开发项目设计管理制度(研发版020131129.doc

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开发项目设计管理制度

前 言
为了规范公司项目设计管理工作程序，提高公司项目设计管理水平，梳理公司各部门设计管理的职责与权限，特制定本设计管理制度。
本制度主要针对开发项目概念设计方案、实施方案、施工图设计、设计变更等方面，提出了明确的管理责任部门及管理权限，对各种设计文件的审核及审核时间做出了明确规定，同时将设计管理的考核与项目成本审核、绩效考核等相结合。

一、 项目设计条件及设计成果的提交规定

1、规划局下发的《建设用地规划许可证》、<<用地规划设计条件>>、1：2000规划用地红线图，由投资发展中心负责提交给研发中心，投资发展中心做好签收记录；
2、日照影响范围内的建筑物的平面、立面图，由投资发展中心或开发项目部提交给研发中心，投资发展中心或者开发项目部做好签收记录；
3、1：500地形图（含道路红线）、影响设计的各种室内外管线资料、局部现场测量数据、构筑物等现场资料，由开发项目部负责提交给研发中心，开发项目部做好签收记录；
4、项目定位与产品建议书由研发中心商业规划室或家装事业部负责提交给产品设计室，商业规划室做好签收记录；
5、正式报批的建筑方案文件由研发中心产品设计室提交给报批室或开发项目部，产品设计室做好签收记录；
6、建筑最终实施方案完成后，研发中心产品设计室与项目部正式交接有关前期资料文件，产品设计室做好签收记录；
7、项目施工图编制所需的甲方提资由项目部负责收集整理；
8、所有施工图文件编制完成后，由开发项目部提交给研发中心审核，开发项目部做好签收记录；
9、施工图送审所需资料由开发项目部负责收集整理。
10、施工图变更:项目部发起的重大变更,必须提交研发中心审核同意后进行变更,且成果文件必须提交成本管理部,研发中心备案;公司总部发起的重大变更,由项目部具体落实,且成果文件必须提交成本管理部,研发中心备案;项目部发起的一般性变更由项目部落实, 且成果文件必须提交成本管理部,研发中心备案.

二、 设计管理的职责划分

1、项目拿地阶段：
拿地阶段的概念规划设计方案，由研发中心负责编制,投资发展中心负责配合。
具体规定:
①,拟取得项目的经济技术指标由投资发展中心上报总经理办公会确定。
②,投资发展中心提出拿地方案的经济技术指标、设计进度、图纸数量等具体要求，由研发中心具体落实。
③,新拿地项目的概念规划方案,由研发中心指定专人参与投资发展中心进行项目技术方面的沟通.
④,最终拿地概念方案由总经理办公会审批通过。
2、项目实施方案设计阶段：
由研发中心根据投资发展中心提供的《用地规划条件》，负责完成《概念规划设计方案》、《单体初步设计方案》、《单体实施方案》、《景观、装修设计方案》的编制，项目部、营销管理部配合。
①， 最终的单体实施方案由总经理办公会审批通过。
②， 研发中心完成单体实施方案并审批通过，取得《方案审批意见书》后，开发项目部负责后续扩初设计及施工图编制工作.
③， 方案设计阶段涉及到人防、消防、园林等部门提前沟通的事宜，由开发中心及项目部负责沟通协调；
④， 研发中心负责审核项目部提交的初步设计文件(如需要进行初步设计)、施工图设计文件、二次设计方案、重大变更方案,并及时提交审核意见。

3、初步设计及施工图设计阶段：
①，项目部负责完成项目必需的所有初步设计（如需要）、施工图文件编制工作，由研发中心负责审核；项目部负责完成各类二次设计(门窗、幕墙等)及夜景灯光设计、商业整体包装设计方案及施工图设计文件的编制工作，研发中心负责审核方案部分。
②，项目部负责完成样板房、售楼部的方案及施工图设计管理工作，研发中心负责审核方案部分。
③,项目部负责完成所有的变更文件的编制工作.

三、 施工阶段设计变更的管理流程
1、公司总部提出的重大设计变更，经各中心部门及项目部相互讨论后，报总经理办公会审批，审批通过后由研发中心完成方案变更文件并提交给
项目部，项目部进行相应的施工图文件变更，报开发中心、研发中心备案。
2、由项目部提出的非重大设计变更，由项目部组织完成方案变更和施工图变更，报成开发中心、研发中心审核。
3、由项目部提出的重大设计变更，项目部必须组织各中心部门及项目部相互讨论后，报总经理办公会审批，审批通过后由项目部组织方案变更及施工图文件变更，同时报开发中心研发中心备案。

四、施工阶段重大设计变更的定义：

1、建筑室外部分
①， 景观施工图经过研发中心审核后，对消防车道进行较大幅度的调整：取消局部的消防车道、改变车道走向（在满足消防车道规范要求的前提下，由于场地因素进行的线型局部微调不属于重大变更的范围）
②， 景观施工图经过研发中心审核后，对室外标高系统进行较大幅度的调整：对室外主要控制点设计标高进行正负20cm的调整；
2、建筑主体部分
①， 对建筑造型进行调整：改变建筑层数、层高；增减大于1.5㎡且数量超过3个的门窗或洞口；
②， 更改建筑外墙主要材料类别、规格、颜色、档次（主材包括幕墙材料、主要外墙材料、外门窗材料等）；
③， 更改室内商业主动线（水平与垂直交通）位置、宽度（正负超过1m）；更改主要出入口位置、增减中庭等；
④， 取消消防楼梯和消防通道；
⑤， 更改自动扶梯、自动坡道、垂直电梯的数量；
⑥， 更改防火分区范围；
⑦， 更改地下室、屋面防水方式及防水材料；
⑧， 楼面增减洞口（洞口面积超过20㎡）
⑨， 局部结构加固；
⑩， 更改空调、水电等系统设计方案；
⑪， 更改人防面积（正负超过100㎡）、范围及设施；
⑫， 更改主要设备用房位置（主要设备用房包括：开闭所、空调机房、高压配电、消防水池等，在实施过程中对房间的局部微调不属于重大变更）；
⑬， 更改室内主要装修材料的类别、规格、颜色、档次（室内主材包括主要吊顶材料、主要地面铺装材料、栏杆材料、内墙主要装修材料）；
⑭， 主力店租赁面积和位置的重大调整（面积增减100㎡，水平位置移动一个柱距以上）；

五、项目设计管理机构的职责划分：

1， 投资发展中心：提交设计基础资料,主要包括1:2000用地红线图\<<规划设计条件>>,政府其他要求.
2， 家装事业部：负责编制家居、建材类项目的项目定位及产品建议书，并及时提交给研发中心，由家装事业部做好签收记录。
3， 研发中心：
商业规划室
①， 负责组织完成开发项目的项目定位及产品建议，并及时提交给产品设计室，商业规划室做好签收记录；
②， 负责编制项目商业规划，并及时提交给产品设计室，商业规划室做好签收记录；
③， 负责收集主力店基本物业需求，并及时提交给产品设计室。
产品设计室
①， 负责组织完成项目《概念规划设计方案》、
②， 负责组织完成项目《单体建筑实施方案》，
③， 负责组织完成项目<<景观设计实施方案>>
④， 负责组织完成项目<<装修设计实施方案>>
⑤， 负责编制方案阶段<<预目标成本报告>>；
设计管理部
①，负责审核门窗\幕墙、外挂装饰构件、中庭采光顶、大型广告招牌等二次设计方案，并提出审核意见；
② 审核主要建筑、装修、景观材料选样；
③ 审查开发项目部关于项目重大设计变更的请示，并及时提交审核意见；
④ 审查项目初步设计和施工图设计文件，按时出具初步设计和施工图设计审查意见；
⑤ 负责对项目部提交的室外水、电、煤气等初步设计方案进行审核，并提出审核意见；
⑥ 审核景观、装修施工图文件，按时出具景观、装修专业施工图审查意见；
⑦ 审核夜景灯光设计方案及商业整体包装设计方案（开业前），及时提交审查意见；
⑧ 审核营运项目提交的重大设计变更并及时提交审核意见；

研发中心报批室
①， 负责武汉市内开发项目的方案报批工作，取得《方案批准意见书》后，后续工作由开发项目部负责完成，报批室配合（外地项目的报批报建由当地项目部负责）；
②， 配合研发中心进行正式方案的预沟通；
③， 负责完成交通评估报告、三维城市设计；
④， 负责收集整理武汉市规划设计管理的相关信息，并及时进行反馈；
3、开发项目部：
①， 负责施工阶段设计变更的落实；
②，及时向研发中心提交建筑、结构、水、电、空调等专业的初步设计和施工图设计文件，并落实研发中心审查意见；
③ 负责组织编制基坑支护方案，及时提交给开发中心审核并落实审核意见；
④ 负责完成夜景灯光设计方案、商业整体包装方案设计（标识标牌、雕塑小品、街道家俱、氛围营造）等，并提交研发中心及商业运营中心审核；
⑤ 负责完成样板房、售楼部的设计方案及施工图设计，并及时提交给研发中心、营销管理部审核并落实审核意见；
⑥ ，负责组织完成室外水、电、煤气等初步设计方案，及时报研发中心审核并落实审核意见；
⑦ ，负责门窗\幕墙、外挂装饰构件、中庭采光顶、广告招牌等二次设计方案，及时报研发中心审核并落实审核意见；

六，主力店的技术对接管理

1， 方案设计阶段，主力店租赁面积、位置、租赁区域平面方案、广告位置及大小由研发中心负责与主力店沟通确定；
2， 初步设计和施工图阶段，由项目部负责与主力店进行技术对接
3， 研发中心负责与主力店签订的物业租赁合同，合同中涉及到物业条件的部分在后续施工图设计阶段和施工阶段由项目部具体落实，合同中未明确的物业条件部分由项目部负责与主力店另行商定；

七， 设计合同管理界面

1， 拿地阶段的概念规划方案的设计合同，由研发中心与设计公司签定，并负责合同费用的支付；
2， 正式方案的设计合同，由研发中心与设计公司签定，并负责合同费用的支付；
3， 建筑初步设计及施工图设计的合同由项目部与设计公司签定，并负责合同费用的支付；
4， 景观、装修方案的设计合同，由研发中心与设计公司签定并负责合同费用的支付；二次设计\景观、装修施工图、夜景灯光设计、商业整体包装设计合同由项目部与设计公司签定并负责合同费用的支付；
5，部分项目的景观、装修方案与施工图由一家设计公司完成更加合理，若项目部同意由同一家公司完成，则由研发中心与设计公司签定总合同，研发中心与项目部分别负责各自阶段的合同费用的支付。

八， 项目设计资料的管理

1，方案阶段的文件资料由研发中心负责整理归档，主要包括《项目策划报告》、《产品建议书》、《商业规划方案》、规划局核发的《用地规划设计条件》、审批通过的正式方案设计文件等。
2， 施工图阶段、施工阶段的设计文件资料由项目部负责整理归档，主要包括审查通过的施工图文件、二次设计文件、设计变更文件，项目竣工备案后一周内移交给营运项目部归档；
3， 项目《方案审批意见书》、《核位红线图》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件的归档由公司总经办统一归档。

九，设计管理制度的执行

1， 本设计管理制度自签发之日起，公司总部各相关部门、各项目部必须共同遵守，并按照本制度规定的内容完善相应的部门职责、岗位职责及工作流程。
2， 项目开业后一个月内，由研发中心组织相关部门进行综合评估，根据项目方案、施工图的落实情况，进行项目设计管理总结，向公司提交《项目设计管理总结评估报告》，此报告内评估的相关分值作为项目绩效考核的重要指标。
3， 项目成本结算的主要图纸文件须由研发中心签字后方可作为结算依据，主要包括审核通过后的各种施工图文件及重大设计变更文件；
4， 一般性变更以项目部提交给开发中心成本管理部备案的变更文件作为成本结算依据；
5， 建筑、装修、景观的主材选样必须研发中心签字确认，否则不得使用.
6， 未经许可的重大设计变更不得作为成本结算依据；
7， 项目设计资料的提交时间\文件的审核时间\设计管理制度的落实情况等,必须纳入各项目部\各部门的绩效考核指标；
8， 为确保项目设计、施工进度，主要设计基础资料的提交时间及设计文件审核时间规定如下：
① 投资发展中心或项目部提交给研发中心的项目《建设用地规划许可证》、规划设计条件、1：2000规划用地红线图的完成时间为正式实施方案的起点时间；
② 投资发展中心或开发项目部提交给研发中心的存在日照影响的建筑物的平面、立面图，必须于30个工作日内提交；
③ 1：500地形图（含道路红线）、影响设计的各种室内外管线资料等现场资料，开发项目部必须15个工作日内提交；
④ 项目部提交给研发中心进行审核的建筑、结构、水、电、暖通、景观、装修施工图文件，必须七个工作日内提出审核意见；
⑤ 项目部提交给研发中心的商业环境包装方案及施工图文件，必须五个工作日内提出审核意见；
⑥ 项目部提交给研发中心的二次设计文件，必须五个工作日内提出审核意见；
⑦ 项目部提交给开发中心的涉及重大安全的基坑方案、重大结构方案、重型钢结构、大跨度结构、特种结构设计文件，必须七个工作日内提出审核意见；
⑧ 项目部提交给研发中心的主要材料样品，研发中心必须三个工作日内提出审核意见；
⑨ 项目部提交给研发中心的室外水、电、煤气等初步设计方案文件，必须三个工作日内提出审核意见；
⑩ 项目部提交给研发中心、开发中心的重大设计变更，必须七个工作日内提出审核意见；

武汉南国置业股份有限公司
研发中心
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