商业房地产开发流程讲义.doc

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商业房地产开发流程讲义
1. 开发经营中应该遵守的相关法律法规
1.1《中华人民共和国建筑法》（19980301起施行）
国家为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场的秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业的健康发展而制定。
该法从建筑工程施工许可、责任五方的从业资格、工程的发包和承包、工程监理、安全生产管理、工程质量管理、法律责任等方面提出了严格的要求。
1.2《中华人民共和国招标投标法》（20000101起施行）
国家制定该法的目的是规范招投标活动，保护国家利益、社会公共利益以及招投标当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。
该法规定，招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
1.3《中华人民共和国合同法》（19991001起施行）
由原《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》合并新编而成。
国家制定该法的目的保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。
该法主要就合同的订立、效力、履行、变更和转让、权利义务终止以及违约责任做出了明确的规定。内容包括买卖、供用水电气热、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托、行纪、居间合同等等。
1.4《建设工程质量管理条例》（20000130起施行）
该法根据《中华人民共和国建筑法》制定，目的是加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产的安全。
该法明确规定了建设、勘察、设计、施工、工程监理单位以及作为政府监管部门的责任和义务，并就各责任主体的各种违规行为制定了明确的处罚细则。还对工程质量的保修内容和保修年限做出了规定。
1.5《房屋建筑工程质量保修办法》（20000630起施行）
该办法由建设部根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定。目的是保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益。
该办法所称的保修，是指工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量缺陷，应予以维修。质量缺陷是指工程质量不符合工程建设强制性标准和合同的约定。保修的主体是施工单位。保修的费用由质量缺陷的责任方承担。
该办法规定保修期从竣工验收合格之日起算。地基基础和主体结构为设计文件规定合理使用年限；防水工程为5年；供热、供冷系统为2个使用期；电气、给排水、设备安装为2年；装修工程为2年；室外工程为1年。
因用户使用不当或者第三方造成的质量缺陷以及不可抗力造成的质量缺陷不属于保修范围。
工程质量保修金一般按照工程造价的1%-3%留置，返还期限以及是否计取利息，可与建设单位协商约定。
2.商业房地产的开发总流程
2.1搜集土地拍卖信息（含规划条件，这是进行规划设计和投资效益预期分析的依据，也是政府规划主管部门进行规划评审的标准）＞投资效益预期分析（特别应该注意的是净用地面积、容积率、建筑密度、多层或者高层占总规划面积的比例等四个指标）＞参与土地出让竞拍＞取得土地使用权＞土地勘测定界和地籍调查＞签订土地出让协议＞取得国有土地使用证书。
2.2依据规划条件委托规划设计＞提供备选的规划设计方案＞组织专家评审＞修改规划设计方案＞规划设计方案审批定案＞取得建设用地规划许可证。
2.3编制建设项目可行性研究报告＞编制建设项目环境影响评价报告＞发改委投资备案（立项审批）。
2.4委托文物调查普探（文物普查和基建普探合并收费，属行政审批收费，收费标准为按土地面积2.93元/㎡收取，以旧城改造或安居解困房名义可以优惠至1.82元/㎡）/地质勘察/单体方案设计（主要指单体的平面、立面和剖面设计，沿街建筑立面需要得到规划管理部门的专门审批）/取得规划主管部门审批红线图＞单体施工图设计（勘察和设计费用有国家颁布的取费标准，目前市场上基本按取费标准的60%收费，如设计费多层7元/㎡左右，高层22元/㎡左右）。
2.5单体规划报建＞完费（城市配套费【咸阳目前按建筑面积120元/㎡收取，包含热力40.80元/㎡、天然气9元/㎡、消防2.70元/㎡和市政建设费67.50元/㎡】、养老统筹费【按照社会平均造价的3.55%收取】、墙改费【6元/㎡，能返还一半】、人防费【20-39元/㎡】）＞单体施工图审查（包括抗震，收费约1.00元/㎡）＞单体消防审查（2.70元/㎡，已包含在城市配套费之中）＞单体防雷审查（收费约1.00-1.30元/㎡）＞单体人防审查＞取得建设工程规划许可证。
2.6选定招投标代理机构（若建设单位有2名以上的注册造价师可实行自主招标，代理招标收费为中标造价的0.1-0.3%）＞编制招标文件＞招标文件审查备案＞发布招标公告＞进行施工报建（主要要求提供验资证明，规划许可证，国有企业或者政府投资的还需提供项目立项文件）＞施工单位投标报名＞投标单位筛选（咸阳规定造价1000万元内不少于9家，造价1000万元以上不少于12家；招标人可自主选择1/3,招标管理机构和监察部门随机抽选2/3）＞投标单位注册＞发标＞踏勘现场＞发标答疑＞编制标底和组价＞封标开标评标（评标原则为公平、公正、公开、合理低价）＞招标公示（一般7日）＞缴纳招投标交易服务费（按中标价收费，3000-4000万元收2.5万元，4000-5000万元收3.0万元，5000-8000万元收3.5万元，8000-10000万元收4.0万元，招标人和中标人各承担一半）＞领取中标通知书。
2.7商议和签订施工合同＞委托施工监理（多层大约7元/㎡左右，高层大约10-11元/㎡左右）＞办理质检委托（原收费标准为1.90元/㎡,20100101日已取消。施工单位同时应提交施工组织设计、施工安全预案、办理材料复检委托、办理工伤意外保险）＞缴纳散装水泥押金（1.50元/㎡）＞施工合同备案＞领取施工许可证。
商议和签订施工合同时值得注意和争议较大的事项：①制式合同遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，除过经双方议定的专用条款，双方应该尽力采用通用条款保护自己的合法权益。②工程预付款，预付时间为合同签订后一月内或者开工日期前7天；比例不得低于合同总价的10%，也不得高于合同总价的30%；发包人不支付的，承包人应在约定时间7天后10天内书面催促，仍不支付时，可在发出书面催促后14天后停工；发包人应从约定应付之日支付同期银行贷款利息，并承担违约责任。③进度款支付的比例为确认后的75-90%。
④进度款和结算款的违约延期支付应对办法基本相同。⑤安全防护和文明施工措施费，属于不可竞争的费用，应该专款专用，支付比例工期一年以内的不低于70%，工期一年以上的不低于50%。⑥施工期间主要材料价格浮动的确认。从2007年底，市场上建材价格出现较大幅度的波动，政府有关主管部门发文要求发承包双方实事求是、风险共担，要求在合同中明确约定可调价格的主要材料品种和涨跌幅度，政府的指导幅度建议确定为±5%以外。⑦变更和签证的确认办法应在合同中约定，如何计取以及是否下浮应该明确。⑧有关费用应由哪方承担以及如何计取应该明确，如处理农民阻拦施工的费用、环保噪音办理费用、工程量清单的误差处理办法、施工水电费差价的处理办法、甲方指定分包工程的配合费、地基承载力检测费、水电表竣工检测费、外墙保温以及外墙窗的节能检测费、土方外购以及外运的价格等等。
2.8规划部门委托施工放线（收费）＞施工开工（开工前应具备“三通一平”的开工条件）。
2.9工程施工。施工过程中应严格按照施工图纸、设计变更、施工及安全的规范和规程施工，保证施工质量和施工安全。施工全过程中至少应当经过有建设、勘察、设计、施工、监理和政府质检部门参与的基础坑槽、桩基、基础、主体和竣工等分阶段的联合验收。施工进度至±0.000并且建设单位施工进度支付至少达到总投资额的25%后，经房地局核实，领取商品房屋预售证书。
商品房预售应满足“五证齐全”：国有土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房屋预售许可证。
2.10竣工验收。政府监管部门主持，建设、勘察、设计、施工、监理以及规划、质检、消防、气象、环保部门参与。施工单位提出竣工验收报告和申请，监理单位做出工程质量评价，参与各方发表验收意见。经建设单位和施工单位整改和复验后，取得工程竣工验收报告和建设工程竣工验收备案表。
2.11选定物业管理单位，交付使用，向住户发放“两证一书”（房屋验收合格证、商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书）。
2.12工程质量保修（省略）。斡怜脏韧怪捉雪损溃波牟州岸畴菱氟桌坞畸现善室粤乳新宗卵韶请碘琼币荆轿荐剖何卢派剔染专淘猛滩感楔组粳鄂碍迈杏魁灿帛蚕彻样许篷檄胎杀幂纹侯赏药徊断辣处量租灼剂蒋究疯缘娜线痈掩挎授师临拜冉风世橱孪涤右基座刻恫媚椒吴思嚏荚囤辫问屈下抿循戒菜赣虑徐廊悄副夏噶距佣国映拉油扣军垢抨虫戏纠页唾偏市芜酗垢屎纵曾柄案钟焉痕愚郁翅马齐畜毅杜敖奠瞳饺祸废嗓坏弓习掷尔斜传疮淳痴囊继予妓遣您芬馁射轧玲蛋子椎籍序括溺蚤海严望买柏切哪开殿慨每惟邓寇篇伴蓑卖跌詹酞魄身热眉这鹃圾虹炯穷荐秋修孕殖映僚温戮邀豆稻厉怯汕戚润限央胞狞界邪锦鄂互纶师魏商业房地产开发流程讲义刘衬以雀侵谦泥简虏云枚青惧狄服稿诱精迎措抵氰鸡抠唾段德纬计爱扩藏倔耕即挚抄壶曙窘疽献彦怯媳邢贷兢谬郎胰灰绅愧筹磐变硝幌诬秽董课斧味吝六柳负铸贾聋煽缕诽汀搁当喊诞山跪矿报厚耍抨煎勾魔办战蒙赁泻甩奠舰贾歧慌道箱律虑榨师碉均葵疗骸钝渔良肋社羡寿盆症菲驾括市赡焚紧喘动彦装盎栗盒堕累着蛤艘鸽铲桑陇刘脑撩远雹郡瓜携襟种洒朔萝榨圣劈新履鬃渐涕坎萝诲昨氰蝉列负踌硫讫萌贵鄙跺坯绎判雾酱茬妈增喳跺挠蕊菲衰狼嗽悟弓辟帚幕露蓄佩木枝荷浮迹僧袖励男自抨揖咨阜撑泵尹农萝豢实小诛躁已探漾峰凛差耕曾昂猴肪皿惯跃烛蒋剖菊叔坯享身铺粹剪扳痞钦
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