2011年二季度娄底房地产市场分析.doc

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二○一一年二季度娄底市房地产市场
2011-8-25 11:52:22 点击[2990] 来源：娄房网独家 评论[0]
2011年以来，全国房地产市场调控政策频出，从“新国八条”、加息到各大城市陆续出台商品住房限购细则与房价控制目标，再到商品房明码标价，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果也开始慢慢显现。
二季度我市房地产开发融资、累计可售面积持续增长，土地供应总量继续回落，商品房销售量下降，房价微涨。
一、房地产市场运行情况
（一）全市房地产开发投资规模情况
1、二季度全市完成房地产开发投资11.32亿元，同比增长38.5%，环比增加76.5%，其中，完成商品住宅投资7.32亿元，同比增长35.4%，环比增加60.8%；完成商业营业用房投资2.09亿元，同比增加64.4%，环比增加169.2%。
2、土地供应总量继续回落
第二季度市本级挂牌出让土地7宗，成交7宗，环比与上季持平;出让土地面积35.01万平方米，同比减少18.6%，环比增加164.3%，成交金额3.58亿元，同比增长29.0%，环比增长55.3%。
3、商品房供应量明显下降  
第二季度全市新开工面积56.6万平方米 ，同比减少32.9%，环比减少1.3%；房屋竣工面积28.0万平方米，同比增长115.0%，环比增加231.9%。商品房销售面积48.6万平方米，同比增加6.6%，环比增加111.6%。房屋施工面积597万平方米，同比增长30.4%，环比增加10.4%。
4、房地产开发融资平稳，略有减少
第二季度全市房地产开发企业融资15.47亿元，同比增加65.7%，环比减少2.9%，其中，银行贷款1.71亿元，同比增加212.9%，环比增加10.8%；定金及预收款1..25亿元，同比增长93.2%，环比减少1.5%；个人按揭贷款2.22亿元，同比增加47.2%，环比增加41.8%。
（二）市本级商品房销售量减价微升
1、新建商品房批准预售面积稍有回落。
第二季度批准新建商品房预售面积38.59万方米，环比增加43.56%;准住宅预售面积为27.58万平方米,环比增加29.72%， 批准非住宅预售面积为6.73万平方米，环比增加16.63%。

图：2009年至2011年二季度批准预售面积表
2、新建商品房销售量大幅增长第二季度新建商品房销售面积48.61万平方米，同比增加86.7%，环比增加211.6%
4、累计可售面积总量持续增加
至第二季度末商品房累计可售面积达173.92万平方米，同比增长18.4%，环比减少11.6%。其中，（住宅累计可售面积146.15万平方米，同比增长68%，环比增长8%；商业营业用房累计可售面积44.51万平方米，同比增长96%，环比增长14.7%。本季商品房供应再创新高，季末商品房累计可售面积持续增长，供销比例为11.49:1。）？
5、改善型需求仍占市场主导地位，投资型需求比重下降  ？
第一季度，不同户型面积的新建商品住宅销售面积数据显示， 120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的50.55%，比上季增加3.19个百分点；144-180平方米的户型面积占4.07%，比上季减少7.4个百分点；90-120平方米的户型面积占31.09%，比上季增加7.73个百分比；大于180平方米的户型面积占4.07%，比上季减少1.74个百分点；小于90平方米的户型占4.98%,比上季减少7.02个百分点。

图：不同户型住房销售面积情况
不同户型面积新建商品住宅销售套数的数据显示，90-120平方米和120-144平方米的户型销售套数分别占整个销售套数的33.94%和47.99%，比上季分别增加10.09和11.3个百分点；小于90平方米、144-180平方米的户型、大于180平方米的户型分别占9.16%、6.96%和1.95%,比上季减少18.09、2.08、1.22个百分点。

图：不同户型住房销售套数情况
（三）市本级二手房交易量下行
市房地产管理局的统计数据显示，第二季度二手房成交面积为4.96万平方米，同比减少47.1%，环比减少76.2%；成交件数445件，同比增长42.5%，环比减少54.9%。

图：2009年至2011年二手房交易面积情况
（四）市本级契税、营业税协征情况
上半年共计协征各种房地税收5347.4万元，比去年同期增加285.5%，其中：协征房地产契税4295.2万元，比去年同期增加303.6%;协征二手房营业税、土地增值税、个人所得税共1052.2万元，比去年同期增加225.8%，为地方财政增收做出了积极贡献。
（五）权属登记业务情况 
上半年共办理房屋权属登记9217宗（其中初始登记98宗;转移登记3676宗，抵押登记1597宗，预告预抵登记3459宗），发放房屋权属证书13274本。办理房屋转移登记3459宗，交易面积126万平方米，成交金额18亿元。办理抵押2800宗，抵押面积180万平方米，抵押金额11亿元。
三、市本级房地产市场特征
1、土地市场用地需求继上季开始回落后，本季继续回落，开发商拿地开始放缓，住宅开发的增长预期将被调低。
2、受政策的接力作用和叠加效果的影响，部分需求被挡在门外，市场预期变化，投资、投机者逐渐退出市场。符合条件的购房者重新转入观望甚至弃购，市场购买力下降，需求萎缩，导致成交量下降，商品房销售价格缺乏支撑，上涨速度明显放缓，上涨幅度变小。
四、房地产市场走势预测
伴随着“新国八条”政策出台，各地楼市调控细则陆续着地。“限购令”、“地方房价控制目标”成为2011年一季度楼市的主题词。一系列抑制市场需求的“限贷”、“限购”政策效应初显，主要表现便是购房者的预期发生变化，成交量下降。成交量的下降和存贷款基准利率的上调，使开发企业一方面内部销售遇阻，另一方面外部融资受限，导致资金回流速度减慢，而随着调控的深入，未来房地产企业的资金还会进一步趋紧，这就使房价下行的压力加大，即使开发商名义上不降价，也可能采取促销手段“暗降”。
  （娄底市房地产管理局产权产籍科）

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