涉及房地产税费.doc

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房地产税费
第一节 开发环节税费
第二节 转让环节税费
第三节 土地使用费
第一节  开发环节税费
表9-1  深圳市房地产开发税费一览
序号
税费名称
计算单位
标准
征收依据
征收部门
备注
1
印花税
中华人民共和国印花税暂行条例
税务局

（1）建设工程勘察设计合同
（2）建筑安装工程承包合同
（3）营业帐簿
收取费用
承包金额
记载资金的帐簿，按实收资本和资本公积合计金额
其它帐簿按件
0.5%
0.3%
0.5%
5元
2
开业注册登记费
公司登记管理条例
工商局
注册资金总额超过1亿元)的超过部分不再收取。开业登记费最低收费50元
注册资金在
(1)1000万元(含1000万元)以下的
(2)超过1000万元的
注册资金总金额
超过部分金额
1%
0.5%
3
企业增加注册资金登记费
公司登记管理条例

已收增加注册资金注册登记费的,不收变更登记费
注册资本超过1亿元的,超过部分不再收取
增加部分与企业原注册资金（注册资本）之和在
（1）1000万元（含1000万元）以下的
（2）1000万元-1亿元（含1亿元）的
增加部分
超过部分
1%
0.5%
4
工商执照年检费
户
50元

工商局

5
证照副本费

工商局

补(换)证、照
副本
份
份
50元
50元
6
固定资产投资项目投资许可证
证
5元
粤价费函[1992]13号
计划局
含申情表、年检表、销号表等费用
7
征用土地管理费
征地补偿费总金额
2%或3%
粤财农[1996]332号，粤办函[1991]915号
规划国土局
宝安区免收
8
城市房屋拆迁管理费

规划国土局
具体收费标准由省政府规定，不另收取拆迁许可证等其它费用
9
土地开发与市政配套设施金

规划国土局
市政设施配套费按深府[1991]134号文执行。从1997年6月1日起，根据深规土[1997]267号文，市政设施配套费易名为“土地开发与市政配套设施金”，其中包括土地开发费（已开发土地按100元/平方米计收）
10
土地登记费
深圳经济特区房地产登记条件
规划国土局

登记价在
（1）3000万元以下的
（2）超过3000万元的
登记价
超过部分
1%
千分之0.5
11
测绘管理费

规划国土局

测绘工程费总额在
(1)5万元以下的
(2)5-10万元的
(3)10万元以上的
测绘工程费
5%
4%
3%
12
工程勘察设计资格审查发证费

规划国土局

(1)甲乙级工程勘察设计单位
(2)丙丁级工程勘察设计单位和专项工程设计单位
宗
宗
300元
250元
13
外国设计机构设计管理费
设计费收入
2%
粤价费字[1991]239号

14
建设项目环境影响评价的技术审核费
粤价[1990]141号文附件<广东省建设项目环境影响评价收费标准(试行)>
环保局
技术审核费一般按评价经费5%计,建设投资大于50万元的报告书9表),技术审核费按100元计
评价经费为2000元,技术审核费为100元,评价经费每增加1000元,技术审核费增加40元
评价经费1万元,技术审核费为400元,评价经费每增加1万元,技术审核费增加200元
评价经费为4万元,技术审核费为1000元,评价经费每增加1万元,技术审核费增加100元评价经费为10万元,技术审核费为1600元,评价经费每增加1万元,技术审核费增加50元评价经费为20万元,技术审核为
评价经费在
(1)0.2万元以下的
(2)0.2-1万元的
(3)1-4万元的
(4)4-10万元的
(5)10-20万元的
(6)20万元以上的

50-100元
100-400元
400-1000元
1000-1600元
1600-2100元
2100-3000元
15
测绘收费
国家测绘局,国测发[1993]082号(下同)
深圳市地籍测绘大队

(1)测绘成果收费标准
1地形蓝图
1:10000
1:5000
1:2000
1:500
1测量控制点(导线)
1)二等三角
2)四等三角
幅
幅
幅
幅
幅
点
点
80元
80元
130元
100元
70元
33元
12元

(2)工程测量收费标准
1"平均地区"控制测量(电磁波测距导线)
一级
二级
三级
2建筑工业区测图1:500地形图
3建筑工业区图根测量1:500地形图
KM
KM
KM
KM²
点
1704.08元
2115.68元
2800元

118874元
150元
竣工图控制测量
测量
竣工图现状图
房角点测量
(3)地籍图测绘
宗
400元
宗地图编绘,规格18*22CM²
(4)建筑物验线
件
1000元
同一工地存在多栋建筑,每增加一栋加收500元
16
地震安全性评价费
省地震局、省物价局、省财政厅粤震[1992]150号、国家物价局、财政部[1992]价费字399号文附件《地震安全性评价收费暂行办法》
市民防办
外单位持有资料收费时，其费用与本单位资料研究费用合计超过5000元的部分，可另计收
(1)实际工作消耗
(2)搜集资料和研究费
1需做一周以内的野外工作和部分研究工作的项目
2需做一周以上专项野外工作，观测和研讨的项目
3管理费

按实际发生费用和有关规定计收
1000-5000元
由委托方和承担任务方双方协商议定
按1、2项费用总额20%核收
17
白蚁防治费
国家物价局、财政部价费字[1992]179号和国家建设部[1993]166号文
白蚁防治管理中心

（1）基础预防
（2）第二层以上预防
（3）木材预防处理
（4）治灭
（5）熏蒸灭虫
M²
12元
2元
8元
3元
2元
18
公民防护地下室易地建设费

深圳市物价局，深物价字[1995]78号
市民防办
下列情况可免建民防地下室、免缴易地建设费：敬老院、孤儿院、为残废人修建的生活服务设施及福利工厂，新建、改建托儿所、幼儿园和中小学办公楼、教学楼，用国家拔付的抢险救灾修建灾后临时性民用建筑，建筑施工场地内的临时建筑，村办企业及个人独立兴建的自用住宅，不增加面积的危房改造，地面总建筑面积在800M²以下的单项工程，为公益福利事业修建的农贸市场、临时车棚、居委会文化用房、治安管理用房等建筑
（1）新建10层（含10层）以上民用建筑，按应建民防地下室面积计算
（2）新建9层（含9层）以下民用建筑，按应建民防地下室面积计算
（3）工业区内的新建厂房，按应建民防地下室面积计算
（4）改、扩建原有建筑，按增加的面积计算
M²
2400元
1200元

800元

20元
19
报建费
省政府办公厅粤府办[1992]67号
规划国土局
包括建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等
工程费在
（1）1万元以下的
（2）1-20万元（含1万元）的
（3）20-50万元（含20万元）的
（4）50-100万元（含50万元）的
（5）100-500万元的
（6）500-1000万元的
（7）1000万元以上的
宗
5元
40元
90元
115元
370元
750元
1000元
20
水资源费
深物价函[1996]43号
水务局

地表水：蓄水
江河水
地下水：矿泉水
地热水
其他地下水
M³
0.04元
0.02元
5.76元
4.32元
0.14元
21
散装水泥专项基金
建设项目水泥需求总量
3元/吨
深府[1994]142号
建设局

22
城市排水设施有偿使用费
供水量的90%
1生活、行政和其他用水为同期自来水费的30%
2工业、商业用水为同期自来水费的20%
深府[1997]132号
排水管理处

23
建设工程机电设备招标服务费
委托招标总额
中标总金额
0.2%
1.5%
粤价函[1997]405号
建设局

24
贷款证
本
120元
计价费[1997]1057号
人民银行

25
外商投资企业外汇登记证
本
10元
粤价函[1997]407号
外汇管理部门

26
统计单位登记费
证
10元
粤价函[1995]25号
统计信息局

27
税务登记证费
证
15元
粤价函[1993]102号文
税务局

28
税务费登记卡费
卡
5元

29
发票费
发票印刷工本加15%

税务局

30
经济合同示范文本费
粤价函[1995]197号

打字纸8开100页
打字纸16开100页
本
本
10元
6元
31
合同鉴证费

工商局

(1)购销、订货、建筑安装工程承包合同
（2）加工承揽、建设工程勘察设计、科技协作合同及其它经济合同
价款或工程造价
价款或酬金
千分之0.2
千分之1
32
施工安全监督费
土建工程造价
千分之2

建设局

33
工程质量监督费
建安工作量
千分之2
粤价费字[1991]239号
建设局

第二节 转让环节税费 [返回]
自1994年以来，深圳市政府为搞活房地产市场陆续出台了一些措施，包括从1994 年10月26日开始暂免征契税和教育费附加等。与全国其他城市相比，深圳市房地产二、三级 市场需交纳的转让税费种类较少，税负较轻。1997年11月17日，据有关规定，深 圳市又对房屋租赁税费进行了调整，大幅度降低了私人出租房屋的税费。
表9-2   深圳市房地产二级市场转让税费
序号
税(费)名称
税(费)率
计算基数
收取对象
征收部门
备注
1
销售营业税
5%
销售价
售方
税务部门收

2
城市建设维护税
0.05%
销售价
售方
税务部门收

3
印花税
0.05*2
每证另贴花5元
销售价
双方
买方
登记部门代收

4
企业所得税
15%
所得额
售方
税务部门收

5
土地增值费
20%
土地增值额
售方
国土部门收
详见表9-5
6
登记费
20元至1%不等
登记价
买方
国土部门收
见注
注:1、房地产转移登记额的千分之1取费,若登记额超过1千万元,超过部分按千分之0.5取费
   2、房地产抵押登记按登记价的千分之0.1取费,每项最少不少于100元
   3、房地产变更登记每项取费20元

表9-3   深圳市房地产三级市场转让税费
序号
税(费)名称
税(费)率
计算基数
收取对象
征收部门
备注
1
销售营业税
5%
销售价
售方
登记部门代收

2
城市建设维护税
0.05%
销售价
售方
登记部门代收

3
印花税
0.05*2
每证另贴花5元
销售价
双方
买方
登记部门代收

4
单位所得税
15%
所得额
售方
企业由税务部门收，非企业由登记部门代收

个人所得税（境外个人）
20%
所得额
售方
登记部门代收

5
土地增值费
20%
土地增值额
售方
国土部门收
详见表9-5
6
登记费
20元至1%不等
登记价
买方
国土部门收
见注
注:1、房地产转移登记额的千分之1取费,若登记额超过1千万元,超过部分按千分之0.5取费
   2、房地产抵押登记按登记价的千分之0.1万取费,每项最少不少于100元
   3、房地产变更登记每项取费20元

表9-4深圳市房屋租赁税费
表9-2   深圳市房地产二级市场转让税费
序号
税(费)名称
税(费)率
计算基数
收取对象
征收部门
1
房产税
12%
(A)租金
出租人
除企业外的所有出租房屋的法人、团体和自然人
1.2%
(B)房产原值×70%
出租人
出租人为企业单位并按年度交纳
2
营业税
5%
租金
出租人
所有出租房屋的法人、团体和自然人
3
企业所得税
15%
租金-房产税金-费用
出租人
房屋出租的企业( 含涉外)、事业单位和团体
4
个人所得税
20%
租金不超过4000元租金-房产税金-800元租金超 过4000元(含4000元)：租金-房产税金-(租金×20%)
出租人
房屋出租的自然人
5
教育费附加
3%
营业税
出租人
出租房屋的法人、团体和自然人
6
城市建设维护税
1%
营业税
出租人
同上
7
印花税
0.1%
租金
出租人
同上
8
房屋租赁管理费
2%
租金
出租人
出租房屋的法人、团 体和自然人
9
补地价费
6%
租金
出租人
行政划拨、减免地价款的房屋出租人
说明
1、私人出租房屋应缴税费 原为1(A)、2、4、5、6、7、8共 七项，据深圳市有关规定自1998年1月1日起，私人出租房屋应纳税费改为 2、4、5、6、8共五项2、行政、事业、团体出租房屋应缴费为1(A)、 2、5、6、7、8、9共七项
3、企业(含涉外)出租房屋应缴税费为1(B) 、2、3、5、6、7、8共七项
4、房产税从1995年10月1日起由18%降 低为12%
5、从1995年10月1日起对私人出租房屋增收营业税、教育费附加和城 市建设维护税

表9-5   深圳市土地增值费计算方法
表9-5   深圳市土地增值费计算方法
征  收  标  准
增值额的计算
备    注
从1993年11月9日起发生转让行为的，转让人应按土地增 值额的20%交纳土地增值费
①土地增值额=房地产出售价-上次房地产购入价-房屋改良投资 ②如果房地产为第一次出售，则：土地增值额=房地产出售价-建造成本×(1+4 0%)上述建造成本不包括利息和管理费(40%为毛利润)
①父母与子女之间、配偶之间的房地产赠产、交换，免交土地增值费
②凡1993年1月1日以后通过招标，拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一次转让房 地产时免交土地增值费
1993年11月9日以前，以协 议方式取得的土地使用权或发生转让的房地产，其土地增值费交纳标准为
①土地增值额 未超过原购入价100%者，征收40%。
②土地增值额超过原购入价100%未超过200%者，除按前款规定办理外，其超出部分征收60%。
③土地增值额超 过原购入价200%，未超过300%者，除按前二款办理外，其超出部分收取80%。
④土地增值额超过原购入价300%者，除按前三款分别办理外，其超出部 分征收100%
①土地增值额=售价-原购入价×(1+银行利率-折旧率)^n1-改良投资× (1+银行利率-改良投资折旧率)^n2 
其中：n１是从购入房地产到出售房地产的年限；n２是从改良房屋到出售房地产的年 限；银行利率采用中国人民银行规定的一年期定期储蓄存款利率；折旧率和改 良部分折旧率按2%计算
②房地产第一次出售时的土地增值额计算公式：土地增值额=房地产出售价格-(房地产建造 成本+计划利润)-营业税-城建税其中：计划利润为25%，营业税和城建税为售价的5.05% ，售价指买卖合同中规定的价格
　第三节 土地使用费  [返回]
深圳市政府于1997年4月23日发布了［1997］136号《关于调整深圳经济特区土地 使用费征收标准的通知》，并于1997年8月1日起实施，主要内容如下：
1、土地使用费按 土地面积计收。土地使用费征收标准根据土地出让情况、土地用途(土地类别)、土地区位( 土地等级)综合确定，并按下述原则征收：
①1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例 》实施后，通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使用权的，区分商品房及非商品房用地，按甲种土地使用费征收标准征收。甲种土地使用费征收标准见表9-6；
②1988年1月3日以前通过行政划拨，无偿取得土地使用权的，按乙种土地种使用费征收标准 征收。乙种土地使用费征收标准见表9-7。
2、土地等级和土地类别按附表9-8～9执行。其中：
①位于罗湖区宝安路以东、东门南路以西、解放路、人民北路晒布路以南范围及上述 道路临街的商业用地，按一类用地的1.3倍征收土地使用费：
②办公用地按一类用地的0.7倍征收；
③商业性旅游用地按实际用途分别征收；高尔夫球场地按一类用地的30%征收。
3、为控制物价上涨幅度，“菜蓝子工程”用地免征土地使用 费。凡符合下列条件之一者，可以认定为“菜蓝子工程”：
①农村或企业事业单位直接用于农业生产的种植、养殖用地及相应的加工仓储用地；
②用于供应居民生活需要，价格是国家工商物价部门控制的粮食门市、批发点及肉菜市场。 
上述用地如作商业出租或改变功能，应按规定缴纳土地使用费；
4、土地使用费按土地的实际面积、实际用途征收。凡改变性质、改变用途而未办理补地价 手续的土地，按工种收费标准征收。违章违法房地产在缴费后仍属违章违法性质。
5、宝安、龙岗两区的土地使用费征收标准，可由规划国土部门参照新的土地使用费征收标准作出调整。
表9-6   甲种土地使用费征收标准
类 别
一
二
三
四
五
费 额
级 别
非商品房用地
1
35
15
6
1.5
1
2
25
10
5
1
0.8
3
16
8
4
0.7
0.5
4
10
6
3
0.4
0.3
5
9
4
2
0.3
0.2
商品房用地
3
2
1
0.1
0.1

表9-7 乙种土地使用费征收标准
类 别
一
二
三
四
五
费 额
级 别
1
120
25
15
4
3
2
70
17
12
2.5
2
3
45
12
7
1.6
1.2
4
30
10
6
1.2
1
5
24
8
4
1
0.6

表9-8   用地分类
一
各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别 墅、饮食和其他商业性用地
二
除别墅外的各类居住用地
三
各类工业、仓储、交通运输(包括港口)、电讯、供水供电等用地
四
各类露天场地、建筑安装的生产场地
五
种植、养殖、畜牧及旅游区旷地
表9-9 土地等级划分范围
表9-9   土地等级划分范围
区  域
罗湖区
福田区
南山区
范  围
级  别
1
红岭路以东、沿河路以西、笋岗路以南 地区，沙头 角镇内
800m绿化带以东、红岭路以西、笋岗路以南地区，新洲路以东800m绿化带以西 ，莲花路以南地区
蛇口工业区，蛇口镇内，赤湾港区
2
红岭路以东、爱国路以西、泥岗路布心路以南、笋岗路以北地区沿罗沙公路两侧
沿北环路、金湖区，香港湖，龙塘综合区，农科中心，梅林工业区
南新街地区， 南油，科技工业园，深圳大学，华侨城
3
泥岗路面心路以北地区，莲塘、盐田港区、大小梅沙
泥岗路以北地区，除 梅林工业区外的梅林其他地区，北环路以北未开发地区
北环路以南规划区内地区
4
规划区内地区
规划区内地区
北环路以北的规划区内地区
5
规划区外地区
规划区外地区
规划区外地区
表9-10深圳市按建筑面积计算的楼面土地使用费折算系数

9-10   深圳市按建筑面积计算的楼面土地使用费折算系数
容积率
折算系数
容积率
折算系数
容积率
折算系数
容积率
折算系数
0.10
10.000
0.85
1.176
2.2
0.455
5.0
0.200
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