物业公司二手房试行方案.doc

二手房买卖试行方案二手房买卖试行方案为规范公司租赁业务，特成立房租售中心，以提高公司多种经营收入，制订此方案。一、运作模式在XXX成立租售中心（试点），采取以租售中心为核心，各管理处提供房源、客户、也可自行成交等配合支持的模式。二、部门职责划分（一）经营发展中心租售工作职责1、负责租售中心、各管理处二手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作；2、负责二手房买卖过户手续办理的后台支持工作；3、负责定期工作总结分析会议的召集，并对租售工作中存在的问题及时提出合理化解决建议；4、负责广告宣传工作；5、负责定期对租售中心及各管理处租售情况进行经营分析。（二）租售中心租售工作职责1、掌握市场动态，搜集市场信息，做好房源开发及客户接待工作； 2、汇总并落实房源信息，进行及时跟踪；3、及时上报成交信息，便于公司经营发展中心了解运作情况； 4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表；5、配合公司做好合同签定工作，加强各类合同管理，建立用户档案，经常回访客户，反馈用户对产品的意见； 6、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度； 7、配合经营发展中心做好广告宣传工作；8、负责佣金结算工作； 9、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质；10、完成公司下达的任务指标。 （三）管理处租售工作职责1、负责本项目房源的开发工作；2、管理处将自身有效房源登记到租售中心，达到资源共享；3、做好客户来访的接待工作，促进房屋成交；4、定期安排客服部长及租售负责人参加经营发展中心组织的租售工作总结分析会；5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘，并进行汇总分析，时刻了解市场信息的变化。6、管理处客服部负责具体工作的实施；三、租售中心岗位设置图店长（1人）店秘（1人）按揭办理员（1人）房产经纪人（若干）四、岗位职责（一）店长岗位职责1、从全局观点出发，维护公司的整体效益，同时安排好本部门工作； 2、忠于公司事业，严格要求自己，处处以身作则，严守公司规章制度，工作上起到模范带头作用； 3、加强本部门的内部管理，注意工作方法，讲究领导艺术，深入实际，关心员工的思想动态和生活情况，加强政治思想教育，充分调动全体员工的积极性，保持一种团结协作、优质高效的工作气氛； 4、积极主动，高风格、高姿态地搞好部门之间的协调工作，做到相互配合团结协作；5、有权力、有责任、有利益、有义务，必须处理好责、权、利三者关系，严禁以权谋私、假公济私，损害公司利益，败坏公司声誉，污染公司风气；6、审查房源信息的真实可靠性和成交房源，并及时上报；7、组织召开本部门业务讨论会，加强现场客户信息管理，协助业务人员成交，同时加强学习，努力提高本部门业务素质；8、配合公司客服部做好合同签定工作。 9、积极主动核对佣金单并及时收回佣金。10、严守企业秘密，不得擅自向无关人员泄露企业的业务信息、经营情况、管理文件、经济数据等；11、对于未在规定时间（三天）落实房源信息可靠性的房源，及时重新分配落实。（二）店秘岗位职责1、协助店长做好市场新房源的开发和店面租售管理工作； 2、 协助公司签订各类合同，并审核其它租售人员签订合同的真实性； 3、协助店长落实佣金的回收工作； 4、做好售后服务工作，并努力同新老客户保持良好关系；5、建立客户档案，妥善保管各类合同及客户资料；6、负责组织召开租售人员业务会，总结交流营销经验分析客户，协助成交，不断提高本部门业务水平。7、店长不在时，肩负店长的职责，负责本部门全面工作。 （三）按揭人员岗位职责与银行及担保公司对接，负责办理店里所有客户银行解押及资金贷款业务。（四）房产经纪人岗位职责1、利用房源信息，为客户推荐房源并提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题； 2、服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机地推销房源；3、做好房源信息开发工作，并及时实地落实房源信息的真实可靠性，填写源信息表； 4、努力做好售后服务工作，及时回访客户，反市场信息； 5、每天向店长汇报工作情况，上交接待情况登记表，每月进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进行计划，以提高工作的计划性和有效性；6、负责及时催收佣金，撮合客户成交；7、努力学习知识，提升知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高。 五、员工薪酬标准一、员工工资标准1、店长工资=基本工资+本月总佣金的5%2、店秘工资=基本工资+本月总佣金的1%3、房产经纪人工资=基本工资（1200）+个人完成佣金的30% 4、银行按揭人员工资=基本工资另外提供有效房源，非本人成交的个人提成为50元。六、二手房买卖实操工作卖方需提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋所有人身份证明等资料。（一）二手房操作流程图卖方我方 买方签订三方协议买方交定金及给我方交纳佣金办理房屋买卖网签合同 办理网签合同双方所需资料：1、郑州市户口：需携带双方身份证、房产证原件复印件、共有人同意出售证明；2、外地户口：需携带双方身份证、房产证原件复印件及郑州居住满1年证明（社保、交税、社区居住满一年证明均可）房管局办理资金监管1、一次性付款的总房款存至资金监管部门，房管局开取全款凭证2、 按揭贷款的首付款存至资金监管部门，开取首付款凭证房屋资产评估办理银行相关按揭手续申请二手房贷款的条件;1、 年满18周岁，具有合法的身份证件2、 有稳定收入，具有还款付息的能力3、 借款人同意以房屋作为抵押4、 二手房不在拆迁范围内，产权明确符合交易条件1.申请二手房抵押贷款 买卖双方提交的资料： 买卖双方填写的购房抵押贷款申请表；买卖双方签订的购房意向书缴纳税款产权过户手续办理所需缴纳的税种有：契税 、营业税、 个人所得税房产过户所需资料：1、房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证、买方身份证、结婚证、户口本。2.申请二手房抵押贷款买房（借款人）需提交的资料：（1）收入证明（2）身份证和户口簿及婚姻状况证明（3）配偶身份证（4）若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料； 3.申请二手房抵押贷款卖方需提交的资料： （1）售房人（含共有人）身份证、户口簿，或受委托人公证委托书和身份证（2）房屋共有人同意出售的书面文件； （3）所售房屋的产权证明文件； （4）若房屋已出租，需提供承租户的证明文件及同意出售的文件； （5）若售房人为企业法人，需提供有效的法人营业执照、代表人证明书等文件物业公司手续交割 签订委托租售协议 签订委托寻房协议书 房屋产权确认 提供人信息卖方房子抵押要先进行房屋解押（二）买卖双方委托手续办理操作过程：1、卖方(房屋所有人)通过咨询，到我公司申请办理居间委托手续(要提供房屋相关信息、证明、房产证、房屋所有人身份证明，其他材料。);2、公司接到申请后，核验材料和房屋，对房屋估价，决定是否受理;3、公司受理后，与房屋所有人签订委托代理书(合同一般为制式合同，但有些条款可以约定，如：房屋出售价格);4、公司将房屋备案，代买受人购买;5、买方通过咨询与我方签订委托书，委托我方为其找寻房屋;6、我方从登记备案的房屋中找寻房屋，并征求买方初步意见(比如要不要看房);7、买方同意，我方带领买方实地看房，并签订看方确认书，如果买方对房屋不满意，我公司将继续为其寻找房屋，如果买方满意，买卖双方签订买卖合同;8、合同签订后，买卖双方向我公司支付定金，同时买方向我公司支付佣金;9、我公司为买卖双方办理过户手续;10、买方支付房款，卖方交房;11、物业交割。（三）、定金、佣金收取标准1、定金收取标准卖方在与我公司签订房屋租售委托代理合同时需押房产证书； 买方在签订购合同时需缴纳定金 2-3万 元；2、缴纳定金的作用 1、 此定金用来担保买方在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订房屋买卖合同。如届时买方反悔不来与卖方签订买卖合同，要承担定金被卖方没收的风险，如卖方反悔不签房屋买卖合同，要承担双倍返还定金的责任。 2、用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约情况，违约方要承担相应责任。3、佣金收取标准 1、给买卖双方只提供信息促使成交签订纸制合同，买方付我公司佣金为总房款的1%。 2、双方委托我公司全程办理过户手续的，在签订纸制合同时买方付我公司佣金，市场佣金收取标准为总房款的2%，由于我公司新成立租售中心业务不够熟练，为提高业务量暂定佣金标准为总房款的1.5%。（四）税率标准房产过户所需缴纳税种及标准：契税 ：1、首套房90平米以下交总款的1%，90-144平米交总房款的2%。2、非首套房144平米以下交总房款的4%。营业税：1、144平米以下的商品房或房改房的产权证或契税证下发满5年的免交营业税；产权证或契税证下发不满5年的交5.6%的全额营业税。2、144平米（含144平米）以上的普通住宅产权证或契税证下发满5年的交20%的差额营业税或5%的全额营业税（普通住宅的可以选择缴费，非普通住宅不可选择）。3、144（含144）平米以上的普通住宅不满5年的叫5.6%的全额营业税。个人所得税：首套房产权证或契税证下发满5年的免个人所得税，反之交1%的个人所得税。七、客户接待流程（一）电话接待：1、电话铃响三声之内，租售人员拿起电话微笑并富有激情的向客户问好： “您好，某某租售中心”。2、先向客户做一个简单的自我介绍。3、然后询问客户的个人情况及其需求。4、根据谈话对客户做出分析。5、尽量能够说服客户到现场进行面谈。6、在电话中和客户约定下一次回访的时间。7、整理电话记录，详细填写客户来访/来电登记表归档（建立两本登记表提供房源客户信息，需求房源客户信息）。8、整理做好回访计划。（二）现场接待：1、客户到访前，租售接待人员的销讲资料及销讲工具（客户登记表、名片、计算器、楼盘平面图、报价单等）应准备齐全并做到销讲工具和销讲资料的整洁、完好。2、客户来访，租售接待人员必须放下手头工作，站立迎候并微笑向客户致意：“您好”，询问其到访原因，并引至接待处。 3、先请客户入座，主动为客户倒水，并与客户面对而坐；微笑并大方的做自我介绍（姓名、职务、主要负责工作）并双手送出名片。4、对于购房者询问客户对需求房屋的要求，然后对房屋进行配对，如有合适房源，对小区设施设备、周边配套、楼内、楼外及园区规划做个介绍使客户对小区有一个大致了解。5、在和客户洽谈中，仔细聆听客户的意见，并及时的提出自己的疑问以便正确把握客户的真实需求确定客户的真正需要，并迅速做出应对策略。6、根据谈话内容，对客户做一个简单的分析（1、意向客户2、考虑客户3、无意向客户）对客户做到心中有数。要根据客户意向或需要，带客户看房。7、若无客户需求房屋可让客户留下联系方式，如有合适房源再与之联系 。8、看房过程中，应始终微笑，礼让客户 “您请”并详细介绍小区硬件的配套设施、周边配套及小区整体规划情况，使客户对小区有个更全面的了解，并适时向客户提供参考意见，重点介绍客户关注的问题；9、看房后，在与客户谈判的过程中，尽可能解决客户的疑问，说服客户留住客户。接待人员应根据自己的价格权限，给出权限内房间价格；10、对于未达成合同的客户，并在送客中再次告诉客户联系方式和电话，承诺为其做咨询，并约定回访日期；11、客户离开时，接待人员应微笑起身为客户拉开门，送客户至大门外“谢谢，您慢走。”12、送走客户后，迅速将客户接待区收拾干净、整洁，做好下一客户的接待工作；13、客户离开后，接待人员应认真详细的填写客户来访登记表登记整理并归档；并分析客户暂未成交的真正原因，报告主管，视具体情况，采取相应的补救措施，并做好回访计划。14、回访客户，与客户沟通，解决客户疑问与客户达成合作协议，完毕。 其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落