房地产业相关知识.doc

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房地产业相关知识

一、房地产知识

1、房地产的概念
房地产是房产和地产的总称；房产是房屋及权利的总称；地产是土地及权利的总称；房地产是由地、附着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及权利构成的财产总体。房地产由于其位置固定、不能移动，因而被称为不动产。
2、房地产的分类
• 房地产大体可分为：居住用房地产；生产用房地产；经营用房地产；行政用房地产；其他专用房地产等。
3、房地产业的概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
4、房地产业主要内容
• 1.土地开发和再开发；
• 2.房屋开发和建设；
• 3.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
• 4.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；
• 5.房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
• 6.房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
5、房地产开发经营的主要阶段和过程
根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可划分为七个阶段和运行过程。
• 1.建设工程项目设立和企业组建；
• 2.房地产建设工程项目规划与审批；
• 3.土地使用权的取得；
• 4.征地与拆迁；
• 5.工程建设与管理；
• 6.房地产的租售管理；
• 7.房地产的物业管理。
6、房地产开发经营企业的类型
根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象和范围不同，可以把房地产企业分为四大类：
• 1.开发经营管理企业；
• 2.中介组织企业；
• 3.物业管理企业；
• 4.房地产金融企业。
7、房地产的特征
作为土地与建筑物综合的房地产，其特性有以下五个：
• 1．位置固定性、地区性和个别性
即没有两处房地产是完全相同的，即使是地上建筑物造型一模一样，但由于处位置、周围环境均不同，他们实质上也是不相同的。
• 2．不可移动性：房地产是不动产，人们不能把房屋，土地运输到市场上去进行买卖。
• 3．长期使用性：土地具有不可毁灭性，建筑物一经建造完成寿命期限可达数十年甚至上百年。
• 4．区位性：房地产价格除了受其本身价值（用途）的直接影响，还要受其区位、环境、区位条件和区位状况的影响。
• 5．供求不平衡性：在一定区哉内，经济不断向前发展，人口相应不断增多，对房地产的需求越来越大，而土地是有限的，它无法满足越来越多的需求，从长时间考察，房地产处在供大于求的趋势。
8、开发商的资质
一级资质企业

• (1)自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；
• (2)有职称的专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称的管理人员不少于20人；
• (3)拥有高级职称的总工程师、总经济师、总会计师；
• (4)有五年以上房地产开发的经历；
• (5)近三年内累计竣工30万平方米以上的房屋建造面积，或已完成与此相当的房地产开发投资，连续四年建造工程质量合格率100%，优良率20%以上。

二级资质企业

• (1)自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；
• (2)有职称的专业管理人员不少于20人，其中中级以上职称的管理人员不少于10人；
• (3)工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业的中级以上职称；
• (4)有三年以上房地产开发的经历；
• (5)近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建造面积，或已完成与此相当的房地产开发投资，连续四年建造工程质量合格率100%，优良率10%以上；
• (6)三至五级企业的条件顺推。

9、五证二书
• 商品房发开售须五证齐全，办理《预售商品房许可证》前须以下四证齐全方可（注：在后面《云南省商品房预售管理条理》有作详细解释）

• 五证： 《国有土地使用权证》、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《预售商品房许可证》；

• 二书：由开发商提供《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》

10、物业使用年限

• 住宅使用年限70年；商场使用年限40年；写字楼使用年限50年；停车场车位（有独立车契）使用年限40年。
11、商品房使用期满的处理方法
• 土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期申请，如国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。
12、 价格规定
因朝向间格等原因不同而产生单位售价有所不同

• （1）最低价：指目前销售中最低的单价；
• （2）最高价：指目前销售中最高的单价；
• （3）平均价：楼盘中所有单元价格总和平均之后 的价格；
• （4）一口价：指不分楼层，不分方向，一次性付款或按揭付款的价格。
二、房地产法规
1、城市商品房预售管理办法
• （1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）
• 第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
• 第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
• 第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
• 第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
• 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
• 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
• 第五条商品房预售应当符合下列条件：
• （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
• （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
• （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
• 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
• 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
• 第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
• （一）商品房预售许可申请表；
• （二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
• （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
• （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
• （五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
• （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
• 第八条商品房预售许可依下列程序办理：
• （一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
• （二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
• 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
• （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
• 经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
• 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
• （四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
• 第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
• 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
• 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
• 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
• 第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
• 商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
• 第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
• 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
• 第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
• 第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
• 第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
• 第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
• 第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
• 第十八条本办法自1995年1月1日起施行。
商品房销售管理办法
第一章　总则
　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章　销售条件
　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。
　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
　　第七条　商品房现售,应当符合以下条件：
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。
　　第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
　　第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
　　第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

• 第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
　　第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章　广告与合同
　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
　　第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积 或者建筑面积计价。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理：

• （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　　　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积
　　面积误差比＝　————————————————×100％
　　　　　　　　　　　　　　合同约定面积
　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
　　第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
　　第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

• 第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章　销售代理
　　第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
　　第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
　　第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
　　第二十八条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
　　第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

• 第五章　交付
　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章　法律责任
　　第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
　　第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
　　第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
　　第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
　　第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

• （二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
　　第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则
　　第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
　　第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。
房屋建筑面积计算与房屋权属登记
• 为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：
• 　　一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。
• 　　二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
• 　　三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：
• 　　(一)房屋层高
• 　　计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。
• 　　(二)外墙墙体
• 　　同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
• 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
• 　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
• (三)斜面结构屋顶
• 　　房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。
• (四)不规则围护物
• 　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
• (五)变形缝
• 　　与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
• (六)非垂直墙体
• 　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。
• 　　房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
• (七)楼梯下方空间
• 　　楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

• (八)公共通道
• 　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
• (九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。
• (十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
• (十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
• 四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
• 五、本通知自二○○二年五月一日起执行。
• 　　各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
• 第一条 根据国家有关技术标准，制定〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）。

第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行〈建筑面积计算规则〉进行计算。

第四条 商品房整柜销售，商品房的销售面积即为整柜商品房的建筑面积（地下室作为人

• 防工程的，应从整柜商品房的建筑面积中扣除）

第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元

内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

1.套（单元）内的使用面积；

2.套内墙体面积；

3.阳台建筑面积。

• 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：

1.套（单元）内的使用面积：

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2.套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）内之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3.阳台建筑面积

• 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4.套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整柜建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条 公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

• 整柜建筑物的建筑面积扣除整柜建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整柜建筑物的公用建筑面积。

第十条 公用建筑面积分摊系数计算

将整柜建筑物的公用建筑面积除以整柜建筑物的各套套内建筑两积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数，

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和

第十一条 公用建筑面积分摊计算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积

第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条 本规则由建设部解释。

第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。

关于加强商业性房地产信贷管理的通知
• 银发〔2007〕359号
•
• 中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：
• 根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：
• 一、严格房地产开发贷款管理
• 对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
接上
• 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
• 商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
• 二、严格规范土地储备贷款管理
• 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
• 三、严格住房消费贷款管理
• 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
• 商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购
接上
• 买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
• 商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
• 四、严格商业用房购房贷款管理
• 利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
• 商业