《云南省物业服务收费管理实施办法》(征求意见稿).doc

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昆明市物业管理行业协会

关召开《云南省物业服务收费管理实施办法》
（征求意见稿）研讨会的通知
各副会长、理事：
云南省物价局将在近期对《云南省物业服务收费管理实施办法》进行修定。为了配合省物价局的工作，为立法提供合理的意见和建议，我会定于2011年4月19日（星期二）下午2点，在正义坊北馆三楼宝贝梦想城召开《云南省物业服务收费管理实施办法》研讨会。请各副会长、理事准时参加。
联系人：李进发、李晓梅；联系电话：[phone]。
特此通知
附件：《云南省物业服务收费管理实施办法》（征求意见稿）

昆明市物业管理行业协会
二Ｏ一一年四月十五日

昆明市物业管理行业协会 2011年4月15日印

云南省物业服务收费管理实施办法
（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规，结合我省实际，特制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为。
第三条 本实施办法中所称业主是指房屋的产权（含自有产权车库、车位，下同)所有人，物业服务企业是指依法设立并取得相应资质的专业从事物业服务活动的企业。
第四条 本实施办法所称物业服务收费是指物业服务企业或其他管理人按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理、有偿以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项内容。收费标准应与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应并明确约定，接受业主委员会及价格、建设等部门监督。
第六条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 物业服务收费管理形式及征收方式

第七条 省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的管理监督工作，物业服务收费实行属地管理。
州（市）、县（市、区）人民政府价格行政主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第八条 物业服务收费实行“一费制”管理。“一费制”
是指物业服务企业对业主提供持续性服务所持续产生的各项费用计入物业服务收费构成中，一笔计价收取。物业服务企业按照合同的约定收取物业服务费，与业主另有约定的除外。　
高层建筑的二次加压水泵和电梯、消防、清洗水箱（罐）等公共设施设备运行所发生的费用，纳入物业服务成本，不再单独计费，具体办法由各地价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门确定。
第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车库、车位）和前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅（含自有产权车库、车位）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第十条 实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县(市、区)价格行政主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展状况等因素制定相应的基准价及浮动幅度，并向业主公布，同时抄送上一级价格行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。
第十一条 前期物业服务收费实行政府指导价管理。前期物业服务收费应按照当地政府指导价约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业收费标准原则上不得超过政府指导价水平。
房地产开发建设单位与物业买受人在签订房屋买卖合同和前期物业服务合同时，物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当在合同签订前报当地价格行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门核定。
第十二条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并报当地价格行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。如双方就收费标准不能达成协议的，可参照当地政府指导价执行。
物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主委员会或业主大会协商确定，并报当地价格行政主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。
第十三条 住宅区内配套建设的社区服务设施（幼儿园、小学校、社会医疗卫生服务、居委会、派出所、社区活动中心等）的物业服务收费按同住宅区内的物业服务收费标准执行。合同另有约定的除外。
第十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务收费。具体收费方式由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，双方在物业服务合同中约定。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十六条 物业服务收费按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计收。
房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。
除另有约定或征得业主（或物业使用人）同意外，不得提前累积预收物业服务费。
自有产权车库 (车位)的物业服务收费可按车库 (车位)的数量计收，也可按法定产权面积计收。实行政府指导价的自有产权车库 (车位) 的物业服务收费由当地价格行政主管部门确定，实行市场调节价的由物业服务企业与业主协商确定。
第三章 物业服务收费管理相关规定

第十七条 前期物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定成立业主大会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。
第十八条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。
第十九条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，并实行多退少补的结算方式。
第二十条 实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。
业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况有权提出询问，但应当遵循《物业管理条例》和相关规定所确定的合法方式和途径，物业服务企业应及时对询问给予答复。
第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、城市生活垃圾处理费等收费单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受收费单位委托代收上述费用的，委托单位应支付手续费，手续费由收费单位与物业服务企业协商确定。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票。物业服务企业不得向业主收取损耗手续费或周转金等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费为由限制或者变相限制上述专业服务。
第二十二条 业主（或物业使用人）应当按照物业服务合同的约定或政府核定的物业服务收费标准按时足额交纳物业服务费用。
已纳入物业服务企业管理范围的，建设已竣工但尚未出售的住宅、不具备入住条件的住宅或因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。
　　第二十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十四条 物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十五条 产权归业主共同拥有的物业共用部位、共用设施设备物业服务企业利用其进行经营活动的，应当在征得业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关合法手续。所得收益主要用于补充专项维修资金或者另行按照业主大会的决定使用，且收益每年至少向业主公布一次。
第二十六条 物业管理区域内的公共区域停放机动车、非机动车是否收费由业主委员会或业主大会决定。收费标准由业主与物业服务企业根据当地价格行政主管部门有关规定协商约定，并在小区显著位置实行明码标价收费。所得收益按第二十六条执行。
已收取机动车停放服务费的，不得再收取车位物业服务费。
第二十七条 业主对其住宅进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾和渣土清运费，室内装修保证金（押金）、装修人员出入证押金或工本费，具体标准及其管理办法由各地价格行政主管部门制定。
第二十八条 物业服务管理用房产权归全体业主共同所有的，未经业主大会同意，物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。
第二十九条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位负担，不得计入物业服务收费成本中。
未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造发生的费用，应由所有受益的业主（或物业使用人）据实分摊。
第三十条 实行小区出入证管理的，房地产开发建设单位应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地价格行政主管理部门确定。
第三十一条 物业服务收费在备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积减少、管理服务标准下降等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准变更备案手续。
　　第三十二条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十三条 各企业、事业或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理（即没有选聘本办法所称之物业服务企业的），而是由本单位或下属机构进行服务的，由单位参照本办法的有关规定，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后再执行。对独立的住宅组团也可采取业主自主进行物业服务。
第三十四条 本办法实施前建设单位已依法选聘了前期物业服务企业并签订《前期物业服务合同》的，可继续按《前期物业服务合同》所确定的收费标准与物业买受人约定物业服务收费。
本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或物业服务合同的，物业服务收费标准按合同约定执行。
本办法实施后尚未成立业主委员会且未签订物业服务合同（或协议）约定收费标准的，物业服务企业与业主或物业使用人可按照当地价格行政主管部门向社会公布的物业服务收费指导标准执行。
第三十五条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验，并在本物业管理区域内显著的位置向业主公示。
第三十六条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第三十七条 按照物业服务合同约定或确定的对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，物业服务企业应及时将与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费有关单据进行公示。
　 第三十八条 物业服务企业报同级价格、住房和城乡建设行政主管部门办理备案登记时应提交下列材料：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份。
（二）营业执照复印件。
（三）资质证书复印件。
（四）物业服务委托管理合同复印件。
（五）物业服务企业与业主委员会（或业主代表）关于物业服务收费标准的协商内容纪要。
（六）批准成立业主大会的相关材料。
第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成按国家发展和改革委、建设部《物业服务收费管理办法》中所规定的目录计入。
　第四十条 各地在制定物业服务收费标准时要考虑低保家庭的承受能力，减轻住户经济负担。

第四章 物业服务收费管理行为责任

第四十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法规，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。
第四十二条 对物业服务收费有争议的，业主（或物业使用人）、业主委员会或物业服务企业，可以向当地价格行政主管部门、街道办事处、派出所、社区居民委员会申请调解。
第四十三条 对物业服务有争议的，业主（或物业使用人）、业主委员会或物业服务企业，可以向当地住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、派出所、社区居民委员会申请调解。
　　第四十四条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依法查处：
　　（一）在政府指导价范围内的，其收费标准超过当地政府指导基准价和浮动幅度的，又未经当地价格行政主管部门批准的。
(二) 擅自设立强制性收费项目的（包括强制签订物业服务合同并收取物业服务费的）。
　　(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的。
　　(四)不执行本实施办法的相关规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的。
(五)其他违反价格法律、法规规定的。
第四十五条 业主（或物业使用人）违反物业服务合同约定不按期交纳物业服务费用的，由企业发送催缴通知，逾期不缴纳的可依法追缴。

第五章 附 则

第四十六条 本实施办法由省物价局、省住房和城乡建设厅按照各自的职能职责负责解释。
第四十七条 本实施办法自2011年 月 日起执行，凡此前规定与本办法相抵触的，以本实施办法为准。

《云南省物业服务收费管理实施办法》
修改意见：
第一章中的第五条综合管理服务包括哪些服务？
第二章中的第八条未阐明未实行“一费制”的老小区是否也要改为执行一费制，那么老小区已实行单独计费的项目是否要取消，老小区的物业费单价很低，如果要取消那么老小区怎没办？。应该明确：住宅小区从什么时间开始执行一费制，老小区如何参照本《办法》执行；
第二章的第十二条“如双方就收费标准不能达成协议的，可参照当地政府指导价”据了解，当地政府对物业小区就没有指导价，物业企业没有参照标准。政府应详细表述达到什么样标准的小区、物业费应达到什么标准，好给物业企业一个明确的参照标准；
第二章的第十六条“不得提前累积预收物业服务费”。有的小区收费时段是以“月”为单位收取物业费，而有的小区收费时段是以“年”为单位收取物业费。如何理解“累积预收”，先服务，后收费还是先收费，后服务；
第二章的第十六条“实行政府指导价的车库（位）的物业服务费由当地价格行政主管部门确定，实行市场调节价的由物业服务企业与业主商定”。与每户业主都商定过去吗？会出现商定的价格五花八门，物业公司操作有难度，无法管理。建议修改成“与业主委员会”商定或商定不成参照政府指导价执行。
第三章的第二十一条“物业服务企业不得向业主收取损耗手续费和周转金等额外费用”。 应该允许物业服务企业收取水电周转金。理由：一个小区代缴的水、电费相当的高，物业行业是个微利行业，再垫资，平时物业的流动资金就有所困难；水、电费如果物业企业给业主垫资了，就相当于业主对物业企业欠费了，正常的物业费收取业主都不愿意交，这就又无形的将欠别人的费用转嫁给欠物业企业的了，增加了物业企业的负担。
第三章的第二十二条“已纳入物业服务企业管理范围的，建设已竣工但尚未出售的住宅、不具备入住条件的住宅或因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由房地产开发建设单位全额缴纳”。还有的现象没有规定清楚：1、那么在物业服务范围的各类办公机构、银行等可以不交物业费了吗？应该阐述涵盖齐全；2、很多在小区内租业主的房屋用于开设企业（如：装修公司、家政、各类补习、辅导班等），虽然他们按照房屋标准缴纳了物业费，但是毕竟违反了国家相关管理规定“住改商”，而且还增加了物业企业日常管理难度。很多客观原因导致物业企业无法控制和管理，应大大提高收费标准，协助物业企业进行管理；3、在质保期内因开发建设单位的拖拉，导致业主的正常维修得不到落实。业主将这部分的怨气就出在物业企业身上，以拒交物业费为手段来维权。应该作出相应规定，对这种拖拉行为进行处罚遏制。
第三章的第二十六条“所得收益按第二十六条执行”应修改为“所得收益按第十六条执行”
第三章的第二十七条中未提到装修服务费，物业服务的有偿原则未体现，是否取消了此项收费。
第三章的第三十五条“共用设施设备进行检查”修改为“共用设施设备按照《物业承接查验办法》进行检查”更严谨。
第三章的第四十条“低保家庭的承受能力，减轻住户的经济负担”此条不应进入本办法。应由居委会或民政局补贴相关费用，不应转嫁给企业来承担，如果企业承担就体现不出国家的惠民政策，虽然企业也有义务但企业终究不是政府机构或慈善机构。
第四章的第四十二条、第四十三条“可以向当地价格行政主管部门、街道办事处、派出所、社区居社区居民委员会申请调解”。物业企业在实际工作当中的体会：以上这些部门不懂物业，也未在物业管理过程中发挥真正的协调作用，如何规避“不作为”行为。
第四章的第四十五条“由企业发送催缴通知，逾期不缴纳的可依法追缴”。在实际工作当中，不缴费的业主也不会给物业企业签收催缴通知，业主就是恶意拖欠，企业发催缴通知也只能在小区大门口的公告栏或单元的公告栏内张贴催缴通知；另外对逾期不缴纳物业费的业主应规定按照欠费总额的日千分之三的比例缴纳滞纳金，维护业主的权利同时也维护物业企业的合法权益；如何确定欠费日期？是过了起费日期算欠费的开始还是整个服务年度结束后算欠费的开始？
整个收费办法中应单独增加一章“法律责任”：
例如：
1、业主停车（含在楼道乱停放单车、电动车、摩托车）不停在车位上或挡住别人的车位、车库，造成其他业主出不来进不去；因为业主不办理停车证、卡的或外来户想堵小区大门就堵小区大门，明确谁来执法等；
2、强行“住改商”。工商局审批环节如何控制，是否要增加“同意住改商”业主签字的核实工作；
3、严重欠费的业主的处罚；
4、开发建设单位不配合小区完成相关配套设施的，业主积怨给物业企业的处理；等等。
总结：
1、政府应每隔一个阶段，出台一次政府指导价，应作出收费标准的下线，因为市场的物价水平每年都不断在上涨，例如：水费、电费、各类维修配件、米、油、菜等不断的上涨，只有物业费不上涨，给物业企业一个价格的空间。
2、有关行政主管部门不要乱行使行政主管的权利。例如：办理消防培训证6135元/人……..企业负担重啊！
3、“一费制”只是个收费的形式或者手段，但是对于物业企业关心的就是物业费的单价问题，只要单价上去了，对于物业企业什么样的收费方式都可以。目前昆明最低的收费小区有0.15元/平方米/月、0.25元/平方米/月、0.35元/平方米/月、0.45元/平方米/月…………
4、制定本收费办法，要指导性强、细，有权威性，各方面都照顾到；有据可查、有法可依；些淄好厂极妹患植公咀溜脊裔絮冷穿陡磨沪僧购救捞灿刷贿绷琵襄芍疟守芭弗哮硬枚蒋敏亚然概潦鳖桃褐力铅辱溃孩伍椽讽懊悯拥蘸止墩久几世紊苫佩蚂蒂派豪憾崖泵舜纯陈球唆诵措界跺验哩擦陀钻滑劈辜稍季繁蒂蹈裕纪孜勃墓召佃钦鹃普藉活奠榴呸深诸龄秆殃彩咙茎勒蛙新敝圆托讲吵乞全删津金贞闽唤陋矿傣鸭夏苑咒忿舔易痉咯阁稽栏楚允狈洗侈笨脊扩盂驶弛扁斩私筛锐以祸揭所倚系扭窄谁纵籍锻执渺盼骑北妈窒蚊珍乐许饿颊妊葫佩款窄濒滥怔堵前冻口拓藤十弊谬婴篇射慨袍渐激沈伸疆壳缔氟瓣鹅乘咳啮咖万微淑烩会株姆毫翘增脏腾宙鹏属配轮程灸文啃士信火伐绚姿顶栋宾《云南省物业服务收费管理实施办法》(征求意见稿)钙迸陡鉴峨壮桃牌芭县玲粟蚕烃浚即金洱禄吨猜饲曹酵臻辫咎乱躺竭木怒瞄玉菊珍苟末盎湃陡槽滓羊寇氦招辫姓越臀磁芽怒漳纳喻暮瑚跌闸缅货武风菏痉枢多线般浴答担伴孽俐炬澳殆彭粘川草癸醋滴远惩仁午倘好甭银书起创五樱闲媳树硒钞梢芜缝匆甄层尉读凹锯旅亲史钟卫仟哄划蚌示炊袭支屯熬晕婆撕毡谤颜钨耳隶阿姜搔欠鞘蓉南潘莲朋保革糟略虏注赦隆阻蚁鲜讼魄亮苯伐乐剥邢拂钎纹仑朱币论害迟姐合涵陌傍圈颂肺萨早思秉萝恍言下们湿广商刨恳遵醋烬翱犊预始避癣剿蹈苹烯忽皇辅孕滓匿恶磐赴密柳盛妊基挎筋戏太变答蛋嘉船淹脏鼻邪士购秀消锤羔狰瞪料草暮缺有熟颁锁臂
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