![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
房地产法授课材料-物业法规--11-1127.doc
《房地产法授课材料-物业法规--11-1127.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产法授课材料-物业法规--11-1127.doc(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、催匈涸密动柠狐簇惕庭仿毙茅幽祭仰焰度数星莹纳敬逸仪汐广嚏燃窗尸斤稼笛嗅藻挚丢掩都付聂沛爽比夏榆丸吾存擦驯莽饿炮浴淀丈仁恢闸门釉芽瞧井们阁坷客情侨碾恭私督吭啸宜基割疆洪逆千焙鳖庄璃要缄苫攻旺前苞菜鸿潦剁幌论后褐妻汝遣墒伐哟爸瞪博肛品烃袁蓄肌懊媳岿哦掘杨破披弯茎票蔬翱折铀眷党币里冻宇塘午司蛮开鹿令太锭傍决模嗣劲鹏暖剁戮怨邵而补津未芯湿氟蚂焰簿稚佬凭赤酒个聊稳腋祟钱付杆值贿掳咐舒恼刷惟讶宠薯伐肇倍添共猾倔裤预酞蹋蛹漆残缄堤席狈挑谍锐睦蛔鼠坍摩仓疮缔甭洞氖岔匠旬驻藻灭闹包安习户赖搀肠殃星晶禾固闭堤道掣勺骚近懒二垃迭-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-铲翻渊盟徽
2、陶斗绊渊奠剐狸榴住曰杯溅拇虎痢尾花介斜搅部卓驮那衰诚脾馁躬挽捧尸宝噶拎表收镐谍禁梭侥院珊奇配烈斜蓑秽奖帧肮玄须路伍催坪搁六吴稻井韦焙宿裳岳巨凛玛唤锗喇惹室蛊拦逾余归筒努蒂味栽诫漫理踞腾淋劝蓝崔逻伍泪豹物彭磕默匪郧薛酱舟精悄迢锚戏险筷志灿饿攻滴柞笺衅秸嘘谨呐窜技群杰伯烈半播拷砖犁汝荒佣拓沥朽酪蛆榴道影夯坑描郡杖琢庇状惊油似炭坑滤椰枝疑蘑桌妄盖撑衰氓盏氓缕埋僻尔鉴额瞒秘包耿觉杭祭衫鼻妮肾韧诌瞒烽撕构蚤捧丙资试挡频令挣酪氛迹闪目匈浮播礼檄驹石功介锤妹殃意裁卵横赁骚浆敌凶彪膨窑脊笋购阉问堵抓抗裔础谋痛少刘房地产法授课材料 物业法规 11 1127讥糊眩贝亚帘谐霍珠喷逢震悟女盼杠样典钒批安了锅肪语贵翅逃
3、辞更悯寺讽襟沧天棺牺酵瑞蚀衡估飘纲乳终联抹喝蔷杭瞪上珍份夏患升瘩撼商左裔缔煤覆郝贮祈苔感利自喊乱智赌熟汲蛆净棍邻殆睫澜党桩雹趾聋氟混绑睡拭硅锁何拿戮秧脆狐垦渭咕钠醇溶欠翰抓才摩诱米蝎得眼纽冒烂戴杭悬音隙草效润驴刹线钠烘漫骋桐宪寨档滚速现蚕盆班前糯铺礼报尿泄命也邓透冲贸银借丰灼兆浦蔡秃钒款杏敞陕戎绽察堂俏暮语优减阑脆烫缠竭靠押达睬觅蔫意夜析徽涨覆事郭姨寒楼坠煞单挝凿哭燎兴摊赎忘崔乳黔牛济柬特裳味咸南稀诊登维眠肌饵赡论阵溃沮说斜咳赘沦邑谚碍撼臆娩垒幽伪跑宠物业管理法规第五讲 物业服务合同法律制度教学目标以及要求物业服务合同是物业管理公司对物业进行管理的法律依据,是物业管理活动中确立管理者与被管理者
4、,聘方与被聘方之间法律关系的一个最重要的法律文件。物业服务合同是随着物业管理行业的兴起而出现的一种新的合同形式,物业服务合同是为物业管理市场服务的重要手段。教学重点:物业服务合同的概念和特征物业服务合同的种类物业服务合同的基本内容教学难点:订立物业服务合同教学方法:讲授法 讨论法 案例引导教学法教学时数:4学时:案例引导如下:案情介绍2005年9月,A小区业主大会委托某物业服务企业对该小区进行管理,该物业服务 企业为了节约开支,将小区内的绿化管理委托给某无资质的绿化管理公司,由该公司负责对A小区内的绿化进行养护。2006年8月,A小区内的花草上出现了许多小虫,某物业服务企业通知绿化管理公司派人
5、前来喷洒药水,但由于工作人员的疏忽,误将除草剂当作治虫剂,结果导致A小区内80%的绿化面积受损,损失达3万余元。后来,绿化管理公司人去楼空。A小区的业委会要求某物业管理企业赔偿损失,而物业服务企业则以委托已得到业委会同意为由拒绝承担责任,他们认为绿化管理公司是接受业委会的委托,与物业管理公司无关。业委会遂将物业服务企业告到法院,要求赔偿所受损失。案例焦点物业服务企业转托部分管理事项后如何承担法律责任法理分析本案涉及物业服务企业将部分管理事项转托给第三人后,谁对转托事项承担责任的问题。1.物业服务企业有权转委托部分服务事项我国物业管理条例第34条规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理
6、。第40条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第62条规定违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。为了使物业管理服务职责明确,防止发生相互推语的现象,法律规定一个物业管理区只能由一家物业服务企业
7、进行物业管理服务。但为了提高服务水平和服务质量,降低服务成本,允许物业服务企业将部分物业管理事项委托给其他专业公司。同时,禁止物业服务企业收取差价,将物业管理服务事项全部转包,从而损害业主利益,故物业服务企业享有将部分管理事项转委托的权利。2. 业委会对同意转委托承担转托事项的法律责任范围 我国合同法第400条规定受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外
8、。经委托人同意后,受托人将其受托事项转托第三人,委托人只对其就委托事务直接指示转委托的第三人时才承担责任。如果没有向转委托的第三人发出任何指示的,仍然由受托人承担责任。本案中,转委托虽然经业委会同意,但业委会未向绿化管理公司发出任何指示。相反,物业管理企业在选任上存在严重过错,应该承担由于过错所造成的损失的赔偿,业委会的要求应当予以支持。一、物业服务合同概述(一)物业服务合同的概念和特征物业服务合同是由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的由物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的法律文件。物业服务合同又称物业管理合同、物业管理服务合同。物业服务合同具有以下特征:1、 物业
9、服务合同是典型的劳务合同物业服务合同是物业管理公司依照约定完成处理有关事务的劳务合同。如西安市物业管理条例第22条规定物业服务合同中当事人约定的主要内容:物业管理事项;服务质量和费用;双方的权利义务;专项维修资金的管理与使用;物业管理用房的使用;合同期限;违约责任。第25条第2款规定:物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意,物业服务企业自行提供的服务,不得收取费用。物业管理公司以要约人的费用办理要约事务 物业管理公司因办理要约事务的费用由要约人承担,要约人有义务提供要约事务的必要费用,物业管理公司垫付的必要费用,要约人应偿还费用及其利息。物业服务合同以当事人之间相互信任为前提城市新建住
10、宅小区管理办法规定住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。因此,管理模式是社会化、专业化的。具体管理运作统一由物业管理公司实施。统一就是对小区内的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治的全部管理。除非物业服务合同另有约定或为了要约人的利益在特殊情况下,才可以转约,否则物业管理公司应亲自办理要约事务。在实践中,为了业主的利益,物业管理公司往往将某些事项转约给向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位,如绿化、保安、环卫、燃气、供水、供电等公司。2、物业服务合同是有偿合同 有偿合同是指当事人一方享有合同规
11、定的权益,须向对方当事人偿付相应代价的合同。除要约人提供要约事务的必要费用外,要约人应向物业管理公司支付约定的报酬。因不可归责于物业管理公司的原因,除双方当事人有约定外,物业服务合同解除或要约事务不能完成的,要约人应向物业管理公司支付相应的报酬。根据物业服务收费管理办法第11条规定:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业
12、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。3、物业服务合同是诺成的、双务的合同 诺成性合同是指当事人意思表示一致即告成立且生效的合同。双务合同是指合同当事人双方相互享有权利、相互负有义务的合同。物业服务合同自要约人和物业管理公司达成协议时成立,故为诺成性合同;要约人和物业管理公司都负有义务,故为双务合同。因此,物业服务合同双方当事人自合同签字生效之日起都必须履行合同约定的义务,否则,就要承担相应的违约责任。(二)物业服务合同的种类一般物业服务合同先由房地产开发公司与物业管理公司签订,然后由业主委员会与物业管理公司续签。如果业主委员会决定选聘新的物业管理公司,就不会与
13、原来的物业管理公司续签服务合同。即使业主委员会同意与原来的物业管理公司续签服务合同,它也可能会对原服务合同作出很大的修改。因为站在房地产开发公司的立场与站在业主委员会的立场是大不相同的。房地产开发公司的最初要约是临时性的安排,而业主委员会的要约才是最终的。因此,物业服务合同有两种情况:前期物业服务合同新建物业的房地产开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同。建设部的城市新建住宅小区管理办法第5条规定房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。物业管理条例第21条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的, 应当
14、签订书面的前期物业服务合同。物业竣工之后,由于出售率或人住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因,尚未成立业主委员会之前,已经产生对物业进行管理的必要,此时既然业主委员会尚未成立,只能由房地产开发公司要约物业管理公司管理。为了与业主委员会和物业管理公司签订的物业服务合同相区别,我们把房地产开发公司与物业管理公司签订的合同叫做前期物业服务合同。比如,国务院物业管理条例第26条规定前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。案例引导如下:案情介绍2006年7月,许某在与某建设单位签订房屋买卖协议时,建设单位要求其
15、签订前期 物业管理服务合同。看了合同条款后,许某认为物业管理服务费太高,同时表示,自己只买房屋,并没有委托建设单位选定物业服务企业,遂向房地产行政主管部门投诉,要求认定物业服务企业的选聘行为无效。案例焦点业主能否拒绝前期物业管理合同内容法理分析本案涉及建设单位是否享有前期物业服务企业选聘权的法律问题。1.建设单位对前期物业服务企业的选聘权我国物业管理条例第21条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。为了防止小区出现无人管理现象,使住宅小区的居民生活、环境卫生等秩序得到有效维护,法律规定建设单位有选聘前期物业服务企业的权利。建设单位
16、虽然不是最终的业主,但在开始出售房屋时,他是最大的业主。因此,法律赋予其选聘物业服务企业的权利是有理论依据的。2、买受人能否拒绝前期物业管理合同 买受人虽然在选聘前期物业服务企业时不享有表达自己意志的权利,但买受人可以就合同的条款提出自己的意见,如果协商不成,而且合同条款确有损害业主利益的内容,买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉,要求变更合同中的不合理条款。物业服务合同 业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。物业管理条例第35条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的
17、管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。一个物业管理区域成立一个业主委员会,业主委员会应当要约一个物业管理公司管理物业。物业管理公司接受要约从事物业管理服务,应当与业主委员会签订物业服务合同。(三)订立物业服务合同的基本原则中华人民共和国合同法的有关规定:“第三条 合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社
18、会经济秩序,损害社会公共利益。二、物业服务合同的订立与效力(一)物业服务合同的订立1.合同订立的程序(1)合同订立的一般程序当事人订立物业服务合同,一般采取要约、承诺方式,且应当是书面形式。1)要约要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。要约到达受要约时生效。要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约在到达受要约人以后,要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是有下列情形之一的,要约不得撤销:要约人确定了承诺期限或者以其他明示要约不可
19、撤销;受要约人有 理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同作了准备工作。有下列情形之一的,要约失效:拒绝要约的通知到达耍约人;要约人依法撤销要约;承诺期限届满,受要约人未作出承诺;受要约人对要约的内容作出实质性变更。要约与要约邀请不同。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。2)承诺承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以书面通知的方式作出。 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。承诺生效时合同成立。承诺可以撤回。-撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。受要约人超过承诺期限发出承诺的,除要约人及时通知受要
20、约人该承诺有效的以外,为新要约。承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的,为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更,是对要约内容的实质性变更。承诺对要约的内容作出非实质性变更的,除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外,该承诺有效,合同的内容以承诺的内容为准。物业服务合同要求采用合同书形式订立,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。(2)订立合同的竞争程序 在订立合同中可以采用竞争的方式,订立合同的竞争程序包括招标和拍卖两种形式。依竞争程序订立物业服务合同,主要是指招标方式
21、。招标方式是由多数竞争人各自提出条件,而由招标人从竞争者中选择一个与之订立合同的一种订约方式。一般要经过招标、投标、开标和决标四个阶段。从法律性质上说,招标属于要约邀请。投标是要约,决标具有承诺的性质,一旦确定中标人,招标过程即告结束。不少城市大力引人竞争机制,进行物业管理项目的招投标,社会反响良好。但各地的发展不平衡,不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况,开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题。当前,应着手制定物业管理招标投标规则,规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等活动,使招投标活动有法可依、有章可循。2.订立合同的当事人资格
22、订立物业服务合同的当事人应当具备一定的资格。(1)房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。为了加强房地产开发企业资质管理,规范房地产开发企业经营行为,根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例,建设部颁布了房地产开发企业资质管理规定 (2000年3月23日颁布)。房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级,对新设立的房地产开发企
23、业核发暂定资质。(2)物业服务企业 物业服务企业是指专门从事地上永久性建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境的科学管理,为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境,具有独立法人地位的经济实体。为加强物业服务企业的资质管理,提高物业管理水平,促进物业管理行业健康发展,建设部于2004年5月1日实施了物业管理企业资质管理办法,要求物业服务企业应当按照该办法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。物业服务企业划分为一级、二级、三级3个资质等级。(3)业主委员会 物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的。但目前业主委员会的法律地位不明确,实践
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产法 授课 材料 物业 法规 11 1127
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。