物业法律法规课件本.ppt
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1、住房制度的历史沿革住房制度的历史沿革物业管理条例颁发前制度建设物业管理条例颁发前制度建设物业管理条例颁发后制度建设物业管理条例颁发后制度建设地方法律法规19781978以前以前1998-1998-至今至今1978-19981978-1998住房制度的历史沿革住房制度的历史沿革 1978年以前,我国实行的是公有化、福利型住宅制年以前,我国实行的是公有化、福利型住宅制度(单位房),简单的说就是国家统建、统分、统管。度(单位房),简单的说就是国家统建、统分、统管。1978年以前年以前 由于我国长期实行低租金的福利分房制度,国家和由于我国长期实行低租金的福利分房制度,国家和企业为解决职工的住房问题背上
2、了沉重的包袱。企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱。随着经济改革的推进,住房制度改革也开始萌芽。随着经济改革的推进,住房制度改革也开始萌芽。1980年年4月,邓小平同志明确指出,住房改革要走商月,邓小平同志明确指出,住房改革要走商品化的路子,从而揭开了住房制度改革的大幕。品化的路子,从而揭开了住房制度改革的大幕。1994年年7月,国务院下发了月,国务院下发了关于深化城镇住房制度关于深化城镇住房制度改革的决定改革的决定,住房公积金制度开始全面建立。,住房公积金制度开始全面建立。1998年之后,停止住房实物分配,全面实行住房分年之后,停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,住房制度进入一个全
3、新时代。配货币化,住房制度进入一个全新时代。1978-1998 2003年以来,中央一方面继续推进住房制度改革,年以来,中央一方面继续推进住房制度改革,一方面加大对房地产市场的调控力度。一方面加大对房地产市场的调控力度。我国已经建立起与社会主义市场经济体制相适应的我国已经建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化。新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化。1998至今至今 从从20世纪世纪90年代初,对于物业管理来说还是一个新年代初,对于物业管理来说还是一个新生事物,从传统的国家统分统管到住房商品化,逐步推生事物,从传统的国家统分统管到住房商品化,逐步推动了物
4、业管理这一新兴行业的出现。动了物业管理这一新兴行业的出现。1981年,年,国内地首家物业管理公司国内地首家物业管理公司深圳市物业深圳市物业管理有限公司成立。在物业管理的理论和实践方面都做管理有限公司成立。在物业管理的理论和实践方面都做出了积极的探索,被誉为出了积极的探索,被誉为“一座物业管理史上的里程碑一座物业管理史上的里程碑”。随着物业管理企业的出现,无论国家还是地方都尝随着物业管理企业的出现,无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。试通过制度建设加以推动和规范。物业管理的出现物业管理的出现 1994年建设部颁发年建设部颁发城市城市新建小区住宅管理办法新建小区住宅管理办法具有划具有
5、划时代的意义,标志着我国由此开时代的意义,标志着我国由此开始全面建设我国的物业法规体系。始全面建设我国的物业法规体系。这是我国第一部系统规范物这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的动我国全面开展物业管理活动的基石。基石。城市新建小区住宅管理办法城市新建小区住宅管理办法确定主管部门确定主管部门第三条第三条 房地产行政房地产行政主管理部门负责小区的归口主管理部门负责小区的归口管理工作管理工作;市政、绿化、卫;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和气、供热等行政主管部门和住宅小区所在
6、地人民政府按住宅小区所在地人民政府按职责分工,负责小区管理中职责分工,负责小区管理中有关工作的监督与指导。有关工作的监督与指导。城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容要求专业管理要求专业管理第四条第四条 住宅小区应当逐步住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。实施专业化管理。城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容选举产生管委会选举产生管委会城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容第六条第六条 住宅小区应当成立住住宅小区应当成立住宅小
7、区管理委员会(以下简称宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会)。管委会是在房地产行政主管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的区内房地产产权人和使用人的合法权益。合法权益。权利和义务权利和义务城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容第七条和第八条第七条和第八条 明确了明确了物业管理企业与管委会的权物业管理企业与管委会的权利和义务利和义务违规行为的约定违规行为的约定 城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建
8、小区住宅管理办法主要内容第十四条第十四条 物业管理公司对业主的物业管理公司对业主的违规行为应予以制止、批评教育、责违规行为应予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失;令恢复原状、赔偿损失;第十五条第十五条 物业管理公司出现违规行物业管理公司出现违规行为,房地产产权人和使用人有权投诉;为,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款。罚款。为了大力贯彻城市新建住宅小区管理办法,提高城市住宅小区的整体管理水平
9、,推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理,建设部计划组织“全国优秀管理住宅小区”考评验收。1995年,建设部颁发了全国优秀管理住宅小区标准,明确规定了优秀管理住宅小区的各项要求。其他物业管理法律法规其他物业管理法律法规 1999年,为了规范物业管理从业人员,颁布了全国物业管理从业人员岗位证书管理办法,实行物业管理企业经理、部门经理和管理员岗位培训持证上岗,严格证书发放和管理。其他物业管理法律法规其他物业管理法律法规 国务院于2003年6月8日颁布物业管理条例,标志我们物业管理法制建设进入一个新的阶段。物业管理条例是物业管理的指导框架和法律依据。2007年8月26日,国务院发布国务院
10、关于修改物业管理条例的决定,对物业管理条例的内容作了修改。物业管理条例物业管理条例的颁布的颁布 物业管理条例物业管理条例的主要内容的主要内容1.物业管理的定义物业管理的定义第二条第二条 是指业主通过选聘是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。环境卫生和相关秩序的活动。春兰花园始建于1995年,至今已经入住近1000户,发展商直接将物业管
11、理权交给了广信物业管理公司,但是广信物业长期以来并没有和春兰花园的业主委员会签定合同,双方的权利义务均没有约定。整个小区几乎没有醒目的标识,所有的垃圾全部是露天放置,在小区的中心地带则是一片长达一年半没有清理的废墟,许多地方五、六年来干脆没有绿化。与此相对的是长期以来,广信物业管理公司几乎一直收取物业费,却没有按时公布物业费的使用帐目。案例案例1:广州某小区用法律赶走物业公司:广州某小区用法律赶走物业公司 首先应当明确,合法成立的业主委员会具有选聘物业管理公司的权利。业主委员会通过法律途径维护权益,完全是合理合法的。物业管理进入市场以后,是通过公开的招、投标选聘物业公司。选聘以后,可以通过物业
12、管理的委托合同来规范它们的行为以及双方之间应尽的义务和责任。如果以后谁违反了合约,它就属于违约,就要负违约责任。第三条国家提倡第三条国家提倡业业主通主通过过公开、公平、公正的市公开、公平、公正的市场竞场竞争机制争机制选择选择物物业业服服务务企企业业。2.1 业主的权利业主的权利第六条:第六条:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(三)提出制定和
13、修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维
14、修资金)的管理和使用;维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。(十)法律、法规规定的其他权利。2.2 业主的义务业主的义务第七条:第七条:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(四)按照
15、国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。(六)法律、法规规定的其他义务。2.3 业主委员会业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一物业管理区域内全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会。个业主大会。成立业委会的条件:物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的,成立业委会的条件:物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的,业主业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府,人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府,下同)书面提出申请,填报下同)书面
16、提出申请,填报首届业主(代表)大会筹备小组成立申请首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表表,成立首届业主委员会:,成立首届业主委员会:(一)物业已交付使用的建筑面积达到(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;以上;(二)已交付使用的(二)已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)的报告。业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)的报告。物业管理条例物
17、业管理条例明确规定了业主委员会的权利和义务。明确规定了业主委员会的权利和义务。2.4 业主委员会业主委员会下列事项由业主共同决定:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。(
18、七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。3.前期物业管理前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规
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