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我国房奴现象的成因及对策分析.doc
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4、2007)05-0126-07房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者。伴随着房价的快速上升, 2005年后房奴成为社会流行词汇。目前,房奴现象已成为对经济宏、微观层面都产生巨大影响的因素。因此,有必要对房奴现象成因、危害性及其预防与化解策略等进行分析。一、房奴现象产生的原因分析房奴现象始于2002年后我国房地产市场的全面复苏,伴随着房价快速上升而日渐严重。从现象上看,房价上升、居民踊跃购房、动拆迁、银行推动等因素是导致该现象产生的重要原因。但是,在分析房奴现象产生的原因时,不仅要看到现象学上显而易见的直观因素,更要挖掘现象背后的根本原因,即决定这一现象发生的体制性因素。(一)
5、房奴现象产生的直观原因在分析问题的产生原因时,我们首先观察到的是直接导致这些问题产生的各种因素,我们将之称为直观原因。房奴现象产生的直观原因是那些可以直接用来解释房奴产生的经济现象,比如住房价格上升,居民超能力消费等。这些因素可以清楚地揭示房奴现象产生的直接原因,因而能够被社会大众普遍认同。综合我国近年来经济、金融和社会生活发展中存在的各种现象,我们认为比较重要的直观原因有:1、住房价格快速上涨是居民债务负担沉重并成为房奴的首要原因从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来,房价快速上涨(参见表1)。上海、北京、深圳等大城市涨幅惊人,已远远超出普通家庭的承受能力。房价与人均可支配收入之比已经远
6、远超过国际上普遍认可的标准。目前,上海、北京等地的90平方米住房与年人均可支配收入的倍数为30倍左右。而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41、英国10.3、法国7.68、美国6.43,在人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是 11.07倍。2、居民消费观念“亚健康”是房奴产生的重要原因表1 部分大中城市2002-2005年房屋销售价格(商品房)单位:元平方米地区 2005年 2004年 2003年 2002年全国 3168 2778 2359 2250北京 6788 5053 4737 4764天津 4055 3115 2518 2487上海 6842 5855 5118
7、 4134南京 4077 3516 3148 2923杭州 5619 4248 3939 3526宁波 5027 3389 2865 2613广州 5366 4537 4211 4200深圳 7582 6756 6256 5802资料来源:http:/mcin. macrochina. com. cn/industries/industry000015/xlsdb/709.xls“亚健康”的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响。体现在几个方面:(1)20世纪 90年代中后期以来,西方超前消费理论在国内逐渐被接受,居民逐渐形成消费主义观点。(2)伴随着经济连续高速增长,居民收入水平连续较
8、快增长,国内居民对未来收入的预期比较乐观。(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好。受“居者有其屋”等传统思想的影响,加上国内的住房租赁市场欠发达和完善,大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此,为了改善住房条件,一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋。(4)从众心理严重,国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。3、居民风险教育缺失,商品房市场投机意识盛行由于预期房价上涨,加上很多年轻消费者没有经历过住房价格下跌的风险教育,因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低。大量新建的、已销售的商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据。这些投资者往往
9、不仅仅持有一套住房,计划在房价上涨后择机抛售获利,但如果住房无法以合理价格售出则购房者将面临巨大的还贷压力。2006年上海出现的房价下跌趋势已经使不少投资者无法按期还贷,被银行起诉要求拍卖抵押品还贷。4、银行利益驱动是房奴现象的助推器由于个人住房贷款是目前国内安全性最高、盈利性最好的贷款品种,商业银行个人住房贷款中存在暴利。银行在预期收入理论支配下大量发放贷款,并在同业竞争的形势下,不断降低住房贷款发放标准,对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合。5、市政动迁、旧城改造造就了一批“被动房奴”各地政府为改善市容市貌,进行了大量的旧城改造,由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不购买商品房。由于被动迁
10、户往往具有收入低、学历低、人口多的特征,动迁款不能解决购买住房的全部资金需要,由此背上沉重的债务负担,成为房奴。此外,如发生意外事故、经营出现临时性困难、资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难,沦为房奴。(二)房奴现象产生的深层原因在现象背后往往存在着决定其必然产生的深层原因。房奴现象的深层原因是指隐藏在房奴现象的表象之下,导致房奴产生的政治、经济体制方面的因素。它符合“理性人”假设的原则,在当前环境下,必然导致房奴现象的产生。1、经营城市、推动房价上涨是地方政府官员的理性选择 .根据现行的政府官员考核机制,对政府管理部门来讲,重要的是要出政绩。经营城市能够使城市的市容市貌发生变化,
11、由此引起的房地产价格的上升亦可以使房地产业的GDP快速增长,这些就成为政府官员的重要政绩,使官员升迁的机会增加。因此,经营城市及由此引起的房价上涨符合地方政府官员的利益。如果考虑到城市在房地产开发中发生的大量的腐败现象,使政府主管部门产生权力寻租机会时,上述选择更成为部分地方政府官员的最优选择了。不仅地方政府的执政理念中没有考虑房价上涨对当地居民福利水平的影响,没有以提高当地居民生活质量为目标;地方人大也没有很好地代表当地居民的利益,没有通过对房地产交易以及房产价格上涨等进行立法限制的方式来保护当地居民的利益、政府缺少对房产价格有效管理的办法房地产商追求利润最大化,因此房地产商没有义务控制房价
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