2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(7)-中大网校.doc
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4、分 考试时间:150分一、单项选择题(共35小题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)房地产投资的缺点是()。(2005年试题)(2)某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了20年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为9%,按月等额还款,如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。(3)盈亏平衡分析结果显示:甲项目当售价下降30、成本上升60时,开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20、成本上升50时,开发利润(税前)为0。因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,()。(4)投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、
5、劳动力状况、()等。(5)我国目前国家债券的收益率为9,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为014,整个投资市场的平均收益率为l8,则工业物业的预期收益率为()。(6)中国现有房地产价格统计,是基于各类物业()的统计。 (7)有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为l0,银行贷款利率为6,计算期内,净现值的期望值为235万元,净现值的期望值标准差为95万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是()。(8)不考虑其他因素变化,利率降低,则房地产价值()。(9)在房地产周期循环周期过程中,控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(20
6、05年试题)(10)房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。(11)零售商业物业的主要辐射区域,其营业额的()都来自该区域。(12)国际上物业管理行业的专业资格,是()。(13)根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。 (14)各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此时应选择的判别指标是()。(15)下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。 (16)由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的()。 (17)在房地产产品的生产过程中,()一般承担结构、供
7、暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 (18)假设某段时间内房地产业的预期收益率为15,国债的投资收益率为10,市场整体的平均收益率为20,则房地产业的系统性市场风险相关系数是()。(2005年试题)(19)产生房地产价格泡沫的基础是()。(20)目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的()与售价的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。(21)已知某笔贷款年利率为15,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率是()。(22)先近似匡算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算的方法叫做()。(23)在房地产开发项目经济评价中,选择评
8、价的基础参数时,一般将空置率归为()。(24)()指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 (25)租赁融资在房地产领域的应用模式主要是()。(26)下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是。(2007年试题)(27)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。(28)实物投资可分为()。(29)某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)(30)项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。(31)房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。 (
9、32)需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是()。(2005年、2009 年试题)(33)2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。(34)服务人口15万人,年营业额在300010000万元之间的居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,这种商业物业类型称为()。(35)下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是()。 二、多项选择题(共15小题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。)(1)在评
10、估报告中,项目经济效益评价一般包括()。(2)当承包商仅作为营造商时,其利润仅与()有关,承担的风险相对较少。(3)房地产市场的功能有( )。(4)定租金时,一般应首先根据()确定一个基础租金。(5)影响房地产市场转变的社会经济力量有()几个方面。(6)市场定位的方式有()。(7)下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有()。(8)风险辨识常用方法有()。(9)房地产开发项目竣工后,按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。(2009年试题)(10)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。(11)房地产市场营销因素调查包括的类型有(
11、)。(12)投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于前者考虑了()。(13)以出让方式取得城市毛地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括()。(14)一般情况下,规划设计费为建筑安装工程费的(),可行性研究费占项目总投资的(),水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的(),管理费可按项目总投资的()估算。(15)房地产具有以下特性( )。 三、判断题(共15小题,每题1分。请根据判断结果,用(1)在考虑利率风险时,房地产投资者得到的是固定利率货款,则其在转信物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。() (2)政治环境是构成市场的三
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