的要求还有差距，部分职能管理部门在落实房地产税收一体化管理机制中，传递的信息不全、不及时，控而不严，漏洞多，造成税收未能及时足额入库甚至流失。
　　（五）税源税种专业化管理水平不高。近两年，针对房地产行业的快速发展，各地都推行了房地产税收的专业化管理，成立了专业化管理机构，逐步规范了税源税种管理，但与快速发展的房地产市场相比，显得相对滞后，缺乏有效的征管手段，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值税操作技术难度大，清算过程复杂，懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在为难情绪。
　　三、加强土地增值税管理的建议
　　（一）完善土地增值税税收政策
　　1、修改部分土地增值税政策。建议将目前对普通住宅的认定标准进行修改，将普通住宅认定标准：“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。”修改为：“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格比同级别土地上同期同类住房交易市场价格低20%以上”。这样既符合国家稳定住房价格、调整住房供应结构的调控精神，体现民生政策的落实，更能促进房地产市场的健康发展。
　　2、提高土地增值税的预征率。对房地产开发项目划分为普通住宅、非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，项目所在地不再划分到县级，由各省、市（地区）地税机关在调查测算的基础上，统一并且提高土地增值税预征率，做到一个市或一个省对土地增值税预征率的统一。建议全市或全省对房地产不同项目类型，确定不同的预征率，对普通住宅项目执行2%的土地增值税预征率，对非普通住宅项目执行4%的土地增值税预征率，对别墅、写字楼、商业用房项目执行6%的土地增值税预征率。
　　（二）改变现行土地增值税先预征后清算的管理模式，实行定率征收
　　在上述“建议完善土地增值税税收政策”暂不能实现的情况下，建议省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理模式，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预（销）售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算，操作简单，又便于管理，土地增值税也能征收到位。笔者依据初步测算结果，建议全市或全省对多层（8层以下）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行5%的土地增值税征收率，对高层（含小高层、高层）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行10%的土地增值税征收率，对别墅、写字楼、营业性用房执行20%的土地增值税征收率。
　　（三）继续推行房地产税收一体化管理
　　在目前已经建立起房地产税收一体化管理工作机制的基础上，进一步强化与住建、房管、国土等部门的协调沟通，建立长效工作机制，将信息共享、联席会议制、经费保障落到实处，做到常态化，把土地增值税的控管作为“先税后证”审核把关的重点内容，对未足额申报缴纳土地增值税的房地产项目，不予办理有关的权属手续。
　　（四）深化征管改革，实行税源专业化管理
　　根据房地产市场发展速度和规模，适时对房地产行业实行专业化管理，成立房地产税收专业化管理机构，配备业务素质高责任心强的干部，把房地产税收真正管精、管细，挖掘税源潜力，确保税收政策的执行到位和税收计划的全面完成。
　　（五）加大税务稽查打击力度，整顿和规范房地产市场秩序
　　把房地产行业、房地产企业作为税务稽查的重点对象，土地增值税作为稽查的重点，逐步规范房地产市场税收秩序。
　　（六）加强土地增值税政策宣传
　　鉴于土地增值税的征收管理相对薄弱，地税干部在加强学习提高政策水平的同时，税要深入房地产开发企业进行认真的讲解、辅导，送政策上门，特别是新成立的房地产企业，要重点辅导财务人员和办税人员，全面规范房地产企业涉税行为，提高纳税申报质量，增强纳税自觉性。
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