房地产专业知识.doc

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房地产专业知识

一、 土地、地产与房屋
1、 土地与地产
土地是自然的属性，它包括地表、地形、地貌、地质等。地产是自然属性与社会属性的结合体，指能够产生经济资源并已被人们加以利用的土地。唯一性、固定性与不可再生性是土地特有的属性。
2、 地产与房地产的区别
用于种植、养植、工矿、建筑、交通、水利、旅游、军事等等都属于地产，而房地产只是地产中的一部分。
3、 房地产与房屋的区别与价值
房屋是建筑物，房地产包括建筑物与建筑物下面的土地。由于房屋因物理性折旧，其价值会越来越小，而土地因其资源特有的属性，其价值会越来越大。
4、 自用房与商品房

二、 建筑规划设计
● 城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～

50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
● 居住小区
居住小区一般称小区，是由城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
● 居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
● 配建设施
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
● 公共活动中心
公共活动中心是指配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
● 建筑小品
建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

● 容积率
容积率是指：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

● 覆盖率（建筑密度）
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

● 绿化率
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

● 建筑面积
《房地产证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘部门提供。

● 套内面积
包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积

● 使用率
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例

● 何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
　 〇 预售面积
是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；

〇 竣工面积
是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

● 有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？

其产生的原因大致可概括为：
（1）建筑物的某部分改变设计；
（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；
（3）施工错误或施工误差过大；
（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；
（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
三、 商品房市场
● 期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地

产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

● 现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

● 准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

● 尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

四、 相关知识——按揭

（一）按揭的概念
1、 按揭的概念
目前我国个人住房贷款主要有四种形式：公积金贷款、按揭贷款、住房储
蓄贷款、其他担保贷款，其中公积金贷款为政策性贷款，按揭贷款为商业性贷款。将购房贷款称为“按揭”，这是沿用香港的说法，即英语“MORTGAGE”的音译，中文意思是抵押。“按揭”即楼房抵押贷款，是

指购房者购置房地产时，如果资金不足，可以将要买的房地产作为抵押品向银行申请的贷款，它是房地产信贷中的一种抵押担保方式。楼宇按揭是发展商（或担保公司）、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商（或担保公司）为购房者按期偿清银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。

2、 按揭的特征

按揭与其他贷款形式不同，其特征是：
1） 借款人（购房者）用购买的房地产作抵押向银行申请贷款，是银行提供贷款的最起码条件。房地产作为抵押品是由债权人（银行）持有和控制的财产，也是债务人（购房者）按合同规定如期偿还贷款本息的担保物。
2） 借贷双方签订借款合同的同时，也要签订抵押合同及委托扣款协议。
3） 借贷双方具有双重关系，即债权债务关系和受押出押关系。贷方既是债权人，又是受押人或抵押权人，借方既是债务人，又是出押人或抵押人。
4） 债务人不按期偿还本息，称为违约。在这种情况下，银行有权取消房地产的抵押赎回权，可以拍卖房地产，将所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息，剩余款项仍然交还购房者。

3、 按揭的要素

按揭的成数、借贷期限和利息是按揭内容的三大要素。

1） 按揭的成数
银行通常不给购房者相当于房价款百分之百的贷款，而要求购房者自

己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款，
按揭成数指贷款额与楼价的比率，目前在国内一般一手楼最高的按揭成数为7成，也有个别银行为八成，国外一些银行对于资信好的购房者，也有到九至十成的；二手楼一般的按揭成数为6成。

2） 借贷年期
年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限，目前在国内住宅按揭贷款一手楼一般最高的年期为20年，也有个别银行为30年，国外一些银行可达到50年；二手楼一般最高的年期为15年；商业用房为10年。贷款期限对于借款人有正负两个方面的影响。一方面，借期越长，借款者的利息负担越重，借期越短，利息负担越轻。借期长，使最终的房价也越高；借期短，借款人每期偿还的债务金额相对就大。

3） 利息
借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应支付银行贷款利息，按揭利率为银行同期贷款利率。按揭利率高低主要取决于银行存款利率和政府对按揭的金融政策。

4、 按揭基本条件与要求

1） 基本条件

银行在具备以下几个基本条件时，可代购楼者将贷款支付给销售开发商或卖房业主：

A、 银行同意给予贷款额度
银行接受开发商的申请，同意给予所申请项目的按揭贷款额度（一手楼交易）；

B、 购房者有完善的购房手续
购房者与开发商或卖房业主签订房地产买卖合同，并支付首期购房款（其余
的购房款可与银行办理按揭手续，并由开发商或其他担保机构提供担保，向银行贷款）；   

C、 办理按揭贷款需提供以下资料并同时具备下列条件 ：      
a 个人身份证明
个人住房贷款对象应具有完全民事行为能力的自然人，具有城镇常住户口或有效的居留身份，已婚提供配偶身份证及结婚证明，未婚提供未婚证，未成年人购房，须交其监护人的身份证、户口本；
b 个人收入证明
单位收入证明、存款证明、房地产收入证明等，有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
c 按揭（抵押贷款）申请书（文本由银行提供）；
d 房产权属证明复印件（主要指房产证）；
e 《房地产买卖合同》及首期付款收据；
f 抵押承诺书（文本由银行提供）；
g 过户后的房地产证原本；
h 房屋财产保险单正本；
i 买卖双方在借款银行开立的存折账号。
上述资料的原件及复印件。

D、 担保手续 
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为借款保证人。有的银行对于当地户口居民二手楼按揭贷款，信誉好的也可以不用担保人担保，只要有资产作为抵押即可。

E、 评估报告

所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

2） 三方之约定
银行、发展商（或担保公司）和购房者三方之间的约定有：
A 发展商（或售房者）和购房者签订的《商品房买卖合同》（预售或现售）。
银行与发展商（或担保公司）、购房者签订的《借款合同》（有的签《楼宇按揭抵押贷款合同》、《委托扣款协议》）。

B 银行与发展商（或担保公司）签订的《楼宇按揭贷款承诺书》。

C 借款合同的主要内容：《借款合同》（《楼宇按揭抵押贷款合同》）是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议，是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期限、利息、划款方式、还款原则、还款总期数、还款方法、还款方式、提前还款、延长还款期限、抵押物的保险、担保责任、各方权利与义务、特别约定等内容，例如：
● 抵押期间，未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。
● 借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由贷款银行认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
● 保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。
● 保证人为自然人的，必须有固定经济源，具有足够代偿能力的，并且在贷款银行存有一定的保证金。
● 保证金与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。

● 贷款担保方式：
● 在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款银行有权代为投保，一切费用由抵押人承担。
● 贷款偿还：
偿还贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。

（二）、 按揭贷款还款计划

根据按揭偿还的特点，既可分为等额偿还的按揭、不等额偿还的按揭；也可分为定期偿还的按揭、不定期偿还的按揭。下面介绍最常用的一种偿还形式即
等额偿还的按揭方式：

1、 等额偿还的按揭方式
等额偿还的按揭方式是指利息率和月偿还额在一定的年限里保持不变的按揭贷款偿还方式。大多数的按揭是以等额偿还的方式进行的。这种方式一经计算确定，今后保持不变，操作简单，购房者对每次该还的贷款本息心中有数，也有利于银行操作。

等额偿还的按揭方式也有其缺陷：
1） 利率变化的风险。这对借贷双方都存在。降低利率，对借款人不利；提高利率对贷款人不利。10~20年的购房按揭，时间很长，利率变化难免。因此对双方都有较大的风险。

2） 借款人前期压力大。人们通过按揭来买房，主要是因为钱不够多。而等额偿还的按揭方式，不仅要支付首期款，还要每月偿还。

2、 等额偿还的计算公式
1） 等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息。
　　　月利率×（1+月利率）还款总期数　　　
每月还款额 = 　　　　　　　　　　　　　　　×贷款本金
　　　　　　　　 （１＋月利率）还款总期数－１

2）等额本金还款法，即甲方每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
　　　　　　　　　贷款本金
每月还款项＝　　　　　　　　　＋（贷款本金－累计已还本金）×月利率
　　　　　　　　　还款总期数
售楼员在为购房者进行服务时，应帮助其制定按揭贷款与还款计划，通过多种还款计划的计算与选择，根据购房者的支付能力，帮助其确定一种理想的按揭成数与贷款年期。在计算按揭还款计划时，一般都按照贷款银行提供的楼宇按揭贷款等额还款月供系数表进行计算，下面有两种计算形式的系数表可供参考。
楼宇按揭贷款等额还款月供系数表（参考）
（1999年9月21日起执行）
年 限
月利率
系 数
3
4.425
0.0301102785
5
4.425
0.0190135876
10
4.650
0.0108923110
15
4.650
0.0082133486
20
4.650
0.0069241352
25
4.650
0.0061887420
30
4.650
0.0057281846
（月供系数表由贷款银行提供）

1— 1
（1+利率）贷款期数
注：

① 偿还系数=
利 率

② 月偿还本息=贷款金额×月偿还系数
计算案例
例如一套总价为35万的住宅，购买方选择7成15年的按揭付款方式，需要贷款 245,000元，每月偿还本息的数额按上述公式及还款月供系数计算如下：
245000×0.0082133486=2012元/月
为了计算和支付方便，通常将月还款尾数加入首期付款之中。

（三）、 办理按揭贷款手续及程序

1、 办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

1） 双方签署《买卖合同》；
2） 对产权及房产交易的合法性进行公证；
3） 由银行指定机构受理按揭业务申请，并出具物业评估报告
4） 对借款人进行各项资格审查、认证；
5） 银行做出是否按揭的答复；
6） 银行向符合要求的按揭申请人出具“按揭抵押贷款承诺；
7） 买卖双方到房地产管理部门办理房产过户手续；

8） 申请人出具抵押承诺书；
9） 申请人与银行签订《按揭贷款合同》、《委托扣款协议》、《抵押合同》 ；
10） 办理抵押登记手续；
11） 买方按房产评估值进行全额投保；
12） 银行按买楼人提供的账号将贷款划给卖楼人账户；
13） 买方按照按揭合同还本付息。

2、 银行审核购房者有关的资料
银行受理置业者贷款申请后，银行工作人员收妥借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核检，从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。 确定具有偿还能力后，同意按揭。

3、 办理签约、抵押登记、保险手续 　

银行通知借款人（本人持身份证）在规定的时间、地点办理保险、公证等手续。双方签订：借款合同、抵押合同 、借款人承诺书。
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

合同条款规定：

A、 借款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限1年以内（含1年）的，执行

本合同利率，遇法定利率调整不调整合同利率。国家法定利率调整时，银行有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知借款人。

B、 借款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。借款期限在1年以上的，银行与借款人双方约定采用等额本息还款法或等额本金还款法中的一种，

C、 甲方申请提前清偿全部贷款，经乙方同意，根据本合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

D、 甲方在本合同履行期间，不能按照合同约定按期归还借款，须提前２０个工作日向乙方申请延长借款期限，经乙方批准后，双方签订延期还款协议并办理延长还款期限等有关手续。甲方申请借款延期只限一次。原借款期限与延长期限之和最长不超过期限３０年。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

4、 开立专门还款帐户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订《委托扣款协议》，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

5、 支付贷款
按揭手续办理完毕，购买的房地产权证明文件抵押在银行，其贷款由银行将借款人贷款资金以借款人购房款的名义划入开发商或原业主账户，直接支付给卖方。

6、 还款
买方借款人根据借款合同约定按月分期向银行偿还本息。
由于不同地方的银行的按揭手续及程序可能会有差别，上述内容仅提供参考，具体执行按当地银行规定办理。经纪人应当熟悉从业所在地银行按揭
的有关规定和程序。在办理按揭手续时，向购房者解释清楚，并协助购房者办理相关手续（见下图）。

办理按揭贷款申请

银行审核购房者有关的资料

办理签约、抵押登记、保险手续

开立专门还款帐户

支付贷款

还　款

银行个人住房按揭贷款基本流程
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