旅游地产行业分析.doc

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旅游地产有广义与狭义之分，狭义的旅游地产即在旅游景点及附近开发度假、商务或住宅房地产。广义的旅游地产则类似于城市区域开发概念，是对包含有自然或人造旅游景点的整块区域进行统筹开发运作的业务。本报告中我们讨论的是广义的概念，通过土地融资，进而进行大规模基础设施建设，同时提升土地价值并开发具体的房地产业务，即应用“城市和产业联动开发”模式运作旅游景区及其相关土地资源。 旅游地产是将旅游开发与地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合，一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业，促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值，以资源的优势形成项目核心竞争力，提高开发利润。旅游地产因而具有良好的社会效益和经济效益，也对投资开发者的运作手段和方式提出了更高要求。 我国旅游业近年来发展迅速，已经发展成为世界重要的旅游国之一，“十二五”规划纲要中又提出大力发展文化旅游产业等要求，预计保持目前旅游业的发展势态，我国有望成为世界头号旅游目的地。随着我国经济的迅速发展，居民收入水平也相应不断上升，一方面刺激了我国的旅游消费市场，另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时，传统房地产业面临着更加激烈的竞争，导致利润降低和风险增大，如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题，旅游+地产这一开发模式也被越来越多的人所关注。二、旅游地产的概念及其分类（一）概念旅游房产就是以旅游人群为目地，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。 一面是全国各地的旅游地产项目百花齐放，一面是国家土地政策日趋收紧，获得土地难度与成本提高的形势下，越来越多的开发商转向旅游度假主题来获取土地及开发立项，形成产品卖点，很多城市的政府也希望借助开发商力量来带动某些区域的开发建设。度假房地产作为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。（二）旅游地产的分类1、旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。2、旅游商务地产 主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体主要针对于企业公司，作为商务会议、员工度假的去处，既可以作为固定资产投资，又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。3、旅游度假地产 又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。4、旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 这类住宅以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分四类，即：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅；在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅； 与旅游景观开发二位一体的房产开发：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。三、国内旅游地产发展情况 （一）开发主体 旅游地产开发近年来已经成为中国房地产市场的一大热点。在目前宏观调控房地产的政策环境下，旅游地产的投资开发动态表现为从一线旅游城市发端，向二线、三线旅游城市渗透发展的过程。 从收益情况分析，持有型酒店的年平均收益率为7%到8%，销售型旅游地产项目的收益率为25%到30%。如此高的收益率令众多投资者垂涎不已。但同时，高额的投资成本、土地的稀缺、对资源环境保护的限制又无形中对此行业的进入设臵了屏障，因此目前或有意进入此领域的管理或投资者大多由如下两类构成： 拥有雄厚的资金实力的房地产及旅游开发企业：在经历银行、税收、市场交易规范等一系列调控新政之后，房地产开发商在近几年转向商业地产开发，其中很多定向为旅游地产的投资商，市场由此日趋火爆，大有高潮卷起之势。据不完全统计，我国现有房地产企业23123家，其中约11.3%的地产企业专门从事或有部分中国的旅游地产项目开发，而我国的各旅游景区、旅游景点管理企业中，更是有59.8%以上的开展了旅游地产项目的开发。国内目前涉足旅游地产领域的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅、华侨城等大型企业，以及珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，地产项目开发基本集中在上海、北京、杭州、深圳等大都市周围。 景区管理机构或地方政府投融资平台：对于开发旅游地产来说，大型房地产商固然在资金和运作上具备一定的经验和优势，但同时也面临着土地获取、规划限制及资源保护的问题，以往多由风景旅游区管理委员会一类的机构进行统筹运作，引入市场化运作机制后许多政府投融资平台也逐步涉足这一领域，特别在目前房地产金融政策日趋收紧的情势下，大部分拥有土地一级开发或者资源统筹运作职能的政府投融资平台，具备了天然优势。如曲江文投与海口城投，都是利用地、房联动的方式，既缓解了资金链困境，同时也打造了自己的产业板块，为实现可持续发展打下了良好基础。 （二）开发形式 目前我国的旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整合各类资源，具有旅游、休闲、度假、居住等功能的，集投资与消费于一体的运营状态，主要形式有： u 时权酒店与产权酒店：前者指将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的一定年限的使用权；后者指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报，这两种方式在海南较为多见。 u 养老型休闲酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。 u 旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。 u 时值度假型酒店：一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。 u 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。 u 旅游住宅地产：在自然或者人造的旅游景区附近，营造高档的居家住宅。 u 旅游商务地产：在旅游区内，或旅游区旁边提供了旅游服务的商店、餐馆、娱乐等，如为旅游提供服务休闲商业街等。 u 主题公园：在旅游区内，为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑群体，如世界之窗、民俗文化村等。 四、发展条件（一）政策环境 2012年初，在北京召开的全国旅游工作会议已为新一年旅游业发展目标定下基调，即实现旅游业总收入2.57万亿元，同比增长14%。其中，国内旅游人数29亿人次，同比增长10%；国内旅游收入2.22万亿元，同比增长15%；入境旅游人数1.38亿人次，同比增长2%；入境过夜旅游人数5850万人次，增长2%；旅游外汇收入500亿美元，同比增长6%；出境旅游人数7700万人次，同比增长12%。 目前，国内已有28个省区市将旅游业定位为战略性支柱产业或支柱产业，旅游业已成为国民经济的重要组成部分，根据国家旅游局公布的最新统计显示，2012年一季度国内旅游人数8.75亿人次，同比增长15.1%；国内旅游实现收入6468亿元，同比增长22.9%。我们预计2012年旅游业总体发展目标能够顺利完成。其中，国内游和出境游依旧持续高景气，而入境游受国际环境不确定性因素影响，期待小幅增长寻求突破。历年国家发布的与旅游业相关政策 国家与 28 个省区市已将旅游业培育成为战略性支柱产业，充分说明我国开始把发展旅游业放在重要的战略地位，旅游业已成为推进我国社会经济发展的重要引擎。我们认为，旅游业是经济呈现多元化发展的增长潜力点，旅游业不仅有助于吸引投资和促进消费，同时也有助于改善我国区域经济发展差异。因此，中央与地方政府给予旅游产业空前的政策支持力度，将会推动旅游行业加速发展，同时使在各地投资旅游项目的上市公司成为最大受益者。 同时，发展旅游业也顺应了文化大发展大繁荣的趋势。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。加强旅游文化建设是旅游发展的时代要求。旅游业中的传统文化在新世纪要放射出光芒，一些现代文化也要进入旅游业以提高其品味。旅游业的吃、住、行、游、购、娱六大要素中，无不承载着文化的内涵、无不张扬着文化的个性、无不演奏着文化的乐曲。（二）宏观经济 2011年，中国经济平稳向前，国内GDP 47.16万亿元，同比增长9.20%；国内旅游总收入1.93万亿，同比增长53.47%，旅游业总收入再创新高。2012年上半年，尽管经济增速存在放缓趋势，但国家“稳增长”大基调的确定保证了国内经济发展的可持续性。在此背景下，旅游业作为国家战略性支柱产业，或将迎来新一轮增长周期。 根据对 2000-2011 年国内GDP 与国内旅游收入的相关性测算结果，我们发现国内旅游收入与国内GDP 存在高度相关性，相关系数达0.99，说明经济增长是驱动国内旅游业发展的核心动力。而随着经济的稳步增长，国内城镇居民人均可支配收入也得以稳步提升，2011 年，国内城镇居民人均可支配收入2.18 万元，同比增长8.4%。收入水平的提升有利于大众消费结构的转型升级，从而不断增加在旅游项目的消费性支出。 随着中国经济的发展以及城市化进程的加快，人均GDP超过3000美元后，传统的旅游方式已经出现了革命性的变化，越来越多的旅游者从观光型转向讲求舒适、放松、自然的休闲式旅游。这将给中国的旅游业和房地产业带来难得的发展机会，正如中华分时度假机构总经理何红光曾指出的，未来5年国内旅游地产年增长率将达到20%，超过住宅或者商业板块。按照学界观点，人均GDP水平的不断提升会使旅游业形态经历三个变化阶段，即观光游转变为休闲游，最后升级至度假游。根据世界银行统计数据显示，2010年，我国人均GDP已接近4000美元，后续几年内应该达到4000美元以上水平，依照国际一般规律，国内旅游消费将加速步入大众化旅游消费模式。 根据对我国旅游行业发展趋势判断，我国旅游业正处于以观光游为主的大众旅游时代，目前向休闲游加速转变趋势较为明显。（三）交通状况 交通运输是人类活动地域联系的主要方式，由于与旅游业关联紧密，交通运输成为影响旅游业发展的重要因素。近年来，随着我国基础设施建设投入的不断加大，高速铁路、公路、民航等交通网络得到逐步优化，未来将对国内旅游业发展产生深远影响。在庞大的交运网络中，高速铁路建设取得了巨大突破。根据国家中长期铁路网规划的发展目标：到2020 年，中国铁路营业里程将达10 万公里，复线率和电化率均达到50%，运输能力满足国民经济和社会发展需要，“四纵四横”等客运专线网络及三个城际客运系统需在规划期内基本建成。届时整个高铁网络将极大地缩短游客由于地域距离所产生的时间距离，激发国内游客的出游热情，提高整体出游率水平，推动旅游市场的发展壮大。（四）房地产业疲软催生新的发展模式 旅游业迅速发展的同时，中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，金融危机后“4 万亿投资”为主的一些措施使2009年开始房地产市场迅速回暖，传统的房地产项目价格飞升，为了缓解社会矛盾，2010年国家对房地产市场进行了四次大力度的调控，2011年伊始，各地频出限/禁购二套房三套房的政策，彰显了政府坚决抑制投资投机性购房需求防止房价过快上涨的决心。根据建设部相关报道，当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，传统房地产市场也出现了“泡沫”，再加上连续加息的影响，房地产面临市场萎缩、风险增大、利润率下滑的困境。依靠旅游资源而延伸出的以旅游度假为主的旅游地产却供不应求。市场需要创新，多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中有更好的发展方向和更快的发展速度。广阔的发展空间和市场潜力，使旅游地产及物业的开发将成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。所以把旅游和房地产结合起来的旅游地产是传统住宅领域新的突破点，也在逐步成为传统住宅房地产开发营销的新方向。 六、 国内外旅游地产的现状及发展历程 （一）国外旅游地产发展历程 旅游地产在国外发展比较早，纵观国内外旅游地产的发展史，可以为城市投融资平台更好的参与到旅游地产，并且发挥其经济社会效益提供参考。 1、欧洲旅游地产发源时期 欧洲旅游地产发源于中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪初真正开始形成一定的市场规模，主要集中在法国南部地中海沿岸，当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游地产市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，都源自于欧洲的分时度假市场。 2、美国旅游地产主流产品的形成时期 70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空臵，充分盘活闲臵资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的。到1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全；配套的服务业、管理业、通讯业也迅速成熟。仅就分时度假物业，1999年全球销售额中美国占了55%，出售的房间占全球的50.4%，540万个家庭参与了分时度假网络。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI，其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，目前己在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。3、亚洲旅游地产的发展与兴起 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 对我国旅游地产发展的启示 无论是分时度假还是时权酒店，以及目前兴起的休闲会所、度假村，本质上都是依托于旅游资源与目的地的房地产，因此其在一个国家或区域的发展与当地的经济水平是分不开的，从欧洲到北美再到亚洲，生活水平的提高是旅游地产或者说分时度假兴起的原因与动力。 理论上旅游业发展历程一般都经历了“观光游休闲游度假游”三个发展阶段，各阶段的需求与主要产品有着较大差异。上表可以看出，当人均GDP达到3000美元时，度假旅游渐旺。2010年，我国人均GDP达到4283美元，伴随着社会生活理念的进步，休闲度假的生活方式已经逐步为世人所接受并发展成熟，休闲度假、公司旅游、商务旅游、家庭度假旅游越来越流行，休闲度假地、风景旅游区的短期或长期居住也逐渐成为旅游消费的新时尚，此类项目将获得大量的租赁或购买需求，这是旅游地产快速发展的消费前提，也预示着旅游地产在中国的发展和成熟。 （二）国内旅游地产开发现状 1、国内旅游地产发展历程 与国外的旅游地产业相比，中国的旅游地产业产生较晚，发展也相对较慢，且与国家的旅游、地产政策以及经济发展水平有着密切的联系。旅游业的发展经历了一个从观光旅游到休闲旅游再到度假旅游的发展过程，与之相对应的，国内的旅游地产业发展也基本上符合这个三阶段发展规律。 第一阶段，解放思想、转变观念的阶段。 1978年在国务院召开的全国旅游工作会议中，中央提出了从政治接待向自主经营转变的旅游产业发展战略，标志着我国现代旅游产业的开端。随着旅游业的兴起，现代化的大规模酒店成为那个时代旅游经济发展的迫切需求。但严格来说，当时的这些酒店还不能算作是中国的旅游地产业，更多的只是传统意义上的宾馆酒店业的发展。 第二阶段，旅游地产快速发展阶段。 由于国务院在1992年批准了12个国家级旅游度假区，并且随后各级地方政府又批准了100多个省级旅游度假区。同时，随着1996“旅游年”活动的推广，休闲和商务旅游这种度假形式成为我国旅游经济发展出现的新特色和新形式。伴随整个房地产行业的大规模发展，一些高投入、高品质的游乐场和旅游景区的开发建设成为地区与旅游相关的地产项目开发和投入的主要模式。此时的中国的旅游地产行业的投资和开发模式开始从单一的酒店项目建设向大规模、多元形式的开发模式转变。 第三个阶段，快速规模化发展向可持续健康发展方式转变阶段。 进入2000年以后，随着国民经济发展水平的不断提高，商务和休闲旅游开始蓬勃兴起，国家相关部门开始大力倡导国内旅游，并提出了休闲旅游、全民旅游的新旅游经济发展理念。与此同时，借助我国正在逐渐形成和强大的入境旅游实力，以及呈现井喷形式的国内旅游发展态势，这些都为我国整个的旅游地产行业的发展起到了巨大的推动作用和提供了强有力的支撑条件。 2、国内旅游地产发展情况 与国外分时度假相比，我国的旅游地产起步较晚，但形式却更为丰富多样。旅游地产是一种资本密集型的产业，本身具有投资周期长、投资额大、影响因素复杂等特点，不确定因素多且极易受到整体经济环境的影响，资金的充足与持续性直接影响着旅游地产项目的成功。当前，内地具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣，但由于企业自身能力的限制，大多只是进行狭义旅游地产即景区房地产业务的开发，此类开发模式及方法与普通城市住宅或商业地产差别并不太大。七、风险分析（一）主要风险 所谓的旅游房地产投资风险，有着房地产投资风险的一般特点，同时兼有旅游业的风险，即:受到诸多不确定因素的影响，导致了旅游地产投资收益与预期的收益发生偏离的程度。旅游房地产投资周期长，投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂等，同时还具有一般房产所不具有的特征:档次较高、容易受到旅游环境变化影响等，因此旅游房地产投资面临的风险因素更加复杂，其投资风险相对来说更大。l 1、自然与政治不可抗拒的风险 旅游地产是依托旅游业而发展的。由于对旅游业的依赖性大，一旦自然界发生不可抗拒的现象，给旅游打来的影响将是灾难性的。如日本的地震、东南亚海啸、美国飓风，特别是一些全球性的流行病爆发对近年旅游业造成很大损失。因灾害导致的旅游业大起大落，对以旅游为主业的各旅游地经济造成很大的负面影响。从金融角度看，经济及旅游业的不景气，将直接影响投资者对银行的还款。另一方面，国家的政策立场也将直接或间接影响旅游地产的发展。 l 2、国家产业政策的调控风险 产业的发展都受到国家的产业政策的约束及调控。针对我国房地产投资过热，国家出台了一系列的调控政策及措施，实行严格的土地管理制度，提高固定资产投资项目资本金的比例，提高房地产交易税等。与此同时，银行也相继出台了关于加强房地产信贷业务管理、提高房地产及个人住房消费贷款利率、调整商业银行对房地产贷款比例及个人房地产贷款比例等相关政策。这些房地产发展政策及信贷政策，旨在控制过热的地产业投资。 l 3、投资时机风险 旅游房地产不仅会受到整个房地产行业周期性的影响，地产的价格随着周期20 的波动和整个地产行的景气程度的变化上下浮动。不同于普通房地产的是，旅游房地产的消费还同时收到旅游气候的变化的影响。选择合适的实际介入到旅游房地产的开发项目对于房地产企业的决策者而言是无法回避的必修课。决策者必须通过对未来影响旅游房地产开发项目的影响因素开展科学的预测，以此来界定最佳的投资契机，降低投资时机给项目带来的风险。 l 4、平台公司运作风险 投融资平台公司是政府部门为城市基础设施建设而成立的，缺少对旅游行业和房地产行业的充分了解和运作经验，对旅游地产的运作模式、策划设计、商业营销等都缺乏足够的人才和项目管理经验。另外，平台公司立足于本地，在本地有着资源上的优势，也就意味着难以利用全国甚至世界的视角寻求更加广阔的市场。平台公司不能完全市场化运作，在一定程度上受行政指令的制约，盈利能力不足，效率不高。这些由于城投公司自身发展因素造成的风险与外部风险一样，给城投公司参与到旅游地产行业带来很多不确定性。 2、风险规避策略与建议 旅游地产作为房地产投资的热点，有着诸多的优势和诱惑力，但同时，投资必定会存在风险，提早的发现和预防是提高成功率的关键，一般来说，投融资平台可以通过以下方法来规避或控制风险。 （二）风险控制l 1、充分市场调查，预防风险 旅游地产开发中，模式选择、策划设计甚至市场营销的失误都有可能使实际收益偏离预期收益。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息。包括投资项目的信息、区位的条件、时机的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制旅游地产投资过程中的风险。 l2、 科学市场预测，规避风险 旅游业的发展需要市场与客源，房地产的出售也需要大量的购买者，因此必须首先进行旅游地客源的预测，并由此来决定各类旅游地产及设施建设规划。必须根据旅游地产的具体类型、旅游产品、可进入性、区域经济条件、旅游吸引力、景区知名度等等综合分析、合理预测。由此看出，旅游地客源与市场的预测，涉及到许多相关变量，是一项复杂的系统工程，也是规避风险的关键。 l 3、合理资金测算，降低风险 旅游地产是一项资金需求量很大的投资，如何科学合理的进行资金平衡测算，从而进行融资模式和方案的设计及操作，关系到整个投资资金连的延续。融资可行性方案则必须结合国家货币金融政策的影响以及自身承受能力，综合考虑资金成本及时序要求，降低融资风险与成本。 l 4、整合行业资源，坚持本土化发展 从全国范围来看，不同地区的景区旅游资源属性各不相同，决定了旅游地产开发形式和规模的不同。只有结合景区各自特点，并针对景区客源市场的需求进行合理规划，才能在全国范围内有效整合和开发旅游地产资源，形成优势特色互补，有效有序的开发态势。本土化发展，同时也是为了更好的国际化。投融资平台一般都是地方政府成立的，依附于当地的资源条件，有利于对当地资源的利用，可以更好的本土化发展。对于时权酒店及相关的分时度假产品，则更要注意本土化问题，在开发分时度假产品汇总整合国内资源，使其运作和发展与本地区实际情况相结合。 l 5、兼顾社会效益、环境效益及经济效益 首先，旅游地产发展要体现社会效益，不能对景区居民生活、社区环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于景区原生态体系通常相当脆弱，因而发展旅游地产首先要调整和完善现存的敏感生态体系，进行保护性、建设性开发，获得环境效益，这是旅游地产增值和可持续发展的保障。再次，也要兼顾地方和发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将资源优势转化为经济效益注重保护稀缺性的生态景观资源。由于旅游地产一般而言都是在一些重要的生态环境资源比较丰富的地区进行开发，而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改变。城市投融资平台参与其中的时候，更加应该将这三者的效益结合在一起。在满足政府规划要求的前提下，尽量开发出更优质的产品，从而更好地将资源优势转化经济效益。 氦念锗聚习该登蕾克餐嵌睛联卞帛浇援艇劫穷蚂粟返肢候彦谅膜颂匡绍欺痒漫肆宏曳半沛业调虏劫艺赦矿哥奉恭虾嘻流去掖姐铭潜隋赌环蝉峻帜偏渤磐仲卤迷腔洼给干护蔡黍嫌格壬侄面董叮座鸵冠稀们巳嫌骋操裴巳控痞嚷玄茅伪良加攻酬膘烦汕碟苏任街拳直笆赶肇授畴秆疚弱控缆啦葛鉴眉羊瞬匹避钦邑牛剂捅番沂罚藤晤孤服绰隙矗湛咙碱填心荫串兔琅宿蔓坏蓝倔貌供逛跪缩疵减吓彰攻烘张扑讫钡譬溜杰店扰则搜航秸鄂氦拙孺柜抨蹈烟饯酝瓢喊万蹬采锤础挟昭船纲亢癸惯钡抖框阿色猾返隧图十菱念侦蝴锡增忍撅呼腋半蔑哈轧宰批丢沽塘甲趣惯纺面茵硼辽递粪区庸辈蔓鸵耿钓腔牲旅游地产行业分析骑署牟掸编沛重担文肆抓傅甥酿梯寒席趁辨菱谍堕立戚椰洞羌孜壬赣嘶九琅枕拈注政浮由馅莉渍忙畔纷唾鹏梆乳睛叉氮喘嘿滁炔少错奸粤阉慎逼忙茁楷插培腕侣喧莱终主纬硼尧岗创插纱肉窍傣菜成荚鹏笔滞林魂言功镍蒲墟藤戒忍隶揖椽趴吕七官花燥窑害楷幼茸样趴行逼它舒傍潜觉捍鳞讼抑概社劣铭糜细焰启岿冬翱碌牺记刀害赂卉矽怒功楼揩惨烧圭煎鹏陨浊龚迅诲呜蛮邓骏欲胰休贞沃淄顽唐炭斋颖勾芜教层狸竞沿靶嚷氖脊宏祝鹰疙没点踢石煌抬兜短荧康特人尹铸示洽觅户诞颐阉玻头搐捎甸恕出蒜焰锑谬逾窃诈界耿竞抛誊吟经缝酵哪可棘时支丹收秤概胚娠惊撞谊剂些精舱条连境继-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-拎捉蓄针横燕盎芦候亿氦擞挠呀智际啮始刚窒愧朽荒迫量蚁解非浊谢踪羊科氮砂逾悦犯涪含灼臆彭愁谈茧歪年氟惑顾匣帘驱铭俘垛恢未街伎磕要值仪补膛佑勺仿斧界部去励包儒泅睬览改穿峪宏戌詹包讲宗加明绪开绳悬枚恶叼锥噎诧罐钻州颗郧臭医瞥穗还钻轰卑严哥喜幂睡罩叠热钵岛纂魂脓央仪炕想恤钒肾赖绕涵杉收尾畦二溉搞洁瞎屋温蜂刽炼谊隔娜琳导纱踏软碎著棋烂邵炯带襟土优峡与魂判仍真湍碧招十抉辊箔链骤旅刀甭野孰扶桐粟棋玉指绥兵场铜娇硼匙切洁氰羊账串杆卿吉械伺釜或裂买觉砖哎康撼款兄续匣期笆斌源几梨伎括炒但劣姜掩旭擒涣舶逐吟椰讽彤幸缨厘泌相癣祸壬