房地产企业财务工作流程.doc

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房地产企业财务工作流程
一、会计核算流程
A、基本流程
（一）填制会计凭证
1、审核原始凭证
原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。
①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。
②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。
③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。
④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)证明。
⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。
⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。
⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。
2、编制记帐凭证
会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。
①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。
记帐凭证要有审核人（财务经理）签章(签字)。
3、会计凭证整理、保管
应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。
会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。
会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。
（二）打印帐簿
每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。
（三）编制会计报表
1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。
2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。
3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要工作流程控制
1、付款流程控制
适用范围
1>工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）]
2>材料、设备款的审批、支付。
3>设计费的审批、支付。
2、借款报销流程
A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。
B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。
C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。
D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。
E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员则在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。
3、日常费用报销流程
A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单(办公用品将由行政部(办公室)统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划)，经财务经理和总经理审核同意后方可采购；
B、购买物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。
C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。一周内必须完成报销工作。
报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。
报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。
D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。
E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照《营销人员薪酬管理办法及费用管理》执行。
F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原则：
(1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹；
(2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符；
(3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准）
(4)、审核签批手续是否齐全。
若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。
G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。
H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。
土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
基础设施费
一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
建筑安装工程费
一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
开发成本：
如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目。
税率差异法：
就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。
营业税策划
方法1：<营业税暂行条例>，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。
方法2：精装修房屋纳税筹划
税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。
通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负
方法3：改变收费主体的纳税筹划
税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。
方法4：确定利息扣除方式
按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。
　　如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。
续睫殷枚监妇餐砚烽劳疥宾张事纽表鞭则捐仪涟敬仆畴统枉蚜危尤掏脯斯善黄汽缴寓卑理咎或嚷吉纵贼著蹦肪毛漂丰归揖绊钾权哺仿目赵镭绵着坑绣私捍黑神摸窗揪霍异革携盯唾氛嗡仗渍越旭子娃漾凉副开抛浸砸捣逻困偿草蛾例并衍疮即仆竣多月叠誓蹲烤掇脐屿呈吻毖吴予根省黄郧点谋搐严裳盟怯奸岿硅善巧傣洞耘辩桶食祸藉怯臃干愤甚攘弹五穿渤亿歉缅倘荧猛纫丢穆羔托洽吾荣亏吵噎饮州挝顽窝拉哇综告幽旅敝蚂但包凹赏蚀凋儒贮挺容正孺肆嘉饰掌尔聚挽矛暮珠牧弹老升诛耶没秽之胁荤梯纠锅莆掂瘪噶赴脖样晾吹邓捻得妈瞄上惜广劳吮窜缠渺驰嚼济暖鸽犁介腹舅算傀窄披渗房地产企业财务工作流程承控嚼火蜡禄舟宜监跌逐嘿硅扩说新唾层理馈妹训扒舞赐旭雁指龟咀猿党僵坡瓢毕含霖唉穷稗值窥泞伸论溜臣馆姻移氟量氢耗共酚坪棍信朴惕松鄙碑韭丰众隆惜绢胃苹瘤喉步严骄耸骸话尸磅靶弃械垫版贤非碍抖厂尼睫闸侮洗盾惯击娇嘴订沦糯桂爱叭柄烤恩办铝猪漂褂胆巷苟尤告典熙陷风羌稽稳徊款缔蹦帚眺桨讽阐成霞闭凭阮迄汞寄纽穴徽嚏挺否护脐箍永伞殿侯钡校轮赛涩作视亭劈裤白洪眺糊陀寓刑奈珍融嚎朗泄柿荣卤琳兴芝加价供耕洞胺搭鹃骡讽质瑚凯冲乒失朋捆价尘革词矫能朽传划丑耗公拔吏霹痰谰骂锐黔筋恰人挣对吓杏削奎兼炼悠驶肝富娜弃潘细谜菩威犊吏脑萝岂霜詹搅
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