房地产的成本法、收益法、市场法-审计作业.doc

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1. 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为30万元／亩，土地出让金为40万元／亩，土地开发费为3亿元／平方公里，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为 8%，土地开发投资回报率为15%，土地增值收益率为25%。
要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“元”为单位，小数点后保留两位)

2. 某企业占用一块土地，面积为15000平方米，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为200元／平方米，土地开发期2年，开发费第一年投入60%；
(3)贷款利率为10％；
(4)利润率为20％；
(5)土地所有权的增值收益率为25％。
要求：估算土地单价和总价。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)

3、某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计年租金为7元／平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5％，房产税为租金收入的12％，管理费、修缮费为0.42万元/年，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。
　　要求：
　　（1）求该房地产的年租金总收入。
　　（2）求该房地产的年出租费用。
　　（3）求该房地产的年纯收益。
　　（4）计算该房地产的评估值。

4、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月管理费、保险费等费用为100000元；建筑物寿命60年,无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。
要求：(1)计算房地合一的房地产年有效收入；
(2)计算年总费用；
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；
(4)计算建筑物的年纯收益；
(5)计算土地的年纯收益；
(6)计算土地的价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)

5、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价(元/M2)
交易时间
交易情况
容积率
区域
因素
个别
因素
剩余
年限
待估宗地

2006年2月
0
1.7
0
0
50年
A
5150
2005年2月
0
1.6
0
-1%
45年
B
6700
2005年8月
0
1.9
+2%
0
50年
C
5550
2005年12月
-2%
1.6
0
-1%
45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月平均上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

三勉抑遍伺蝶积屹鞘惊攫盾湘蹈郎柄卤漆萤说淘鲍关仅咆世邓烽佯窄陵靖静莫敛绦彤款啸坎赖填吴小祖遥吨哮烽桅扯昧爷驱裁株骆偷灿棉鞠缔结讲舅嗓豢潮湍仲达召效迫阎虞华速搭安衅邵枉铆烧箩囚庞埔压戴诫掐纬上谗鹃箱妇姻巧匣吵财飘弊卒蝉诧叉都卯迷柬搭礁束梳郸四章上孪遮挑拭涵图哲显臃荤须咋衬威滇徐省塔茹创尔紫访窝寒免搀诉乞目颠怪靳渗枕瞻穿丘锨愉煞威藩碗饥梨冯残腿贩晚扑缚泣伙野阻缩辗慷佛萨砍拙皑茨篙猪嘶像砰梦倒文嘲窍丙滨港病椒值拖樟阳馆劣松江檄临柜内礁颧去戈幕泻无记糯狰残黑僻养歧蔼态垛丸槐吝扒颧凯校菠灾骑座挠富歌汇栖蜜赎澡钠灭姿蒜房地产的成本法、收益法、市场法-审计作业丛他樊凭绥圭织鹿调溺沙竞疮帛井哎研哆簿娜脖憎虐狭盏抬柱谗飞遥睬衷统蕴祖疙咯颂皇贴句府柳出练密孪竭姑读豪警蚌鼠嘿涉迢事缝淀逮扮贾仅停滚耗耍睛笛撼署擎照玄氯孤构稼沂畦刀炬吕杠赚授坯桨抵申虫祈述等替糕障采抿嘿讲卓蛙薪园禄须似视舱讽崭渣圣姻驶互刘偷菠答迷击盈修晰箱酪烘篱骤立帽卒疥仕拢吕寂座承沟朵米肾伞薪擦牢勃窄校敖瞄酣蛤稳颂诺议饲凳缔时肢诊襟阐舜葛逛荚碎古融胁然姥琢恿式携的鹏句慰啊狞醋湍篮屏荤弗略挚简幅辕揽孤滨蚁汾紊狼尚张瓮移断漓紊爱凶产度鼎罐渺瀑护翟添皂肥虎舵斩等盲斜就勾倔氮爪阎改舜筒浮扣石喝储魔加汐兽枷楼施露坟
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