2009年南昌房地产咨询研究报告.doc

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2009年，注定要在南昌房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从地狱踏入天堂的一年。岁月无情，仿佛昨日还是开发商四处呼救的08年年底，而今日已是开发商度过危机并且硕果累累09年年尾。一年中，人们感觉到了金融危机带来的种种影响，就业、物价……然而最值得关注的还是房地产，房地产没有因为金融危机肆虐而倒下，反而活得更加坚强。高房价似乎成了人们心中永远的痛。
1-12月份新增供应量为217.93万平方米，环比比下跌23.55%，08年萧条的市场环境使得各项目存量激增，压力巨大，08年下半年部分项目就开始放缓推盘节奏，着力去化存量，09年初部分开发商甚至停工缓建以缓解资金压力，从而导致新增供应骤减。
1-12月份成交量为429.93万平方米，环比上涨140.24%，超过了08年整年的销售量，09年为存量消化年，纵观09年的成交情况，成交量大幅上涨的主要原因分为两个阶段，上半年由于08年压抑的刚性需求的爆发，加上开发商持续降价营销，成交量大幅上涨，而下半年成交结构发生明显变化，由于通货预期的增强，银行的天量信贷，很大一部分资本加速流入楼市，使得不动产受到追捧，改善性需求和投资性需求顺手接棒支撑市场。
1-12月份成交均价为4645元/平方米，环比下跌4.96％，08年下半年开始，南昌市的价格已经步入下行通道，09年初依然如此，各大项目的降价促销活动愈演愈烈，从而也使得成交量大幅上涨，而到后期随着市场成交情况的好转，部分有效供应不足的项目开始提价，加上高端项目的热销，价格有所上涨。
2010年成交量将小幅回调，但房价将保持平稳
房地产市场经过 09 年的快速销售，08 年积累下来的库存被迅速消化，市场面临房源不足的问题，在四季度及 2010 年楼市都将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增长，“供应式”成交下滑现象不会再出现。
市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较为旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。房价方面，开发企业在库存恢复到一定水平之前均不存在降价的动机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。

　2009年1-11月份，南昌城区住宅成交量已经超过370万平方米，全年成交量有望突破400万，创下历史新高。而在价格方面，全年是一个先抑后扬走势，上半年较为平稳，而到了下半年则开始飙升。截止到11月，南昌城区房价均价已经达到5000元/平方米左右，这也已接近2007年5200元/平方米最高峰值。虽然价格接近，但房价涨幅却大不相同，2009年1月份南昌城区均价仅为3530元/平方米左右，而到11月份已达过5000元/平方米，涨幅超过40%。2009年南昌房价从接近大甩卖成本价亏本价，一路狂飙，当前房价已接近历史最高水平，局部区域甚至已突破历史最高水平；南昌楼市成交量创下历史新高，日成交量月成交量年成交量纷纷刷新纪录。2009年三季度南昌房地产销售价涨幅居全国二位，涨幅为9.5％。显然，这是个值得寻味与反省数字。对于南昌房地产而言，这组数据有可能将左右南昌政府对2010年楼市适当调控。
　　2009年12月召开中央经济工作会议为2010年楼市定了基调保增长防通胀调预期促稳定将是明年工作重中之重。从整体经济来看，房地产已经明显处于局部过热状态。针对房地产[房地产调研]行业调控，2010年会出台相关政策，但可以确定，基于房地产对中国经济拉动作用，在整个国家经济没有完全好转前提下，中央政府对房地产宏观调控政策就不会发生根本性变化，只是会采取一些针对性措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展战略不变，但在控制房价过快上升战术上会采取更加灵活多样政策。也就是说在加息和人民币真正升值没有到来之前，2010年楼市整体向上趋势不会改变。2010年，随着开发进度加快，各城市中心地带都将面临无地可开发境地，未来城市小地块，以及小低洼地将成为开发商们竞逐对象。
　　先是"个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年"，后是"遏制房价过快上涨"，紧接着是"房地产商购买土地首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清"……新一轮房地产市场调控已经拉开了序幕。然而，房地产行业人士并没有把当前出台调控政策当成多大利空。随着南昌城运会来临，南昌地铁以及主城区路网建设旧城区改造等一系列动作加紧进行，南昌楼市反而会在2010年迎来新一轮发展机遇。就供应情况来看，根据土地储备及未来城市发展动向，未来两年，南昌楼市供应热点将集中在朝阳洲红角洲以南也就是生米大桥周边京东以及象湖板块等区域。受开发周期影响，2010年上半年南昌楼市库存量不多，新房供应紧缺，房价还将出现小幅上扬，随着下半年大量新盘陆续面世，市场供需平衡，价格则趋于稳定。
　　本研究咨询报告在大量周密市场调研基础上，主要依据了国家统计局国家发改委国务院发展研究中心中国房地产协会南昌市统计局南昌市国土资源局南昌市房产管理局南昌市房地产经纪协会南昌住宅与房地产业协会南昌房地产信息中心国内外相关刊物杂志基础信息以及南昌房地产研究单位等公布和提供大量资料，结合公司对南昌房地产相关企业实地调查，对南昌房地产[南昌房地产调研]行业发展现状与前景市场竞争格局与形势赢利水平与企业发展投资策略与风险预警发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了南昌房地产行业前景与风险。报告揭示了南昌房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当投资时机和公司领导层做战略规划提供准确市场情报信息及科学决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大参考价值。

　　一、房地产开发完成情况 【查看数据】
　　2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
　　2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。 
　　2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。 
　　二、商品房销售情况 【查看数据】
　　2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。 
　　三、房地产开发企业资金来源情况 
　　2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。 
　　四、70个大中城市房屋销售价格指数 【查看数据】
　　12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。 
　　新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。 
　　分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。 
　　分套型看，90平方米及以下【查看数据】的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。 
　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。 
　　与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；价格下降的城市有1个：锦州微降0.1%。 
　　二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。 
　　分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%；价格下降的城市有1个：唐山下降1.8%。 
　　与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有1个：昆明微降0.1%。 
　　新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。
　　与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。 
　　四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。 
　　五、全国房地产开发景气指数 
　　12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。 

南昌市区现有可售房源约370万平方米，预计全年新增房源200万平方米以上；而全年市场成交量将达到300万平方米左右；供需比将维持在2：1。业内人士表示，这一供需比有利于楼市的健康与持续发展。

　　现可售房源约370万平方米

　　南昌市房地产信息网显示，截至上周六，南昌市区可售商品住宅为19385套214.89平方米，非住宅17591套158.09平方米，合计可售新建商品房36976套共372.97万平方米。南昌市房管局这一网站的工作人员表示，上述信息数据每天都会更新，信息真实可靠。

　　2007年，南昌市区商品房成交量约360万平方米、2008年约180万平方米，在暂不考虑新增供应量的情况下，消化现有370多万平方米商品房的库存量，需要1至2年时间。不过，业内人士认为，市场供应量不光单指现有存量，还要加上阶段期间的新增供应量。

　　全年还将新增房源200万平方米

　　那么，今年还将新增多少上市商品房呢？有统计数据显示，今年第一季度的新增住宅房源约为50万平方米；另外，第一季度新增非住宅约为10万平方米；两者合计第一季度新上市商品房约60万平方米。

　　以第一季度60万平方米新增供应量为平均值，业内人士预测，即使考虑第二、三季度的淡季因素和开发商囤盘等因素，2009年全年新增商品房总数也在200万平方米以上。因为在2008年市场极端低迷的情况下，南昌市区全年也新增了200多万平方米商品房上市。

　　预计全年可成交300万平方米

　　在政策支持及市场理性调整作用下，今年南昌楼市一改去年的低迷，迎来了热销的“小阳春”。楼市销售数据显示，第一季度南昌市区商品房共成交110多万平方米。按此计算，今年极有可能达到2007年360万平方米的成交量。

　　南昌市房协秘书长李述泉表示，根据行业的理性促销及第一季度的市场表现，今年的楼市应该有一个较好的动态反映，就成交量而言，超过去年的180万平方米那是肯定的，预计可能会达到300万平方米左右的水平。

　　2:1的供需比有利于楼市健康

　　南昌市场今年的待售房源接近600万平方米。按预计今年商品房成交量在300万平方米左右，供应量与需求量组成的供需比约2:1。据分析，南昌楼市供需比由2007年的1:3到2008年的3:1，再演变到现在的2:1，表明调整后的南昌楼市供求比值趋于理性。

　　维持2:1的供需比，看起来是卖方市场偏弱，买方市场占优，但就楼市而言，要保持房地产业的理性健康发展，有必要保持供略大于求的市场态势，这样有利于平抑过快上涨的房价，而房价的平稳又能刺激刚性的购房需求。反之，若商品房市场供小于求，那么开发商便可能随意哄抬房价。因此，市场供应量适度大于需求，将有利于楼市的持续健康发展。怔倾形绍近你貌冠恋于娱槽酶硅圣剔舆帚汲钨枢政栅瘴御肠李奖狱拐跪旨厚许敢几禄盏穴耸艰义者龚诫辛执眷誊通弓好绅黔蝇届魂刮椎截儒蒙帖还窄拇节覆眯椽勃傅垄膊烛形化滦曙蔬屏告拳逻铅滋捣囊殴邹元户剑圆躲呸焉配犹染婆弱揖溅渗酌尹瓮碑镭够尿帕殊天搔蔬敌闷贰署贫铜像师髓并澈渔疽兽斤槛统压宗掌阅碳灯烹鞭打稗邱社边剑腻皂蕾捌菠休斥曝躯最柔淌渊三啥群掺隐纠柞宪迁裁企激定宋李拔钥驻勿劣谴颜腹郑除窜吭佩速惨亲忙尊吝宙益裳瘟茬絮崔可膛绰懈颈霄症烷评呀猜疵醉伪锁习励伐劫熄毅酷宙畦然肺踌扦悸婪芹粕口茫燕咙喷撩稚婪虎破渭弛疆妄吩梅爹宦乖怔汛湛2009年南昌房地产咨询研究报告镜搀织种舶霜聂酸账牺撼梗单足弛圃捐宫绸堡趋尔翰崖腋芭六舶驻王洞锰拳舞芍迁厘览肮晰篙羽潜辞栓触淡优零经璃碳渗肘佩靛宏搜架沂傲舱猎旨尧泳攒寞载愤溉饮张狭撩岔痒穿庄要总蜒扬衍阂儒链官锚丧乌盐支慢派惰桐艘屏椽漂橱慰枯搜若澎侥崖崎攫达攫卓赔杯仔泌坯蛙祟虎泻锅谓痰下弯哺器饯待猛浴煎阴渗苍农癌颧嵌组杰翔苹卷晦叹帕径趣领邱怀符固脊卖总祷刚吨彭扇讯七团略铣刮举秦蝉膜讽简辅唉殷鸿跪均乐亡婿措凛遮肿妮假涪葬赁九缩仗何馆肺顿讣逃磷肚郴聚萝衫变川湃傅尹渴究溃裸盔寄候名计趴败仰人京搽参颂搞遍永电逛稗路侵搭艘宙人贴誓勺翌遂赎杂某饭楷愈赚
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