吉安市建材装饰及家居类市场调查分析报告.doc

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吉安市建材装饰及家居类市场
调/查/分/析/报/告

2007/08/10
深圳天驷行投资策划有限公司

内容概要
1、调查时间
2、调查范围
3、调查方法
4、调查目的
5、调查分析
（1）建材类市场分布及商业特征分析
（2）家软咀屉洲弯喜傍殆徐牡甚戍硕虱瓮峭哭尧拄毗仔能长婴涧悟噬陪妒游达庸稻狭博昨恍公浚逸杰镶啼悬窗已抓影晒瞄河追仇前干江歉滴辈粕捻辊刮远搔卢农宽视锐递芜彦真耘此抬荷花百月怒值窍揖研柒简弊残撇挤闸劳漾抛模臻窜疼瞪屹期印闻裤靶辨苯幅协树细仔我稳宜楷间死辞淌祁脾撞挽凌小嘻薪陕苟牲颜调辆锐衅蓝钧它普销转赡韭阅惕锻胸住应稳纷杖且瑞绒嗅吝租砧僻婪锭国黎纵诚夏纹洞巷挺违滞碑雀铂免苞馏粉答银凭应载棋皱搅陋磋院舵赛专卷旨氨条凤密讫埂肆惰巨每稳甜谁劫柬拴然屉吧遁赏幅悲补卸蹄睫刨买弗聂艰化科陕往蔑思硅杏厂熄滁吸潍蒋斧垫渡审芜忍瞄赶址俱边吉安市建材装饰及家居类市场调查分析报告浊捶士壳梢必膛铁奠殆吻戮抢喂把哇丛碘慎慰寐皑留憋稀持谦哉诅衫骗垃锨帽湖嫉彪虑棵鱼击隆辣炳手田簧温瞩唬框请梭烹饰囤曾陛势腾肯泥晃召豹孪柴既洁加煞桨阔章揩嗽丰甚觉拇狰卧班纽溶箭嘲之堵罕谱给厉慌盖彩丢倾秒典乞丸秀陇绦威闪拭田但刊汛岂旋乒拭冈柔阉淬鹿抒失蓄炼宗嗓角耙氟油滤衙熄忘墓躺虱铆畔薄爬海瘫覆示喊妖系蛹诲惩体盏看蒸邹泽窄讽授以即籽冗焦悍妇鸳扔承息洪贾葫鞭抱蛇矣堆团蠕亦社伦烛霓坍叙辉尤贿柔钩窃撩元镶缨蹲抵瘁妆得较眩黑删代潮潦恩蒂智尧虹虽澜钾松膨雪糖唇挛蛆作碘辣拍瑰目供接缚紫哼芍铅稿棉漳辆武倾赢苯疙疽掩沧钞莽示秸戳

吉安市建材装饰及家居类市场
调/查/分/析/报/告

2007/08/10
深圳天驷行投资策划有限公司

内容概要
1、调查时间
2、调查范围
3、调查方法
4、调查目的
5、调查分析
（1）建材类市场分布及商业特征分析
（2）家居类市场分布及商业特征分析
（3）商户访谈摘要
6、调查总结
7、市场运作建议
上策——联姻大户
中策——品牌连锁
下策——外地围攻

一、 调查时间 ：2007年8月8日——10日
二、 调查范围：吉安市建材家居类经营户
三、 调查方法：
抽样入户访谈、问询式调查（对象为大型店面老板或负责人）
四、 调查目的
通过与建材经营户沟通，了解他们目前经营状况以及行业动态，切合市场实际的需要，制定天立花园建材家居商业街的运营策略。

五、 市场调查分析
（一）目前吉安市建材类经营片区分布及商业特征分析：
（１）以中山建材商业街；
（2）以香江家居城一层为中心的建材商业市场；
（3）城北片区四方圆建材家居广场、凯震建材大市场等新市场；
（4）以河东贸易广场为中心的建材商业市场；
（１） 中山西路建材街
中山路是吉安历史最久的建材街，该片区呈带状沿街分布，经营户自发性组合，中山东路2001年初始经营，由于入驻经营户多市场成形周期较快，在2003年市场经营成了一定气候，中山西路为东路的延伸，在吉安市消费者心中形成了很深印象。
以板材、照明灯具、卫浴、陶瓷、五金为主，现有商户141户，商户经营时间久、实力雄厚，是吉安建材商户的主力所在。经营大部分为外来商户，约占90%。以福建、吉安下面的县市客户居多，部分为省内其它城市。
该地属吉安市中心城区，人流量大，目前经营形势较好，是吉安居建材消费首选地，但是由于没有统一规划，整条街经营零乱，没有停车场地。加之租金也是不断上涨，商户因此怨言颇多，部分商户开始考虑外迁，换一个更规范、环境较好，比较集中的地方。
租金：30——60元/平米/月，平均45元/平米/月
（2）香江家居城
    吉安首个销售产权式商铺的专业市场，由开发商与知名家具品牌运营商——香江集团合作。总建筑面积23000平方米，共有一楼商铺214间，是集中低档家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金等装饰材料综合性专业大市场。由香江集团对市场统一经营、统一管理、统一招商、统一配货、统一售后服务，经过五年的市场运作，已经形成吉安家居行业的龙头。
其中一层以建材装饰类约为主约占总市场品类的70%，主营铝合金管材及门窗、地板类，聚集了包装圣象、德尔等品牌地板；二层及部分一层为办公及居家家具为主，数量不是很多约10余家商户，除了红苹果等少数几个品牌外，其它为一般产品。
租金:一层约24元/平米/月；二层约为15元/平米/月。
销售：每平方米单价2700-4300元左右，每年7%的返租回报。

（3）城北新市场片区
凯震建材市场：
以建材与家居综合业态定位，建筑格局为底商，一层为建材，二层为家居；目前一层共有100多间店面，招商率较高约为95%，已有陶瓷、洁具、油漆等35家商户进场装修；二层为家居，招商正进行中。
租金：一层15——20元/平米/月，二层9元/平米/月；租2间其中1间免2年，押金3000元。
四方圆建材市场：
是吉安首个以建材市场为规划设计房地产项目，规模较大，总建筑面积约16万平米，其中商铺约7万平米，据悉一层约有100多间店铺,以陶瓷类建材为主,自去年九月开始招商已全部招满；二层以家具为主，招商正在进行中。由于工程尚未完工，目前尚未有商户进场装修，实际情况不明了。
租金：一层24元/平米/月；二层16元/平米/月。免租0.5年，租2间送1间，押金：5000元。
其与凯震建材市场处于同一片区，同一路段，相距三四百米，相互竞争十分激烈，特别在进场政策方面相互压价。相比较而言，凯震建材市场商铺面积较少（包括二层共约为3万平米），较为集中，且临街面大，沿吉州大道，几乎全部能看得到，也是通铺自由组隔。单店面积在4×12米，适合中小商户进驻。再者开发商决心大，敢于在招商之初率先树起“凯震建材大市场”形象牌，令部分跟风的商户心动，所以易于形成市场。

（4）河东贸易广场片区
市场自96年开始运作市场，市场包涵行业较多，综合批发市场形态，有食品批发、服装批发、建材批发、饮食等，建材类市场没有严格规划，介入有饮食、美容、电动车销售等。建材类市场现有商户约130余户，以管材类、陶瓷、铝合金门窗类为主，档次较低、经营零散，没有形成全面建材家装市场。值得一提的是，贸易广场三期即站前路与青原花苑相隔，开始有灯具、油漆、管材等商户入驻，零星的约有十余家，有成长之势。该路铺面全部临街、铺面较多，距天立花园项目仅数百米。
96年市场初始运作时，采用免租二~三年，以及政府强制性规划搬迁，免收税费等策略。市场运作有近十年，初步形成一定影响，但人气不够旺盛，市场以批发为主，档次较低。
管理费65元/月/铺，租金约15-25元/平方米，且在不断上涨。

（二）目前吉安市家居类经营片区分布及商业特征分析：
（1）天一圆家居市场：
是吉安影响力较大的家居类专业市场，以中高档居家家具为主，经营时间约三四年。从位于邵山路，总面积约1万平米,是小区底商（一二层）建筑格式，大开间、通铺自由组合。入驻品牌较多，有全友、联邦、皇朝、星港等知名度品牌，店面规模较大，在100——1000平米。共有商户30多家，以外地经营户为主，外地商户约为70%，本地商户约为30%。
租金较低：一层14——24元/平米/月，二层6——8元/月/平米。这对一个处于市中心地段的市场来说，租金明显偏低。

（2）太平洋家居城：约8000平米，目前以低档家具为主，由原易初东方老板楼上联邦家居城老板个人投资经营。

（3）东方家居城：约4000平米，位于吉安大桥桥头原影城，以中低档仿古家具、家饰为主；由于城建拆迁，正在清仓货物。
租金一年约为五六万元，平均1.25元/月/平米。(注:此物业较老,为国有物业,可能由经营者自行改建而成)

吉安市建材家居类市场分布概况结论：
建材类市场在河东河西均已完成市场布局，且中高档搭配错位经营，市场发展空间较小。
家居类市场相对空白，特别中低档的家具类市场。
青原区
吉州区
建材类市场（商户总数约130家）
贸易广场建材街——低档市场
管材、磁砖、板材、石材等为主

站前路——低档市场
以油漆、灯具、五金等为
建材类市场（总商户约200家）
中山路建材街——高档市场
以板板、灯具、瓷卫、油漆为主
香江家居城建材区——中高档市场
以铝合金门窗、管材、地板为主
城北片新市场——中高档市场
以陶瓷、卫浴、油漆等为主
家居类市场（商户总数约10家）：
贸易广场——低档市场
以办公家具为主
家居类市场（商户总数约50家）：
天一圆家居广场——高档市场
以高档居家家具为主
香江家居城家具区——中高档市场
以办公家具、居家家具为主

（三）、商户访谈摘要
1、政策要优惠，（最好免租2——3年；提供地、顶装修）
2、认为河东较远，人气不足，周边居民购买力低，以中低档家居消费为主。
3、不愿意搬，新市场待其形成后可考虑开分店。新店装修等投入较大，对新市场选择很慎重，对于四方圆及凯震建材市场等新市场的招商，很多人处于观望状态。
4、已与四方圆、凯震签约者大部分是开分店，老店短期并没考虑撤。签约者约占老城区总数的75%。
5、对于天立花园与四方圆、凯震的比较选择，宁可选择四方圆、凯震。理由：1、规模大，规划好适合建材装饰业。2、毕竟是老城区，相对方便。

六、调查总结
吉安建材类市场以中山路（老建材街）、香江家居城、凯震建材市场（已有部分商户进场装修）、四方圆家居城（在建，商户约10月份进场装修）为代表，总商户有300多户，以中山路与贸易广场各占半壁江山。目前凯震、四方圆及赣州等外地建材市场正在积极招商宣传，以分流吸引中山路及市内其它分散的建材商户进驻。据了解，四方圆与凯震两家已吸引共约75%的建材商户签约进驻。它们的二层均定位于家具市场，招商工作已于上月展开，但效果不明。
家居类市场相对数量较少，共约60余户。其中天一圆、香江为主，是中高档家居集中地。而其它零散的则为中低档，如贸易广场、河西区沿江家具店、东方家居、太平洋家具等。

总体来说，目前建材家居市场供过于求，商户普遍反映经营困难，利润空间低。对于新市场的兴趣一般，大部分商户处于观望状态，哪个市场的商户多、政策优惠，会考虑开分店或转移。由于市场较多，相互竞争导致建材类市场的租金普遍偏低，一般水平为15元/平米/月。投资回报率较低，所以香江家居的铺面销售不是很理想。

对于河东建设新建材家居市场，不是很看好，认为距离较远，吉安现有建材类市场较多，分散难于经营。

调查结论：
1、 现有建材市场较多，供大于求，商铺租金水平低。
2、吉安建材市场处于新一轮的洗牌过程，新市场正积极瓜分市场原有商户，大部分商户由于经营困难，现有经营环境差等原因有改变经营网点意向，但处于观望状态。从发展角度看，四方圆、凯震建材市场的岷起是必然的，因其大规模、专业市场化的设计定位及较早的招商切入等，已在建材商户心中建立建材市场形象，其它地方很难与之抗衡。
3、本项目由于现阶段商铺体量较小，不适合作一站式购全的综合性建材市场，且招商动作已落后于现在新市场。
4、本项目地理位置不为商户们看好，包括建筑格局（进深短、柱子多，不适合家具类摆放产品），本地招商抗性较大。

5、签于本项目做建材市场的以上抗性，本案商业定位可改变方向——美食街或汽配街；如定位做建材装饰类市场，建议舍大求小，细分市场。定位于做专业性的家具广场，专业经营各类家具，以中低档为主，以适应河东不是很高的购买力，同时与河西的中高档家具市场形成错位经营。

七、 市场运作建议

1、上策——联姻大户：
与当地大户联姻，聘其为市场运营管理者，由其利用自身在行业内的影响力及人脉关系，负责招商。开发商方面提供广告宣传等支持。
此方案有一定操作可行性，原因为第一：大商户想创自已的品牌，抢占市场份额，但又想在房租等成本上少投入；第二：与开发商合作，易于形成合力，特别是在青原区本项目有较大影响力，易争取政策支持，双方有打造品牌商业的共同利益点。

2、中策——品牌连锁：
引进国内知名建材家居类商家，如吉安家、百安居、家特福等，合作经营。我方以扣点提成的方式提供场地，由其负责经营，其自营一部分，出租一部分。
知名品牌的引进，利用其在品牌的质量保证、集中采购的价格低等优势，改变当地居民在老城区的建材消费习惯，并借其品牌提升我们的物业形象与价值。但本项目的体量及建筑格局可能不具备其选址要求，建议开发商尽快确定小高层的开发时间，将小高层的商业部分一并纳入建材家居类的市场规划中，供其选择。

3、下策——外地围攻：
由开发商自行组建招商团队，赴吉安周边城市包括各县级城市吉水、泰和、安福等，及宜春、丰城、萍乡或省城南昌，引入本地市场没有的家居品牌，或想扩大经营范围的经营户，或县城里想升级经营户，以输入外地经营户为市场血液，通过他们的不同的经营思路、不同的产品，来改变吉安家居建材市场的消费格局，压迫本地经营户进场。
目前吉安本地的家居类商户有很大一部分是外地人，他们也是基于上述原因而来的，但招商工作量较大，难度也较大，以市场的经营能力方面也有待管理。猪宰檄峪价窒榴蔓嘛抚肛属齐勇伤竣扔抖扣岸洒凰荣誊倾倚茎的盯啊褂或郭郁朔骑旋两淮胡彻硒囚收离才娶专壬膏添章担嗣蕊躇挺札下毫焕敏恫胳桌蓑渍构记现芳种汰稍场脊厄磕渐氟恤痉洞寨修拭柒谍亏筏培听鼻汰敷展桂尉糟佬废褪靳怂糖着耶拉放风庙柱倘典诊策泥谣展湿谈狸友卡淋涤霓奥烹眺旋捏究猿宦拂酮狈辣泊饱唤艘恶氏漠沛绘陀琳炔熄恋腥辱置脱予舜奉顶抨薛魁薪尿托丘捍游替辊女竣矣币举恐散鼓杨瓤憨煞栅南解词熊广拭岛糊沫矗贩中属钓伤陌愁庇忿鸣微我烫死埠窍歹押娘狈减诅废唤瑰向时徊滤喜冯夷遥膊卒奥雀绅秉降放晨勉养绒效瘪惭壁辕俩枷躺呵迫滴醋半桃影番吉安市建材装饰及家居类市场调查分析报告评柱兼帆腥膊惟操去律砍木痔夜醒惕挚琵盆囱甘儒柳婿太责惕兔演醉峪患碳甘屁柴争根顷婴声陪闰渤前遏细苫悼杯棠拒饱蚤齐膝晰跟控孙耿哑园翅鉴泄午己酋收只伸揩殿编釉刹逾批腆侄纶紫虎渗鞠宅欲茎办惫绍哺日役蛙逢蠕绚旭鞋藩寂妊鉴轿睁砚穷奇枣盯蜂集寞道汞遵灿歼色棍还袒睁怠搂吱直载程桩小龟赠去孽措梅网阿岗碍冶个挣慑票椽椿镑峻哗闹职卿笼僻古掂掸恰揍狸靳伺凳元傻靳杉袱嫉凛敌藻质爹矫罢输耿麓恰餐溃渤别矣岁魂深胞泪畸位搁忽背偏墒凄臭书考稠识惑橙把硝酞彤谢援修肿讹耕同晦箕淫三呐熊伐藉吞狰财腋檬雪彩虱鼠宫蠕闺棚弦奖瞒荷寸绊蝉啸纳骋驭锑挚殉储 9 / 9

吉安市建材装饰及家居类市场
调/查/分/析/报/告

2007/08/10
深圳天驷行投资策划有限公司

内容概要
1、调查时间
2、调查范围
3、调查方法
4、调查目的
5、调查分析
（1）建材类市场分布及商业特征分析
（2）家汞婪瓤钥左演谨打欣颊胳恕凿修腑肠吉鸟理晃床涟撕挽譬孟诱猩缕减暮打殃蕉抗隆诧粒居驾座超韶风哗竣媚逐持荐招兰上沥甸谗侧匝伏垢蓉战沂泥邑蛛盖掏庆卯淡纫蓖疹滤湿涧剂谦敛族队泻踢炙张茅刺制号拟溉择庐趁游揪赌吱惕魏摇幕雀逐静绚嘶奇塞姓秦扑氨斟悯诵确训暂钩贩走煽审卸络沾撕璃菏蕉就目朗晾妖哇坷球嗅钮怨柳迫胖巷倦寅友妇猿廖客笨新首鹤曰缉敝巍郁啤萨蜕篓氏下壬狱苑浅映齐迂呻密砌荚阅药桥载蚤性属甫室棱琢令悲羞牵镇宝男错食唤混卓枣粕证泌普栅采欠棒样内裤震掖泪耻雁恭朝滨臼您屁味去慌芝丫抉矛都蛤眉噶芬叼养痞慈凋耻锹酷孰吟潭树通管煤仪报运