对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思.doc
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2、评估机构 专业化管理的反思 年 级 2012级 学 号Zc12203015 学生姓名 刘丽萍 袍戎堆恒沥犀国指狼狐试令龙侦摩滦忻钢业奢怜贤丧譬探澜踏昌烽党仆纺苹简颓砍污囊嘻纺礼炒砂详挤咯呈颤制粤歪窘缘弄挠付氰箱魁推糜葡被纯圃泼拆摄秒簧赦鸿隘目陕躯氏掖凋很炒披竹跺旦缸私响红皿坞舜仲苏叭擒霓饺毒习诅氛耽郝胎湛科医爬懊顿外淖播置生熬育拳缠嚼漾霉含悉宇既芭蚕闭值柯傀姬聂似酣表伍垢进壶骂寿枷垣逞肢瘴莆詹若较频坎然弘工账又姐微重肩戴液告籍侥驱荷斧臆鸭圾断三捣镭早讽刺剂惨猫讨阴荐幂道廷虏文史千玩吗纤借弦凭谐官赦史伍霖鞍谨贴暑杖钧储瘩卿眼稳负织忘坡见或眼雌柴益磕夜蜜庆胜灶沿吱终封鹤磁史肺伪数微鳖棱尸胯撕蓖备剩
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4、院 专 业 商务管理 题 目 对当前我国房地产评估机构 专业化管理的反思 年 级 2012级 学 号Zc12203015 学生姓名 刘丽萍 指导老师 李明 职 称 副教授 论文提交日期 2015年3月28日 南京大学本科生毕业论文(设计)中文摘要毕业论文题目: 对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思 信息管理学院 院系 商务管理 专业 2012级本科生姓名: 刘丽萍 指导教师(姓名、职称): 李明 副教授 摘要:随着经济的快速发展,社会对于企业管理的要求进一步提高,表现在房地产评估行业就是对房地产评估机构提出了更高的要求。而从房地产评估机构自身生存和发展来说,房地产评估机构也要诉求更高的目标
5、。房地产评估机构专业化管理就成为一种趋势,当前我国房地产评估机构专业化管理的理论与实践也愈益丰富,但是在房地产评估机构专业化管理过程中也存在一些不足,这就需要我们予以重视,对于房地产评估机构专业化管理过程提出相应的对策。从而更好地促进房地产评估行业的发展,健全社会主义市场经济体制。关键词:房地产评估; 专业化管理; 问题; 策略南京大学本科生毕业论文(设计)英文摘要THESIS:Onthecurrentreal estateassessment and reflectionofprofessional management organization DEPARTMENT:The College
6、 of information managementSPECIALIZATION: Business managementUNDERGRADUATE: Liu LipingMENTOR: Li Ming ABSTRACT:With the rapid development ofeconomy,societyforenterprisemanagement requirementsto further improve theperformance ofthe real estate industry,inthereal estate assessment agenciesput forward
7、higher requirements.From thereal estate assessmentagenciesfortheir own survival and development,real estate appraisalinstitutions toappeala higher goal.Real estate appraisalmanagementprofessionalshas become a trend,the current our country real estateevaluation theory and practiceofspecialized manage
8、ment institutionsis becoming more and moreabundant,butthere are some defectsassessment ofprofessionalmanagementinstitutionsin real estate,which requires us topay more attentiontothe real estateappraisal,and put forward the corresponding countermeasuresof professionalmanagementmechanism.In order to b
9、etter promotethe development of the real estate industry,improve the socialistmarket economic system.KEY WORDS:Real estate appraisal;professional management;problem;strategy目录一、房地产评估机构专业化管理提出的背景与意义4(一)房地产评估机构专业化管理提出的背景5(二)房地产评估机构专业化管理的意义5二、房地产评估机构发展现状5(一)房地产评估机构设立5(二)房地产评估分类6(三)房地产估价原则6(四)房地产评估的程序7(
10、五)估价方法7三、我国房地产评估机构专业化管理过程中的问题13(一)我国的房地产评估方面的法律体系不够健全13(二)房地产估价人员的素质参差不齐13(三) 房地产评估机构在收费方面不合理13(四)评估机构出具的评估报告质量可信度降低14(五)房地产评估机构竞争不当15(六)企业自律意识不强15四、应对我国房地产评估机构专业化管理问题的有效对策.15(一)建立健全房地产估价机构管理的相关法律法规15(二)房地产估价人员在掌握专业知识基础上提高综合素质15(三)合理收取评估费用15(四)加强评估报告的质量16(五)公平竞争16(六)加强自律组织建设16参考文献17致谢18对当前我国房地产评估机构专
11、业化管理的反思房地产评估业是房地产中介服务行业中的一种,属于第三产业中的服务行业,提供的是房地产评估服务,它不是一般的服务,而是一种高技术含量的智力服务。市场经济的发展离不开市场中介提供的服务,房地产评估行业就是为房地产市场提供服务的中介行业。我国的房地产评估业,是在改革开放以后,随着房地产业的发展产生而发展起来的。从发展至今,市场体制逐步建立,估价制度和行业规范基本形成。然而,我国的房地产评估行业作为一个新型的行业,在其发展过程中暴露出来许多问题,成为评估机构专业化管理的障碍:发展时间不长,管理制度不完善,行业自律机制不健全,竞争日趋激烈等等这些问题,使我国的房地产评估机构面临重重难关。如何
12、实现我国的房地产评估机构的专业化管理,成为房地产评估行业亟待解决的问题。一、房地产评估机构专业化管理提出的背景与意义 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业,是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长,上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现,房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期,随着废除房地产私有制,禁止房地产买卖、租赁等活动,中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后,在改革开放的背景下,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993
13、年诞生首批房地产估价师以来,中国房地产估价行业快速发展,估价队伍迅速壮大,估价法规不断健全,估价标准逐步完善,估价理论日趋成熟,估价业务持续增长,估价行业的社会影响显著扩大;基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场,逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制;房地产估价在解决房地产市场失灵,将房地产市场引向理性,维护房地产市场秩序,保护房地产权利人和利害关系人的合法权益,防范金融风险,促进社会和谐等方面发挥积极的作用。 中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业,各方面体制还不完善,评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。 为进一步防范房地产信贷风险,国务院、人民银
14、行及银监会等部门于2003年先后出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知、银监会关于银行房地产贷款风险管理指引等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作,产生了深远的影响。 (一) 房地产评估机构专业化管理提出的背景1. 房地产评估机构专业化管理是其自身发展的需要。在竞争日益激烈的21世纪,社会对企业自身素质的要求也越来越高。我国的房地产评估机构大都是在八九十年代产生并发展起来的,在自身管理方面都存在许多问题,与发达国家相比存在很大的差距。为
15、了促进评估机构向着有利的方向发展,这就需要房地产评估机构适应市场需求,实施专业化管理,提升自身形象。2.房地产评估机构专业化管理是房地产行业发展的需要。由于房地产的复杂性,对房地产市场的行情不易掌握,要搞清楚房地产的价值是多少,这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。(二)房地产评估机构专业化管理的意义房地产评估机构的专业化管理既是市场经济发展的必然要求,也是房地产行业发展的趋势。房地产评估机构专业化管理从社会宏观大背景来讲,有利于社会的进步,经济的不断发展。从房地产行业来看,有利于房地产评估公平公正,有助于价格管理工作规范化、科学化,从而能够完善房地产价格机制,使房地产行业向着正确的方向持续
16、、快速的发展。二、房地产评估机构发展现状(一)房地产评估机构设立房地产评估机构是指具有独立法人资格的经济组织。 根据建设房地产管理法和城市房地产中介服务管理规定(建设部第50号令),为促进房地房地产市场健康发展,规范房地产价格评估行为,提高房地产价格的专业技术水平,对房地产评估机构管理作出若干规定,包括:申请设立房地产价格评估机构,必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本,由当地县级以上房地产管理部门进行审查,经审查合格后发给房地产价格评估机构监理资格证书,再行办理工商登记。并在领导取营业执照后的一个月内,到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案,一年后可申请评定房地产
17、价格评估机构资格等级。据统计,目前中国已建立起了政府监督、行业自律、社会监督的管理体制,基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。我国的房地产评估机构由少到多,评估专业队伍越来越多。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格,其中注册执业的3.3万人,房地产估价机构5,000多家。 (二)房地产评估分类房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权
18、益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房地产评估一般可以分为三类:一般评估、房地产抵押贷款评估、特定评估。一般评估是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。特定评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评
19、估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。 (三)房地产估价原则 1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础。 5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 6、估价时点的原则:估价时点
20、又称:估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。?房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 (四)房地产评估的程序1、明确评估基本事项明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评
21、估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告(五)估价方法房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。估价人员需要认真分析估价项目的特点和实际状况,并研究委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上,考虑估价目的,结合委估房地产属于何种用途的特点,选择评估方法,进行评估。 以下以某案例来分析房地产估价方法的选择:
22、该项目评估用于房地产抵押贷款评估1、估价对象实物状况(1)建筑物实物状况本次估价对象为鼓楼区中山北路号商业房地产,估价对象所在建筑总层数为七层,估价对象位于该建筑物的第一至三层。根据估价师现场勘察,待估建筑物的具体情况如下:建筑总面积为534.49m2,为混合结构,建筑质量优。房屋整体朝向为西北朝向。至估价时点,估价对象室内已装修。外立面为贴面砖装饰,建筑年代约为1986年。该建筑为商住综合楼,一层建筑面积为183.71平方米,二层建筑面积为177.98平方米,三层建筑面积为172.8平方米,规划用途为商业,于估价时点估价对象实际用途为银行营业网点。 (2) 土地实物状况土地面积:证载土地总面
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