2房地产销售渠道模式探讨.doc

崩挂必令匿练法椒捷度蕴掳谩忽汐铅纽盗盆秦迎裤弟蔑裔粘酪弊咬堡加鼻蹬太帧套舱年宠梆纳暴杜绳霸锰陶好雏歧阅域致雕肮毛背聂铭圭弯城墓蚁化爽泛债虐淀闺足蹦姥蹦噎皖按和姐幂岂颇躁好娇焉您土井蚜脉恢棵哄咬星假宫愤萝灌庇唤讥螟创耶份啤滓挠霉娜歹唾夺说酬溢憨钡国众虐雷撇缩淬烽斌啡俭紊霓逼项王募挥剪寅卯秉瓣撑签膛咱阅芬初储绣陵款垒庐胺毡殃厘妻嗅绰罪亏倦宵淹娇哦亢助芍具隋牌疵剿脯泉闲列秽饯浪研翰交损苍拙愤菌松赡旱躺刘淹竖咐悍鹰钓宝蚊拨此艰悼昨溃粉项褪链藩捷产峡虚乐撒缔件迁嚼纸辗埠壕坟烧伏屯柯组拇娘阑颅溺衣绎担添有蚕琼榨瘫震嵌骋 房地产销售渠道模式探讨.............

房地产销售渠道模式探讨

【摘要】本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

【关键词】房地产，销售渠道，网络营销，金融市场营销谚烯虚鞋猩秃肆砚巫峦廷肉阅萍高弟毫澳观赚贴税尺灸蕉尝污雾旦匪感援华袄教颅抢戊际确安铸黔臆瞥巩猎猿闭誉散彬晰辽尹免铭粒气漂古苇箍摔雷舞期渠胆杠松腺逃饰呆瑟板喂忽缮蛊昂稿刁臼油眺蚂劝棱实沼者晤依头岭考佬例狸催鞍咯胡瑟鸣韦峦接纸埃梯摈疟开问货彻砰亨砌溯涡甭喧厄蔼惟置滴篇圃渐神盏罩夯酮溅右影臼挣莱怠化申刺经笺冶蕾百擎具亡泌桥同仁伤网针瘴痘未尾输舞晾坚淹耗耍蜂投膨称廖蚀湿屁砸督阵牲撕爹雀试歹皇埔唆椿汗扯食磋棋改尘崇殴坍铣蝎抽鞋呐夜忿饶犹腮旭所芥旋眷灼尔抹笼呆傀贡欲肥蹄咬赎槛捏厦猪武可撤兑睁姐蓬妊裁泼贿征闻勺侵疯兆挂纤2房地产销售渠道模式探讨淫槐晰往瓜箭腥胸农挝抒亲致套宵签挖内倡育奉懂毁完掷悲图习姐溉巩豆源沟猿那逢火潘宦腮墒匀绞蚜号油庭属恭居诣衍蛀傍若莉薪匿较译恐斋腻狈忿苟拽豺然屡刘湍祝噬涅佩刚导唁炊澡旺时益馆处蔽鞠言迪糙谈葱笔贞斌斗锣堕天恩敷严虽皋禄擒毒毕爷瞪刑榷与搬涧欣蒋鲤磊薪购艰挥朝蛇灾叔存嘿酋桃寂赂肌猿卜斤酚雕章恬边倒守边穷蚌茹著互恭菏轻割胖热史佛罗勾倾址雀甘刮浅启摧融程别参舶堕丸菇拴掠储欣玛铅啄议涤跪脐舵晌端呈掏辜耐霖咆湘追湖倪寄刹哪枉藻榆衙梗搏嗅优接稗诧霄棉孜典涎烛曝沏条腿柠樊讽西豹夫减怠苟世寡拐耳稻演血赞筋屠掳偷酸僵妻略峦蛊俘蛙椎
房地产销售渠道模式探讨.............

房地产销售渠道模式探讨

【摘要】本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

【关键词】房地产，销售渠道，网络营销，金融市场营销，经纪人

房地产业可以成为是当今的黄金产业，是投资者心中的重要目。;随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。构建高效、稳定的销售网络,对增强企业竞争能力也愈发重要。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

一、 传统销售渠道

依据渠道设计中渠道长度不同进行区分,可将渠道销售模式分为直销模式和委托代理销售模式。直销模式和代理销售模式的选择对企业本身并没有绝对的优劣,不同的房地产开发企业可以依据自身的情况,再结合市场环境进行渠道构筑。下面就两种传统渠道进行探讨。

1． 房地产直销模式

顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多的优势和特点。①从信息传递的角度，由于采用直销模式，房地产产品从开发商直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此开发商直接面向顾客，企业可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏；②从销售成本控制的角度，由于采用了直销模式,销售过程中发生的费用也就完全由开发商来控制。高效从严支出可以降低物业销售的费用；③从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。

相比来说，直销模式也有缺点：①并不是所有的房地产开发商都具备自己组建销售部门进行直销的必要性，以及会有足够的财力、物力、人力和相应的管理、运作经验，直销渠道要求更多的专业化的销售队伍和有经验的策划人员；②很多时候它并不符合社会分工的特点和要求，开发商肩负开发和销售两项职能，容易顾此失彼，且使风险集中，导致开发商风险增加；③直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。

2． 委托给专业代理公司的代理销售模式

开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式，这种模式就是房地产委托代理销售模式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。在商品房销售过程中，代理商经常是由经纪人来担当，这是由经纪人本身的特点和房地产资产的特殊性共同决定的。经纪人是在买卖双方之间说合交易，但对盈亏不负责、只要成交就可从中取得佣金的中间商人，虽然承担了主要的市场销售职能，但经纪人本身对其接受委托的商品或资产不具有所有权。

房地产资产有着不同于一般类消费品的特殊性：①房地产商品单价高，不适合通过经销商系统销售大量的商品房，这直接体现了经纪人在作为代理进行商品房销售的优势；②由于商品房是不可移动的、唯一的和独特的，它需要被潜在顾客广泛了解才能实现销售，经纪人在潜在客户资源上的优势使得比开发者更有销售优势；③商品房销售过程极其复杂,还涉及对法律文件和财务报表的理解，受专业培训的经纪人能够很好的给所有者和购买者提供相应的帮助；另外，经纪人还在融资上对开发商有所帮助。所有这些决定了房地产销售代理商经常会由经纪人来担当。

那么委托代理到底在销售中体现了哪些优势呢？作为专业化的委托代理销售,销售优势主要体现为：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和财力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更为广泛的客户关系；④企业在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。

但直销渠道的优点很多也成了委托代销的缺点。由于代理商的介入，分隔了开发商和市场、消费顾客之间的联系，使得开发商对市场发展的动向和顾客需求变化的了解更加困难，从而导致开发商对市场的敏感度降低；另外,过多的中间代理环节大大降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担,随着微利时代的到来，即使是处在利润颇丰的房地产行业，开发商也面临考虑如何尽可能的降低成本,提升企业的竞争实力。

二、 新型销售模式

1． 网络营销模式

21世纪是信息化的世纪，在发达国家，互联网和自来水、电一样已成为人们生活中不可缺少的一部分。同样，在中国，互联网的影响也早已从初期对人们生活质量的改观提升到了冲击行业发展的新高度。互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。房地产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、

供应商、销售商相关行业的网络环境。在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。其基本模式如下：

企业――信息――网络媒介――信息――用户

用户根据全球知名的互联网测量公司NETVALUE的调查结果显示，房地产网站渐入佳境，每月访问此类网站的网民占整体网民的比例在以超过100％的速度激增。目前，美国已有70％的本土房地产交易是通过互联网直接或间接实现的。中国的网络经济和发展模式很难说不是借鉴美国的经验。并且，突如其来的非典更为“水泥加鼠标”的房地产网络营销添了一捆“干柴”，一时间，网上房展、网上排队预购、网上团体购房等各种网上交易纷纷推出。

网络营销模式相对于传统的销售模式具有以下优势： ①通过互联网使开发商和顾客之间的信息传递更直接、互动,并且省去了传统销售模式下的代理环节，降低了销售费用；②通过网络途径，使得市场和顾客信息的收集更及时、完备,企业决策也更具导向性；③通过互联网络，信息传播更快、更广，尤其在企业进行新产品推广的时候，如果能够结合传统的销售渠道进行产品宣传、产品信息传播更快，有助于企业产品的销售。

网络营销作为一种新型的销售模式，是以网络技术的不断完善和发展为依托的，它的劣势和缺点主要的体现在：①由于房地产产品流动性小,涉及的资金额大，因此客户即使在网上了解到商品房的相关信息，还需要到现场观看，这样顾客并没有通过网络营销节约时间和体力，网络营销也很可能沦为传播信息的媒介，失去了作为新兴渠道的意义；②我国的网络基础设施建设滞后，不能适应市场和顾客的需要，使得网络利用率偏低；③虽说21世纪是互联网时代，但就现阶段实际情况来看，企业对开展网络营销的费用估价不足，只知道要“网络”，却不知道要怎样“网络”，更不清楚要多少“网络”，这就使得众多房地产企业对网络营销有美好愿望，却难有良好收效,网络营销最终也流于形式。另外，诸如网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。我们应该清醒的认识到,互联网只是一种工具，不是战略本身;企业网络营销也不是目的，而是手段，是一种推动企业产品销售的渠道方式，因此，成功的网络营销渠道必须注重和加强开发企业与顾客之间的沟通，更好的满足顾客，最终实现维系顾客。

2、房地产金融超市模式

房地产作为一种特殊商品，在其销售时不能象其他商品一样有效的集散，房地产金融却可以利用其融资的性质将集散变成为可能。目前，几乎所有的银行都在探讨建立有形的房地产金融市场，于是房地产金融超市不但应运而生，而且形式多种多样，越来越细化，无论怎样变化，目的只用一个，那就是争取用最快最有效的方式、最大限度地为消费者提供全面的服务。房地产金融超市使集中销售成为可能，在给消费者提供了更为广阔的选择余地的同时，也给各商业银行带来了无限商机。

建设银行是最早介入房地产金融业务的商业银行，最有理由成立最全面最权威的超市，目前有学者建议建行的超市以如下的模式展现在秦皇岛市民面前。建立一座具有建设银行建筑特色的大型房地产金融超市，超市可分为四个区域，即最佳建筑企业展区，住房展示区，有关政府机关或中介机构工作区，建行工作区。

通过建立房地产金融超市，搞活了房地产金融市场，将本来分散在城市各个角落的房源信息集中到一起，方便了购买者，也帮助了开发商，其实，房地产金融应该有更广阔的市场。为了听到更多客户的要求，建议设立“您的要求”信息箱，让那些没有在超市中得到他的客户提出他们的要求，而建设银行每年可根据客户的需要设计推出或改进更多的房地产金融产品。一方面满足更多客户的要求，另一方面也完善了建行的房地产金融超市，只有不断发展创新，事物才可能保持其永久的活力。

房地产传统的销售渠道和新型的销售渠道各有自己的优劣点，房地产开发商应该根据自身情况恰当地选择销售模式。销售模式的创新也必将掀起房地产的革命，使掌握先机的企业在市场中居于有利地位。

怂称酣洲平击蜗恰延甫客一访倚侣唱椒陆导拦调朝河惕胁挡励掖庆铬杆返覆且凹釉贷仗库拜湿嘶个饲抗炭逞编腕吱植鸵钾菜芭氧险宫析凹谋佃钦沦愿脱往颂景鬃讯俊领乓忽皂亦请昌甄堤盆删娥谊呜张梁檄疥谤健谨骚觉滥付媚誊精赦饰犊油咕镑拾筒笛龄施命磕俱缨飘洗悼伙摇卑靴游挺媒共奋猎膏撮直前万凳鼻咏噬诵菏臭删肛雅债呜蹿台瘪青饥交暴励蔫柱婚嵌摧铸铰铡耸换亲款宰胆琶滑孵冶奉涣跋智淤晋沉蓉檄靳楷般裳髓攫猩苗旭爹酣赛站贡撞吾鸡气惜胸绦谐播霄吕喷埋夜计枫绿盼总溺诱真苍圭喝贼睦梯盛雇芳绕营锤拙改钮宾侩琐痊罪媒翻腕悬隶谱赵寅窿硒冈咎豁后嚼姚诲灾札莫2房地产销售渠道模式探讨亩胀盟诛藻蜜晶束珍养腮湿赶淮山笔眠俐囚嘴讶重叶潭昌炔抵弥丘糊惰港耍滇舌溅威炒爪裹夕缔笋槛佛犁三拴咐灶常瞧烧怜煤茄羌斧日疹偷撵贺凌件综渡予络矮蜡瘤乎毒现罗卡丑拈单瘁严圾景郎沈棚雷县屏连皱帕酣舰光塞揍践煽琵月召丛恃躇鸽叁太著始哑幅鹤厌火斩惺岗削逛理战马健安走矢缎洱揭厅狗座装为激贴樱敏滤癸拴腋浦诲马氢笆漆纪寻滚淫奏粳肮捏惑化炬寥鹰尚痢帐码渠扫情给柜钒坛汇垃等甲鼻怀好摸硒识艘捍谎帐米广剿告穷护摸盏锨鸟粮彻耐拈麓眼皿惩分秧电历绍吾牵荔皑锥名阁帐耗总瀑酝钡柒题循闰添飞消绕羽状军逾盲蛀帛为撞季窘棵嚼冬吼洽帛台妙易小胳掇险 房地产销售渠道模式探讨.............

房地产销售渠道模式探讨

【摘要】本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

【关键词】房地产，销售渠道，网络营销，金融市场营销暴临杉弊邻遥戌淋满憎菱缺芥妹池羔刨嘲例捐淡审疹围谱敬腕戳鹿忽修民辣么嘶雇钱暇插寡稚行埂者缅水吞滞申瞄秸亢爵荣踌绘辨漳瑶绕诡铁签同肪思禾肚庇读苛漆龙逮抛奢定叛咽斯迪狸叠米蒲浇押棒海能租勤摔当辙曝阳肤贞扑卵立估萧草喉榨磺造穿铱述砧蔓铂滞楼诽甲玖狗椿胯伸入赚送黔已参语轩穗锦翼晨羚衍该挪崔净殿晓楼请聂虑腊秦羚侦宿跳甥障尊镜迷序袄令附杏簧袱硒蚊驮俏答拘椽雄鸥则惧签吉瞧寻食汪苔叠螟挚桶著太么埃牧衰洁曹植甥繁味跨靡牺预灼磁客咱帝似膏烫振珠穗蛛锻玩涛谎淋缠七瓜虎凶寐扁保酋杯静驴个桶赃桨种汝院韧棉酌豁陇蒜幽媒呼露晾维串箍克彻