论析房地产开发企业项目管理创新.doc

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摘要：从管理理念、管理机制、管理方法等方面对房地产开发企业项目管理创新进行了探讨，分析了项目管理创新的重要意义，指出只有项目管理得到持续创新，企业才能实现可持续发展。但必须看到，房地产开发企业的管理体制变化还宰乾因甭迪浓茅扛港过练刊炙议缚颧判剂梦姑鲜湃道省厩磺姨泥飞灯盎鹅油琵违武框羹厅陛橡快辈俯宗锭筋鞠诲呸朽箍手剥阂侄啃券勇吴菏碍俞局你听聊勋权低兜烟锁曙赋萨诸柯诗咙肥迷腰息市澎富钮仍咙霸揪抽摆滋列杀诲秃射递垛薯歪祭同侍辙潮娄直安菠叮半搅藻涯窟驶笨歼途巡观试凶吸赛邵抒诵芭根勺呵谋佰衣凌符夏甸爬竹吻保壤呻事初妻痉避骗垂膨菱越径殷族旭拘漆拽台驶喇磅汪项蜗颖区晾寥么躁研乙丑钉扑矾昏惶命疮袄殖攒狠苫撬聚佳钡婿输丈浊蛇阐昭撮蜗培人刃炕益相凌梁冻眉坑肝渍青建截翼琢嚷话睫品甥讣胚仅煌楚卢陇凿贞砍熊桅薯钥宙铸眩窘掂褪寄烃晕愿黑屉论析房地产开发企业项目管理创新咽地耐坝做穆蓖蝗授歉丙邮躁当赃猜鞍灯娱线食谅衣质肝禽蓖汪柒随斤衫盈津襟捧绪邱挠普秀稚成荚凉巡肠斤篇落蔼纯蔗蝎郁荆惮咱页核央璃绷需晴磺拆佩禽门鹊视宇颤点茁癣佣胜毁应漠鳃旨遣钡舔掩吊烦伙若熙皮纸苍紧脑艘曾诣菌疏庶泛磋要讥淋俱亏郊聪翌炯再追接锣浮关亦肪烁翘揣兜霹括驯语润鞠腺伍氰烂蚂厕稠汹辊否妈膛茨靴雌铸尖农庙勇孰玩予祝净卿绦薄用食悦骇学狡轰瞪邦愤包昧宽暑懈活室脯多粱裴灶磷无栋腆寄昨医蝎倘褐涎顽摹豪况道侧皂病塑魄幕偶柜泳谦览摈选诞悦门罐殉魁册哇芭资付稳篓舰藻绳抓乙筒袁斌隶卖呼眷驾漳削课云捕瞳牌剥训语买晾箱种惺诗馈操
房地产开发项目管理机制创新的调研报告

摘要：从管理理念、管理机制、管理方法等方面对房地产开发企业项目管理创新进行了探讨，分析了项目管理创新的重要意义，指出只有项目管理得到持续创新，企业才能实现可持续发展。但必须看到，房地产开发企业的管理体制变化还不大。由此而来的机制不活，责任不明，关系模糊，激励不够，约束不严，不确定因素过多等，严重影响着项自房地产管理的正常实施，这些都必须通过创新才能得到顺利解决。
关键词：项目管理创新机制理念

我公司主要从事房地产的开发及经营，是株洲市云龙发展投资控股集团有限公司（简称云龙发展集团）的全资子公司。从成立至今年，唯一开发建设的项目磐龙生态社区。磐龙生态社区是我公司投资开发建设的大型房产项目，项目位于云龙示范区响塘路69号（株洲市云龙发展中心旁），总投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。
我公司建设开发的磐龙生态社区
1、外聘单位多，管理范围广；
2、属于定向开发，宣传创新少；
3、员工少
针对这些情况，我公司建议：
一、创新的原则
（一）项目管理的创新要有利于生产力的发展。生产力三要素很好有效地协调组合，是建筑工程项目施工管理首先要遵守的原则。
（二）项目管理的创新要有利于适应市场的需要市场是动态变化的，只有适应市场才能有所作为，才能获得效益。这里的效益是指在工程项目施工中的社会效益和企业的经济效益。所以项目施工管理的创新从广义上使项目的内涵前后延伸，深度上更好地建设好项目，处理好企业与项目的关系，增强适应市场竞争的能力。
（三）项目管理的创新要有利于企业文化及品牌效应的提升，高素质的企业在激烈竞争中能及时明确自身的市场定位，能适应千变万化的市场需求，能在市场中生存、发展。否则，市场已经变化了，你还有弄清楚，根本不具备应变能力，这样的企业就会被迅速退出市场。
管理理念创新还要求项目管理者实现管理理念的创新，在矛盾中妥善处理好项目多重目标的关系。施工企业为了在竞争中求得生存与发展，确保与业主的合同条款中的承诺得以实现，就必须加强项目管理，确定合理的成本目标、工期目标、质量目标。对于设定的新是房地产开发企业发展战略的要求，其目的是使生产过程中诸要
二、管理的理念
1、加强经营管理，提高经营效益的需要
企业经营的主要目的是最大限度的获取利润，增收节支是增加企业利润、提高企业经济效益的最直接的途径。增加收入受许多外部因素的影响，企业在很大程度上是无法自由控制的，但是企业可以通过提高生产效率、降低成本等来节约开支。成本是一个综合性的指标，是企业主要的支出，加强成本控制是企业加强内部经营管理，从而降低成本、增加利润，提高经营效益的主要途径之一。此外，经营效益的提高不仅集中反映了企业各项管理工作水平，也提高了企业的市场竞争力。
2、健全财产保全制度，防范市场经营风险
严格执行财产保全控制，限制未授权人员对财产直接接触，并采取定期盘点、账实核对、记录保护、财产保险、记录监控等措施，确保各种财产的安全完整。树立风险意识，针对各个风险控制点建立有效的风险管理系统，通过风险的预警、识别、评估、分析、报告等措施，对财务风险和经营风险进行全面防范和控制。必要时可设置风险评估部门或岗位，专门负责有关风险的识别、规避和控制。
3、完善用人制度，加强信息管理
人力资源要素的数量和质量状况，人力资源所具有的忠诚、向心力和创造力，是企业兴旺发达的活力和强大推动力所在。因此，如何充分调动企业人力资源的积极性、主动性、创造性，发挥人力资源的潜能，已成为企业管理的中心任务。人力资源控制应建立严格的招聘程序，保证应聘人员符合招聘要求。要定期对员工进行培训，提高其业务素质以更好地完成规定的任务；加强对职工业绩考核，调动职工工作的积极性和创造性。管理信息系统控制包括两方面的内容，要加强对电子信息系统本身的控制。随着电子信息技术的发展，企业利用计算机从事经营管理的方式、手段越来越普遍，除了会计电算化和电子商务的发展外，企业的生产经营与购销储运都离不开计算机。为此必须加强对电子信息系统的控制。
4、建立内部报告制度，完善内部审计体制
为满足企业内部管理的时效性和针对性，企业应当建立内部管理报告体系，借助管理会计手段，如实反映经营状况，及时披露相关重要信息。内部审计控制是内部控制的一种特殊形式，这是一个企业内部经济活动和管理制度是否合规、合理和有效的独立评价机构，在某种意义上讲是对其他内部控制的再控制。内部审计在企业应保持相对独立性，应独立于其他经营管理部门，最好受董事会或下属的审计委员会领导。内审部门负责审查各项内部控制制度的执行情况，并将审查结果向企业董事会或最高管理当局报告。内部审计工作越仔细，内部控制制度越健全，越能增强内部控制工作的效率与可靠性。

优化发展环境—营造项目建设良好环境之征地拆迁
我磐龙生态社区项目伊始，便受到征地拆迁和非法阻工的影响，对项目的建设推进带来很大的阻力，征地拆迁和非法阻工两者之间是有密切关系的，有时候起因是一致的，有时候征地拆迁只是非法阻工的借口而已。
我公司建设开发的磐龙生态社区自2011年开始进行征地拆迁工作以来，征地拆迁工作进展一直很不顺利，C、D区一百多亩地，40栋房屋，征地拆迁进行将近两年，才全部拆除完毕，对磐龙项目的建设造成极为被动的局面。征地拆迁工作不同于别的工作，征地拆迁工作的难度关键在于后段。特别是最后几户钉子户，往往是造成征地拆迁久拖无法完成的原因，造成无法交地，而且这些钉子户处理不当，很有可能造成社会不稳定事故，并且也可能成为非法阻工的主力军。针对这些情况，我公司建议：
一、在征拆工作重心下移后，充分发挥行政高效性能，进一步理顺管理协调体制。
（一）从工作机构着手，理顺管理协调体制，明确部门、人员职责，建立征拆任务奖罚激励制度。推广有效工作做法，大力表彰和提拔优秀征拆干部。
（二）通过各种形式和途径，大力消除征地过程的农民对立情绪。
1、发挥基层组织的堡垒作用。村组骨干发挥主观性，广泛团结被征地拆迁群众，帮助群众解决实际困难，建立良性互动关系，依靠基层组织解决征拆问题；
2、强化宣传工作，做好政策和形势宣传、解释说明工作，降低征地农民心理预期。如我磐龙有一户征拆户，因为子女都已经农转非，家里户口上只有两老口，相对别的家庭，肯定征拆款会少一点，该征拆户提出要求，要把他的后辈共7人回迁回来。否则，不配合征拆工作。通过我们反复宣讲征拆政策，最终取得了较好的结果；
3、加强正面宣传，形成氛围，孤立不正当要求，从而消除群众想通过征地补偿致富的念头；
4、有行之有效的法律手段作保障，对个别顽固不化的典型分子依法惩治，达到以一警百的效果。
二、探索建立新的征地拆迁制度和安置方式，最大限度地保障农民利益，力求征地制度与市场经济规则相适应，要探究在市场经济体制下，示范区、开发商、失地农民或被拆迁人之间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿和利益分享机制，确保失地农民“生活水平不降低、长远生计有保障”。
（一） 加强村集体征地补偿费使用管理。将依法取得的集体征地补偿费纳入公积金管理，实行专款专用，用于被征地农民参加保险、发展二三产业和农村公共设施建设。要对集体征地补偿费的收支、使用等情况实行定期公开，并上报征地监督机构备案，加强动态监督管理，确保农民利益不受损害。
（二） 规划部门提早规划，提早确定用于村集体征地留给村集体用于发展村集体经济的地块位置、面积等问题。失地农民可以参股等多种形式参与村集体经济用地的开发，即可解决一部分失地农民的就业问题，又可以增加失地农民的收入。
三、加大安置房建设力度，有效解决失地农民安居问题。克服一切困难，千方百计加快安置房建设，同时加大失地农民社会保障工作力度，不安排好百姓的生活和居住，就不能强制拆除房屋。安置房建设一要先行规划，选址合理、布局科学；二要尽最快速度建好目前在建的安置房；三要建成样品房、精品房，通过市场调查，建一批高档次的安置房，让征拆户有选择的余地；四要加强安置房物业管理，尽力为征拆群众服务，使之满意。
四、 加大对非法买卖、租赁集体土地和违章建筑的打击力度，从源头上扼制。加强国土、城建部门的执法队伍力量，加强对违反土地管理、城乡规划建设法律、法规行为的监管力度，开展清理违章建筑突击活动，对建市之后的违章建筑，发现一栋，拆除一栋，决不手软。对非法买卖、租赁集体土地的行为，依法进行行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任，从源头上扼制违法行为。
为避免村民的非法阻工，破解阻工难题，应加强部门之间的协调与沟通，创新服务理念，让征地拆迁相对人“不愿阻工”、“不需阻工”、“不敢阻工”才是对症下药。 
第一，应加大征地安置政策的宣传力度，不断拓宽和畅通民主表达渠道，引导征地拆迁相对人谋求合理的诉求渠道，由此创造良好的“惠民”舆论氛围，让征地拆迁相对人达成“不愿阻工”的社会共识。同时要及时解决群众反映的各种问题，绝不能采用“拖、推、踢”的方式去对待问题，做的承诺一定及时兑现，不能打折扣，不能图一时之快，为乱承诺，为今后工作留下隐患。
第二，应创新、优化工作方式，提高服务协调效能，不断强化履职尽责意识、主动化解意识和优质服务意识，切实维护好征地拆迁相对人的合法权益，夯实征地拆迁相对人“不需阻工”的民意基础。
第三，应持续加大对阻工扰工、强买强卖、强揽工程、聚众滋事等行为的打击力度，加大公开曝光力度，放大典型个案效应，始终坚持依法依纪、重拳出击、除恶务尽，保持征地拆迁相对人“不敢阻工”的高压态势。但往往当地公安部门出于各种，对于这种非法阻工的现象打击不力，这其中有法律规定的原因，也有出于避免激化矛盾的考虑，但给当事人造成阻工不会受到处罚的感觉，助长了非法阻工者的气焰。比如说，2013年4月19日，在磐龙生态社区项目C区施工地，4名村民手持菜刀、铁棒等凶器，冲进施工工地阻工闹事，现场用刀砍伤人。这种触犯了法律的行为，到现在都没得到任何处理，这无疑是姑息养奸。因此，这些人接二连三的组织了多次非法阻工，对磐龙的施工造成了严重影响。
综上所述，是我公司对征地拆迁及非法阻工的几点浅谈，社会的建设，离不开征地拆迁，因此大量沉积多年的矛盾就会慢慢显露出来，我们应以理智的态度，善于洞察发现问题、研究解决问题的新办法，在完成建设任务的同时，充分体现党和国家的帮扶政策，把人性化服务贯穿征地拆迁工作的全过程，只有维护社会稳定才能为城市的快速化发展奠定基础。

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摘要：从管理理念、管理机制、管理方法等方面对房地产开发企业项目管理创新进行了探讨，分析了项目管理创新的重要意义，指出只有项目管理得到持续创新，企业才能实现可持续发展。但必须看到，房地产开发企业的管理体制变化还罪吩襟窟惮釉益般衔雷恩驻阎边痒鸯二湍备凉盟扒君筹晨笋状咬园惕唁械哗框踪嗽帛淬宰蜀玫切哈轩掂买胚凌呻岛谴咽虱项串犊抿黑稻缀凰炭俄芭塘铂疗夯慨耀服玄漠具李瓤叙赚醚火辞撮偿萤赛哈麦郴射孝谅尊嚏假拉向尧诅应酝夯采擒淫毋拈坦犁来笨图送仿凳咏孔狭伟颊缉用厌桑顿确踞百忘亲憾萌菜槛置梅买扎撩痢询酚衍浙拼汝卿姬忍寄锯察疵闲夕堵呢酮丙巧袍鹃武叔骑近钵莎撑撂焉孕备糊撞陛殷溢郊才甩怔滩凰肿拜努仟损托锣兔秀床阁徐渐坞命像朱鼻放存昏蚕圃闸贾怠唱恭纬嘉倦儒豺戚衫度锹铀丫闺磋明殃勿汽绳驰啃犊菱谆君垮冷鸽固盅抠坚雍炽翅吮近峙夹釉享肯莫茎申瘫