房地产企业会计核算与纳税.doc

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房地产企业会计核算与纳税
工作应注意的问题与建议
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· 　　张仕爱 朱应相
· 　　今年以来，房地产行业受国际金融危机等因素的影响销售量、价格逐渐下滑，亏损面不断扩大，引起了全社会的普遍关注。为了加强企业管理，提高财务会计管理水平，避免企业不必要损失，笔者结合近几年来税收工作实践，对房地产行业的会计核算及纳税等方面应注意的问题作简要分析，并提出相关建议供参考。
· 　　房地产业企业在会计核算与税收方面应注意以下几个问题。
· 　　（一）收入方面：
· 　　1.在收入的确认上，会计准则与税收法规存在差异，主要表现在：（1）预售销售：企业取得房地产预售许可证后，便可上市预售，取得的价款属于暂收款、预收款性质，不确认收入。待开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认收入，将“预收账款”转为“主营业务收入”。而税法上将预收款列为“预售收入”，按规定的预计毛利率预交所得税。（2）按揭销售：银行将按揭款转到开发商账户时会计再确认收入实现。而税法规定首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
· 　　2.销售阁楼、停车位、地下室等附属设施应计收入；收取的客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、政府奖励、先租后售的租金等应入账；收取采光费、宣传费、上房费等费用应计收入。
· 　　3.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励，对外投资以及分配给股东或投资者等，应申报纳税；旧城改造，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入应合并收入。
· 　　4.产品完工后，预售款应及时结转收入。
· 　　（二）成本费用方面：
· 　　1.取得违规发票不能入账。如：取得旧版作废发票；涂改、自行填开发票；取得第三方发票；取得开具内容不实发票。
· 　　2.应按“工程结算单据”列支开发成本，不能以合同金额、预计金额列支，或以白条入帐。
· 　　3.不应混淆成本核算对象，提前列支成本。如：将下期成本提前列支；有偿转让或自用的配套设施未单独核算成本，直接计入主营业务成本。不能将未竣工成本计入已竣工成本之中，或将后期项目成本计入前期项目成本之中。
· 　　4.成本划分应清晰，配比结转成本。应按规定计算期间费用和开发产品成本；不应将未竣工验收产品成本并入营业成本；不应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；独立核算的配套设施，应分摊建筑安装工程费、土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用。
· 　　5.不能扩大期间费用列支范围及标准，减少计税所得额。预售收入不能作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，列管理费用；开发产品完工前的借款利息，不应一次性计入当期损益。
· 　　6.企业收到预收账款时结转收入，但成本还无法准确核算，不应暂估多转销售成本。
· 　　7.应按开发的产品对象设置各类明细核算科目。自购工程物资、设备直接投入工程，应设材料、设备帐，并建立出入库手续。
· 　　8.由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，注意应在最后工程办理竣工结算后，企业财务再根据工程价款结算单对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
· 　　（三）房地产企业目前两大主体税种在税金计算上有别于其他行业，一是营业税的计税依据确定及税款缴纳。房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产，月末按预收帐款贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。二是企业所得税的计税依据确定及税款缴纳。根据国税发【2006】31号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
· 　　以上易出现的涉税问题，究其原因有多方面，综合分析有以下几个方面：一是部分房地产企业的财务会计人员对房地产开发经营相关法规、运作规律、经营方式、特点掌握得不到位，影响了会计核算的正确性、及时性。二是房地产有关政策（包括财税政策）变动频繁，企业财务人员对房地产开发企业的企业会计和税法之间的差异存在一些盲点和误区。三是房地产企业核算复杂，环节繁多，自身具有的项目连续滚动开发的特点，易使企业延迟项目决算期，导致其成本、利润难以理清，容易出现违规问题。
· 　　笔者针对房地产业财务核算与税收缴纳工作提出以下几条建议。
· 　　（一）进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。房地产开发企业对可售面积的单位预算造价的计算，应邀主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，控制成本结转的随意性；规范企业资金收支渠道，杜绝多头开户；必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料；邀请税务机关定期纳税辅导、帮助，做好财务资料管理规范工作。
· 　　(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票规范管理，建立健全其领、用、存制度，以备税务部门检查。
· 　　(三)严格执行预收款预缴制度，保证税款及时缴纳。严格执行国税发［2006］31号通知规定，对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。确保税款的及时足额入库。
· 　　(四)房地产企业主要负责人和有关办税人员应加强与税务部门联系、沟通，学习掌握有关税收法律、行政法规的规定，做到真正懂法、知法、遵法、守法，依法诚信纳税。
· 　　(五）抓住税务部门部署的企业自查自纠机会，积极开展自查自纠工作，避免不必要损失。
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