学生房地产估价复习题.doc

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（二）为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期

可比实例A
可比实例B
可比实例C
价格（元/平方米）
6000
5800
6120
成交日期
2001.04.01
2001.02.01
2001.05.01
（2）交易情况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
+3%
-1%
+2%
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
+2%
+2%
0
因素2
-3%
-1%
+5%
因素3
+6%
+2%
-3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3 的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
答：可比（2分）
交易情况修正：A修正系数=100/ 103 （1分） B修正系数=100/99 （1分） C修正系数=100/102（1分）
市场状况调整：A修正系数=（1+1.2%）2（1+1.8%）4 （1分）
B修正系数=（1+1.2%）4（1+1.8%）4 （1分）
C修正系数=（1+1.2%）（1+1.8%）4 （1分）
房地产状况调整：因素3权重系数为x，因素1的权重系数为4x，因素2的系数为1.67x，则有x+4x+1.67x=1,解得x=0.15, 4x=0.6, 1.67x=0.25 （共3分）
则房地产状况调整系数：
实例A=100/(102Ⅹ0.6+97Ⅹ0.25+106Ⅹ0.15)=100/101.35 （1分）
实例 B=100/(102Ⅹ0.6+99Ⅹ0.25+102Ⅹ0.15)=100/101.25 （1分）
实例C=100/(100Ⅹ0.6+105Ⅹ0.25+97Ⅹ0.15)=100/100.8 （1分）
故此各可比实例的比准价格：
Va=6321.82 （1分） Vb=6517.95 （1分） Vc=6469.38 （1分）
估价对象的正常市场价格=（6321.82+6517.95+6469.38）/3=6436.38元/平米（3分）
（一）某在建工程开工于2008年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入40％的建设费用。但估计至建成尚需1．5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％（销售费用不计）。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为12％)。
答：（1）设该在建工程的正常购买总价为V（2分）
（2）续建完成后的总价值=* （共6分）
Yd为折现率，t为需要折现的年数，A=60Ⅹ12Ⅹ12400Ⅹ70%Ⅹ85%Ⅹ（1-25%）=398.41万元
报酬率Y=9%，Yd=13%，n=46.5年，t=2
则续建完成后的总价值=Ⅹ=3464.83万元
（3）购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）（2分）
（4）续建总费用=2300×12400*60%/（1+12%）0.75=1571.76万元 （4分）
（5）销售税费总额＝3464.83×8％＝277.19（万元）（2分）
(6)V＝3464.83－1571.76－277.19－0.03V
V＝1568.82 在建工程总价＝1568.82（万元）(2分)
(7)在建工程单价＝1568.82÷1.24=1265.18（元／平方米）（2分）

1、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（ 对 ）
2、估价时点在评估出房地产的价格以后再确定。（错）
3、期房的价格一定高于现房的价格。（ 错 ）
4、替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以相互替代。（错）
5、可比实例必须是已成交的实例房地产。（ 对）
6、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（ 对 ）
7、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，不可以再次抵押。( 错 )
8、房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。（对 ）
9、建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命可能得到延长，但经济寿命不变。（ 错）
10、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。（错）
11、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，一定降低房地产价格。（ 错 ）
12、利用假设开发法估价时，利用现金流量折现法投资利息和开发利润都隐含在折现过程中。（ 对）
13、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（错 ）
14、只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物不属于房地产。（ 错）
15、在建筑物经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（ 错）
16、采用成本法估价求得的价格称为积算价格，采取收益法求得的价格称为收益价格，采取市场比较法求得的价格称为比较价格。（错 ）
17、实物状态差的房地产，价值一定也低。（ 错 ）
18、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，估价人员认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。（ 错 ）
19、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ 错 ）
20、在建立可比实例的价格可比基础时，如果支付方式为分期付款，则价格以分期支付的累计总金额为基准（错）。
二、单项选择题（共12题，每题2分）

1、按房地产的（B）来分，房地产可分为居住房地产、办公房地产、商业房地产及工业房地产等10类。
A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段
2、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物维修保养好造成物质折旧低于正常建筑物，判断其有效经过年数为8年，剩余经济寿命为32年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为( D )。
A．43．2％ B．50％ C．56．8％ D．80.8％
3、集体土地不能当做国有土地来估价，划拨的建设用地使用权不能当做出让的建设用地使用权来估价，这是遵循（ A）原则。
A．合法 B．客观公正 C．估价时点 D．最高最佳使用
4、在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（ D）
A、一个B、两个也行 C、三个 D、三个以上、十个以下
5、重新购建价格是假设在（ A）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
A、估价时点 B、现在某一时刻
C、将来某一时刻 D、估价对象在建造时
6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( D)年。
A．45 B．50 C．52 D．53
7、空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，求空调功能落后引起的折旧为（ B）万元。
A．50 B．38 C．30 D．68
8、某宗房地产，净收益每年60万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（B）万元。
A.417 B.560 C.460 D. 450
9、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为 ( C )。
　　A、1.05　　B、0.98　　C、0.95　　D、1.03
10、当市场可比信息缺乏时，（B）能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有相同风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。
A、直接资本化法 B、报酬资本化法
C、两种方法都行 D、收益法
11、某宗房地产的正常成交价格为2550元/平米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，请计算卖方实得金额（ B ）。
A.2325 B.2397 C.2625 D.2500
12、下列属于其他地上定着物的是( D)。
A、摆放在房屋内的家具； B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画；
C、在地上临时搭建的帐篷、戏台； D、建造在地上的围墙、假山、水池

1、抑制房地产价格的措施不包括( B )。
A、增加土地供应或者，加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；B、采取税收、金融等政策扶持房地产企业发展；
C、规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；D、制定最高限价。
2、房地产是( ABC )的结合体。
A、实物； B、权益； C、区位； D、房地产市场。
3. 决定某一房地产价格水平高低的，与（ ABC）的供求状况无直接关系。
A．本地区的房地产 B．全国房地产C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产
4、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE )。
A、估价对象的范围可能不同； B、估价时点可能不同；
C、评估的价值类型可能不同； D、估价依据可能不同；
E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。
5、房地产的市场价值是指下列（ ABD）交易条件下最可能实现的价格。
A 卖方和买方掌握必要的市场信息； B交易双方是自愿地进行交易的；
C 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D 卖方和买方追求各自利益的最大化
E卖方和买方急于完成交易
6、根据建筑物折旧的原因，可以将建筑物折旧分为（ ABD）三大类。
A 物质折旧；B外部折旧；C 自然老化引起的折旧；
D功能折旧；E 功能过剩引起的折旧。
7、下列可以作为估价对象有( ABCD)。
A、在建房地产； B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产；C、已经灭失的房地产； D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。
8、收益法适用的估价对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，例如（ AC）。
A 写字楼； B 政府办公楼； C 加油站； D 学校

（一）某在建工程开工于2008年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入40％的建设费用。但估计至建成尚需1．5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％（销售费用不计）。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。
答：（1）设该在建工程的正常购买总价为V（2分）
（2）续建完成后的总价值=* （共6分）
Yd为折现率，t为需要折现的年数，A=60Ⅹ12Ⅹ12400Ⅹ70%Ⅹ85%Ⅹ（1-25%）=398.41万元
报酬率Y=9%，Yd=13%，n=46.5年，t=2
则续建完成后的总价值=Ⅹ=3403.78万元
（3）购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）（2分）
（4）续建总费用=2300×12400*60%/（1+13%）0.75=1561.32万元 （4分）
（5）销售税费总额＝3403.80×8％＝272.30（万元）（2分）
(6)V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V
V＝1524.43
在建工程总价＝1524.43（万元）(2分)
(7)在建工程单价＝1524.43÷1.24=1229.38（元／平方米）（2分）

（二）为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期

可比实例A
可比实例B
可比实例C
价格（元/平方米）
6000
5800
6120
成交日期
2001.04.01
2001.02.01
2001.05.01
（2）交易情况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
+3%
-1%
+2%
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
+2%
+2%
0
因素2
-3%
-1%
+5%
因素3
+6%
+2%
-3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3 的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
答：可比（2分）
交易情况修正：A修正系数=100/ 103 （1分） B修正系数=100/99 （1分） C修正系数=100/102（1分）
市场状况调整：A修正系数=（1+1.2%）2（1+1.8%）4 （1分）
B修正系数=（1+1.2%）4（1+1.8%）4 （1分）
C修正系数=（1+1.2%）（1+1.8%）4 （1分）
房地产状况调整：因素3权重系数为x，因素1的权重系数为4x，因素2的系数为1.67x，则有x+4x+1.67x=1,解得x=0.15, 4x=0.6, 1.67x=0.25 （共3分）
则房地产状况调整系数：
实例A=100/(102Ⅹ0.6+97Ⅹ0.25+106Ⅹ0.15)=100/101.35 （1分）
实例 B=100/(102Ⅹ0.6+99Ⅹ0.25+102Ⅹ0.15)=100/101.25 （1分）
实例C=100/(100Ⅹ0.6+105Ⅹ0.25+97Ⅹ0.15)=100/100.8 （1分）
故此各可比实例的比准价格：
Va=6321.82 （1分） Vb=6517.95 （1分） Vc=6469.38 （1分）
估价对象的正常市场价格=（6321.82+6517.95+6469.38）/3=6436.38元/平米（3分）

1、房地产虽包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（对 ）
2、房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（ 对）
3、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。（错 ）
4、假设开发法可用于拆迁补偿估价。（错 ）
5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100/102。（错 ）
6、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 ( 错)
7、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。（对 ）
8、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元/平方米。（错 ）
9、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（错 ）
10、在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。 （对）
1、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ B ）万元。
A、323 B、275 C、273 D、258
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ C ）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( A )万元。
A．280 B．285 C．290 D．295
4、重新购建价格是假设在（ A ）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
A、估价时点 B、现在某一时刻 C、将来某一时刻 D、估价对象在建造时
5、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值(B )所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
A、小于B、大于 C、等于 D、小于或者等于
6、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( B )用直线折旧法计算出的成新率。
A．等于 B．大于 C．小于 D．无法判断
7、当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会( A)。
A、上升 B、下降 C、可能上升，也可能下降 D、不确定
8、某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为( D )万元。
A. 494.4 B.1396. 8 C.1440 D 1483.2
9. 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用( A )来求取。
A．成本法 B．市场法 C．收益法 D．长期趋势法
10. 城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的( D )。
A．最低价格 B．出让地价 C．标定地价 D．平均价格
1、不同的估价目的将影响估价结果是因为 (ABE )。
A、估价对象的范围可能不同； B、估价时点可能不同；
C、评估的价值类型一定不同； D、估价依据一定不同；
E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。
2、下列属于其他地上定着物的是(DE )。
A、摆放在房屋内的家具；
B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画；
C、在地上临时搭建的帐篷、戏台；
D、埋设在地下的管线、设施；
E、建造在地上的围墙、假山、水池。
3、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ AB ）求取。
A、市场比较法；B、基准地价修正法；C、假设开发法；D、成本法。
4、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( ABD )等。
A．图书馆 B．钢铁厂 C空置的写字楼 D．单纯的建筑物
E．加油站
5、与现金流量折现法不同的是，在传统方法中(CD )都单独显现出来。
A．销售费用 B．后续的开发成本 c．投资利息 D．开发利润
6、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（AB ）
A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价
7、收益性房地产的价值到底主要取决于( BCE )。
A.已经获得净收益的大小 B．未来获得净收益的风险 C．未来获得净收益的大小
D．目前总收益的大小 E．未来获得净收益期限的长短
8、关于人口与房地产价格的关系，下列描述不正确的是(DE )。
A、人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；
B、人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；
C、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一 地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
D、人口高密度地区总数房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；
E、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一 地区的情况下，会导致生活环境恶化，一定降低房地产价格。
9、地块的区位状况，包括( BD )。
A．地块的地质情况 B.地块所在城市内的区域的性质 C．地块的水文情况 D．具体的坐落状况
10、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（ BD ）。
A、这三个价格应是相等的； B、最后评估价格可用这三个价格的平均值；
C、应采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；
D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。
四、 计算题（40分，每题各20分，按步骤得分）
（一）某商场的土地使用年限为40年，从2006年10月1日起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2007年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元每平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元每平方米和120元每平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2010年10月1日带租约出售时的正常价格。

¡ 答案：商店一层价格的估算：
租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）(2分)
租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）(2分)
一层的租赁价格（3分）

¡ 商店二层价格的估算：
年净收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（万元）(2分)
（3分）
该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝375.69＋229.21＝604.90（万元）（3分）

（二） 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000 m2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000 m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/ m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%；第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地报酬率为8%）

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