建设项目成本管理培训讲义.doc
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4、编审还是合同管理、设计变更及签证、索赔的有效控制,实质上都属于成本管理范畴,所以,今天就以成本管理为线,站在建设单位的角度,结合我们多年工程造价咨询过程中发现的问题对建设单位成本管理进行一定的探索。一、成本管理争议的焦点与困惑(一)发包模式的选择 发包模式一般有总价包干、工程量清单招标、模拟清单招标和费率招标几种形式。 1、总价包干 大家都知道总价包干对建设单位是最有利的,因为量和价的风险都由施工方承担。但是,目前一般要求清单制,现行计价办法规定总价包干项目要求工期短(半年以内)、金额小(300万以内)、设计施工图设计深度达到要求。2、工程量清单招标目前国内应用较为广泛的招标模式,也是湖南省现
5、行计价办法规定的计价方式就是工程量清单招标。实行工程量清单招标的条件是施工图纸设计深度达到施工要求并已全部完成、审图与修改工作也已经完成。这种方式招标时间比较长,一般45天是一个起码的时间要求(其中工程量计算清单编制与套价30天、发标1天、回标3天、工程量核对7天、再发标1天、评标2天、定标1天) 工程量清单招标有其自身优势:1)由于招标时有一个共同的报价基础工程量清单,故施工方报价可比性强,有利于招投标过程中遴选报价更合理的施工单位作为中标人。2)因量和价都已经确定,故其成本可控性高,对现金流管理大有裨益,结算工作相对简单;(工程量清单编制准确完善、前提是工程变更较少)3)施工方可以按照符合
6、实际的施工工艺、工序报价,报价考虑相对完善,符合实际施工,结算纠纷较少;4)经过对图纸审核纠偏过程,实际施工过程中工程变更就一定会减少,有利于合同管理; 5)合同清晰,定价合理,利于付款管理;6)有利于施工企业的成本核算;劣势: 1)由于招标时间较长,占用项目开发的关键线路,影响项目开发总进度;2)工程量清单的风险由建设方承担,并且工程量清单编制工作量大,清单编制质量直接影响招投的成败与否。实际案例中有因工程量清单编制误差较大,招标时投标单位提出质疑,不得不重新核实清单,导致招标时间大幅延长。也有因工程量清单编制中项目特征描述不清楚,导致结算时产生大量纠纷,最后走上法庭,对簿公堂,给建设方带来
7、时间、费用的损失,也给建设方带来很大的负面影响。3、模拟清单招标 招投标流程为发标-回标-评标-定标。一般在大型工业项目,工期紧,施工设计未完成,急于开工建设的情况下采用。 优势:定价不定量,招投时间短,不占用开发的关键线路,无需施工图纸,可提前定标进场准备;劣势:成本可控性较低,扯皮多;由于采用模拟量,对于施工方不平衡报价很难控制。施工方一般将预计将来工程量减少的项目报价降低,预计将来工程量增加的项目报价提高,导致建设成本大幅提高。4、费率招标招投标流程为发标-回标-评标-定标。一般在大型工业项目,工期紧,施工设计未完成,急于开工建设的情况下采用。优势:招投标时间短,不占用开发的关键线路,无
8、需施工图纸,可提前定标进场准备;通行多年,行业熟悉;劣势:量价均不定,成本可控性低,扯皮多。1)定价随意性:同人不同价、不同人不同价;2)成本不定,极易引起经营失误;3)价格不定,付款问题严重;4)过程扯皮(不定价不干活)、事后扯皮,影响合作与项目正常运作;四种不同的发包模式,对比其优缺点,我们认为在不影响项目实施进度的情况下,应优先选择工程量清单招标;其次是模拟清单招标,尽量少采用或不采用费率招标的模式,总价包干模式只在特定条件下采用。(二)开标后要不要再砍价现实中确实有一些单位在招标完成后,与中标单位谈判,以中标价下浮一定比例作为合同价签订施工合同,这样做似乎为建设单位节约了资金,但是这种
9、做法是不可取的,因为这违反了招标投标法。招标投标法规定开标定标后,施工方与建设方不得签定实质内容与招标不一致的合同,中标价无疑是招投标中实质性的内容。所以说,中标后再砍价签定的合同是无效合同,一旦采生纠纷,对簿公堂,对建设方非常不利。而且这样做,备案通不过。有的就说,那我签两个合同,备案合同按中标价签,实际施工按协商价签。但是,最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释(以下简称司法解释)第二十一条规定:当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据,所以这种做法并不可取。(三)现场变更签证是先洽
10、商后实施好还是先实施后洽商好 先洽商后实施可能影响施工进度,但是先实施后洽商则可能引起结算争议。变更实施过程中可能会存在不可预见的因素,导致实际施工内容与计划内容不一致。个人认为,实际操作应严格按照变更签证程序办事,即先申请后实施再审批的程序,同时注意实施过程中及时采集施工现场资料,存档备查,施工完成后及时确认签证。特别注意时效性的问题,从制度约束施工方按时办好签证。(四)要不要甲供材料 主要材料甲供,可保证主材质量,但增加了甲方管理成本,而且必须就提供的主材供应时间和主材质量承担责任,管理不好,还有可能造成浪费。对于安装中用量大、造价高、部位重要的主材或设备,还有装饰工程中主要材料是否采用甲
11、供,各有利弊。总之,如果采用甲供,管理上就得重视材料采购、领用环节,避免产生由于材料供应不及时影响工期、材料质量不合格影响工程质量、材料超领浪费的现象发生。如果不采用甲供,就得对材料准入制度下功夫,避免不合格流入工地。 (五)成本控制是不是成本越低越好?曾有一个单位,也许是为了控制工程成本,在确定招标控制价时人为压价,结果施工单位投标报价时只计取了3%的费率还总价优惠5.8%,但是最后的结果是签订补充协议按实结算一类工程取费总价优惠5.8%。结算造价不降反升。我曾经任职的一家单位,上市企业,管理制度相当严格,工程建设成本一般压得很低。2007年一栋钢结构厂房招标,采用控制价上限值招标,当时上限
12、值就比预算价降低28%,施工方为了中标在上限值基础上又优惠了8%。结果施工方中标后想方设法索赔,遇到增加的工程量就要求重新组价,施工过程中产生大量纠纷,项目进展到一半就停工了,最后闹上法庭,中止合同。项目重新选定施工单位。这样一折腾,本来预计半年的工期,用了一年半才建好。由于施工方更替,建设成本也有所增加。同时,公司形象也受很大影响。我们谈成本控制应该是合理定价并有效控制。要达到如此目的,必须处理好成本与工期的关系、成本与质量的关系。工期紧,必须考虑由此增加的赶工费用,质量保证增加的费用。同时工期必须合理考虑,不能一味地追求工期短。2005年山西原平100万吨氧化铝厂建厂期间,氧化铝价格一日三
13、变,蹭蹭往上涨,2000元/t的成本价可以买到3800元/t,谁看了都心痒,建设方一个劲的催进度。当时晚上的气温零下29度,还不能停工。砼刚浇上去就冻住了,瓷砖贴上去,第二天就掉下来了,由此造成的反工事件很多,大大增加了建设成本,也给工程质量埋下了很大的隐患。2007年11月,山西侯马市西客站两层候车大厅,刚举行封顶仪式后就坍塌,造成3人死亡。据相关人士透露,工程质量没有问题,主要是为了赶工期,刚浇注的主体支柱在没有晾干的情况下就使用。2008年11月18日,杭州萧山地铁坍塌事故,造成21人死亡,原因就是三年的工期缩短为不到两年。施工方为了赶工期,很多细节没做到位。“单位分段拉得太长,钢管支撑
14、力不足。”2010年 1月3日下午,昆明在建新机场立交桥在浇灌过程中垮塌,已造成7人死亡,8人重伤,26人轻伤。其中深层次的原因在于为大运会赶进度,“工程进度实在太快了,接近于当初4倍的工程量。”情急之中,没有采取足够的安全措施。想想这些工期惹的祸,怎是几个金钱换得回的代价!有的建设方在招标时一味压低造价,认为造价越低越好,只要施工方干得出来就行。这样即使施工方中标了,他也会想方设法在结算时找回来,或是偷工减料,减少他的成本支出,豆腐渣工程也就不可避免。造价控制,并不是造价越低越好,过低的造价势必对工程质量留下隐患,造成后期使用费用增加,不利于全寿命费用的控制。 二、成本管理思路1、工作重心前
15、置1)应充分利用外部专业团队力量,监理、工程造价咨询最好提前介入,施工图纸出来后组织各部门与外围单位进行图纸会审,将设计问题在招标答疑之前消化。2)会同工程部、成本控制部、监理单位对设计说明及材料选型进行审核确定。3)成本控制部根据确定后的材料选型及设计施工图组织两家造价咨询公司背对背进行工程量清单及招标控制价编制,造价咨询公司提交成果文件后对比分析,找差距,统一结果,减少清单质量引起的结算争议。4)提前完成三通一平,为完成招标后中标单位提前开工创造条件。2、重合同 合同管理误区: 1)照搬合同范本 2)合同签订后束之高阁 合同的核心要素: 1)工程范围界面清楚 2)工期考核节点有奖有罚 3)
16、总包与分包职责明确 4)计价简单合理 5)付款节奏合理,计量简便 6)延期付款免责。 3、重设计实践证明,对于一个工程产品而言,一旦设计方案确定,其寿命周期成本即大致确定。尽管在建造及运行阶段通过各种手段来降低成本,但是如果能在设计阶段就引入全寿命费用分析方法对工程产品各设计方案进行评估,对降低工程产品的全寿命费用大为有益。相关资料表明,初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%95%;技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%75%;施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为20%30%。因此项目立项确定后控制工程造价的关键在于设计阶段。1)设计院的选择十分重要,曾有一个项目,是旧房改造利用工程
17、,建设单位对招标预算编制很重视,委托一家咨询公司编制预算后再由我公司负责预算审核,结果发现问题很多,平面与立面不符、个别基础无设计等等,甚至还有一部分建筑无水电安装设计图,结果本来要求我们一个星期审核完成的预算却因为设计施工图纸的问题延误了几个月。设计院的选择我们认为应重点关注:项目负责人的专业水平、服务态度、服务意识,提倡限额设计,并且施工图审查应提前介入。2)设计进度在项目关键线路上,设计周期非常重要(若适当增加设计成本能加快设计进度,可能给企业带来的企业效益大于付出成本,应重点考虑兼顾)。 3)建设单位的技术标准应提前介入,结构设计总说明、构造标准做法、房屋功能布置等应提前确定,不要等施
18、工视察时再提出变更。4)关注地勘报告因为地堪不到位,引起基础施工成本增加的情况很多。 4、重决算 尽量争取决算费用在合同价基础上零增加,为此,需做好以下几点: 1)工程量清单力求准确,并在施工合同中约定对分项工程量误差大于5%可以允许在结算时调整。 2)设计深度达到要求,技术标准要求统一,材料品牌招标前指定。 3)措施费用采用包干形式。 4)现场签证要形成单价与总价,便于成本动态管理。5、抓招标 1)合理安排合约规划与招标进度,合理确定标段、总分包数量,确保工程进度不受招标进度的影响。如有桩基则桩基工程可单独发包为主体工程招标赢得时间。 2)标前详细策划招标方案,明确招标核心要点,减少招标过程
19、变化,确保招标达到预期效果。 3)严格资格预审,确保招标质量。 4)制定合理评标办法,防止无序竞争。 5)统一技术标准,严审图纸,减少施工变更。 6)推行工程量清单招标,防止不平衡报价。 7)严格审核工程量清单,确保工程量准确。 8)对施工成本构成进行测算,确定合理招标上限值,合理价定标。 9)招标办法及合同进入招标文件,确保招标公开、公平、公正,缩短标后合同谈判时间 6、抓服务1)合同及招标全过程中均要体现全成本的理念。2)合同履行过程对供方遇到的困难应及时处理,尤其是资金方面的困难, 给予必要合理的理解和支持 3)现场经济签证办理及时,实事求是 4)确保甲供材料供应及时到场,不影响工程进度
20、5)工程结算及时按程序办理,不拖拉最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题胡解释第二十条规定:当事人约定,发包人收到竣工结算文件后,在约定期限内不予答复,视为认可竣工结算文件的,按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的,应予支持。施工合同一般约定为“承包人在合同工程验收合格后天30天内,将结算资料送发包人审查,发包人应在收到完整的结算资料之日起60日内审核完。”具体时间视工程规模大小确定。三、成本管理措施(一)设计阶段1、限额设计,控制经济指标:以工程成本控制目标为上限,设计研发(设计概算)、施工管理(施工预算)不突破目标为总原则。2、图纸审查,达到设计深度:图纸
21、设计深度必须达到施工要求。图纸错漏碰缺引起的变更签证大概占总变更签证量的15%,所以完善图纸审查体系是解决设计变更签证多的必要手段之一。3、重视地勘,减少因地勘不到位引起的设计变更:如有的地勘为坚土,招标时按坚土考虑,实际施工时却成了坚石;设计桩长10米,实际施工验收桩长20米等等。(二)招标阶段1、完善图纸审核体系,及时组织相关部门完成设计图纸审核工作,确保设计错误和优化工作在招标开标之前完成。只有设计施工图的设计深度达到要求,设计图纸清晰、准确才可能编制出准确的工程量清单,才可能按实际施工工艺要求确定招标控制价。2、确保计价方式和付款方式合理,工程量清单计价方式有利付款计量和决算; 3、慎
22、重选择造价咨询公司:应选择技术实力雄厚、认真、负责的造价咨询公司负责工程量清单及招标控制价的编制。有一个建设单位的预算,我们审核一个就让一个预算编制单位因为编制质量太差而出局因为该单位的预算确定程序是:一个咨询公司编制预算后交我公司审核,然后再由建设单位组织复核,而建设单位复核很认真,复核后还会与我们对帐,故预算编制情况、我们的审核情况,建设单位都很清楚。4、最好是组织两个造价咨询公司背对背编制工程量清单和招标控制价,然后进行对比,找差距,分析确定统一的工程量清单及招标控制价。5、清单价格组成要根据实际施工工艺要求确定,并考虑市场实际情况。6、为防止不平衡报价引起的工程造价增加,可以考虑不仅有
23、控制价作为上限,各清单子目的投标报价也有上限,或者考虑清标,把清标调整不正常报价作为条件写进招标文件。7、在招标前,应拟好施工合同,以免招标条款与施工合同约定条款不一致。合同条款拟定最好有造价师参与。 (三)预结算编审 1、预算坚持量计算准确,清单特征描述完整、准确,价根据实际施工工艺确定,并考虑市场价实际情况。清单编制过程中,项目特征描述尤为重要。如土方工程,由于采用定额量和清单量结算各有利弊,编制清单时有些人习惯采用定额量,有些人习惯采用清单量,到底采用哪种好,一直是个争议未决的问题。如果采用定额量结算方式,清单项目特征值一定要描述清楚,否则容易导致投标时按清单量报价,结算时按定额量结算的
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