北京市房地产开发企业开发经营活动须知.doc

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北京市房地产开发企业开发经营活动须知

    一、成立房地产开发企业应具备什么条件？
    二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质？
    三、企业如何在"北京市房地产开发企业和开发项目管理系统"中填报相应资料？
    四、企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续？
    五、房地产开发项目如何取得？
    六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目？
    七、项目取得后应办理什么后续手续？
    八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题？
    九、预售商品房应该具备那些条件？
    十、如何办理商品房预售许可证？
    十一、如何办理商品房预售登记？
    十二、如何办理竣工备案？
    十三、交付预售商品房应符合哪些条件？
    十四、如何进行房屋所有权初始登记？
    十五、商品房现售应满足哪些条件?

一、成立房地产开发企业应具备什么条件？
    在本市设立房地产开发企业应当具备下列条件：
    1、有固定的经营活动场所；
    2、有1000万元以上的注册资本（含1000万元）；
    3、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业技术人员（5名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，工程负责人应具有中级以上职称，财务负责人应具有初级以上职称）；
    4、外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
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二、企业如何进行备案及核定房地产开发资质？
    1、新设立的房地产开发企业，申办人自领取营业执照之日起30日内应到公司注册住所所在区、县建委进行备案（超过30天的不予备案），备案时须提交如下材料：
    （1）房地产开发企业备案表一式三份；
    （2）企业营业执照复印件和原件；
    （3）企业章程原件；
    （4）企业验资报告原件；
    （5）企业法定代表人身份证明原件；
    （6）企业专业技术人员的资格证书、身份证和劳动合同原件；
    （7）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。
    2、备案后30日之内到市建委办理暂定资质证书，超过30天的不予办理暂定资质证书，核定暂定资质证书须提交材料：
    （1）书面申请；
    （2）已在区备案证明材料；
    （3）企业营业执照副本复印件；
    （4）企业章程复印件；
    （5）企业法定代表人简历和身份证复印件；
    （6）企业专业技术人员的资格证书和身份证复印件；
    （7）企业的验资报告复印件、资产负债表和损益表；
    （8）中外合资（合作）房地产开发企业除提供上述资料外，还必须提供市商务局与市发改委的有效批准文件。
    3、房地产开发企业申请核定资质等级须提交如下材料（外商投资房地产开发企业相同）：
    （1）房地产开发企业资质申报表；
    （2）房地产开发企业原资质证书正、副本原件；
    （3）企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
    （4）企业（公司）章程（加盖公章的复印件）；
    （5）企业的验资报告和上年度及上月财务报表（原件或复印件加盖工商部门公章）；
    （6）企业法定代表人、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件（原件或加盖公章的复印件）；
    （7）企业近3年房地产开发项目投资计划批准文件（加盖公章的复印件）；
    （8）企业近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；
    （9）近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；
    （10）近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；
    （11）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；
    （12）违章、违纪及纠纷情况报告。
    房地产开发企业申报资质等级条件，详见《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条的规定。
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三、企业如何在“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”中填报相应资料？
    开发企业取得开发资质后应及时登录“北京开发网”()，填报“北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”的相应报表。系统包含五个部分：《企业基本情况表》、《企业资质情况表》、《企业经营情况表》、《项目基本情况表》和《项目手册月报表》。其中，《企业基本情况表》和《企业资质情况表》中的“企业资质情况”应在取得开发资质后立即填写，《项目基本情况表》按实际情况填写，以上三部分内容若有发生变更的，应在该季度内及时变更报表内容；《项目手册月报表》为每月填报，应在每月末的后5日至次月的前10日之内及时填报；《企业经营情况表》和《企业资质情况表》中的“项目近三年累计完成情况”为每季填报，应在每季度末的后5日至下季度的前10日之内及时填报。（具体填报方法见“北京开发网”。）
    凡在本市从事房地产开发经营业务的开发企业必须真实、完整、准确、及时地填写所有报表。报表数据将作为考核开发企业经营业绩、评定资质、实施监督管理的依据。
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四、企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应该办理哪些手续？
    企业变更名称、 法定代表人和主要管理、技术负责人，应在变更30日内，到北京市建委办理相关变更手续,并在"北京市房地产开发企业和开发项目管理系统”申报相应变更。
    1、房地产开发企业变更注册地点，须提交以下材料：
    （1）书面申请；
    （2）已在新区县登记证明材料；
    （3）企业营业执照复印件；
    （4）企业资质证书正、副本原件。
    2、房地产开发企业变更法人，须提交以下材料：
    （1）书面申请；
    （2）新法人简历及身份证复印件；
    （3）企业营业执照复印件
    （4）企业资质证书正、副本原件。
    3、房地产开发企业变更注册资金，须提交以下材料：
    （1）书面申请；
    （2）企业增资后验资报告复印件；
    （3）企业营业执照复印件；
    （4）企业资质证书正、副本原件；
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五、房地产开发项目如何取得？
    按照国家土地供应政策，所有经营性项目用地均须通过入市交易确定国有土地使用权人，北京市政府委托市土地整理储备中心具体组织土地的招标、拍卖和挂牌工作。
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六、什么样的资质等级能够取得多大规模的项目？
    按照市建委《关于转发建设部〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》（京建开〔2000〕387号）和《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权投标、竞买人房地产开发资质有关问题的通知》（京建开〔2002〕688号）的相关规定，凡通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权用于房地产开发用途的，其投标、竞买人必须取得建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级，并按照资质等级取得相应规模的土地和项目开发权。
    各资质等级房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质房地产开发企业承担的开发规模不受限制；二级资质房地产开发企业可承担25万平方米以下（含）的开发项目；三级资质房地产开发企业可承担20万平方米以下（含）的开发项目；四级资质房地产开发企业可承担10万平方米以下（含）的开发项目；暂定资质房地产开发企业根据企业资产、专业技术管理人员等情况，核准可承担的房地产开发项目规模。
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七、项目取得后应办理什么后续手续？
    1、房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金；
    2、依据市国土局出具的国有建设用地项目《中标通知书》、《国有土地出让合同》、房地产开发企业资质证书以及项目资本金证明等相关资料，向市发改委、市建委进行项目立项的核准或备案；
    3、依据市发改委、市建委出具的有关批复向市规划委申报《建设用地规划许可证》；
    4、向市发改委、市建委申请年度商品房屋建设计划；
    5、依据市发改委、市建委批准的年度商品房屋建设计划向市规划委申报《建设工程规划许可证》；
    6、建设单位向北京市建设工程承发包交易中心提出申请，由北京市建设工程承发包交易中心组织工程招标，确定开发项目施工单位和监理单位；
    7、向市建委建设工程管理办公室申报《建设工程施工许可证》。
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八、房地产项目开发建设过程中应注意哪些问题？
    1、施工准备
    开发企业要认真审查施工单位上报的施工组织设计，本着“先地下、后地上；配套与住宅主体同步实施”的原则，合理安排施工进度。
    2、施工阶段管理
    （1）开发企业应对开发建设项目的工程质量负责，对于出现重大质量事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案；
    （2）开发企业应对开发建设项目的施工安全负责，对于出现重大安全事故的项目，该项目规模不计入开发企业的竣工业绩，并作为企业不良经营行为记入房地产开发企业信用档案；
    （3）开发企业应按施工进度拨付工程款，做到月结季清。对于存在拖欠工程款行为的开发企业，不予批准新的建设项目，不得设立新的公司。
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九、预售商品房应该具备那些条件？
    1、已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；
    2、取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；
    3、按申请预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
    4、已取得商品房预售许可证，且满足市建委公布的预售最长期限。
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十、如何办理商品房预售许可证？
    1、登录北京市房地产交易管理系统（WWW.BJFDC.GOV.CN,以下简称管理网），注册新用户。（第一次申请预售项目的公司，其授权工作人员应到市建委交易市场处办理用户注册，并领取系统专用加密钥匙。）
    2、提供如下资料进行预测数据转化成楼盘表备案：
    （1）房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份；
    （2）该项目全套电子图；
    （3）施工图审查合格通知书；
    （4）共用面积分摊说明及配套的分摊彩图；
    （5）建设工程规划许可证及其附件、附图；
    （6）人防部门批准或备案的人防建设方案；
    （7）关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺。
    以上材料送至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅（东城区青年沟路4号），在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表。
    3、登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。
    4、房地产开发企业持加盖本单位印章（骑缝章）的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及下列材料办理商品房预售许可证：
    （1）企业法人营业执照；
    （2）开发企业资质等级证书；
    （3）国有土地使用证，经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》；
    （4）已交清全部出让金证明（国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函），经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件；
    （5）市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图；
    （6）市或区（县）建设管理部门核发的建设工程施工许可证；
    （7）工程施工合同（复印第一部分）；
    （8）房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算,投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；
    （9）属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件。
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十一、如何办理商品房预售登记？
    自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在管理网上进行网上认购和网上联机备案签约。房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：
    1、管理网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；
    2、管理网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份；
    3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；
    4、国有土地使用权证原件及复印件各一份；
    5、买受人身份证明复印件，包括：
    （1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件；
    （2）买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；
    （3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；
    6、预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵押权人同意预售的材料。
    市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。
    以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续：
    1、该商品房不在预售许可范围内；
    2、该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月；
    3、该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；
    4、房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致；
    5、该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。
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十二、如何办理竣工备案？
    建设单位应在项目竣工验收合格之日起1 5日内到北京市建委或区县建委办理竣工验收备案手续，详见网上备案地址：http://210.75.213.171:8000。
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十三、交付预售商品房应符合哪些条件？
    1、取得建筑工程竣工验收备案表；
    2、取得商品房面积实测技术报告书；
    3、预售合同约定的其他交付条件。
    房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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十四、如何进行房屋所有权初始登记？
    竣工验收后，开发企业提交以下材料至北京市房屋权属登记事务中心（东城区和平里北街2号）或区县房屋登记部门办理房屋所有权初始登记：
    1、申请书；
    2、房屋面积测量成果报告；
    3、四至表；
    4、位置示意图；
    5、房屋状况表；
    6、申请人身份证明(复印件)或法人资格证明(年检合格的营业执照、批准证书等复印件)，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明(复印件)；
    7、建设工程规划许可证、规划验收合格证明（复印件）；
    8、房屋竣工验收备案证明（复印件）；
    9、竣工项目地价款核实复函；
    10、商品房的公共部位建筑面积分摊材料；
    11、国有土地使用证（复印件）；
    12、拆迁补偿结案证明（复印件）；
    13、需提交的其他补充材料。
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十五、商品房现售应满足哪些条件?
    商品房现房销售应取得房屋所有权证书和土地使用权证书。
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