蕲春房地产市场调研报告.ppt

蕲春蕲春医圣故里因李时珍而享誉中外李时珍14岁中秀才后三次乡试不第遂绝意功名，弃文从医成千古名医皆变变字使然.三图三看蕲春.区域划分图区域划分图：一核七片：一核七片河西河西新区新区经济经济开发区开发区老老城城区区核核心心区区城西城西生活区生活区独山独山生活区生活区城西南城西南生活区生活区李时珍李时珍医药港医药港黄色黄色经济开发区经济开发区旧城拆迁紧锣密鼓新区建设如火如荼蓝色蓝色居住生活区居住生活区热点区域：老城区、核心区；.楼市版块图楼市版块图：三足鼎立：三足鼎立铁路开铁路开发区发区经济开经济开发区发区老城老城区区开发区：开发区：大盘频出老城区：老城区：小盘扎堆以楼市热度来考量.商业圈层图商业圈层图：泾渭分明：泾渭分明核心商圈：核心商圈：根深蒂固专业市场：专业市场：日渐兴起以商业发展潜力来看核心核心商圈商圈医医药药港港建材建材城城汽贸汽贸城城.成成于商于商 累累亦商亦商蕲春市场调研分析报告蕲春市场调研分析报告2014年年4月月.目目目目 录录录录 蕲春市场概况蕲春市场概况|蕲春城市基本概况|区域住宅市场分析|区域商业市场分析.城市区位：城市区位：中三角中三角中心地带中心地带一小时城市圈一小时城市圈京九铁路京九铁路沪蓉高速公路沪蓉高速公路长江黄金水道长江黄金水道大别山腹地公路大别山腹地公路鄂皖等级公路鄂皖等级公路横贯全境横贯全境，交通优势明显，交通优势明显蕲春地处湖北东部，北倚大别山，南临长江。水陆交通便利，四通八达，与武汉、合肥、南昌等省会城市同属一小时城市圈。.城市概况：城市概况：百万人口大县、文化底蕴深厚百万人口大县、文化底蕴深厚蕲春版图面积达2398平方公里，总人口约一百万左右。共分为15个乡镇办以及2个省级开发区，即蕲春经济开发区和李时珍医药工业园区。根据本案所处区位以及乡镇分布情况来看，本案能够辐射的乡镇为：彭思镇：彭思镇：人口约5万人；横车镇：横车镇：人口约10万人；株林镇：株林镇：人口约5万人。辐射人口约辐射人口约80万人（不含漕河万人（不含漕河16.2万人）万人）.城市特点：城市特点：人杰地灵，资源丰富人杰地灵，资源丰富自古人才辈出，为医圣李时珍故里，也是著名的教授之县；旅游资源丰富，文物古迹、风景名胜遍布，文物保护单位多达80多处；矿产资源丰富，已探明的矿产资源达30多种，石英石储量居全国之冠；物产资源丰富，蕲春四宝享誉全国，蕲春珍米也为全国七大名米之一。.蕲春县城总体规划：蕲春县城总体规划：一核、两轴、七片一核、两轴、七片蕲春县城市定位：蕲春县城市定位：国际健康养生之都、全国中医药科研生产基地、鄂东现代化工商宜居城市。一核：一核：城南新城核心区，主要承担行政办公、文化娱乐和商业金融等功能；二轴：二轴：横轴为城市中轴线，串联城南新城和河西新区；纵轴为蕲阳大道至豁口路串联老城和新城；七片：七片：老城生活片、城西生活片、城西南生活片、独山生活片、李时珍经济开发区、李时珍国际医药港、河西新区。总体发展思路：南扩、西拓、北优、东控总体发展思路：南扩、西拓、北优、东控.蕲春县城交通规划：蕲春县城交通规划：八纵八横的交通网络八纵八横的交通网络在在建建在在建建在在建建远期规划远期规划已形成已形成蕲春县城中轴线的兴建无疑为蕲春的发展定了一个总纲，一横一纵的两大轴线不仅使得县城迅速扩容，也让各项规划变得有的放矢。蕲春的交通规划成棋盘状，脉络清晰，四通八达，未来将会极大的促进县城的发展。此交通规划图属远景图目前交通已形成体系的仍只有老城区，经济开发区以及城南新城仍在建设中，短期来看，县城的短期来看，县城的交通优势并不能完全体现。交通优势并不能完全体现。.发展现状：发展现状：开发区面貌焕然一新、产业集群初具规模开发区面貌焕然一新、产业集群初具规模2009年建设中的李时珍年建设中的李时珍大道大道2009年建设中的工业园区年建设中的工业园区开发开发区区工业工业园区园区待开发工待开发工业园区业园区蕲春以弘扬李时珍文化为契机，大力实施药企联动、药旅联动战略，短短四年的时间，李时珍大道已焕然一新，两个工业园区也是成果斐然。其中李时珍医药港园区已形成医药产业园、节能灯产业园、陶瓷产业园、低碳经济产业园、农产品加工园等一区多元、多点支撑、多极带动的格局。进驻企业已达百余家。.经济状况：经济状况：增长稳定，发展势头良好增长稳定，发展势头良好蕲春县近五年经济发展状况：蕲春县近五年经济发展状况：经济增长经济增长房地产发展状况房地产发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳步发展大于8%飞速发展蕲春近五年蕲春近五年GDP都保持都保持10%以上的增幅，房地产也确实处于蓬勃发展时期以上的增幅，房地产也确实处于蓬勃发展时期.经济状况：经济状况：城镇人均可支配收入持续增加城镇人均可支配收入持续增加蕲春县人居可支配收入状况：蕲春县人居可支配收入状况：蕲春近五年人均可支配收入不断增加，消费能力的增强将使得居民对住宅蕲春近五年人均可支配收入不断增加，消费能力的增强将使得居民对住宅品质的要求越来越高。品质的要求越来越高。.经济状况：经济状况：固定资产投资呈跨越式增长固定资产投资呈跨越式增长近五年固定资产投资总额状况：近五年固定资产投资总额状况：城区改造城区改造 基础设施建设,城市环境改善；开发区兴建开发区兴建 入驻企业厂房建设以及业设备购置等。蕲春县固定资产投资近五年的平均增长率达蕲春县固定资产投资近五年的平均增长率达45%，这对房地，这对房地产市场的发展来说是一个利好。产市场的发展来说是一个利好。.蕲春房价：蕲春房价：步入恶性竞争，以价换量期步入恶性竞争，以价换量期过去十年，是中国房地产业迅猛发展的十年，蕲春房价自2008年起发生第二次飞跃，到2010年房价基本稳定，呈小幅增长状态，年增长幅度在10%左右，实际上是低于蕲春县GDP增幅的。因此，从短期从短期来看，蕲春房价不来看，蕲春房价不会出现大起大落的会出现大起大落的局面。局面。.宏观环境小结宏观环境小结交通区位优势明显交通区位优势明显 蕲春县地处鄂东边陲，北依大别山，素有吴头楚尾之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心；自然资源得天独厚自然资源得天独厚 不仅物产丰富，而且矿产资源种类繁多，文物保护单位也是遍布，每年能吸引大量的中外游客，促进经济的发展；城市规划格局初显城市规划格局初显 蕲春县政府为蕲春的发展作出了详细的规划，城市的格局也初步显现，随着城市建设的不断深化，整个城市的面貌也是正逐渐改善，有利于房地产业的发展；经济发展势头良好经济发展势头良好 近五年蕲春的经济每年都以超过10%的速度迅猛发展，为房地产业的发展提供了强有利的经济支撑；房地产业蓄势待发房地产业蓄势待发 城市化进程的加速、大量土地流入市场、经济运行状况良好等因素已为房地产业的发展提供了有利的支撑。.版块分布：版块分布：呈三足鼎立的局面呈三足鼎立的局面老城核老城核心区心区3800元元/平米平米经济开发区3700元/平米城北区城北区3600元元/平米平米城市向南发展城市向南发展核心区核心区核心区核心区开发区开发区开发区开发区城北区城北区城北区城北区项目档次一般较好较好项目品质较好较很好项目体量较小较大较大销售均价高于县城均价高于县城均价与全市均价相当区域价值很好较好较好蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况.蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况商品房供应量：商品房供应量：近两年集中放量，呈井喷之势近两年集中放量，呈井喷之势中天国际中天国际20万万畔山华府畔山华府16万万凤凰世家凤凰世家10万万卓达天下卓达天下5万万中央城中央城20万万福星小区福星小区2万万棕盛商业广场棕盛商业广场18万万世纪华城世纪华城32万万首府壹号首府壹号40万万蕲河金岸蕲河金岸15万万御景湾御景湾7万万国际新城国际新城20万万城市花园城市花园13万万翰林华府翰林华府5万万城市新居城市新居3万万国际新城国际新城6万万东郡壹号东郡壹号16万万金色家园金色家园30万万香格里拉香格里拉32万万未售未售在售2222万方万方万方万方112112万方万方万方万方6868万方万方万方万方106106万方万方万方万方在售未售楼盘19个，共计308万方.蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况还建楼供应量：还建楼供应量：伴随着新区建设、旧城改造放量激增伴随着新区建设、旧城改造放量激增新区建设导致还建楼的供应量大增，将原本就有限的客群再次稀释六方小镇六方小镇7万万梅家塘梅家塘13万万松树岗松树岗20万万三合铺三合铺13万万桂花园桂花园25万万蕲阳新区蕲阳新区12万万八斗地小区八斗地小区十里畈小区十里畈小区杨树畈小区杨树畈小区付畈社区付畈社区9万万.蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况土地供应量：土地供应量：楼市的繁荣、城市的扩建使得楼王楼市的繁荣、城市的扩建使得楼王频出，尚余约频出，尚余约40万方建面的成交地块未开发。万方建面的成交地块未开发。地址地址项目名称项目名称开发公司开发公司占地面占地面积（公顷）积（公顷）容积容积率率成交价格成交价格（万元）（万元）拟定建筑面拟定建筑面积积拟定拟定楼面地价楼面地价签订日期签订日期漕河镇付畈居委会商住小区湖北永欣置业4.37533126001312599602013-10-21漕河镇南门畈居委会住宅小区湖北朋泰3.015343900090460.29952013-10-18漕河镇罗州城大道西侧住宅小区湖北德茂兴0.1387232.8193.6133884.2444982013-8-12漕河镇芝麻山蕲太路东侧商住小区湖北省谊嘉1.040343.5152036411.94172013-7-29漕河镇十里畈社区翰林华府0.97234.331262.3942100.593002013-6-17漕河镇吴庄居委会东郡壹号李时珍国际医药港0.292953.45467.25510106.7754622013-5-27漕河镇独山村国际医药港李时珍国际医药港4.2868442.062812.6488308.98643182013-5-16漕河镇枫树林居委会住宅小区华罗利置业4.84694739088145408.416252013-5-14漕河镇枫树林居委会住宅小区华罗利置业5.077577311480152327.317542013-5-14漕河镇大河口村国建公司蕲春城投置业3.33342.52500833353002013-3-27漕河镇枫树林居委会凤凰世家蕲春中耀3.1767653571895302.956002013-1-21漕河镇豁口社区商住小区湖北首信4.926253.59060172418.755252013-1-8漕河镇豁口社区商住小区湖北首信6.407143.511550224249.95152013-1-8漕河镇芝麻山村商住小区湖北福万家0.7696541830307865942012-12-12漕河一路与齐昌大道龙泉国际新城湖北福迪城乡建设0.812914.5351036580.959602012-7-3漕河镇七里桥城市新居湖北新居置业0.772943.51231.9427052.94552012-6-19漕河镇大河口村教职工住宅湖北正德0.56012.8840.21615682.85362011-12-25漕河镇大河口吕凉巷李时珍酒厂湖北弘宇1.27212794.26254423122011-10-21漕河镇夏漕村赤东中央城湖北赤东5.97768312800179330.47142011-6-25漕河镇夏漕村金色家园杭州申基置业5.377444312057.23161323.327472011-6-24漕河镇夏漕居委会建材装饰城湖北中再生0.68133.8962826502.572372010-10-25漕河镇南门畈社区常宏花园小区湖北永欣置业1.59131.81193.528643.44172010-10-12漕河镇南门畈3组鑫源小区0.46982352.593963752010-9-27漕河镇七里桥万豪大酒店湖北万豪郦晶1.30073.89126650597.232502010-1-20.蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况蕲春楼市概况楼市去化率：年去化率不足楼市去化率：年去化率不足30万方万方东方名居东方名居6万万信达步行街信达步行街6万万东郡壹号东郡壹号2万万鑫源小区鑫源小区2万万万豪公馆万豪公馆3万万常宏花园常宏花园4.5万万万豪郦晶苑万豪郦晶苑6万万香格里拉一期香格里拉一期1万万福星小区福星小区5万万美景国际新城美景国际新城17万万城市花园城市花园7万万东方花园东方花园14万万2010年底至2013年县城已售罄项目的分布图如下：12个楼盘共计73.5万方.蕲春楼市小结蕲春楼市小结呈蓬勃发展的态势，竞争日益激烈呈蓬勃发展的态势，竞争日益激烈 蕲春楼市自2010年起迎来新一轮发展，外加城市建设也在大张旗鼓的进行，都刺激了土地市场的繁荣，近三年，仅漕河镇就有近三年，仅漕河镇就有24宗土地拍卖，宗土地拍卖，释放的建筑面积达释放的建筑面积达180多万方，即使按照每年多万方，即使按照每年40万方的去化速度来计算，万方的去化速度来计算，仅新拍成交的地块，便需要仅新拍成交的地块，便需要5年才能完全去化；年才能完全去化；三足鼎立的局面短期内不会改变三足鼎立的局面短期内不会改变 蕲春楼市呈现出三足鼎立的局面，分为老城核心区、城北居住区以及李蕲春楼市呈现出三足鼎立的局面，分为老城核心区、城北居住区以及李时珍经济开发区三个版块时珍经济开发区三个版块，根据城市的总体规划，城市将沿着蕲阳大道南向发展，老城核心区将在相当长时间内仍是县城楼市的标杆，李时珍老城核心区将在相当长时间内仍是县城楼市的标杆，李时珍经济开发区规划为工业园，长期来看，会促进一街之隔的老城区的楼市经济开发区规划为工业园，长期来看，会促进一街之隔的老城区的楼市发展，自身发展潜力有限；随着城北区基础设施的不断改善，大盘纷纷发展，自身发展潜力有限；随着城北区基础设施的不断改善，大盘纷纷进驻，未来可能会异军突起。进驻，未来可能会异军突起。.老城核心区楼市分析老城核心区楼市分析.老城核心区楼盘分布老城核心区楼盘分布123679854蕲春大道蕲春大道齐昌大道齐昌大道漕河大道漕河大道付畈大道付畈大道漕河一路漕河一路1、万豪郦晶园、万豪郦晶园 2、卓达天下、卓达天下 3、龙泉国际新城、龙泉国际新城 4、香格里拉新城、香格里拉新城 5、棕盛商业广场、棕盛商业广场 6、信达步行街、信达步行街 7、福星小区二期、福星小区二期 8、翰林华府、翰林华府9、首府壹号、首府壹号城市南扩城市南扩.核心区楼盘信息统计表核心区楼盘信息统计表核心区楼盘信息统计表核心区楼盘信息统计表项目名称项目名称占地面占地面积（）积（）总建筑总建筑面积面积(）物业物业形态形态主力户型主力户型（)均价（元均价（元/）去化率（去化率（%）卖点卖点卓达天下卓达天下1279145745小高层高层88-129约3900约70%地段、品质龙泉国际新城龙泉国际新城9010.756000高层109-121前期登记地段、品质万豪郦晶园万豪郦晶园1500060000高层128-1453300售罄品质、四星级酒店信达步行街信达步行街1200060000高层99-1463500售罄地段、商业香格里拉国际香格里拉国际新城一期新城一期1508743524(仅建了一栋楼)多层、小高层134、1472500售罄品牌、城市综合体福星小区二期福星小区二期443617231高层123、125约3700预定地段、教育翰林华府翰林华府963649000高层105124390070%教育首府壹号首府壹号110000400000高层前期登记教育、规模、品质.典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析万豪郦晶园万豪郦晶园万豪郦晶园万豪郦晶园占地面积占地面积15000规模规模60000项目地址项目地址七里桥大转盘处容积率容积率3.57绿化率绿化率41.5%套数套数470户型区间户型区间88129销售价格销售价格2011年均价3500元/开盘时间开盘时间2010年10月2日产品结构产品结构高层（两梯4户、一梯3户）四星级酒店四星级酒店5至尊阁至尊阁4雍锦阁雍锦阁3华锦阁华锦阁2荣锦阁荣锦阁1贵锦阁贵锦阁.产品分析产品分析产品分析产品分析20102010年横空出世，树蕲春标杆年横空出世，树蕲春标杆年横空出世，树蕲春标杆年横空出世，树蕲春标杆项目于2010年面世，正值房地产复苏之时，蕲春楼市竞争相对较弱，城区仅有几个新建楼盘，此盘的推出算是占尽天时；项目地理位置优越，位于李时珍大道与蕲春大道交汇处，算是蕲春的门户，周边配套相对齐全，交通便利；物业形态规划为1栋蕲春唯一的四星级酒店以及5栋19层的高层住宅，外立面采用新古典主义风格，看起来大气厚重，品质彰显；其中23栋为2梯4户，其余为1梯三户，主力户型为2房、3房，面积区间为99130平米，也有少量4房、5房等大面积房型以供选择。四星级酒店四星级酒店5至尊阁至尊阁4雍锦阁雍锦阁3华锦阁华锦阁2荣锦阁荣锦阁1贵锦阁贵锦阁户型面积()套数配比2*2*199-11118037.58%3*2*1114.918517.75%3*2*2120-13018037.58%4*2*2159.7193.97%4*3*2178.68、190.54102.09%5*3*3217.6、223.9951.04%.销售分析销售分析销售分析销售分析99平120平主力户型在设计上也是可圈可点，99平米的户型方正实用，卧室皆朝南，双阳台设计；120平的三房也有诸多亮点，如：双阳台设计、主卧270度观景。当然，厨卫相连也略显突兀；本案于2010年10月2日开盘，开盘后，打出了2小时售罄，演绎蕲春楼市传奇的广告，虽然有夸张之嫌，但80%的去化率应该是达到了的，项目开盘均价为3000元/平米，2011年尾盘销售均价拉至3500元/平米。.典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析信达步行街信达步行街信达步行街信达步行街占地面积占地面积12000规模规模60000项目地址项目地址漕河大道与漕河二路交汇处容积率容积率5绿化率绿化率18%套数套数360户型区间户型区间84146销售价格销售价格均价3800元/开盘时间开盘时间2011年12月产品结构产品结构高层（两栋24层、一栋15层、一栋14层）.产品分析产品分析产品分析产品分析1栋栋24层层2栋栋24层层3栋栋16层层4栋栋15层层本案与万豪郦晶园同为2010年推出，虽然项目所在地要比万豪更靠近商业区，但在昭示性以及档次上并不如郦晶园；物业形态规划为4栋高层，底商为3层，4层以上为住宅；户型两房、三房、四房皆有，且比例相当，1、2梯为两梯四户，3、4梯为一梯三户；项目因靠近核心商业区，周边配套齐全，主要地段及配套，因此，产品在整体设计只能算中规中矩，并无特别之处。.销售分析销售分析销售分析销售分析户型户型面积面积()套数套数配比配比2*2*184.977220%3*2*195.767220%3*2*2112-11610830%4*2*2126-14610830%如图，本案在户型配比上，不仅将2房面积控制在了90平米以下、3房面积控制在了100平米以下，而且四房的改善性住房所占的比重也相当大，在2010年的蕲春可谓大胆尝试。本案于2010年底面世，共360套房源，价格从最初的3000元/平米涨至后来的3800元/平米，2011年底13栋约270余套房源基本售罄，因其预售许可证一直未能如期办理，导致部分客户流失，可能也拉长了它的销售时间；通过两个典型的热销楼盘的比较不难发现，虽然两个楼盘地段相当，但是产品在品质上有一定差别，在户型配比上也是大相径庭，但并不妨碍两个楼盘在20102011年的同时热销。这也在一定程度上反应蕲春当时的楼市处于上升阶段。.占地面积占地面积12791规模规模45745项目地址项目地址漕河一路与齐昌大道交汇处容积率容积率3.57绿化率绿化率30%套数套数400户型区间户型区间88129销售价格销售价格3800元/开盘时间开盘时间2013年10月2日产品结构产品结构小高层、高层典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析卓达天下卓达天下卓达天下卓达天下一期一期一期一期二期二期二期二期.产品分析产品分析产品分析产品分析2134567本案地处蕲春新老城区连接中心，周边生活配套齐全，交通路网四通八达，地理位置优越；项目由7栋小高层及高层组成，整个小区采用的是人车分流的设计，外立面为现代简约风格，外墙用的是面砖，彰显档次，窗户用的是彩铝双层中空玻璃，整个小区还提供 24小时的太阳能热水供应。本案与之前同地段的两个售罄的项目相比，在产品的品质以及附加值上都提升了不少；户型面积区间为87133平米，以三房为主，皆为2梯4户和2梯2户。.产品分析产品分析产品分析产品分析户型户型面积面积()套数套数配比配比2*2*287.08165%3*2*2109-13127688%4*2*2132227%如图，本案在户型配比上，3房占了主导，而且4房也占了不小的比重，可见，本案主打的是改善性住房。这也与本案的地段及品质相符，旨在打造成蕲春的标杆。120.5平131.44平户型设计应该说是一般，劣势：面积过大、过道过长、客厅无阳台。从户型图可以看出，很多户型都将客厅与餐厅隔断，这与五线城市的生活习惯有关，客户倾向于客厅与餐厅分开。.销售分析销售分析销售分析销售分析价格表价格分析：价格分析：从偷拍的价格表可以看出，11层小高层的表均价约层小高层的表均价约为为3958元元/平米，层差价为平米，层差价为30元，而元，而18层高层的表层高层的表均价为均价为3928元元/平米，层差价为平米，层差价为20元元；除去认筹优惠以及开盘优惠，实收均价约在3600元/平米。推货分析：推货分析：项目最先拿到预售的为4、5、6、7号楼，开盘共推出138套房源。单就放量来说，并不算多；销售分析：销售分析：本案加上1、2栋楼，可售房源也只有314套，但首，但首次推货也只次推货也只138套，可见，蓄客情况并不理想套，可见，蓄客情况并不理想；本案共6个置业顾问，人均约十多套，开盘去化率约在70%左右。.典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析翰林华府翰林华府翰林华府翰林华府占地面积占地面积9636规模规模49000项目地址项目地址漕河一路与付畈大道交汇处容积率容积率-绿化率绿化率-套数套数292户型区间户型区间105124销售价格销售价格3800元/平米开盘时间开盘时间2013年9月30日产品结构产品结构高层（2梯4户）.产品分析产品分析产品分析产品分析书香门第，人文世家书香门第，人文世家书香门第，人文世家书香门第，人文世家项目地处老城核心区，周边配套十分齐全，而而且紧邻蕲春新实验小学，教育资源可谓得天独且紧邻蕲春新实验小学，教育资源可谓得天独厚，为其主要卖点；厚，为其主要卖点；项目在规划由由2栋栋28层的高楼组成，层的高楼组成，13层为层为商业，商业，3层以上为住宅层以上为住宅；共共3个单位，个单位，2梯梯4户，面积区间在户，面积区间在103-121平平米之间，皆是三房户型；米之间，皆是三房户型；除了先天的区位优势外，本案在产品设计上算本案在产品设计上算是乏善可陈，并无太多的亮点是乏善可陈，并无太多的亮点。.户型户型面积面积()套数套数配比配比3*2*2103.949633.33%3*2*2109.344816.67%3*2*2115.629633.33%3*2*2121.244616.67%产品分析产品分析产品分析产品分析如图，本案仅四种户型，虽然面积各异，实本案仅四种户型，虽然面积各异，实际户型在设计上大同小异，仅两种布局际户型在设计上大同小异，仅两种布局，但在配比上，不难看出，故意将面积小的房型数量增大，这也利于后期的销售，因为少了6个平方，总价至少少了2万多。103.94平115.62平优点：户型方正；明厨明卫；动静分区；超大阳台；主卧飘窗。缺点：书房过小，实用性不强。优点：入户花园；双阳台设计；主卧飘窗；餐厅客厅区分；缺点：入户花园过长；户型非正南北朝向，通透采光效果有限。.销售分析销售分析销售分析销售分析项目于2013年9月30日开盘，一次性推出全部的292套房源，折后均价约在3700元/平米，虽然网页上显示已售罄。但根据现场了解的情况来看，中低楼层的户型已售光，高楼层的通透户型部分也已去化，小户型的房型还比较充足，去化率约在70%以上。本案与卓达天下在同期开盘（本案与卓达天下在同期开盘（10月月2日），虽然卓达天下在规模、品质、便利程度、产品附日），虽然卓达天下在规模、品质、便利程度、产品附加值上都强于翰林华府，但无论从推货量还是去化情况来加值上都强于翰林华府，但无论从推货量还是去化情况来看，翰林华府都要强于卓达天下，原因无它，与实验小学看，翰林华府都要强于卓达天下，原因无它，与实验小学近在咫尺。近在咫尺。.典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析福星小区二期福星小区二期福星小区二期福星小区二期占地面积占地面积4436.2规模规模17231.62项目地址项目地址漕河一路农贸市场对面容积率容积率3.9绿化率绿化率30%套数套数120户型区间户型区间123、125销售价格销售价格3700元/平米开盘时间开盘时间2013年10月2日产品结构产品结构高层（2梯4户）.产品分析产品分析产品分析产品分析123平125.8平本案地处漕河一路，位于卓达天下与翰林华府之间，由两栋由两栋17层的住宅组成，一二楼为底商，二楼之上层的住宅组成，一二楼为底商，二楼之上为住宅；为住宅；本案仅两种户型，面积为仅两种户型，面积为123和和125平米两户，户平米两户，户型比较单一，且面积较大，型比较单一，且面积较大，在核心区住宅均价都过3800元/平米的情况下，总价拉得过高必然会导致总价拉得过高必然会导致目标客群缩少；目标客群缩少；本案虽然坐北朝南，2梯4户，但因户型面积相当，因此，本可以南北通透的本可以南北通透的125平三房，通透性无疑平三房，通透性无疑大打折扣；大打折扣；本案在推广上强调地段和教育，但正如其地段一样，在推广上强调地段和教育，但正如其地段一样，比较夹生，教育便捷度不如翰林华府，地段和产品比较夹生，教育便捷度不如翰林华府，地段和产品又比不上卓达天下；又比不上卓达天下；本案相当于是散开盘。125平125平123平123平.典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析龙泉国际新城龙泉国际新城龙泉国际新城龙泉国际新城占地面积占地面积9010.7规模规模56000项目地址项目地址漕河一路与齐昌大道交汇处容积率容积率-绿化率绿化率-套数套数290户型区间户型区间108120销售价格销售价格预计价格在3800元/开盘时间开盘时间未定产品结构产品结构高层以及loft.产品分析产品分析产品分析产品分析本案与卓达天下紧邻，由由2栋栋22层的住宅以层的住宅以及及1栋栋9层的层的loft住宅组成，整体为欧式风格，住宅组成，整体为欧式风格，高层的高层的14层为底商，层为底商，522楼为住宅；楼为住宅；住宅为2梯4户，面积区间在面积区间在108-120平米之平米之间，都为三房；间，都为三房；本案拿地价颇高，因此，做了四层的商业，地价颇高，因此，做了四层的商业，为蕲春之最，但反观地段更佳，商业氛围更为浓厚的信达步行街，即使只做了三层商业，二三层仍是空的，相当于商业还是失败的，四层商业能否成功运营将是个问题；四层商业能否成功运营将是个问题；在产品附加值方面，能能24小时供热，算是一小时供热，算是一个亮点。个亮点。.产品分析产品分析产品分析产品分析户型户型面积面积()套数套数配比配比3*2*2108.697229%3*2*2110.153629%3*2*2120.46、119.28、120.810813%本案在户型设计上，全部为小三房以及大三全部为小三房以及大三房，面积都控制在房，面积都控制在120平米以内平米以内，按照片区3900元/平米的均价来看，预计开盘折后总价基本在40万左右；受到地块面积过小这一先天条件的限制，户型在设计上有诸多局限性，导致大三房的房型，导致大三房的房型基本上是异型，且存在东西朝向的户型，相反，小三房的户型则更为方正合理。基本上是异型，且存在东西朝向的户型，相反，小三房的户型则更为方正合理。.核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结一、竞争态势日趋激烈，销售盛况一去不返一、竞争态势日趋激烈，销售盛况一去不返一、竞争态势日趋激烈，销售盛况一去不返一、竞争态势日趋激烈，销售盛况一去不返2010年，蕲春县城在售楼盘不足十个，基本处于供不应求的局面，年，蕲春县城在售楼盘不足十个，基本处于供不应求的局面，而老城区凭借其先天的区位以及配套优势，楼盘的销售更是火爆，香格里拉新城、东方花园、万豪郦晶园、信达步行街等楼盘的陆香格里拉新城、东方花园、万豪郦晶园、信达步行街等楼盘的陆续面世，让核心区的住宅一路飘红，价格也是年年飙升；续面世，让核心区的住宅一路飘红，价格也是年年飙升；随着城市南扩方针的实施，核心区楼盘也是沿着漕河一路呈现出核心区楼盘也是沿着漕河一路呈现出多点开花的局面，竞争日趋激烈，多点开花的局面，竞争日趋激烈，仅漕河一路今年新开的楼盘就多达四个。此外，40万方的蕲春第一大盘首府壹号也在蓄势待发，而卓达天下的二期工程也在筹备中，未来竞争将更加严峻；从新开楼盘的推货量来看，从新开楼盘的推货量来看，卓达天下开盘仅推出138套房源、福星小区120套房源直接散认购，开盘遥遥无期、翰林华府200推出200套房源，推货量都是小幅多频，推货量都是小幅多频，但从开盘后的推广情况来看，都未打出开盘火爆的广告，可见，销售情况都一般。销售情况都一般。.核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结二、物业形态朝高层发展，产品品质大同小异二、物业形态朝高层发展，产品品质大同小异二、物业形态朝高层发展，产品品质大同小异二、物业形态朝高层发展，产品品质大同小异因老城核心区土地有限，新推楼盘从体量上来看，普遍不大，大新推楼盘从体量上来看，普遍不大，大都不超过都不超过6万方，而容积率颇高，便导致核心区楼盘的物业形态万方，而容积率颇高，便导致核心区楼盘的物业形态逐渐朝小高层、高层发展；逐渐朝小高层、高层发展；新开楼盘所在区域，不仅是蕲春县城的行政服务中心、也紧邻蕲紧邻蕲春的核心商圈，商业氛围浓厚，也导致小区多以大型底商春的核心商圈，商业氛围浓厚，也导致小区多以大型底商+高层高层住宅的形式出现，住宅的形式出现，如卓达天下和福星小区为二层底商，翰林华府为三层底商，龙泉国际新城为四层底商；就产品品质来讲，都大同小异，建筑密度大，采光通风效果不理产品品质来讲，都大同小异，建筑密度大，采光通风效果不理想，想，部分楼盘通过附加值来提升产品的竞争力，如卓达天下的24小时热水，龙泉国际的24小时供热，但在地段为王的区域里，这些科技也仅能起到锦上添花的效果，对销售并不会起到太大的促进作用。.核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结三、户型以三、户型以三、户型以三、户型以110110以上以上的大三房为主，针对高端客户的大三房为主，针对高端客户的大三房为主，针对高端客户的大三房为主，针对高端客户户型户型面积面积()套数套数配比配比2*2*290以下162%3*2*210010927027%3*2*211011923324%3*2*212012938038%3*2*2130以上667%4*2*2130以上222%在售楼盘户型配比在售楼盘户型配比如图，可以看出，本区域的房型以三房为主，约占到本区域的房型以三房为主，约占到90%，而户型面积，则以，而户型面积，则以110130平米的平米的大三房居多，占到大三房居多，占到62%，按照折后均价3600元/平米来计算，总价基本在40万以上；.四、推广主线明确，主打地段、教育，差异化从品四、推广主线明确，主打地段、教育，差异化从品四、推广主线明确，主打地段、教育，差异化从品四、推广主线明确，主打地段、教育，差异化从品质诉求上体现质诉求上体现质诉求上体现质诉求上体现核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结核心区楼市小结.开发区楼市分析开发区楼市分析.开发区楼盘分布开发区楼盘分布齐昌大道齐昌大道蕲春大道蕲春大道付畈大道付畈大道漕河一路漕河一路中轴线中轴线12754361、城市新居、城市新居 2、城市花园、城市花园 3、东郡壹号、东郡壹号 4、东郡紫荆城、东郡紫荆城5、城市之星、城市之星 6、中天国际、中天国际 7、信达畔山华府、信达畔山华府.项目名称项目名称占地面占地面积（）积（）总建筑面总建筑面积积(）物业物业形态形态主力户型主力户型（)均价（元均价（元/）去化率（去化率（%）卖点卖点东郡壹号东郡壹号609621061高层80-1203500售完地段、李时珍医药港入口城市新居城市新居771028368高层941293600约50%地段、价格城市花园城市花园47333130000多层、高层791183700二期尾盘在售规模、品质信达畔山华府信达畔山华府64937161000高层、别墅681463800预计40%左右规模、环境、城市综合体中天国际中天国际64324204300高层881883900一期预计去化50%规模、环境、城市综合体东郡紫荆苑东郡紫荆苑57333159502高层地段、小区配套开发区楼盘信息统计表开发区楼盘信息统计表开发区楼盘信息统计表开发区楼盘信息统计表.占地面积占地面积64324.3规模规模204300（商业7万方）项目地址项目地址李时珍大道新会展中心旁容积率容积率2.5绿化率绿化率38.6%套数套数1071户型区间户型区间88188销售价格销售价格均价3900元/开盘时间开盘时间2013年1月1日产品结构产品结构1830层高层典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析中天国际中天国际中天国际中天国际.65789产品及销售分析产品及销售分析产品及销售分析产品及销售分析项目位于李时珍经济开发区，受蕲春县政府的蛊惑拿受蕲春县政府的蛊惑拿地，一举成为当时的地王；地，一举成为当时的地王；因楼地面价过高，导致开发商将土地闲置三年楼地面价过高，导致开发商将土地闲置三年，直到相邻的地块，也就是畔山华府项目即将启动，才被迫动工面世；项目走的是高端路线，在规划设计上花了诸多心思，产品的品质以及附加值在蕲春可谓独树一帜；产品的品质以及附加值在蕲春可谓独树一帜；项目紧邻4万平的人民广场、6000亩的森林公园、自自然资源得天独厚；然资源得天独厚；项目为蕲春首个大型城市综合体，涵盖住宅、酒店、蕲春首个大型城市综合体，涵盖住宅、酒店、商业等物业商业等物业；总的来看，地理位置过于偏僻为项目的一个制约因素，地理位置过于偏僻为项目的一个制约因素，项目于2013年元旦首次开盘推出7、8、9栋，又于春节期间加推5、6栋，相当于2013年共推出200余套住宅，去化率估计不到去化率估计不到60%。.占地面积占地面积64937.3规模规模161000项目地址项目地址李时珍大道新检察院对面容积率容积率2.5绿化率绿化率36%套数套数1080户型区间户型区间108119销售价格销售价格均价3800元/开盘时间开盘时间2013年11月9日产品结构产品结构别墅、高层典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析畔山华府畔山华府畔山华府畔山华府.项目位于李时珍大道东侧，属工业开发区，周属工业开发区，周边行政单位汇集，生活配套相对不足；边行政单位汇集，生活配套相对不足；项目依山而建，背靠6000亩独山森林公园，自然资源优越；自然资源优越；项目体量达16万方，为城市综合体，由为城市综合体，由23栋栋高层住宅和高层住宅和47栋依山别墅组成栋依山别墅组成；除了12层底商外，小区还规划了小区还规划了4000平米平米的大型生活超市、四星级酒店、商业街、双语的大型生活超市、四星级酒店、商业街、双语幼儿园等；幼儿园等；主力户型的面积区间为76146平米，小户型小户型算是其一个亮点，但四五线城市的客户接受度算是其一个亮点，但四五线城市的客户接受度还有待观察；还有待观察；项目于于11月月9日开盘，折后的起价为日开盘，折后的起价为3150元元/平米平米，算