中国房地产上市公司的盈利管理研究.doc

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中国房地产上市公司的盈利管理研究.
摘 要
随着我国证券市场的发展，中国房地产上市公司进行盈余管理的情况越来越普遍，盈余管理问题越来越受到重视。房地产上市公司为了实现其自身目的，对利润进行操纵，在盈利管理上具有多样性和复杂性的发展趋势，给我国证券市场的健康发展带来了很大的负面影响。所以，加强对上市公司盈利管理的研究，结合房地产上市公司盈利管理的特点，对限制其进行盈余管理的空间，提出盈利管理的治理对策具有很重要的意义。
关键词：盈利管理；房地产上市公司；盈余管理的防治措施

第1章 盈余管理概述

1.1盈余管理的概念
盈余管理在会计学界有不同的定义。凯瑟琳·雪普指出盈余管理实际上就是旨在有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。PaulHealy和Wahlen则认为盈余管理就是管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告旨在误导以公司经济业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的行为。Katherine.Shipper将它定义为企业管理人员为了获得某种私人利益，通过有目的地控制对外财务报告的过程进行的披露管理。而我国会计学者大多数认为盈余管理就是企业管理当局在遵循计准则的基础上，通过企业对外报告的会计收益信息进行控制或者调整，以达到主体自身利益最大化的行为。企业进行盈余管理的动机包括扭亏为盈，实现自身利益最大化，配股资格、高价发行股票等。

1.2盈余管理的基本特征

盈利的反映和分布被改变。从一个足够长的时段来看，盈余管理并不增加或减少企业实际的盈利，但是在不同的会计期间，企业实际盈利的反映和分布被改变了。会计报表中的盈利受到了盈利管理的影响，不再是企业的实际盈利的真实表达。 公司的董事会、经理、财务负责人是盈利管理的执行者。他们决定着各种会计方法的最终运用。所以公司管理层应该对盈利管理产生的后果承担责任。
公司管理者和股东是盈余管理的受益者。政府通常是受害者，因为政府税收上受到损失，由于公司在盈余管理中少交税款或拖延交税等导致。受益者的利益表现形式也十分复杂，有的是直接的经济利益如经理人员分红的增加，有的是间接的利益如职位晋升、股价飙升。公司盈余管理的对象实质是会计数据。会计原则和会计方法的运用以及交易事项的控制是盈余管理的主要方式。

第二章 盈余管理的主要方法

2.1关联方交易的利用

在关联交易中，公司采用高于或低于正常交易价格进行交易，就会使公司的收益人为的增加或是减少。为了特殊目的，公司会进行这种不公平、非竞争性交易，就会使公司的财务状况和经营成果受到交易的影响，最终使会计报表失去了真实性和客观性。由于关联交易特殊的经济和政治背景，所以公司进行关联方交易为其盈余管理提供了便利条件。

2.2会计政策可选择性的利用

我国《企业会计准则》对会计政策的定义是：企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法。企业会计制度规定企业会计政策一经选定，不得随意变更，但同时规定，若变更会计政策以后，能够使所提供的企业财务状况，经营成果和现金流量信息更为可靠，更为相关时，企业可以变更会计政策。公司管理层有可能利用会计政策所具有的这种可选择性和会计估计的不确定性来进行盈余管理。

2.3通过资产或债务重组
在我国的资本市场上，上市公司利用了非常重要的资本运作方式，即资产重组，通过兼并收购、资产置换、资产转让和股权转让等方式实现了扭亏为盈。这样的重组目的就是使账面利润的数字增加，这并不是公司的真正经营所得。会计准则规定，因债权人让步而导致债务人豁免或者少还的负债计入当期损益，同时规定实物抵债以公允价值计量。这就增加了盈余管理运作的机会，使一些无力清偿债务的公司在获得债务全部或者部分豁免时，其收益将直接反映在当期利润表中。上市公司的控股股东很可能会在公司出现亏损的情况下，通过债务重组确认重组收益，以达到提高公司业绩或配股的目的。

第3章 中国房地产上市公司盈余管理现状分析

3.1会计政策和会计估计变更的利用

盈利管理最常使用的方式就是利用会计政策的变更。从我国会计准则的规定来看，包括固定资产折旧政策的选择、变更无形资产摊销年限、存货计价方法的变更、其他会计政策的变更等，中国房地产上市公司在面临不同的经济环境，在处理某些业务时，为了实现自身的意图，可以根据自身的情况，做出会计处理方法的选择。许多上市公司经常通过会计政策、方法的选择与变更获得额外会计收益。主要原因在于这些会计政策的变更选择成本太低，变更程序太容易，这就被某些公司管理者利用，他们会制造出利于自己的书面证据，通过对会计估计变更的不同使用，调整了经营业绩，达到盈余管理的目的。

3.2关联交易的利用

我国的部分房地产上市公司与改制前的母公司之间存在错综复杂的关联关系和关联方交易。所以尽管我国新会计准则中有对关联交易的严格规定，但利用关联交易来调节业绩，是上市公司盈余管理的重要手段。上市公司进行盈余管理时可以根据关联方交易的特点，利用关联方之间的控制关系，以不公平价格进行交易，达到调节利润的目的。可以通过有商品购销业务、资产及债务重组、托管经营等。例如在会计年度即将结束前进行重大的资产买卖，或者通过与非上市的母公司之间进行利润转移。具体方式有：
(1) 增加收入，转嫁费用。由于房地产公司在上市前对于有关费用支付和分摊标准有相应的规定。当公司业绩较差时，就减少向母公司应交纳的费用，母公司承担上市公司的许多管理费用等；或者退回上市公司以前年度交纳的一些费用。这些方式都可以使上市公司的费用降低。
(2)托管经营。房地产上市公司的不良资产通过收取委托费用的方式，委托给关联方经营。不但增加了收入，而且不良资产带来的亏损和产生的维护费用也转嫁给关联方。反之，关联方把优良资产委托给公司经营，增加公司的盈利能力。
(3)非正常资产租赁、出售上市公司与关联方之间利用资产租赁的市场价格难以确认这一问题，来相互租赁资产，达到调节利润的目的。另外，由非上市的公司将盈利水平较高的下属企业廉价出售给上市公司，由上市公司将一些闲置资产高价出售非上市的公司，或利用债务重组等其他方式。

3.3收入确认存在虚假状况

房地产上市公司为了表现出良好的盈利状况，为了调节利润，可能会违背会计制度规定，可以改变收入确认和计算原则，或者采取伪造交易事项或原始凭证等手段，使收入和利润虚增。另外，由于上市公司在资本市场盈利预期方面存在一定的压力，或者处于再融资配股的目的，在跨年度的重要时点，通过提前确定收入，即在销售完成之前，还没有完成满足销售确认条件下就记作收益，后期利润就转移到本期。到了第二年再以某种理由重新确认为次年的收入，既到达了财务平衡，又达到了盈余管理的目的。

3.4费用确认存在虚假状况

这主要发生在房地产上市公司预期利润减少的情况下，可通过大额计提相关资产的减值准备、一次性冲销不良资产的账面价值等方式提前确认费用，通过潜亏挂账、费用支出资本化等方式延迟确认费用。这就达到了采用费用资本化、递延当期费用以及潜亏挂账等手段调节利润的目的。上市公司可以在一般借款的利息支出和符合资本化条件的资产上进行操作。当公司欲提升业绩，采用一定的手段，使专项借款之外的一般借款的利息支出符合计入的要求，扩大借款利息资本化的范围。再如，将已完工的固定资产长期作为在建工程核算。这样，既延长了利息支出计入资产的时间，又减少了折旧的计提，从而达到操纵利润的目的。对于已经发生的资产减值或损毁采取回避的态度，不予确认，形成潜亏挂账。微利公司采取取少计费用、损失挂账的方式避免会计报表出现亏损。

3.5利用非经常性损益

盈余管理调节利润可以利用地方政府补贴、税收返还等方式。中国很多的房地产上市公司和政府部门有联系，政府可以通过这些上市公司显示其经济发展的能力。尤其是和地方政府联系的更为紧密，在某种程度上，是他们的政绩的体现
。在这种情况下，房地产上市公司经营就会受到地方保护主义、区域经济壁垒的影响，通过政府的补贴，来提高公司的收益。尤其是在公司可能亏损的年份，为了避免不被定位ST股公司或者能够获得配股的高价格，政府的补贴提高了经济业绩，为公司的盈利管理提供了可乘之机。

第4章 中国房地产上市公司盈余管理的防治措施

通过对中国房地产上市公司盈余管理现状的分析，必须要采取积极有效的应对盈余管理的防治措施，减少对我国证券市场的不良影响。

4.1完善会计政策和会计准则

由于房地产上市公司对会计政策和会计方法的选择具有主观性，所以会计准则和信息披露制度的不断完善，对限制上市公司进行盈余管理的空间有着重要的作用。首先要加快制定完善的会计管理制度。在会计管理制度的制定中，要体现出公平、效益的原则，要把实施过程的效果充分考虑进来，必须加快制定出具有超前性的具体会计准则，在处理房地产上市公司盈余管理问题时，做到有章可循，不能让盈利管理钻制定的漏洞。加强对会计准则运用条件的约束，尤其是对于主观判断性较强的会计评估方法，更要严格约束，要明确规定选择何种方法来进行。
其次要减少房地产公司可选择会计准则的空间。会计准则具有灵活选择的特点，许多房地产公司为了进行盈利管理，实现利益的最大化，就想尽办法，利用会计准则的灵活性的特点，对于国际会计准则的相关内容，我们要充分的吸取和借鉴，不使用模糊性的语言，不能出现概念的不确定性，不用过于灵活的会计方法,最大限度的减少上市公司进行职业判断和选择会计准则的空间。最后对会计准则的制定要保持及时性、延续性和有效性的特征。针对企业在盈利管理有可乘之机的方面，要及时准确的严格制度会计准则，加以控制，要根据新情况及时补充、修订会计准则，保持 会计准则执行的有效性。

4.2 抓住关联交易的本质，健全关联交易核准制度

中国房地产上市公司的关联交易核准制度要严格规范。根据我国沪深两市的规定，上市公司拟与关联人交易标的超过一定的比例和金额，相关管理才变得严格，在公司股东大会批准后方可实施。而低于一定的比例和金额就几乎不受到约束，当关联人交易低于规定的数额时，比如低于5000万元，就不必经公司股东大会批准。但是这个交易数额可能决定了公司是盈利还是亏损，是达到配股等所规定的指标还是不符合规定，所以，这也对公司的经营方向有较大影响。关联交易相关制度还规定，公司与同一关联人连续进行关联交易时，当交易的金额累计达到了一定数额标准的，仅需要进行披露。由于这种关联交易不需要股东大会的核准，就给房地产公司与关联人提供了盈利管理的空间，所以将此类关联交易纳入重大关联交易范围，不能避开股东大会的批准。
因此，对于房地产上市公司与关联方的关联交易，不能只规定数量标准，而忽略了交易的实质作用。只是规定关联交易的数量标准是不够的，还应当充分考虑关联交易的时间安排和性质进行判断，严格规定影响到公司经营业绩方向的交易,将其应纳入重大关联交易范围。加强上市公司关联交核准制度的规定，不给上市公司进行盈利管理的空间。

4.3 完善上市公司的治理结构，形成内部约束机制

房地产上市公司应该建立规范的法人治理结构，即通过股东大会、董事会、经理、监事会的权力、责任和利益的明确划分，形成四者之间的制衡关系。这种结构不能形同虚设，要使其真正的发挥效力，从而保证上市公司的有效运行。
(1)完善独立董事制度
完善房地产上市公司独立董事制度，可以增强董事会内部制约机制。使独立董事监督的作用充分发挥。参照西方上市公司成熟的做法，制定设立独立董事的管理条例，保持其独立性，严格规定准入机制。独立董事的运作要规范化，在向股东大会负责的同时，独立董事还要向证券监督机构负责，并使管理机制具有可操作性。另外，必须在法律上对建立独立董事制度予以保护，独立董事的权利和应承担的责任都明确规定，并切实有效的执行，不能流于形式。
(2)健全监事会制度
首先，加强房地产上市公司监事会在公司治理结构中的地位。要明确规定监事的专业能力应该达到的水平，还要具有较高的道德水平。另外，要使监事会的职能扩大，使监事会获得的信息有效、准确，并定期向公众发布监督报告。充分发挥监事会对决策的各个环节的监督作用，在公司经营管理、重大决策等方面，监事会要拥有明确的监督权，使监督手段有效的实施。

4.4加强有效的外部监督

政府应该发挥监督职能，对房地产上市公司盈余管理的监督不断加强，同时对注册会计师和会计人员职业道德的规范的监管不断强化。
(1)强化注册会计师的监督职责
要保证注册会计师的独立性，强化行业自律性和监督机制，使质量监督体系不断完善，监管队伍得到充实。可以通过成立调查委员会，行使相应的处罚权，从而使行业的自律监督的权威性得到提高。
(2)发展财务分析师队伍
培养财务分析师，培养专业人才，成立具有一定规模的分析师队伍。在进行房地产上市公司证券分析方面，不仅要注重国家政策分析和技术层面的分析，还要对重点分析公司基本面的信息。证券市场规模在不断扩大，房地产上市公司的经营状况越来越受到关注，所以，财务分析师队伍的发展势在必行。通过财务分析师的专业分析，使市场及时了解房地产上市公司重要信息发布的意义，减少其进行盈利管理的机会。
(3)发挥政府部门的监督职能
政府部门要作为证券市场的监督者，加强监督房地产上市公司的盈余管理。尤其是地方政府要客观、公正的扶持本地区的经济发展，在法规的允许下，对本地区的房地产上市公司进行财政补贴，从而履行好对本地区上市公司的盈余管理的监督职责，以利于整个证券市场的发展。

总 结
本文首先明确了盈余管理的涵义和特征，然后详细的分析了我国房地产上市公司盈余管理的现状。中国房地产上市公司通过利用会计政策的可选择性、关联方交易和资产或债务重组等方式以及虚假收入和费用确认、非经常性损益等方式进行盈利管理。面对存在的问题，本文有针对性的提出了中国房地产上市公司盈余管理的防治措施，包括要完善会计政策和会计准则，抓住关联交易的本质，健全关联交易核准制度以及完善上市公司的治理结构，形成内部约束机制等，并同时实行切实有效的外部监督。通过这些治理措施的提出，希望能为中国房地产上市公司盈余管理的研究提供可借鉴的经验。

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