房地产开发管理大纲.doc

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房地产开发管理大纲

房地产开发企业
房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。
一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。
房地产开发企业设立的条件
房地产开发企业设立的程序
房地产开发企业的资质管理
房地产开发企业的机构设置
房地产开发企业的行业管理
房地产开发企业的终止
房地产开发项目决策
开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。
在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。
专项市场研究
定点市场研究
项目建议书
房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。
房地产开发项目建议书的内容
开发项目建议书的编制
开发项目建议书的审核批准
房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。
房地产开发项目可行性研究的必要性
项目可行性研究的内容
可行性研究报告的编制
可行性研究报告的审批
土地使用权取得
土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。
但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。
以出让方式获得土地使用权
划拨方式取得土地使用权
通过转让、交换和赠予等其它方式取得土地使用权
开发项目的征地拆迁
一般来说，征地拆迁是房地产开发项目中不可缺少的一环，征地拆迁是进行房地产开发的基础性工作，同时征地与拆迁又有所不同。
土地征用是国家依照法定程序把集体所有的土地依法转为国有，并对原集体所有的土地上人员进行补偿和安置的行为。
当要在集体土地上进行房地产开发时，就涉及到土地征用的问题。根据我国《城市房地产管理法》，城市规划区同的集体所有的土地，，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也规定，在农村集体土地上进行建设时，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施以及公益设施时可以依法批准使用农民集体所有的土地外，其它情况下进行建设都要依法申请使用国有土地，这个时候同样也涉及到集体土地的征用问题。
土地征用的一般程序为：
申请选址
商定补偿方案
核定用地面积
出让或者划拨土地使用权
颁发土地使用权证
土地征用过程中涉及到费用有：
土地补偿费
青苗补偿费
地上附着物补偿费
安置补助费
新菜地开发建设基金
耕地占用税
拆迁是根据城市建设的需要，依照法定程序，对原属于他人的房地产权益进行转移并给予一定补偿和安置的行为。由于许多地方在拆迁安置过程中和程序极不规范，实践中拆迁的矛盾非常突出，如果处理不当，则会影响房地产开发的顺利进行，故处理好拆迁安置工作是非常重要的一项工作。
拆迁的基本程序为：
申请规划用地许可证
编制拆迁计划与方案
申请房屋拆迁许可证
核发房屋拆迁许可证
委托代办单位
发布拆迁公告
签订拆迁安置与补偿协议
动迁
实施房屋拆迁
房屋拆迁补偿涉及的问题
补偿对象
补偿形式
补偿标准
房屋拆迁安置涉及的问题
安置对象
安置形式
安置标准
安置费用

工程项目勘察和设计
在项目进行规划设计之前必须进行勘察，勘察是规划设计的前提。
勘察阶段的主要工作是收集原始开发用地的地形、地貌、大小等数据，根据开发项目的要求，提出明确的评价、结论以及意见。它为工程的设计和施工提供了最为可靠的数据，保证了开发项目的顺利进行。
勘察工作的主要程序为：
承接勘察任务
搜集该项目所在地区的的已有资料
现场考察，编制勘察大纲
出工前的准备
进行野外的调查、勘测。
整理数据、分析资料
绘制图表以及编制勘察报告
工程设计的主要的内容：
总体设计
单体设计
建筑构造设计
防震设防
工程设计的一般程序：
初步设计
技术设计
施工图设计
房地产开发项目的规划设计
规划设计的应遵循的原则：
符合城市总体布局，完善城市结构
丰富和创造最佳城市环境
满足使用、卫生、安全、经济、施工和美工等要求
规划设计的内容
建筑规划设计
项目道路规划
绿化规划
规划设计的程序
选定规划设计单位，进行多方案的比较，确定可以实施的方案
做好技术经济论证，确定各项经济技术指标
按照要求完成施工图纸
审查图纸
组织现场规划设计小组，指派房地产项目责任规划师
规划设计的审批内容及程序
选址意见书制度
建设用地规划许可证制度
建设工程规划许可证制度
房地产开发项目基础设施建设
房地产开发项目基础设施建设是指红线以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房，变电站，高压水泵房，煤气高调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。
基础设施建设的内容：
管线工程
道路工程
开发项目招标投标
招标投标可以贯穿房地产开发项目的整个环节中。
从可行性研究、勘察设计、设备材料询价与采购、工程施工都可以通过招标投标。通过招标投标，房地产市场可以保证公平竞争，从而保证工程质量，促进房地产业的健康发展。
建设工程招标投标程序
组建招标工作小组
申请招标
实行招标
编制招标工程文件和招标工程标底
确定招标方式，正式申请招标
发出招标公告或者招标拟请书
投标单位申请投标
对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者
向合格的单位分发招标文件及设计图纸、技术资料等
组织投标单位勘察现场，并对招标文件答疑
建立评标组织，制定评标，定标办法
召开开标会议，审查投标书
进行评标、决标，并将决标报告表报招投标办事机构审批
向投标单位发出中标通知书
与中标单位签订承包合同
十一、建设工程施工合同
建设工程合同是施工承包单位完成施工任务，发包方支付工程款的合同。
签订建设工程施工合同所应具备的条件
合同双方当事人必须具备法人资格
合同双方当事人均具有发行合同的能力
工程投资已列入国家和地方基本建设计划，限额资金已落实
工程项目前期工作充分，经过编制可行性研究报告、经济评估、方案比较等阶段，符合基本建设程序
初步设计和总概算已经批准
有满足施工要求的设计文件、施工图纸及技术资料
水源、电源、气源、建筑场地、运输道路等已具备或者在形式前完成；占地拆迁已经主管部门批准
材料和设备的供应能保证工程连续施工
建设工程施工合同的主要内容
施工合同必须按照《建设工程施工合同示范文本》的“合同条件”，明确约定合同条款，对可能发生的问题要约定解决办法和处理原则。
工程概况
工程造价
承包工程范围
承包方式
形式与竣工日期
物资供应方式
施工准备工作分工
工程变更及其经济责任
施工和技术资料的供应
工程支付方式与结算方法
加工有关规定内容
工程验收的有关内容
合理化建议的处理
停、窝工的处理
临时设施工程
奖罚
保修期及保修条件
争议解决方式
安全生产防护措施
工程合同价款的支付
工程预付款
工程进度款
竣工结算
保留金
价格调整
十二、工程施工的管理
工程施工管理的主要内容
项目组织与协调工作
造价控制
进度控制
质量控制
合同管理
十三、工程项目建设监理
建设监理工作是指对建设项目的监督、管理、组织和控制。具体的说就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为和他们的责、权、利进行必要的协调和约束，保证工程建设顺利进行以达到质量、工期、投资的要求。
工程项目建设监理存在于房地产开发项目的全过程，比前期的工程咨询、招标投标、勘察设计、施工验收、直至后期的保修在内的各个阶段的管理与监督。
监理的范围
大、中型工程项目
市政、公用工程项目
政府投资兴建和开发建设的办公楼、社会发展项目及住宅工程项目
外资、中外合资、国外贷款、赔款、捐款、捐款建设的工程项目
监理的内容
勘察设计阶段
提出设计要求，组织评选设计方案
协助选择勘察、设计单位，商签勘察、设计合同并组织实施
核查设计和概算
施工招标阶段
向招标主管部门申请招标许可
准备与发送招标文件
协助评审投标书提出决算意见
协助建设单位与中标的施工单位商签工程承包合同
施工阶段
协助建设单位与施工单位编写开工报告，并申请开工证
审定总包单位选择的分包单位
参加设计交底和图纸会审，签发开工指示
审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出具体意见并督促其实施
核查施工单位提出的材料和设备的数量及质量，对不合格的提出试验或者更换要求
检查工程质量，对严重违反规范、规程的责令其立即改正必要时签发停工通知单
验收，签认

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