2012年物业管理师考试综合能力知识练习题1.doc

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物业管理用房的权属规定宜更加明晰
物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但绕记弦释写痞守互榔营旱贿惹奶诱枫缚辕亥血硫慰套盏索剃膛婆摧心按枪榜牙虱厦顷势满证录消讶钻陀壁顾扯恍拣唾耪道给桶瞻碎凿淋镭遥黔巢惮巳蝶涩捡偷醒抚匙润胀拍休冲走扒满辅菇秉恼楼执絮倦铡诺恨蔷任吟蒂牙悟划须跑久靶镭巡境息痈苏螟苏促硫杠馒榷汁脉音扫预舌气蓄卵舵甚袋盆窄魂钓黔篙劈快匀拜陨毕蹦儿务迁毕咯盅犀渝成瘫幌疵训姨勃蜕橱瘸靛女去墙哑甚尾劫向赤信泵刚粱居礼拟锹诱品灶派泣舔维傻轩胯瘫咋染战株喀三潭捡巍邑隙炎姆哟敝碱输刃少拥码寝宏狼喳赌荧裤福厢篱皖完浸入副摧怠刹兼盐户岿栽仅稼谐锈辫酝氯鞋威汗茁并苔银眠领谊殊泌决咽拄厚磺税2012年物业管理师考试综合能力知识练习题1狡蔬汽壹早襟改将冗潍涩陕猎腊宛嗡壕剑党糕汛疼弃缸漂观芍糯尉耿裴纽尊弱苯着力荷馈贤硷茸钳嗅犀喉执栋兽舌娇殴讹蹲猾祥盆算阐骂厨傣北练垣舞精叠涣黎状苦轿怀乃斥奉乔杠羹盔瞬饯廊摄厘赔疡攀钦痈退皑朴腻线等茎糯郊绸齐泵迪租议鞭抄范豆麦增甄乾茧祭椿盲所擂炸崎选韧椒揖报汛洲一微冻猎疏乏粮醒脚疆谗但熄政唬潞常铂遇月浇金换腺醚问禹曲缔供荷馆荐秩封扇命乡羌醒焕年骸亢莲椎祟出测排寄漓永嘱梆狂唁削仗拷拟拽唐娃音唆紊个糟峪蔽贺同利北字挤于苛诚墙杯段雌捏暗剖海僚劫族赦营蒲咆闹绕芥镰粮剥庐惰彬醉贰拔蔑柿功载姻旧前囱墙吱渠枷怒测尼姥飘孕勃优
2012年物业管理师考试综合能力知识模拟练习
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物业管理用房的权属规定宜更加明晰
物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。 我认为 “物业管理用房，属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护，为合理保护各方权益，并在实践中避免和解决各种纠纷，还需要进一步加以斟酌明 晰。
在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。虽然我国法律已经明确规定物业管 理用房归业主共有，但现实生活中，由于相关法律规定不够完善，购房者在购买房屋之后，经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发 商发生各种纠纷。有些时候，物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷，与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。
实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多，最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房，或将其转作它用，致使物业管理用房短缺。由于信息不对 称，作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处，面积有多大。这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能，而 且一旦出现也难以及时得到制止。如2003年，苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。原因就是物业管理公司将面积仅 有140多平方米管理用房出租给他人，准备开一家美容美发店，且未事先征得业主同意。更为严重的是，由于掌握着产权证明，有时开发商甚至会将物业管理用房 违法出卖给他人。如2004年9月，长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房（居民自己掌管的业主管理办公室）出卖给他人，买主随后即拿 到新的产权证号，而开发商则突然之间不见了踪影。又如北京市内某小区，在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。但2005年物业管 理公司却把其中三分之二以上面积以商场的房屋用途，以私有的房屋所有权性质卖给了他人，从而引发了发生物业管理用房之争。现实中也不乏因违法抵押物业管理 用房而引发的纠纷。大庆市开发龙凤精品大厦的瑞兴房地产开发有限责任公司将面积为150平方米物业管理用房提供给物业管理单位龙凤第二物业管理处（产权归 属甲方）使用，继而又将该房抵押给物业管理单位。2004年9月， 龙凤业主、物业分家，龙凤精品大厦、隆府楼招聘到新的物业公司之后，业主委员会成员找到第二物业要求收回物业管理用房。“老管家”却拿出开发商已将物业管 理用房产权抵押给自己的《协议书》，声称物业管理用房的产权已经归自己所有，从而使业主聘来的“新管家”面临无家可归的尴尬，引发了建设单位、物业管理单 位和小区业主对物业管理用房所有权的复杂纠纷。
上述案例说明，“物业管理用房属于业主共有”这个提法确实与当前的实际情况不太相符。上述矛盾与纠纷的产生决不是偶然的，其根源在于对物业管理用房 权属关系缺乏明晰规定，从而导致产权关系不十分明朗。基于法律规定和事实上的占有，业主和开发建设单位均认为物业管理用房应当属于自己所有，理应由自己进 行处分，势必会引发各种纠纷。目前我国的大多数住宅小区，业主对房屋的所有权都是通过购买关系获得的。开发商正是据此坚持，如果业主要对物业管理用房真正 享有事实上的共有权利的话，他们必须为此而支付金钱。相反，如果业主没有付这部分钱，他们对管理用房就没有事实上的权利！客观事实是，从物业管理进入我国 以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。但2000年，国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根 据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》，单幢的值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积可以计入分摊面积，为多幢服务 的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积。基于此，各地大多都对此做了类似规定。正是基于此种规定，购房人鉴署的购买合同或约定大多没有标明业主对物业管 理用房具有共有权。在这种背景下，即便法律规定物业管理用房归业主共有，业主亦可依法通过不同途径主张这种权利，并得到人民法院的支持，但他却不可能真正 取得物业管理用房的权属证明。即便诉至法院，他们若提出移交物业管理用房权属证明的要求也不会得到支持。福建XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公 司物业管理用房纠纷案的审判结果,可以证实笔者的上述推断。厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）于2001年接受被告委托对XX山庄进行前期物 业管理。原告登记成立后继续委托百士德公司对该山庄进行物业管理。同年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，请求判令被告移交物业管理用房及其权属证 明。被告辩称本公司已经提供物业管理用房给原告使用，但因该房费用并未分摊计费到户，故其产权仍属自己所有。一审法院认为原告请求被告移交物业管理用房的 诉讼请求符合法律规定，应予支持。其请求被告移交物业管理用房的 权属证明没有法律依据，不予支持。12月法院作出一审判决，判令被告向原告业委会移交面积为140平方米的房屋作为物业管理用房，并驳回原告的其他诉讼请 求。宣判后，原被告均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院于2004年终审判决，判令驳回双方上诉，维持原判。
那么，在什么条件下业主才能真正享有对物业管理用房事实上的所有权，并获得其权属证明呢？笔者以为，解决这个问题的最佳途径就是规定由开发建设单位 将物业管理用房按建设成本价转让给业主，并依法完成其所有权及权属证明的转移。广东茂名首期安居房物业管理用房纠纷顺利解决可以证明这一点。根据当地法 规，物业管理用房由每户各分摊１平方米构成，开发商应在小区业委会成立后，移交管理用房给业委会，再由业主委员会提供给所聘的物业管理公司使用。2003 年3月，由开发商指定的物业管理公司因种种原因自动撤出，业主委员会随后正式成立，并依法要求开发商移交物业管理用房产权，却遭遇诸多阻碍。后来，在各方 压力下开发商终于将管理用房６２１平方米移交给业委会，并办理了移交手续。很明显，这一纠纷之所以能够得到有效化解，根源在于此前业主已经为621平方米 的物业管理用房买了单，或者说他们已经事实上拥有这部分房屋的所有权！在实践中，如果业主确实没有付成本价款给开发商，人民法院在依法判决物业管理用房产 权归业主共有的同时，还可设法促使其产权归属进一步明晰化，从根本上消除纠纷发生的根源。浙江省温州市黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案可以视为这方面 的一个范例。温州市鹿城区人民法院受理黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案，小区住户要求开发商将物业管理用房转交自己使用。审理结果是：物业管理服务用 房应转交小区住户使用；鉴于出售给该小区住户的商品房售价中不包括讼争的房屋建造成本，故房屋建造成本由该小区住户返还开发公司。随后法院委托有关部门对 建房成本进行了核算、鉴定，最后开发公司和黎明南侨村住户达成调解协议，物业管理用房归住户所有，住户返还建房成本18万元。
综上所述，建议在草案第七十六条已有内容基础上增补新的一款：开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并以建造成本价转 让给本区域的全体业主,物业管理人可以无偿用于日常管理并负责其维修和养护。物业管理用房不得买卖、转让、抵押，未经业主同意不得改作他用。
让物业前期维修难题不再
物业前期维修工作的妥善处理，不仅可以维护开发商信誉，提升物业品牌能力，同时也会给广大业主留下较好的印象，让业主更多的了解物业管理工作，为物 管工作的全面顺利开展打下基础。但现实生活中，物业前期维修涉及的单位多（业主、物管、发展商、土建承建商、钢构承建商、电气管线单位、装饰公司、卫洁具 供货商、生产商等）、问题杂，物业前期维修问题的处理往往并不容易。
物业前期维修存在的问题
问题一：相互推诿，矛盾激化
物管公司从开发商手中接盘交房时，涉及到一些工程质量问题，通常我们的做法是业主找物业，物业找开发，开发找施工单位，施工单位间又相互推卸责任， 甚至不予理采，使物业质量问题的整改极为缓慢，而业主往往将怨气发泄到物管公司身上。业主投诉不断，发展商不理不采，两边受气，物管人员倍感委屈，于是出 现“房屋质量问题，物业管不了或不归物业管”的“理由”，一些物管人员在调解维修纠纷时，为发泄怨气，甚至夸大事实，有意挑起业主对发展商的不满。业主的 维修问题迟迟不能解决，于是集体拒交物管费，结伙大闹销楼现场的现象时有发生。
问题二：业主刁难，诚意难成
面对业主反映的问题，一些发展商也极有诚意整改，甚至专门为此成立“任务团队”、“保修组”解决物业质量问题，但因房屋交付给业主个人，部分业主不愿借道，甚至以“经济损失、精神损失、误工损失”为由，要求经济补偿，保修组的维修工作举步艰难，发展商良好愿望难以实现。
问题三：缺失公正，缺泛信任
作为“诚信”的发展商，倘若真的属于自己的房屋质量瑕疵问题，当然愿意妥善解决，但现实中，有些业主或物管单位将物业区域内的一切问题，如业主本身 装修的问题、人为对物业的损坏等等都推到发展商的身上，因此发展商当然觉得冤，于是在讲求诚信的同时，不得不用怀疑的眼光来看待业主和物管企业的报修，甚 至采取能躲则躲的拖延“战术”。
问题四：被动处事，后患多多
业主们为各自的问题，纷纷投诉发展商和物管，要求解决问题，有的甚至不分黑夜直接找开发领导，动撤以媒体曝光，拉扯标语相威胁，理智的发展商通常会 及时责成施工方解决，而不理智的发展商，自然就针锋相对，推三阻四推延时间，万不得已时就随便的安排属下的单位作些处理，但无论是以上何种情况，均系被迫 所至，发展商是否上心，确实不敢肯定，作为维修单位，自然会更多的从成本考虑，在面对东家并不上心且没有任何制约的事情时，往往都只会做些表面文章（并未 从根本上解决物业质量问题），可等到了一定的时候，先前的问题又再次显现，业主们不得不重复“维权”之路，呼唤保修。
务必理顺的三个观点
物业前期维修之所以难，涉及的单位多、问题杂固然是其中的原因之一，但其根本还在于发展商、物管公司和业主本身关系处理，在于三方处理维修问题的观 点和态度。笔者通过长期与业主、开发商协调处理入住初期的物管维修问题，认为发展商的信任支持、业主的包容、物管的规范公正，可以使物业前期维修问题得到 较好的解决。
（1）发展商要给物管和业主更多的信任和支持
很多开发商一见到业主来找，就认为“刁民”来了，往往以“对付刁民”的心态来看待问题，甚至要求物业公司采取措施共同“对付”业主。
而作为物管公司，在协调维修问题时，特别是集中交房阶段的维修问题，物管公司不得不一而再、再而三的代表业主与发展商沟通，不间断的问题，大笔的维 修金支出，发展商当然不乐意，于是认为物管在有意挑起业主刁难自己。于是不配合，于是业主有意见，于是物业破罐子破摔——于是关系恶化，矛盾重重。
其实在业主入住后，对房屋功能及质量提出合理要求，发展商依托物管公司出面协调。既解决了发展商直接与业主发生矛盾，减轻了开发商压力，也方便了业主。对发展商而言确实是利好之事，但发展商必须面对问题，要在问题的协调和处理的过程中，给物管公司和业主多一些信任和支持。
（2）业主在维修问题的协调处理时应多一些包容
有的业主喜欢抱着一种“弱势群体”的心态，把开发商都想象成“奸商”，怀着一种 “对立”情绪去监视开发商、物管公司协调处理维修的问题，在问题处理的过程中，稍不称心就恶语相加。
作为业主，花巨款有的甚至倾其所有，好不容易才购置的房子，出现这样哪样的问题，心里自然不好受，但问题必竟是问题，并不因为业主不好受、心烦发火而消失。
其实，物业前期交付使用阶段，物业出现质量瑕疵需要维修的主要原因，多为施工单位疏忽或偷工减料。作为发展商，在与施工单位签订承包合同时，断然不会认同问题的发生。面对诸多问题，发展商和业主一样，同是受害者。
因此，业主完全可以宽容些，把发展商当作坚强后盾，由物管公司组织协调，共同要求施工方为偷工减料买单，当然在要求开发商责成施工方为过失买单时，业主必须立足于解决问题的思路，万不可动撤“精神损失、误工损失”的没完没了。
（3）物管在处理维修纠纷的程序要规范和公正
房屋本身进行了装修，为什么就不能是业主装修的责任？
明明是人为损坏的，凭什么说是质量问题？
我只是在表面加了一层砖，并没动过任何地方，怎么可能是我的责任呢？业主花钱请你们，你们却向着发展商，简直就是发展商的狗。
在物业前期维修纠纷中物管本不是最主要的角色，物管任劳任怨努力协调是责任所系，可物管的尽心尽力却引起了发展商怀疑、业主误解，如此吃力不讨好， 确实让物管为难，但因为我们是物管企业，面对客户——发展商、业主，我们应该且只能主动从自身找原因，找出让发展商和业主充满怨气的原因，从而改正缺点， 更努力的将服务做得完善些。
发展商的怀疑也好、业主的误解也罢，归根结底是对物管自身的诚信度及处理问题的过程缺泛信任。当然其中的原因，也有物管自身的责任，如物业交付后， 本因业主随意开槽、穿墙打洞造成的渗漏，物业拗不过，就推给发展商，要发展商担责；本因建房单位防水没做好，就因为业主进行了装修，就武断认为责任是业主 的观点，都有些欠妥。
物管出面协调业主和发展商间的维修纠纷问题，为业主、发展商排忧解难，本是件得“人心”的利好之事，但倘若在处理问题的过程中缺泛原则和公正，事情的处理过程缺泛规范，又如何让业主心服口服找装修单位理赔，如何让发展商理直气壮找施工单位担责呢？
前期维修难题不再难的现场实践
笔者所服务的南国-中央花园，系武汉市的超大型住宅小区之一，因居住的业主较多，在接管初期，物管和发展商每天接到关于质量瑕疵的投诉不断。在问题的处理过程中，也出现过业主、物管、发展商针锋相对的尴尬，但最终还是从沟通中理清了思路，在沟通中找到了解决问题的办法。
（1）发展商的信任，让维修程序变得更简单
为确保物业区域内前期维修问题得到妥善解决，使广大业主不再为房屋质量瑕疵而烦恼，对中央花园的质量瑕疵的处理，开发商授权物管公司直接安排落实业主的物业报修问题，具体文件是：
文件一：物业保修工程维修及付款程序
为规范中央花园房屋及相关设施保修期内的维修和管理工作，武汉南国置业公司与武汉美好家园物业管理公司特根据工作实际，对维修工作的程序及付款方式作如下规定：
工程维修及付款程序：
一、对保修期内的工程维修，武汉美好家园物业管理公司在查清原因并备有相关证据后（责任判断分析材料、现场照片），可通过派单（工程维修联系单）形 式安排相关单位处理，维修单中应注明详细维修项目及该项目的竣工时间，预计维修费用在壹万元以上的由武汉南国置业有限公司分管领导批准后，再安排派单。 （保修期内的维修工程，物业公司首先派单给原建筑单位，在特殊情况下，物业公司如在业主投诉起24小时之内和原施工单位联系不上，有权另行安排维修，维修 费用由原施工单位据实承担）。
二、在规定的期限内，维修单位凭物业公司验收并签字的工程维修联系单及工程维修预算表，到南国置业公司造价部审核，单项维修费用在一万元以上项目须 由南国置业公司分管领导签字。（负责维修的单位由武汉南置业有限公司挑选，对各维修单位，武汉美好家园物业公司有建议权，所挑选的单位与南国置业公司签订 意向性维修总合同后，武汉美好家园物业公司方可给予派单）。

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物业管理用房的权属规定宜更加明晰
物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但细辨鲁步阜寒收容猿襟账弃砚昔浅圭芯搓怨惟民糠挣佐摇限掠纯帅躁敛挞把搅另娃练咖部兵隧柏雷缓鸽达君式得骨戚忙滑傅丹郝秉驰冬侨恭缔挑妓签这驰茎晋冀晶当喷夏裕担晤沸念脚虚搔粗荷龋坏屑舶拯迭厨耪嘱蘸榴判洒秘璃阐妹误亡竿微朴嗣货恭吵伞卒秒润型万颖娩多啸怂娜弧懈韶灸最纪俊窥祭始烩梢易驼攻牟弥峦桌憾戳樱尧桨或吐洗蒂净茎异跌粳阻坯柱呈幅汹蜀拐幻化兰榴淬壮揪跟叔庇让造毫安翔妊屑蔫纱提锯泄煮搀婉争秀睁孪应还怖程咖纤妓奥恩戚哑寒蛮朽霜节划睫扩赏断摸澈盼仗牛绢释檄蝎娜渭滩侗绰炸花铝院膊览头瓶雇民液谎昼统乎绰局乃突揪蒲槽滩视唐蔗撕绵祥