我国房地产开发项目可行性研究.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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我国房地产开发项目可行性研究
【摘要】随着社会的不断进步，经济的不断发展，我国的房地产业也在迅猛的向前推进。可行性研究是房地产开发项目决策、投资前的关键性工作，是房地产建设方案、技术方案和销售运营方案进行的技术、经济、市场、环境等多元因子的论证研究。科学的房地产开发项目的可行性研究工作，是保障我国房地产业健康发展的至关因素。
【关键词】房地产业；开发项目；可行性研究
0. 前言 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
房地产业的重要性毋庸置疑，它直接关系我们日常的生产和生活活动。自上世纪90年代以来，我国房地产业迅速发展[1]，逐渐成长为我国国民经济的支柱产业，在推进国民经济深化发展，改善国民生存环境方面做出巨大贡献。但是，房地产业是一项投资巨大、风险性极高的行业，成则效益丰厚，败则后患无穷。本文探讨了我国房地产开发项目可行性研究工作的问题所在，并提出了相关应对措施，以期为我国现行及未来一段时间内的房地产开发项目可行性研究工作提供有益支持。
1.房地产开发项目可行性研究浅析 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
房地产开发项目可行性研究，指在房地产开发投资项目投资、决策前，对预上马项目进行全面细致的经济技术分析、论证，整合调研预上项目的经济可行性、技术可行性、市场适用性，通过对预上房地产项目的经济效益、技术条件、社会效益和生态环境效益展开科学、可靠的预测和评估，最终确定项目的可行性，是投资决策的直接依据[2]。主要涵括3个方面：市场研究。首先，对预上项目所在地进行房地产市场内容调查。其次，房地产市场预测。房地产开发项目财务评价。是指前期调查后设计的投资方案、进度计划、资金筹集、营销计划的成本分析和效益评估。技术分析。即进行发地产项目开发的技术能力、技术采用及技术可行性评价研究。
2. 目前我国房地产可行性研究的存在问题分析
2.1 可行性研究过程不规范
我国政府相关部门在对房地产开发项目审批的过程中，房地产开发项目的可行性研究报告是一项重要参考依据。而且，房地产开发项目可行性研究报告更是房地产项目开发单位集资、向银行贷款的重要参考。这就导致了一个问题的产生：为达成房地产项目审批和贷款集资的目标，房地产项目方一般采用企业内部职能部门或者委托个人，在没有深入调查和科学分析的前提下，在极短时间内完成项目的可行性研究。更有甚者，脱离实际，千方百计拼凑事实，伪造项目的可行性结论。这种业界行为特征，在一定程度上造成了目前我国房地产开发项目可行性研究肤浅化、形式化、模式化的局面。将房地产开发项目可行性研究操作成为“可行”而研究，偏离房地产项目可行性研究的内在的意义。
2.2 忽视定性工作的重要性
房地产开发项目可行性研究是一项集调查、分析、研究三位一体的工作，定性分析和因子调查、定量分析并重。然而，在我国房地产项目可行性研究实际工作中，操作方一般更加注重于因子调查、定量分析，客观上忽视了定性分析的重要性。原因大体表现在两个方面：首先，定量分析的软件已经广泛普及，工作难度相对较小，更加容易把握。其次，定性分析更加复杂，需要对多方面因素进行细致的分析，如政策因素、法律法规、税收费用、技术因素、经济因素等，分析难度相对更高[3]。
2.3 财务评价方法、参数的规范缺失
财务评价是房地产开发项目可行性研究中的有机组成系统，是整个可行性研究报告的核心，运用财务评价方法计算，与相关参数进行比对后的结果是项目决策的主要依据。目前，我国房地产企业开发项目可行性要就报告工作的进行，主要是依据《房地产开发项目经济评价方法》，虽然几经修订，评价方法逐渐贴近房地产经济评价实际，但依然没有建立完善的以市场经济为指导的评价方法和参数体系。
3. 我国房地产项目可行性研究的改进建议
3.1建立责任机制，提高研究人员素养
人才是当前社会各类工作开展的灵魂所在，要提高我国房地产项目开发可行性研究的、科学性、可靠性，就一定要提升该领域从业者的素养。在一定程度，房地产项目可行性研究人员应是精通多个专业领域的全才，包括经济、法律、工程、经营等多个方面。此外，可行性研究人员还必须具备良好的从业道德，坚持从实际出发，立场不因各方意志而转移，加强责任制度建设，明确责任人和单位的法律责任。
3.2 加强定性分析，定量分析与定性分析并重
定性分析是房地产开发项目可行性研究工作的重要一环，而定性分析中最重要的因子是投资环境分析。投资环境分析是房地产项目进行决策和设计的根本前提，它包括以下方面：一，好宏观政策环境分析、市场因子分析、目标客户群分析和预上项目的目标市场定位分析。二，房地产市场预测分析。主要包括供给力预测、需求度预测、价位走向预测及竞争力预测。三，技术分析。即进行预上房地产项目的开发、建设的技术能力、技术采用及技术可行性评价分析。
3.3 建立科学的指标评价体系
&nbsp; &nbsp;我国国土辽阔，经纬跨度非常大，国内房地产开发带有很强的地域特色，不同的地区、不同的省份房地产开发项目的可行性标准必然存在较大差异。由于当前标准作为唯一通用准则运行，必然导致我国房地产项目可行性衡量结果存在众多误差，建议根据各地区近年来房地产相关资料进行科学科学研究并制定可行房地产项目可行性研究的评价体系。
4. 结语
&nbsp; &nbsp;当前，我国我国房地产开发项目不断启动，但在其可行性研究工作中仍然存在不少问题，进而对我国经济的发展产生了诸多不良反应。对房地产项目可行性研究中的问题进行分析，作出具体对策研究并运用于房地产项目实践，必将有利于我国房地产业的长远、健康、可持续发展。

【参考文献】
[1] 曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求[J].建筑经济,2012,（1）:11
[2] 刘志平.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2009,（3）:47
[3] 张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社,2009:9
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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