论中小城市房地产开发风险与防范开题报告.doc

毕业论文(设计)开题报告题目： 论中小城市房地产开发风险与防范以广东省阳江市为例 课 题 类 型： 论文 R 设计 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理 专业（全称）：工商管理系 别：管理系指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义自1998年国家全面取消福利分房制度以来，房地产业在我国得到了很大发展。由于经济利益的驱使，近几年我国的房地产开发已经暴露出了几个严重的问题：房价地价过高，且有加速上涨的态势；开发资金主要依赖银行贷款；房屋结构性矛盾十分突出等。房地产开发中蕴含的风险逐渐累积和凸显。而且随着我国城镇化战略的快速推进，中小城市的房地产开发也已进入升温阶段。需要引起警惕的是，由于中小城市的市场经济条件还不成熟、地方经济基础薄弱甚至没有成型的支柱产业和产业经济链，居民的房地产消费观念和意识比较落后，房地产开发商将面临更大的开发风险。如何满足中小城市消费者对商品房的需求，同时又能够加强对中小城市房地产开发风险的监控与防范，这些都是迫切需要进行深入研究探讨并尽快给予解决的问题。本文针对中小城市房地产开发所面临的风险并以阳江市为研究对象，寻求其防范途径与措施，以期为我国中小城市房地产开发的健康发展提供有益的参考和借鉴。二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标（一）国外研究及进展风险管理是伴随着生产力和科学技术的发展而产生的。风险问题的研究最早起源于一战后的德国，Litner(1915)在其著作企业风险论中开始了对企业风险的理论研究。美国Marshall(1921)在企业管理(Business Administration)一书中提出了风险负担管理(Administration of Risk-Bearing)的观点，提出了风险排除和风险转移的处理方法；Mowbray(1950)等人合著的保险学中详细阐述了风险管理的概念等。美国管理协会(AMA)在1931年首先倡导进行风险管理，以学术会议及研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题，并尝试在一些大企业中实践；20世纪60年代起，美国、英国等西方发达国家纷纷成立了各种形式的风险研究所和协会，在一些企业也相继成立了风险分析和处理的风险管理机构；20世纪70年代中期，全美大多数大学的工商管理学院开设了风险管理课程。美国设立了ARM证书，授予通过风险管理资格考试者。日本于1978年成立了风险管理协会，通过协会广泛的在工商企业界推广风险管理以及开展风险管理普及教育和人才培养的活动。1956年10月在新加坡召开了风险管理国际学术讨论会，表明风险管理活动己经成为全球性的活动。国外房地产投资风险方面的研究始于20世纪60-70年代，涉及投资风险与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域。美国Jeffrey.pinto(1966)在项目管理（Project Mangement）中对项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种风险防范方法；Jacobns.c.(1970)著的房地产概论（Real Estate）一书中对房地产产权、信托与契约、金融与投资、房地产估价、税收、开发与经纪作了较详细的阐述；Greer.G.E.(1997)在房地产投资决策分析（第4版）（Investment Analysis For Real Estate Decisions）中对房地产投资风险进行了分析，并对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投资组合进行了分析。（二）国内研究及进展1.关于风险方面的研究。我国由于长期实行计划经济，对风险方面的研究较晚。清华大学郭仲伟教授(1987)风险分析与决策的出版，标志着我国新时期风险研究的开始。吴鸣(1989)在经济风险论中探索了经济和风险的关系，从风险的角度对中国的现实经济问题进行了研究。雷胜强(1996)主编的国际工程风险管理和保险以及卢有杰、卢家仪(1998)编著的项目风险管理，促进了国内风险管理研究的发展。于九如(1999)主编的投资项目风险分析中对大型工程项目的风险理论和应用进行了系统的阐述。陆惠民、苏振民、王延树(2002)合著的工程项目管理一书对工程项目中的风险识别、分析和处理进行了描述。张欣莉、汪贤裕(2008)编著的风险项目管理对风险防范的措施进行了详细的阐述。2.关于房地产开发风险方面的研究。国内在房地产开发风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪90年代初海南、北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产开发风险方面的研究。根据房地产开发风险的形成机制，叶青、易丹辉（2000）合著的企业决策中风险分析认为，其风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结果递进联系而呈现的可能性。而郭晓亭、蒲勇健、林略在风险概念及其数量刻画（数量经济技术研究2004年2期）中认为，房地产开发风险是在一定时间内以相应的风险因素为必要条件，以相应的风险事件为充分条件，有关行为主体承受相应的风险结果的可能性。张建旭在房地产投资风险分析与防范研究（商品储运与养护2008年01期第30卷）中指出在我国当前经济状况下，房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其是中小城市，房地产投资周期是一个动态过程，充满着不确定性。陈佑启(1994)编著的房地产风险投资管理及经营决策方法，杜海鹏(1998)主编的房地产投资风险与防范推动了房地产业对投资风险的了解；李启明、陈兴汉(2002)编著的房地产投资决策与风险防范完全手册较完整的对房地产投资风险及其防范措施进行了阐述；李木祥(2007)在中国房地产泡沫研究一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。娄国豪(2006)在中国房地产期刊上发表了房地产项目开发中的风险及对策分析指出应从探析风险的构成元素及本质入手，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。张燕(2007)在安徽建筑期刊上发表了房地产项目市场与财务风险分析指出我国不少房地产企业资产负债率极高，房地产企业承受着巨大的财务风险，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题；并分析得出加强我国房地产企业财务风险管理的措施：加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，提高房地产企业的财务管理水平；优化资本结构、降低筹资风险，企业负债经营会给企业带来杠杆效益加大企业的经济效益；加强投资项目管理，控制投资风险。陈怡(2007)的美国次级债危机及对我国房地产市场的警示从美国次级债危机给世界金融造成的危害角度分析了次贷危机对我国房地产市场的警示。著名学者易宪容(2007)在互联网博客里相继发表了国内房价快速上涨能够持续多久?、如何来理解当前中国的房地产市场形势?等文，指出当前房地产投资领域已现过热势头，存在较高的风险，应引起高度重视。关于中小城市房地产开发企业发展方面的研究文章不多，文玉洋、高志强(2007)的关于当前中小城市商品住宅价格的探讨（中国房地产2007年第8期）和刘卫卫(2007)的宏观调控下中小房地产企业的发展之路（中国房地产2007年第12期）文章中，对中小城市房地产价格以及在宏观调控环境下中小房地产企业发展的优势、劣势及未来发展之路进行了初步探讨。本课题将运用风险的相关理论和方法，选取阳江市为研究切入点，对中小城市房地产开发过程中的风险识别、风险评价和风险防范方法进行初步研究，以期为提高中小城市房地产开发项目的经济效益和社会效益提供有益的指导。三、本课题研究的基本内容和方法 本文借鉴和吸收国内外学者关于风险及房地产开发项目风险的研究成果，结合在校期间对房地产经营与管理专业的学习认识与理解，探讨了中小城市房地产开发各阶段存在的风险，分析了房地产开发项目风险存在的问题和原因，并针对中小城市房地产开发过程中出现的风险提出了评价风险的方法和防范措施。本课题主要包括四方面的内容：1.绪论。主要介绍课题研究背景与意义、研究的文献综述。2.目前中小城市房地产开发的现状及存在问题。主要介绍目前中小城市房地产开发的现状并针对阳江市房地产开发中存在的问题分析其产生的原因。3.风险防范对策。针对第二部分分析的原因，提出相应的风险防范途径与措施。4.结论与展望。本课题研究的方法： 1.调查法。对阳江市调查所取得的具体数据进行详细分析。 2.归纳法。这种方法的使用主要是总结事物的特征。文章将对多位学者的研究成果进行归纳，总结并提出中小城市房地产开发过程中存在的普遍性问题。四、课题研究的步骤及进度安排1.2010.9.28-2010.10.15：利用现有的资源，收集尽可能多的与论文题目相关的已发表的论文、期刊和书籍，并将有用的参考文献都浏览，做好相应记录，以便随时可供运用。多了解中小城市房地产的发展状况，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。2.2010.10.16-2010.11.4：多与指导教师沟通，以便熟练地掌握论文开题报告的基本内容及具体的写法，然后交给指导老师，在指导老师的指导下确定开题报告所撰写的内容。并进一步收集有关论文的资料，并初步能确定论文提纲。3.2010.11.5-2010.12.2：确定论文方向，并能熟练的运用手中资料，对其进行归纳总结，开始撰写开题报告，修改并定稿。4.2010.12.3-2010.12.24：毕业设计（论文）工作（答辩）委员会对开题报告进行严格审核，确定能否开题。5.2010.12.27-2011.3.20：在占有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。62011.3.21-2011.4.5：提交初稿，多与指导老师就论文内容进行探讨，根据指导老师的意见初步完成二稿和三稿的修改。72011.4.6-2011.4.19：将修改终稿交毕业论文（设计）工作（答辩）委员会进行论文的规范化审核。82011.4.20-2011.4.30：将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。9.2011.5.14-2011.5.15：对资料进行整理，为答辩做准备。10.2011.5.16-2011.5.20：论文答辩。11.2011.5.21-2011.5.22：按答辩意见进行修改并定稿，上交毕业论文资料。五、课题的成果形式本课题最终将以论文的形式展现研究成果。六、其他有关问题或保障机制1.文献资料不详尽：本人所收集到的针对中小城市房地产开发风险与防范的研究文献资料比较少，尤其是国外部分。本人将尽可能通过报纸、期刊、新闻等渠道收集最新最准确最全面的数据资料。2由于个人的能力有限，在本课题的研究过程中需要指导老师的支持和指导。指导教师意见 指导教师签名： 月 日专业教研室意见 教研室主任签名： 月 日 系（部）意见系主任签名： 月 日可另加附页其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落