中国房地产业发展的思考-铁勇.doc

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中国房地产业发展的思考
姓名:铁勇
学好：1153001403635
班级：2011春季班 工商管理
房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。自改革开放以来，我国房地产市场改革日趋完善，房地产市场不断发展壮大，为我国经济发展贡献了巨大力量。然而，我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，金融环境不够完善，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。特别是近几年来，房价突飞猛进的上涨,不仅在建筑领域,在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正影响着社会经济的发展。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到经济的安全，影响到社会民生等问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律，如果房价一直持续近几年快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整，但房地产业上下游关联产业较多，特别是与金融产业密切相连，自然调整将会付出巨大的代价，造成经济的波动和资源的浪费，因此，实现房地产业健康稳定发展成为产业发展的重要课题。本文主要探讨我国房地产市场发展中的诸多问题，提出了抑制房价过快增长，防止泡沫进一步扩张，化解金融风险及完善相关政策法规措施为主，以实现完善相关政策法规，促进房地产金融完善，调整房地产供需结构，促进房地产市场良性竞争等目标，以期通过这些措施使房地产业良性发展，从而实现新的繁荣，有效地满足经济和社会的发展要求，并服务于社会经济和人民。

一、 中国房地产业的现状分析
2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说，房价还远远没有回归到合理价位。如果硬要说房价下跌，那也只能是环比下跌，就是拿这个月房价跟上个月房价比，但如果同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。拿昆明二手房金沙小区来说，在2008年10月份我朋友购房时一套2室1厅1卫1厨55平米的房子是23万元，均价是4100元/平米，到2012年10月是7037元/平米，在3年间上涨了71.63%，昆明的租房价格更是如此，市政府在这几年间无休止的拆迁，导致租房价格像坐电梯式的猛涨，一室一卫一厨的单间在2008年10月份月租金是180元，到2011年5月份却涨到了400元，不到3年时间里就涨了122.2%，调控的效果一看就知道。说房价下跌只是一个统计学游戏，感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禺，内蒙古有个鄂尔多斯，这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。如果按照跟收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。通州不是北京市区，南汇不是上海市区，东莞、鄂尔多斯是四线城市，但是把它也平均进去统计，这样是跌。但是一二线城市三环之内它是没怎么跌。只是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人就到郊县去买。市区房价没怎么跌，市区的人心里也挺好过的，因为他本来就有房子，所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。对于开发商而言，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。政府调控大开发商的利润却越来越高，因此，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而调控的结果是他们发了。2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小房产商慢慢被兼并，而大开发商则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府当然挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。

二、 中国房地产业存在的问题
（一）中国房地产业的政策及税收制度
经过统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费，这是刚性的，还有10%是最起码的构建成本。另外还有开发商有20%的利润，再有，里面还有很多的灰色支出，它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出，所以70%加10%加10%等于90%，再怎么降也不可能突破90%这个刚性关口。
（二）地方政府与房地产开发商的关系
我国的特殊土地产权制度决定地方政府对房地产进行干预的必然性。另外，我国实行分税制其中一部分也就是房地产的钱都收入到地方政府，而且不纳入预算。这样，就更进一步助长了地方政府大肆从土地价格中增加自己的财政收入的势头，土地收益已经成为地方政府的第二财政。在地方城市发展和经营中，需要大量的资金支持，地方政府就会通过各种手段推高地价和房价，以实现土地收益的最大化，城市的房价就会在地方政府的推动下单边上涨，居高不下，使得多数居民难以承受。就是由于地方政府高度依赖土地收入来经营城市的模式推高了地价和房价，以致房地产发展绑架了城市建设，也绑架了地方政府。这种状况是在侵蚀城市居民尤其是购房者的利益，来增加地方政府自己的财政收入，有损社会的公平正义，同时也透支了地方未来的土地收入，由此带来的经济利益是不稳定的、不可持续发展的。
在现有的财税体制下，土地财政的依赖让地方政府想方设法打土地出让金的主意，这是土地乱像的深刻根源。城市建设的背后，是地方政府饥渴式的土地出让供应、积极地应对调控政策和房价的飙升。由于城市建设需要大量的资金支持，这时政府的城建活动与房地产价格发生了微妙的关系，一定程度上绑架在一起。只有房价上涨政府的土地才能卖上高价，财政收入才会提高。同时，城市基础设施建设的健全在客观上会推动城市房价的进一步上涨，也会进一步推动地价的上涨，又能给城市建设提供更多的资金，从而形成一种滚雪球式发展城市的模式。房价下降，房地产市场会遭遇冷淡，地价市场同样会遭遇冷淡，前段时间各地土地频繁遭遇流拍事件也充分印证了这一点。地方政府与房地产商属于同一利益链条上的两个主体。
地方政府既是房地产市场直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性，房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离，与政府的不干预是分不开的。地价是房地产开发重要的成本之一，地方政府对土地拥有绝对的垄断权。地方政府靠土地的出让获得利润，现阶段土地的开发上市都是通过“招拍挂”市场手段出让土地，土地市场交易价格大多会超出底价，由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。地方政府兼顾本地城市的发展和中央通过GDP经济指标考核地方政府的双重任务指标，地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的强大动机。因此，地方政府存在通过大量出让土地来获得更多财政的内在动力。
房地产业的发展还可以增加地方政府的税收，同时也带来地方政府的财政支出，房地产发展预示着城市的发展，同时要求基础设施的跟进、健全。基础设施的建设相应的增加政府的财政负担，但政府会通过对土地的绝对垄断性把基础设施建设转嫁到开发商身上。地方政府在出让土地时，将该地段的基础设施建设成本作为附加条件，要求开发商开发项目时必须对周围的城市基础设施进行配套建设，以此才能获得土地的开发经营权。当然，房地产开发商为了获得最大化收益，又会把这种附加成本转嫁给消费者，造就房价的进一步上涨。
正由于地方政府对土地的绝对垄断性和土地本身的稀缺性，通过调剂土地市场获得最大收益。土地市场中的地方政府行为会对开发商产生负面的激励效应，诱导开发商不断扩大土地储备，致使土地资源集中在少数开发商手中，这在一定程度上增强了房地产开发商的市场垄断力量，无形中提高了房地产业的进入壁垒。开发商之间的竞争由产品竞争演化为获取土地使用权的竞争，获得土地的开发商将土地的垄断收益转嫁到消费者头上，不断抬高房价。可见，地方政府和开发商利益的一致性会造成房地产市场机制的扭曲，使房地产价格呈现一路上涨的特征。另外，以华远地产为代表的一些房地产利益集团不断绑架政府，如任志强一类的代表人物不断放出：“若房地产出现问题，整个中国经济就会出现干枯”等危言耸听的话，不断制造房价将还上涨的份围，这更倒致房价不能回归合理。名义上，中央政府可以出台土地政策、金融政策来调控房地产市场，但是除了货币政策和税收政策可以直接作用于房地产市场外，其他行政政策都必须由地方政府来实行，这样就形成了中央政府-地方政府-房地产商的关系，中央政府想调控，但地方政府和房地产商都不愿看着自已的利益受到损害。同时，由于地方政府的官员任期较短，行为具有短暂性，如果本地企业发展不起来，也会影响政绩。另外又因地方财政依靠房地产业，政府把房地产业当成支柱产业，这就决定了政府不会对房地产业进行根底上的大调整。再有，因房地产业滋生出很多灰色地带，部分关联房地产业的政府官员设置此中，如广州番禺有21套房的政委，东莞有中堂一万平米豪宅的村支书等等官员，这一类官员更不可能想让房价降下来。

三、 国外房地产政策的成功实践及启示
（一） 用好税收调节器。
税收在政府调控房地产中一直发挥着积极作用。一方面，高税率能有效抑制房地产市场的投机行为；另一方面，可以通过税收优惠对低收入购房者予以补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。
利用重税抑制投机行为的主要做法有：一是征收高额税收。如在法国，购房者除要缴纳高额地税外，还需支付住房税或空房税，这是法国人一直不把房地产市场作为投资领域的重要原因之一。二是区别对待，逐级增税。如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%，增加了投机者的经济风险。
采取税收优惠政策让低收入者拥有住房的具体实施办法有：一是对低收入者提供购房的优惠政策。美国政府对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；房屋业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。日本政府颁布的《住宅取得促进税制》规定，利用住宅贷款自建、自购的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年的住宅贷款余额的1%，另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设实行税等实行减免，甚至对住房资金中的赠款部分免征赠与税。二是运用各级税收对租房进行补贴。法国政府推行租房补贴的福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而且建造廉租房的企业也可获得中央政府在税收方面的优惠补贴。美国各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的住房债券，购买债券所获的利息免征所得税；允许合格出租房的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。
（二） 加大保障性住房供给。
一些国家和地区政府普遍利用保障性住房这一公共政策，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。在这些发达国家保障性住房体系发展过程中，均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。
香港特别行政区在私营物业市场持续健康发展的同时，对没有能力购买和租住私营房屋的居民提供公共房屋资助。截止2010年3月底，香港特别行政区人口达到706万。其中，47.5%的人居住在公营永久性房屋中，29.7%的人租住政府提供的廉租房——公屋，17.8%的人购买了政府资助出售的经济适用房——居屋。公营房屋共有113.5万套，平均每人居住面积12.6平方米。香港保障性住房制度获得成功，主要得益于专门机构——香港房屋委员会(房委会)和房屋署的有效管理和成功运作。前者是公营房屋的法定决策机构，其职责是根据政府整体房屋政策大纲，拟定及推行香港的公营房屋计划；后者是房委会的执行部门，负责进行房屋政策的具体操作。另外，香港对租住公屋和申请居屋的资格审查是相当严格的，对弄虚作假者的惩罚也是相当严厉的，不仅取消资格让其撤出公屋或居屋，而且还要根据具体情况罚款甚至追究刑事责任。
新加坡通过推行“居者有其屋政策”，有效地解决了本国居民的住房问题。新加坡政府通过设立专门机构——建屋发展局，负责居民公共住房的建设和管理，确立政府在住房建设和住房供给中的主体地位；按居民不同收入水平，确定住房类别和价格政策；同时通过实行公积金制度，保证建屋安民计划顺利实施；另外实施严格的住房分配和管理制度等。通过综合实施以上政策，使新加坡住房保障建设获得了巨大成功。截至2010年3月31日，新加坡人口309.41万人，有82%的人住在政府修建的公寓里。
法国自1956年建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场就以廉租屋为主。按照“低租金住房制度”规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房，从而降低了市场总体需求，同时对稳定房价也起了一定作用。与法国一样，以德国、日本为代表的国家主要通过对非营利机构提供金融支持，发展低租金、低成本住房，保障低收入居民能租到房屋。

四、 中国房地产业发展模式的建议及未来的发展
政府要改变房地产业的定位，使其回归到合理的具有一定公共职能的产业。政府应承担遏制房价过快上涨的责任。合理利用土地开发权和银行信贷权，摆正卖地心态，切实做到钱“取之于民，用之于民”、取之于地产，用之于地产。加强对土地使用的监管，努力杜绝建而不用、捂盘惜售等行为。减少形象工程、政绩工程的建设，用国家力量建设经济适用房，改善住房难的问题。因70、80、90三代人是出生率较多的三代，这样推算下去，中国房地产价格在2015年前都会维持高价位，但从2015年以后，房地产价格就会开始下降。

总之，从发达国家的房地产市场建设和管理经验，尽管各国在发展过程中背景不同，经济水平有高有低，市场化程度各有差异，但在房地产发展实践中，都有着这样的共同点：有完整的房地产法律体系作保障；相对成熟、多样的住房财政金融制度作支撑；严格和监督性强的政策措施作保证。优化结构，加快保障性住房建设，进一步明确政府职责，进一步加大投入力度，确保保障性住房分配公正合理；综合施治，加大房地产体制改革力度，制定科学的发展规划，加快财税体制改革，进一步完善优化金融政策体系，探索出台盘活空置房的政策措施；加强监管，确保房价保持在合理水平上，合理调控地价，防止刚性成本涨幅过大，合理调控房价，增强住房消费的信心。对于确保中国房地产业持续稳定健康发展，具有重要的现实意义。

参考文献；
[1]郎咸平，中国房价为啥降不下来？
[2]凤凰网 ，广州“房叔”大部分住宅空置 其子已入澳大利亚籍 ，2012-10-12
[3]张巧，中国房地产业发展问题分析及措施研究
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