廉租住房建设项目可行性研究报告.doc

某廉租住房建设项目

可行性研究报告

建设单位： 某开发区
房地产开发公司
项目负责人：
项目联系人：
联系电话：

某开发区房地产开发公司
某咨询公司

廉租住房建设项目可行性研究报告

项目名称：某廉租住房建设项目

项目编号：2011010

编制单位：某开发区房地产开发公司
某咨询公司
编制时间：二○一一年十月

审核人： 国家注册咨询工程师（投资）
高级工程师

参加编制人员：

国家注册咨询工程师（投资）
国家注册咨询工程师（投资）
国家注册造价工程师
国家注册咨询工程师（投资）
国家注册造价工程师
国家注册咨询工程师（投资）
国家注册咨询工程师（投资）
国家注册造价工程师
国家注册造价工程师

2011年10月 电话：
廉租住房建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目名称及编制依据 1
1.2项目背景 3
1.3项目概况 4
1.4结论与建议 6
第二章 项目建设的必要性 8
2.1项目建设背景 8
2.2廉租住房与经济适用房的区别 9
2.3项目建设必要性 10
第三章 项目社会环境分析 13
3.1宏观环境分析 13
3.2中观环境分析 17
3.3某市市中低收入家庭住房现状及保障性住房需求分析 20
第四章 建设场址及建设条件 23
4.1项目建设地点 23
4.2区域环境 23
4.3项目建设条件 25
第五章 项目拆迁安置及土地成本核算 29
5.1项目主管部门及工作职责 29
5.2项目工作流程 30
5.3拆迁安置政策 34
5.4项目征地和拆迁安置 37
第六章 项目廉租住房建设方案 42
6.1总体指导思想 42
6.2住宅小区建设规划原则 42
6.3项目建设内容 44
6.4建设方案 45
6.5其它设计 49
第七章 环境保护 53
7.1环境分析 53
7.2工程施工期环境影响分析 54
7.3工程运营期环境影响分析 55
7.4绿化 56
第八章 劳动安全卫生与消防 57
8.1劳动安全卫生 57
8.2消防措施 60
第九章 节 能 64
9.1编制依据 64
9.2能源消耗分析 64
9.3节能措施 66
9.4成立节能机构 70
第十章 项目组织与实施安排 71
10.1项目组织实施 71
10.2项目建设管理 71
10.3项目经营管理 72
10.4工程实施 73
10.5项目进度安排 73
第十一章 项目招投标 74
11.1项目招投标相关政策规定 74
11.2项目招标方案 76
第十二章 投资估算 80
12.1投资估算编制依据 80
12.2房地产开发投资估算 80
12.3资金筹措计划 82
第十三章 项目建设风险分析 83
13.1风险因素识别 83
13.2风险程度分析 84
13.3风险对策 87
第十四章 社会效益分析 89
14.1社会效益 89
14.2互适性分析 89

附图：
1.项目总平面布置示意图
附件：
1.企业法人营业执照
2.组织机构代码证
3.房地产开发资质
4.建设用地规划许可证

2011年10月 电话： 89
廉租住房建设项目可行性研究报告
第一章 总 论
1.1项目名称及编制依据
1.1.1项目名称
某廉租住房建设项目
1.1.2项目建设单位及简介
1.项目建设单位
某开发区房地产开发公司
2.建设单位简介
某开发区房地产开发公司（以下简称某地产）是某市某集团公司下属的全资子公司，控股上市公司天地源股份公司。
某地产成立于某年五月，注册资金 亿元。历经近 年，某地产累计完成某市某开发区集中新建区4平方公里的开发建设，商品房地产开发面积200多万平米,积累了35亿企业资产，成功塑造“某地产”企业形象和“某系列”产品品牌。所开发项目有：某系列、某系列、某系列、某系列、某系列、某系列等“某”系列以及系列品牌的高品质项目。
目前，公司在建项目主要有 ，代建项目极大的支持了某市市的城市建设改造工作。
公司地址：某市市某开发区
法定代表人：
1.1.3可行性研究报告编制单位
编制单位：某咨询公司
工程咨询资格等级：甲 级
工程咨询资格发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会
工程咨询资格证书编号：
地址：
1.1.4可行性研究报告编制依据
1.相关政策依据
（1）财政部、国家税务总局联合发出《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）
（2）国家建设部等五部局下发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（第120号令）
（3）《某市市城镇廉租住房管理办法》
（4）《某市市城镇廉租住房租金管理办法》（市政发[2006]63号）
（5）《某市市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发[2010]36号）
（6）某市市财政局、市房管局、市发改委、市建委、市规划局、市国土局《关于加快推进我市保障性住房工作实施意见》
2.相关技术规定、标准、规范
（1）《某省城市规划管理技术规定》（陕建发[2006]试行）
（2）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（2002版）
（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
（4）《室外给水设计规范》(GB50013-2006)
（5）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
3.其他依据
（1）某开发区房地产开发公司关于委托某咨询公司编制《某廉租住房建设项目可行性研究报告》的委托书
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（3）建设单位提供的项目资料
1.2项目背景
“十一五”期间，是某市城市化进程最快、城市空间扩张速度最高、城市特色塑造最有成效、基础设施水平提升力度最大的时期。某市某开发区作为某市城市社会经济发展的桥头堡，随着“十二五规划”框架的初步确定，某市某开发区将抓住发展契机，加快区域城市建设的步伐，全力践行某市大都市建设的战略部署。
自2003年某市某开发区提出二次创业以来，区域发展成绩显著，随着某开发区不断向外扩展，某开发区发展由东向西已经触及到沣河流域。为了改善区域城市面貌，决定由某开发区房地产开发公司在该块土地上进行廉租住房及经济适用房建设。
2010年下半年以来，某开发区按照政府主导城中村改造的模式，通过掌握计划申列、编制控制性规划、制定拆迁安置方案和实施拆迁安置等城中村改造关键环节，确保改造工作的平稳有序进行。目前，经过某开发区内各部门的努力协作，现已完成了改造项目的土地前期勘察、拆迁安置对象调查摸底、拆迁安置方案初步制定、规划设计方案初步形成等工作。
经政府、某开发区城中村改造办公室和规划建设部门多次沟通研究，决定由某地产进行一期开发建设，项目名称拟定为某廉租住房建设项目。
1.3项目概况
1.3.1项目地址
该项目位于 。
1.3.2项目建设内容
某廉租住房建设项目，拟对 以南约 亩的地块进行拆迁安置后进行廉租住房和经济适用房项目的开发。
1.3.3拆迁安置
为了确保项目的顺利实施，项目实行“一次拆迁、统一安置”的原则。该项目涉及的拆迁安置自然村主要有某村和某村，总用地面积约 亩，涉及到的拆迁户约 户，拆迁人口约 人，全部为农业居民；项目总拆迁面积约 万平方米，其中一、二层建筑面积约 万平方米，三层及以上建筑面积约 万平方米。
根据某市某开发区拆迁安置管理办法，项目拟在“某项目”建设安置房，人均居住安置面积 平方米，商业安置面积 平方米，总安置面积约 万平方米。
经测算，该项目征地和拆迁安置补偿费为 万元，可在项目一期建设中视为土地成本，项目一期廉租住房建设总用地约 亩，项目每亩土地成本费用约 万元，土地成本总费用为 万元。
1.3.4项目总投资及资金筹措
项目总投资为28956.61万元。其中，项目开发建设成本费用为28458.41万元，经营成本费用为498.20万元。
本项目资金的筹措方案拟定为：申请银行贷款22000.00万元，占总投资的76.00%；建设单位资本金6956.61万元，占总投资的24.00%；本项目建成后，经有关主管部门的验收合格，由政府以成本价统一收购，收购费用即可用来偿还银行贷款以及建设单位的资本金。本项目银行贷款在项目建设后期分2期进行偿还。
1.3.5项目技术经济指标
该项目用地约45亩，项目总建筑面积约99640万平方米。
项目具体技术经济指标如下表所示：

表1-1：项目综合技术指标一览表

序号
技术指标名称
单位
指标数据
1
总用地面积
m2
30000（约45亩）
2
建筑物占地面积
m2
5200
3
总建筑面积
m2
99640
4
道路面积
m2
10500
5
绿地面积
m2
11400
6
容积率
m2
3.3
7
建筑密度

17%
8
绿地率

38%
9
总户数
户
1791

1.4结论与建议
1.4.1结论
某廉租住房建设项目，拟对某以东、某以北、规划路以西、沣惠渠以南总面积约45亩的地块进行拆迁安置后进行廉租住房项目开发，项目总建筑面积约99640平方米。
项目建成以后将有效缓解现阶段城市低收入家庭住房困难的问题，对抑制某开发区内房价偏高，缓解是城市低收入家庭住房紧张局面具有积极作用；项目的建设有利于推进城乡一体化，有利于建设城市新社区，有利于培育新现代市民，有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚，有利于促进某市某开发区的快速发展；该项目的建设拓展了某市某开发区人居空间环境，同时能拉动城市骨架的不断扩张，有利于形成新的居住和商业区域。弥补某开发区居住和商业相对过密之不足，有利于某开发区向西延展中第二梯队建设的快速实施，有利于推动某开发区整体格局和品质的进一步提升。
1.4.2建议
建议项目审批管理部门给予该项目有力的支持，尽快完成项目的批复、建设条件及城中村改造优惠条件的落实等工作，保证项目的顺利实施。
建议项目实施单位在项目实施前应做好改造宣传等工作，以便项目的顺利实施。
建议项目实施单位做好村民现有建筑的复核工作，进一步落实拆迁补偿金和安置费用。

第二章 项目建设的必要性
2.1项目建设背景
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租住房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。
早在1999年，建设部就出台了《城镇廉租住房管理办法》，然而一直以来，廉租住房政策推进缓慢，其建设规模也大大滞后于城市发展。至2005年7月，以《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》为标志，廉租住房始得以初步推进。
据估计，廉租住房除了满足低收入人群的住房需求外，供给每增加5％，就会迫使房价下降3％—4％，而这一结果最大的受益者将是普通大众。
某市市为进一步深化城镇住房制度改革，解决低收入家庭住房问题，从1997年开始，某市市政府每年从财政中拿出250万元，解决某市市贫困家庭缺房问题，这比1999年国家提出发展城镇廉租住房要早2年多。增加廉租住房供应成为解决城镇低收入家庭住房问题，缓和供求矛盾，构建和谐社会的主要手段之一。
在国家政策指导下，某市市对于经济适用住房的建设制定了适合本市实际情况的相关政策。2006年8月31日，某市市人民政府发布了新的《某市市城镇廉租住房管理办法》（市政发[2006]63号），对廉租住房的资金来源、实物配租的房源、管理处罚措施等都做出了调整，进一步完善了某市市廉租住房制度。
2006年11月7日，某市市按照国家建设部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《某市市城镇廉租住房管理办法》精神，结合实际情况，制定了《某市市城镇廉租住房管理实施细则》，自此，某市市廉租住房制度全面启动。在这一大背景下，某市市廉租住房建设项目逐步发展起来。
目前，某市市房地产建设正处于稳步发展阶段，房价不断攀高。2010年11月某市普通住宅类物业成交价格5760元/平方米，位于全国第50位。与高房价相对应的是普通市民较低的购买能力，因此，对廉租住房的需求十分迫切。
在某市某开发区，经济取得了长足的发展，国内外知名企业纷纷落户，大批人才在区内聚集，整体规模和实力不断增大，与此同时，2011年初某开发区内房地产均价已达到7089元/平米，成为某市房价最高的地区之一。近年来，某开发区内房地产和经济适用房项目投资额和新开工面积迅速增长，建成了“风韵蓝湾”、“鸿基新城”等有影响力的经济适用房项目，为部分低收入人群和家庭缓解了住房压力。但是与低收入家庭的总量相比，目前仅经济适用房项目还远远能够满足这一需求。与经济适用房相比，廉租住房更能满足城镇低收入家庭的住房需求。
某地产某城廉一期租住房建设项目坐落于某市某开发区西部发展前沿，地理位置优越，发展潜力巨大，具有可靠的市场需求。
2.2廉租住房与经济适用房的区别
1、针对人群不同
按照政策设计的初衷，廉租住房和经济适用房是分属不同层次的，即廉租住房的保障对象是最低收入家庭，这也是比较特殊的群体，更是急切需要社会帮助的群体。而经济适用房的保障对象是中低收入家庭，他们自身也有一定的经济能力，只是暂时无法承担高额的商品房价格。从本质上来说这两类人群是不能完全等同的。
2、廉租住房的优势
优势之一：相对经济适用房来说，廉租住房更适宜贫困人群。一般来说，经济适用房的价格虽然比市场上的房价低25％－30％，但对真正的穷困的人群来说仍然难以承受。
优势之二：廉租住房可自然“拒绝”高收入者，使“审核难”问题迎刃而解。因为廉租住房各方面的条件和外部设施都相对简陋，有钱人一般不愿意租住，这就避免了一些人从中牟利，可以更好的体现公平与公正性。
优势之三：廉租住房的流转性强。经济适用房一旦售出就成了私人财产，即使房主的经济状况得到了改善，仍能继续享受政府的优惠。而廉租住房的所有权永远属于政府，低收入者致富后可以退租，从而让更多的低收入者受惠，使有限的房源得到了充分的利用。
优势之四：可以有效减少用地量。政府在不断兴建经济适用房的同时必然会消耗大量的土地，同时也面临着巨大的压力，而如果通过廉租住房来解决低收入者的住房问题，一次性使用一定数量的土地就足够了，从长远看对城市规划问题也起到了积极的作用。
优势之五：廉租住房适用面较广。对于房屋销售价格和房屋租赁价格不断攀升的某市市来说，房价和租金上涨的速度也比较快，仅靠租房补贴等方式将使政府处于被动地位。
2.3项目建设必要性
2.3.1增加了保障住房供给，缓解住房紧张局面
某市整体城镇化、国际化发展步伐不断加快，项目所在地某市某开发区，作为某市重要的经济增长极，经济发展持续保持高速增长。区内国际和国内一流某技术企业云集，吸引了大批人才在此工作、生活。而某开发区内土地资源相对稀缺，导致住房租售供求关系日益紧张、房价不断上涨，成为某市市房价最高的地区之一。为了稳定房价，某开发区加大了廉租住房项目的建设。
该项目的建成后，政府将通过成本价回收住房，并将住房提供给符合申请条件的城镇低收入家庭。项目建成以后将有效缓解现阶段城市低收入家庭住房困难的问题，对抑制某开发区内房价偏高、特别是保障性住房用房紧张局面等都具有积极作用。
2.3.2带动区内城中村改造，改善周边整体环境
此次项目涉及到的城中村主要为某村，由于历史和管理体制等原因，该区域规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了显示整体面貌。
本项目中的“城中村”改造是改善当地人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措。
项目的建设有利于推进城乡一体化，有利于建设城市新社区，有利于培育新现代市民，有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚，有利于促进某市某开发区的快速发展。
2.3.3完善了市政基础设施，提升城市形象
项目的建设将会促进某市某开发区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的进一步完善，有效提升某开发区投资环境和人居环境。
该项目的建设拓展了某市某开发区人居空间环境，同时能拉动城市骨架的不断扩张，有利于形成新的居住和商业区域。弥补某开发区居住和商业相对过密之不足，有利于某开发区向西延展中第二梯队建设的快速实施，有利于推动某开发区整体格局和品质的进一步提升，成为某开发区具有标志性意义的建设项目。

第三章 项目社会环境分析
3.1宏观环境分析
3.1.1国内宏观经济分析
近年来，中国经济保持快速平稳的增长，国民生产总值（GDP）年增长率保持在8%以上，2007年增长率达到13%的历史最高点，2008年全球金融危机爆发，直接影响到国内经济的发展，国民生产总值（GDP）增长速度放缓，2008年国内生产总值同比增长为9.6%，2009年各地区、各部门积极采取有效措施应对金融危机对国内经济发展的影响，使国内经济保持了平稳快速发展的势头，2009年国内生产总值（GDP）同比增长为8.7%。
特别是2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。
根据国家统计局公布数据显示，2010年国内生产总值（GDP）397983亿元，比上年增长10.3%。全年居民消费价格比上年上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.6%；全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点。扣除价格因素，实际增长19.5%；社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%。扣除价格因素，实际增长14.8%；城镇居民家庭人均总收入21033元，同比上涨11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。
3.1.2中国房地产业宏观分析
2010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控，“国十一条”、“国十条”、“国五条”相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、借贷、税收、保障房等于房地产相关的方方面面。最后，政府还拿出了“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所不用其极的地步。可以说，2010年对房地产行业是名副其实的调控年。
纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不同，而某市房地产市场因发展落后，受到调控政策的影响较小，延续了2009年良好的发展势头。
1.房地产投资完成情况
2010年是房地产市场调控政策频出的一年，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
2.全国廉租住房建设情况
按照住建部等三部委《2009年—2011年廉租住房保障规划》，三年内全国将新建廉租住房518万套，新增发放租赁补贴191万户，其中2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，包括新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年还要解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年要解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。
2009年上半年，全国已开工建设廉租住房105万套，占今年建设计划的59%。计划完成投资1048亿元，已完成投资310亿元，占30%。全国新增租赁住房补贴户数53万户。
2009年上半年，林区棚户区改造项目已开工15万套、750万平方米，均占计划的96%。计划投资92.7亿元，已完成投资12亿元，占13%。垦区危旧房改造已开工12万户、859万平方米，分别占计划的47%和55%；计划投资152.6亿元，已完成投资43.9亿元，占29%。煤矿棚户区改造项目计划总投资35.8亿元，已完成投资17.3亿元，占48%。
3.商品房销售情况
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
4.房地产开发企业资金来源情况
2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
5.70个大中城市房屋销售价格指数
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。
12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。
12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
以下为我国房地产市场2009年至2010年的全国房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数）图。国房景气指数是反映房地产市场变化趋势和程度的综合指数，国房景气指数是以100为临界值，指数高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。从下图中能够看出目前我国房地产市场处于快速发展的健康通道之内。
图3-1：全国房地产开发景气指数趋势图

3.2中观环境分析
3.2.1某市市经济分析
2010年以来，某市市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。
初步测算，2010年全市生产总值（GDP）为3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。其中，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，同比增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，同比增长12.5%。2010年规模以上工业实现增加值865.09亿元，同比增长19.7%。其中，规模以上重工业完成增加值659.65亿元，同比增长21.9%；轻工业完成增加值205.44亿元，增长13.2%。2010年，某市市固定资产投资在上年高增长的基础上，呈现高位运行、逐月稳增的态势，全社会固定资产投资达3250.56亿元，同比增长30.0%，扣除物价因素实际增长25.2%。
2010年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，增速较上年回落7.9个百分点；商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，增速较上年回落36.6个百分点。2010年全市社会消费品零售总额达1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长15.8%。2010年我市城镇居民人均可支配收入22244元，农民人均纯收入达7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素实际增长18%。
3.2.2某市市房地产业分析
1.商品房市场
2010年的某市房地产市场进一步呈现纵深化发展趋势，无论是贯穿全年的政策调控、抑或是中央为抑制通胀而采取的两次加息等，房地产业整体运行环境持续收紧，但某市楼市运行整体平稳，市场供应与销售再创新高。
2010年商品房新批准预售面积1634.86万平方米，同比增长21.73%，其中商品住宅1328.81万平方米，同比增长19.13%。商品房销售备案面积1428.75万平方米，同比增长9.30%，其中商品住宅1271.11万平方米，同比增长4.40%。
2010年某市市普通住宅类物业(不含别墅)新批预售面积为1306.47万平方米，同比上年增长18.7%;销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，销售金额为747.21 亿元，同比上涨30.53%;普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.81个个百分点。
2010年土地市场成交面积合计379.69万平方米，同比下降21.62%，商业用地成交162.48万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为39.885亿元。可见在政策对住宅市场的抵制下，商业地产已成楼市新宠。
2.廉租住房保障基本状况
某市市于2006年底正式启动廉租住房保障工作。2007年，全市13个区县全部成立了区（县）廉租住房领导机构，建立了廉租住房保障制度。某市市廉租住房保障以租金补贴为主，实物配租为辅。为了加大廉租住房保障力度，某市市于2008年4月和2009年2月，分别放宽了廉租住房租金补贴和实物配租的申请条件。目前，某市市廉租住房项目详见表3-1
表3-1：某市市廉租住房项目建设进展情况

序号
项目名称
建设面积 （㎡）
套数（套）
备注
合计
1317800
23583

1

52700
1022

2

53000
1092

3

12600
250

4

5600
140

5

9600
192

6

22000
440

7

120000
1840

8

120000
1840

9

120000
1840

10

120000
1840

11

120000
1840

12

260000
5201

13

15300
306

14

9600
192

15

3900
78

16

9600
192

17

3900
78

18

260000
5200

某市市自2006年11月正式启动城镇廉租住房制度建设工作，2006年，新增租金补贴1327户，当年补贴金额34.146万元；实物配租28户。2007年租金补贴户累计达到5220户，当年补贴金额207.95万元，实物配租68户。2008年租金补贴户累计达到12028户，当年补贴金额854.81万元，2008年没有新增实物配租保障户。2009年租金补贴户累计达到16338户，当年补贴金额1288万元；实物配租新增保障户494户。预计2010年，租金补贴户累计达到18390户，补贴金额2545万元，新增实物配租保障户1092户。
在筹集廉租住房的房源方面，2006至2009年共计筹集廉租住房106万平方米，18479套；2010年计划新建廉租住房5200套，26万平方米。到“十一五”期末，某市市累计筹集和新建廉租住房132万平方米，23679套。加上租金补贴保障户数，某市市廉租住房保障覆盖能力达到42069户。
3.3某市市中低收入家庭住房现状及保障性住房需求分析
3.3.1某市市中低收入家庭住房现状
据调查数据显示：某市市全市十三个区（县）中符合廉租住房申请条件的某市市城镇低收入及最低收入家庭约有22万户。22万户低收入家庭中约有60%的家庭住房困难，为13.2万户。其中无住房家庭（包括承租他人住房、借住亲戚或朋友、居无定所）约7.05万户，约占需求总量的53.4%。有住房（包括私房、租住公房、无产权房）但还存在人均建筑面积不足等住房条件困难的家庭约6.15万户，约占需求总量的46.6%。新城区、莲湖区、碑林区及长安区无住房家庭分别超过了无住房家庭总量的10%，共占到无住房家庭总量的58.7%。随着某市市住房保障事业的发展，到2010年底，廉租住房保障覆盖能力达到4.2万户，其中实物配租23679户，租金补贴18390户，未来还有9万户的保障需求。
3.3.2某市市廉租住房保障对象
廉租住房的保障对象应具备：
1.具有某市市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥区非农业常住户口；
2.城镇低收入家庭；
3.住房情况符合市人民政府规定的城镇低收入家庭廉租住房保障标准。
城镇低收入家庭人均廉租住房面积保障标准由市人民政府定期公布
3.3.3廉租住房需求量分析
按照某省统计局2009年2月公布的统计数据，及《某市市城镇低收入家庭申请廉租住房调查报告》表明，某市市需要廉租住房保障的家庭（无房或人均住房建筑面积低于13平方米），约为13.2万户，某市市廉租住房保障覆盖能力在2010年底能够达到4.2万户，则未来还有9万户的保障需求。根据调查统计结果，某市市十三区县廉租住房需求量如下表所示：
表3-2：某市市廉租住房各区（县）需求量表
区（县）名称

户数（户）
13122
14040
12888
5346
7290
6390
11853
百分比
14.58%
15.60%
14.32%
5.94%
8.10%
7.10%
13.17%
区（县）名称

合计
户数（户）
2664
3123
3897
3240
2889
3258
90000
百分比
2.96%
3.47%
4.33%
3.60%
3.21%
3.62%
100%

第四章 建设场址及建设条件
4.1项目建设地点
某·某城项目一期廉租住房建设项目位于某市市某开发区，该项目位于某以东、某以北、规划路以西、以南区域，属于某区某寨街道办管辖范围内。
某寨街道办事处地处某市市西郊，是某区的大西门，辖区20各行政村，驻地单位30个，城乡人口四万余人，总面积23平方公里。东距市中心仅7公里，位于某市市某开发区西部，管辖某村等20个行政村。
4.2区域环境
项目所在地某市某开发区，位于某市市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里。距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。
1.商务办公环境
某市某开发区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。及一批企业厂房等建筑群已成为某开发区、某市市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。某开发区数字园区建设进展顺利，已经运行的“协同办公系统”、“对外门户”、“档案管理系统”、“数据中心”等项目，可通过方便高效的数字化服务，实现企业信息资源的高效利用和优化。
2.基础教育环境
某市某开发区有国内一流的基础教育环境，“某教育”已成为闻名遐迩的知名品牌，成为某开发区聚集人气、吸引投资的重要因素之一。目前已建成幼儿园多所、小学4所、完全中学三所(某一中、某三中、中学)和九年一贯制学校2所(其中一所为国际学校)。某一中已拥有5个分部;按欧美教育标准设置的某国际学校，是西部地区规模最大的一所国际学校。同时，为满足区内学龄人口就学的需要，某市某开发区还将规划建成小学8所、中学3所(含职业高中)、幼儿园多所，形成了民办、公办两翼并举，以民办为特色的某教育发展模式。
3.居住环境
某市某开发区内有近8万常住居民，有多个国家康居示范小区和物业管理示范小区，有某系列等成熟的高、中档社区及等高档住宅项目，居住环境居某市市前列。
4.休闲、娱乐、购物、医疗设施
某市某开发区建设有与国际标准接近的商务娱乐、文化设施，是某市市民最向往的居住休闲之地。
等购物中心，使某开发区人在工作之余生活丰富多彩。
目前，某市某开发区已经有某医院、天健医院、长太医院等三家市级民营医院，并规划修建2所区级医院、1所市级医院。
4.3项目建设条件
4.3.1自然条件
1.地理位置
某市某开发区位于某市科教文化区内，东临占地10平方公里的新的大学城，西傍20平方公里的草堂生态旅游区，距草木葱茏的自然风景区8公里。区内有3.7公里长、115米宽的遗址公园、绿化带和6个大型主题公园，如占地110亩的新纪元公园、占地260亩的永阳公园、以运动为主题的运动公园等。
2.气候特征
某市某开发区属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季冷暖干湿分明。冬夏较长，春秋季节气温升降急骤。风向以东北风为主。最多风雨及频率(%)七月C25NEl7，一月C34NE11。夏季平均风速2.1 m/s，冬季平均风速1.7 m/s。一日最大降雨量75.2 mm，一次最大降雨量94.8mm，平均年总降水量555.8 mm，最大积雪深度17 cm，最大冻土深度23 cm。年均气温13.6 ℃，最冷月平均气温- 0.8 ℃，最热月平均气温27.3 ℃，极端最高气温42.2 ℃，极端最低气温-15.8 ℃。年均相对湿度为72.1 %。年日照时数2338 h。
该项目建设地址处气候条件良好，基本上全年均可施工，对工程实施无明显制约。本地区地震烈度为8度区。
4.3.2社会条件
1.城市规划要求
按照某市市城市总体规划要求，不宜在项目所在地区域内建设大型工业企业，特别是污染环境较重的工