x路打通工程安置用地项目可行性研究报告.doc

XX路打通工程安置项目
可行性研究报告

XX市国际工程咨询中心

目 录
第一章 总 论 1
一、项目概述 1
二、项目编制依据 1
三、项目建设背景 2
四、项目建设必要性 4
五、主要技术经济指标 6
第二章 市场分析 7
一、我国房地产市场现状及趋势分析 7
二、XX房地产市场分析 10
第三章 工程选址与拆迁 17
一、地理位置 17
二、土地取得方式及现状概况 17
三、拆迁补偿 17
第四章 工程建设方案 24
一、编制依据 24
二、建设用地概况 24
三、规划建设原则与指导思想 25
四、总图布置 26
五、建设方案 26
六、建筑结构、建筑装修与建筑风格 28
七、户型设计 29
八、技术经济指标 29
第五章 配套工程 31
一、给排水 31
二、供电 33
三、采暖与通风 34
四、燃气 36
五、安全防范 36
第六章 环境保护 38
一、编制依据 38
二、区域环境现状 38
三、拆迁期的环境影响与措施 39
四、施工期的环境影响与措施 41
五、营运期的环境影响与措施 42
第七章 消 防 44
一、编制依据 44
二、各建筑物防火间距的有关规定 44
三、消防给水系统的设计 45
四、住宅用电设计 45
五、电气防火、防雷 46
第八章 节 能 47
一、编制依据 47
二、节电、节水 47
三、建筑节能 48
四、选用节能型的建筑材料 48
第九章 项目实施计划 50
第十章 招标方案 51
一、编制依据 51
二、招标方案 51
三、招标内容及方式 52
第十一章 投资估算及资金筹措 54
一、项目投资估算及依据 54
二、资金筹措 57
第十二章 经济效益分析 58
第十三章 社会效益分析 60

可 行 性 研 究 报 告
第一章 总 论
一、项目概述
1、项目名称
XX路打通工程安置项目
2、项目承办单位
XX地铁集团有限公司
3、项目建设地址
项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-XX路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。
4、建设规模
本项目总用地面积37975.9平方米，规划建筑面积170880平方米。
5、建设周期
本项目建设期1.5年。
6、项目性质
棚户区改造回迁安置住宅建设
二、项目编制依据
1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；
2、《XX市城市房屋拆迁管理暂行办法》(2007年XX市人民政府令第155号)；
3、《XX市人民政府关于印发XX市棚户区改造强制拆迁规定的通知》（哈政发〔2008〕9号）；
4、《XX市棚户区改造实施方案》；
5、《XX市城市总体规划（2004-2020）》；
6、《XX市XX路打通工程安置用地详细规划图》；
7、项目单位提供的有关资料。
三、项目建设背景
XX是黑龙江省省会，也是我国东北北部重要的政治、经济、文化中心城市，是国家历史文化名城，也是全省铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。
2009年，面对国际金融危机的冲击，在省委、省政府和市委的坚强领导下，市政府坚持以科学发展观为统领，攻坚克难，逆势奋进，全力保增长、保民生、保稳定，较好地完成了市十三届人大三次会议确定的各项任务。经济平稳较快增长，全年实现地区生产总值3258.1亿元，比上年增长13%。完成财政一般预算总收入338.4亿元，增长20.6%，其中地方财政一般预算收入193.4亿元。完成全社会固定资产投资1892.1亿元，增长41.1%。城镇新增就业10.7万人，转移农村劳动力126.6万人。城镇人均可支配收入达到15887元，增长8.9%。农民人均纯收入达到6776元，增长13.7%。
今年，市委将按照“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把XX建设成为现代大都市”的目标要求，以建设工业大城、科技新城、北国水城、文化名城、商贸都城为发展战略定位，全面实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略。新的发展目标和战略将掀开XX思想大解放、经济大发展的新篇章。“一江居中、两岸繁荣”是城市未来发展的战略总纲。在松花江沿岸打造原生态的“万顷松江湿地、百里生态长廊”，并以松花江为中轴线，推动发展空间向两翼更广阔领域展开，构建大XX的发展格局。“北跃”就是以加快建设北国水城、科技创新城为战略支点，打造集科技、生态、文化于一体的现代新城区。“南拓”就是依托哈南地缘优势、产业基础，打造新型工业化集聚区，使之成为我市实现跨越晋位的强大引擎。 “中兴”就是用三年左右时间，搞好老城区路网改造、棚户区拆迁改造、地下管网和相应基础设施改造，环境治理和市容市貌建设，力促老城“弱势变优势、难点变靓点、旧貌换新颜”。“强县”就是加速提升县域经济实力，努力消除城乡“二元”结构，加快城乡一体化步伐。实施“北跃、南拓、中兴、强县”战略，是XX城市发展又一次历史性战略性突破，必将推动XX在新的起点上，赶超跨越，加速前进！
地铁是城市公共交通体系中最重要的组成部分，它可以把一个城市变成地上地下两个城市，带来的不仅仅是现代化大都市交通的显著改善，还有城市生活方式的变迁。我们打造地铁并非简单是为了解决交通，地铁同样可以拉动GDP和相关工业，并解决部分就业。地铁可以打造一种地铁经济，沿线将诞生大量小超市、居民区等新的经济增长，地铁站点附近的土地也随之升值，地铁经济圈将带来较大的经济效益，这些可以抵消部分修建地铁的支出，间接的为地铁的建设筹集资金。
住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。
本项目的建设既可以很好地配合地铁关联用地XX路打通工程、解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。
四、项目建设必要性
1、促进XX路打通工程征地拆迁工作的顺利进行
XX路打通工程是我市今年交通建设方面的大工程，其中征地拆迁工作能否顺利的进行，关系到整个工程的实施进度及质量，因此是该工程中的重点工作。为了保证征地拆迁工作可以顺利、有效地进行，必须对XX路周边的地铁关联用地进行开发整理，重新整合土地资源，使得项目区域内的土地价值得到极大地提升，拆迁的居民得到有效地安置。
2、盘活当地土地资源
目前XX路一带区域土地利用率过低，急需开发。项目建成后，将带动XX路一带的土地升值，最大程度地发挥该区域的土地价值，为政府争取更多的土地收益。同时，项目的建设可以盘活XX路一带、乃至整个XX市东部区域的土地资源，大大提升此区域土地利用率、优化哈市东部城区结构，促进该区域的土地升值、成为哈市东部乃至全市“寸土寸金”之地，为政府创造更多的土地收益，进一步提高当地居民的生活水平。
3、解决棚户区居民住房问题的需要
人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。受历史包袱重、改造难度大，时间久远等诸多历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差、环境恶劣的居住空间内，周围环境脏、乱、差，人居面积远远达不到XX市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工作。通过地铁关联用地XX路打通工程实施棚户区改造,不仅能够保证XX路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民的住房问题得到妥善解决,对建设小康社会具有重要意义。
4、带动当地经济发展
因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进一步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进一步向东部四环方向延伸，扩充目前现有的面积，形成一个新的经济快速增长区域。
5、增加就业岗位，解决剩余劳动力
目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第一产业为主，因此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。项目建成后，该区域经济必会上升一个新的台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定、团结。
五、主要技术经济指标
1、建筑面积：170880平方米
2、用地面积：37975.9平方米
3、用地性质：居住公建混合用地
4、容 积 率：3.71
5、建筑密度：20.00%
6、绿 地 率：35.00%
第二章 市场分析
一、我国房地产市场现状及趋势分析
1、对我国现阶段经济运行状况的分析：
根据国家统计局最新公布的数据显示，2008年全年国内生产总值300670亿元，比2007年增长9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图：

2004—2008年国民经济生产总值及增长速率

从上图可以看到，最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从2008年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。
2008年全年居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。
住宅是人们的基本消费资料，一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资一般占国民生产总值3-8％，占固定资产总值15-30％。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10-15％以上，根据国家统计局2008年11月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重首次超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。
2009年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需、刺激消费、刺激投资的产业。
2007年国家出台了一系列政策：个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1％；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20％；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；就在近期国务院常务会议上刚提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房11月26日再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款、再贴现等利率。此外，自12月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构存款准备金率2个百分点。此外，个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点，其中，5年以下(含)住房公积金贷款利率由原来的4.05%降至3.51%，5年以上原来的4.59%降至4.05%。”以上政策趋势一直到2008年底将不会有太大的调整。
从另一方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日益深入人心。种种迹象表明，今后中国的房地产市场将进入一个全新的个人购房时代。国家统计局城调队对全国城镇居民家庭住宅需求情况调查后得出结论：目前没有自己的产权房、住房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位的商品房需求量很大。
二、XX房地产市场分析
1、XX市房地产供给分析
XX处于内陆城市，全球金融危机对XX的房地产板块的影响较小，XX房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，呈现“商业地产”的特点，结构调整初见成效，根据国家统计局XX调查队的调查显示，XX市房屋销售价格指数为101.9，在15个副省级城市排位中，由去年同期的第4位跃升至第1位，二手房销售价格指数在15个副省级城市的排位中由去年同期的第2位升至第1位，其中住宅类二手房价格指数由去年同期的第4位跃升至第1位；商业营业用房销售价格指数排名第2位，在15个副省级城市的排位中居第2位，与2008年同期位次相同。最近八年XX住宅供给情况见下表：
XX市房地产行业住宅供给情况一览表
单位：万平方米
年 份
项 目
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
完成投资额（亿元）
89.9
106.0
120.0
140.2
157.8
187.4
215.8
278.7
开工面积
609.29
681.3
726
917.2
1585.6
1502.2
1610.8
1922.8
竣工面积
315.91
302.66
363
386.1
667.3
698.2
467.3
529.3
销售面积
287.06
325.51
361
476.6
674.4
748.9
586.1
704.1
XX市生产总值（亿元）
1232.10
1414.8
1680.5
1830.4
2094
2436.8
2868.2
3258.1
人均GDP（元）

18244
18852
21374
24768
29012
32886
人均可支配收入（元）
7003.8
7892.7
8940
10065
11230
12772
14588.6
15887
资料来源：XX历年统计年鉴
从上表可以看到，XX市房地产竣工面积2002年为315.92万平方米， 2003年有所回落，从2004年开始缓慢增加。而销售面积则逐年增加，到了2003年出现了销售面积大于竣工面积，2004年销售面积和竣工面积基本持平。因为2004年以来XX市GDP平均涨幅在14%左右，增长迅速，经济增长的同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。从2005年开始，销售面积大于竣工面积。这种趋势见下图：

2002-2009年XX市房地产完成投资趋势图
从上图可以看到，最近8年，XX市房地产完成投资额呈逐年增长的趋势，增幅大致在11-30%的区间范围内。2008年投资增幅略有回落，这也和整个全国2008年宏观经济发展趋势紧密相关。2009年增幅较大，一是因为08年的投资额基数较低，二是因为随着XX“南越、北拓、中兴”的战略实施，XX09年实施了多项新城区开发建设工程，以江北、群力、哈西三大板块为主的房地产市场刺激房地产的新一轮增长。

2002-2009年XX市房地产销售、竣工面积统计图
从上图可以看到，2002年房屋竣工面积大于房屋销售面积，在2003年、2004年竣工面积和销售面积基本持平，从2005年起，房屋销售面积大于竣工面积，到2007年，销售面积就远远大于竣工面积，说明XX房地产市场正在经历复苏到全面发展的过程。近几年，房地产市场开始快速发展，但是同2006、2007年相比，2008年、2009年的总量出现了回落的趋势，增长轨迹与2002-2005年度之间保持一致，说明XX房地产市场在经历了2年的快速发展后，已经进入理性发展期。
XX作为房地产二线城市，市场比较理性。这是因为XX城市不受外来的冲击，而且购买的群体主要是集中在黑龙江省和XX，所以XX的市场应该是比较理性的市场，相对南方来说，外来的开发企业相对较少，受外来的影响相对比较弱，在理性的状态逐渐的往上走。
2、XX市房地产价格分析
从房地产周期波动来看，XX房地产投资波动比全国房地产投资波动更为剧烈。第一个周期（1991-1997年）中，房地产投资波动的波峰明显高于全国水平，繁荣期滞后于全国一年。第二个周期（1998年以后）中，房地产投资增长先快于后慢于全国水平。XX宏观经济波动小于其房地产投资波动。
XX的房地产市场总的来说是基本健康的，四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地的开发率也比较低，容易造成土地利用效率的低下。
XX市是黑龙江省省会，是全省政治、经济、文化、科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大的城市。黑龙江邻接俄罗斯，XX是中俄贸易的中心城市，其住宅、商业地产投资潜力较大。受金融危机影响，XX市与南方经济发达城市相比，房地产市场开发、投资，商品住房价格比较稳定，基本面呈现良好，一直以来没有出现大起大落现象。特别是从目前房价统计来看，XX市房价仍处在稳中有升的状态中。2008年，包括阿城、呼兰在内的全市住房平均销售价格达到了每平方米3652元，同比增长13.87%，江南江北的商品房成交量均价更是达到了每平方米4400元，比2007年增长了23.5%，超平均涨幅9.18个百分点。2008年XX市存量二手住房平均销售价格为每平方米2357元，同比增长11.5%，价格上涨较大。
XX近8年商品房价格走势表
单位：元/平方米
年度
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
平均价格
2181.5
2156
2277
2418
2620
3054
4380
5980

从上表和图可以看到，XX地区的商品房销售平均价格逐年上涨，其中，在2002年到2005年的四年间，价格增长趋势比较平稳，这和XX房地产市场从2000年复苏，经历了4年调整期相互适应。从2005年年末开始，XX的房价有了大幅度的增长，房地产行业开始处于高速发展的时期。从2007年开始，房地产价格有一个飞速发展的阶段。因为当前市场供房不足而需求旺盛，根据前文分析数据，近两年XX市的房地产开发建设总规模和住房的总规模在逐渐减少，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。
2009年，我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为2.6%。其中，1-4月商品住宅均价为4380元/㎡，价格基本没有什么波动；从5月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上涨1.1%；7月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了9.3%，其他月份涨幅基本都在4%左右。
从不同区域价格涨幅来看，上涨最大的是群力新区，由年初的4300元/㎡，年末涨到7000元/㎡，一年内上涨了62%；其次是香坊区上涨39%；价格上涨最慢的是松北区，由年初的3680元/㎡，年末上涨到4380元/㎡，涨幅为19%；道外区涨幅略高于松北区，年涨幅为20%。2009年各区平均涨幅为35.8%。
按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方米达到8190元；之后依次是：南岗区7270元/㎡，群力新区7000元/㎡，香坊区6130元/㎡，道外区6100元/㎡，哈西新区5580元/㎡，松北区4380元/㎡，利民区3150元/㎡。
此外由于目前XX市已竣工的楼盘都是在前几年或物价高成本运营状态下动工的，其建筑成本、人工成本相对较高。因此造成了房价的增长。因此，相对于国内其他人口密集、游资集中、房地产发展发达的城市，XX楼市将向相对稳定和健康的方向发展。
国际上公认，房价与居民收入比应当在３—６的范围，６以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层的居民购买住房就非常困难。而按中国目前的城镇人均可支配收入，房价与他们的收入之比早已经达到10倍以上。
调查数据显示，2009年6月，XX商品住宅成交均价为每平方米5036.23元，到了10月，数字已经变成5983元/平方米。5个月的时间，冰城的房价涨了近1000元，犹如“驶”上高速路。而七、八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨的时代，其中二级地段和小房型的价格涨幅最大。目前看来，每平方米接近6000元的均价已经给冰城的百姓带来了极大的购房压力。
本项目建设，可以提供廉租住房和低价位住宅用房，可以一定程度上缓解购房压力。
第三章 工程选址与拆迁
一、地理位置
拟建工程选址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-XX路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙，整个建筑用地呈不规则多边形。
项目规划总用地面积37975.9平方米，总建筑面积170880平方米。
二、土地取得方式及现状概况
项目为回迁安置项目，用地性质为居住公建混合用地，土地取得形式为划拨用地。
用地现状为棚户区住宅和部分小型企业，以及少量的农用地。
三、拆迁补偿
1、拆迁范围
本项目拆迁范围为打通XX路工程香坊段；
2、拆迁情况
本项目拆迁总户数1289户，全部为住宅。详见拆迁统计表。
打通XX路工程香坊段户型统计表
序号
户型（使用面积）
(平方米）
40
（26.67）
50
（33.33）
60
（40）
70
（46.67）
80
（53.33）
90
（60）
100（66.67）
110（73.33）
120（80）
合计
1
户数
21
16
170
551
281
114
45
23
68
1289
2
建筑面积
1081.92
1030.4
13137.6
49678.16
28954.24
13214.88
5796
3258.64
10510.08
126661.9
3
实际安置面积估计
（2）
126661.9
4
廉租房面积

2724.4
5
公租房面积

6811
5
合计
（3）+（4）+（5）
136197.3

3、拆迁补偿政策
根据《XX市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《XX市棚户区改造实施方案》的有关规定，结合本市实际，出台了《XX市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定(试行)》(以下简称《规定》)。本项目依据此规定，具体实施措施如下：
（一）、住宅房屋拆迁补偿：
（1）棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（2）实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。
（3）实行产权调换的，按照“拆一还一”，结算结构差价的方式执行,由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权调换安置房屋建安成本结算差价。
产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调换安置户型设计标准为：一室半建筑面积50平方米、两室建筑面积60平方米、两室半建筑面积70平方米；同时设置保障户型一室或一室半，设计标准为建筑面积40平方米。
被拆迁房屋建筑面积在70平方米以下的部分，免交结构差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。
（二）、住宅房屋拆迁保障
（1）被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足40平方米(含40平方米)，因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方米的保障户型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方米保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。
（2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，货币补偿金额低于《XX市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定的最低补偿标准的，按照最低补偿标准执行。
（3）对持有《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予2万元照顾；对在《城市居民最低生活保障证》中登记并持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，给予1万元照顾。
（4）具有经济适用住房购买或者货币补贴资格，以及具有廉租住房保障资格的被拆迁家庭，按照本政策进行补偿安置后，经申请重新核定，仍具有经济适用住房购买或者货币补贴资格以及廉租住房保障资格的，可以按照有关规定直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。
（三）、非住宅房屋拆迁补偿
拆迁非住宅房屋，按照《XX市城市房屋拆迁管理暂行办法》执行。
关于无证照房屋的处理
(1)对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市管理行政执法、公安等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
(2)对于无证照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，给予救助补贴：
①具有拆迁范围内哈市常住户口；
②家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准；
③房屋具备居住条件和使用功能；
④长期在此居住且无其他住房。
(3)对符合救助补贴条件且具有经济适用住房或者廉租住房保障资格的，可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。
(4)对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作，并在规定期限内拆除违法建筑的，可给予适当补贴。
(5)对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。
(6)补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定。对无证照房屋的处理，应当进行公示。
其他相关规定
(1)符合房改政策但未实施房改的被拆迁住宅房屋，原则上先行房改，房屋承租人支付房改费用后，拆迁人应对房屋承租人按房屋所有权人的标准依法进行补偿安置。
(2)被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的房屋面积，比照经济适用住房办理产权；被拆迁人要求按照商品房销售价格交纳上靠面积购房款的，办理商品房产权。
(3)被拆迁人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚户区拆迁优惠。
(4)在棚户区改造中，对积极配合拆迁改造工作的被拆迁人或者被拆迁房屋承租人，适当给予奖励，奖励标准由拆迁所在区政府自行制定。
(5)对于个别被拆迁居民提出不合理要求拒不搬迁，影响绝大多数被拆迁改造居民利益的，应当依法实施强制拆迁。
4、拆迁补偿方案
本项目住宅拆迁全部采用安置方式。按照拆一还一原则和上靠户型原则，住宅回迁安置面积136197.3平方米。
第四章 工程建设方案
一、编制依据
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《民用建筑设计通则》
3、《建筑设计防火规范》GBJ16-87
4、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）
5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
6、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270（2008版）
7、《XX市棚户区改造实施方案》
8、XX市XX路打通工程安置用地详细规划图
9、项目单位提供的其它资料
二、建设用地概况
安置用地位于化工路-XX路西北角地块，回迁安置工程总用地面积37975.9平方米，土地取得形式为划拨用地。规划总建筑面积170880平方米，其中住宅136220平方米，公建4500平方米，地下建筑面积30160平方米。
该用地紧邻城市主干道化工路和东棵街，对外联系比较方便。
项目用地呈不规则的多边形，区内已完成拆迁，目前为净地。
三、规划建设原则与指导思想
1、原则
可持续发展和协调的原则。保证城市结构在社区的延续，保证未来社区与周边地区功能、交通、空间等各种关系合理一致；
坚持地域性、文化性和创新性原则，充分体现用地条件特征，最大限度开发土地价位，创造有特色的空间形态；
体现以人为本的原则。着重居民的活动规律，综合考虑日照、采光通风、防灾及管理要求，创建方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。
2、指导思想
（1）在符合城市总体规划的前提下，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的理念，创建和谐社区；
（2）综合考虑XX市的气候特点，地方习俗和传统风貌等地方特点以及规划用地周边的环境条件，充分利用建设用地内有保留价值的地形地貌、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；
（3）为建筑群体和空间环境多样化建设创造条件，充分考虑社会、经济、环境三方面的综合效益。
四、总图布置
工程因地制宜，在用地中轴线上错落布置4栋高层建筑，层高33层，单体建筑平面呈“一”字型排列，每栋楼山墙距离15米。
在临东棵街一侧布置一栋2层商服。
工程用地四周为绿地，即有利于小区环境的美化，也有利于小区与外界的分隔。
在用地临东棵街和化工路两侧分别设置小区出入口一处，出入口处设置社区标志。
五、建设方案
1、住宅建筑
住宅建筑为高层（33层），建筑平面为“一”字型。在社区用地中轴线上呈东西走向一字排列。这种布置方式既争取了最好的建筑朝向，取得均好性效果，又能形成适合于居民交往的私密空间。
2、公共建筑
与工程配套的公共建筑包括居委会、警务室、商服、托幼、停车场、变电所、换热站、加压泵站、垃圾压缩间、煤气调压站、公厕等配套设施。
垃圾压缩间、换热站、煤气调压站均设置在用地北侧的绿地内；商服设置在东棵街一侧。停车场为地上地下相结合的形式。其余公共设施设置在商服建筑内。
配套设施建设指标
项 目
建筑面积（m3）
数量
社区服务中心
120
1
青少年活动站,老年人活动站
300
1
警务室
45
1
垃圾压缩间
225
1
公厕
75
1
社区卫生站
225
1
社区图书馆
75
1
物业管理用房
300
1
3、交通组织
结合城市道路布局，在东棵街北端设置一处小区出入口，化工路北侧设置一处小区出入口。社区静态交通为地上、地下停车相结合的方式。小区内主要道路围绕建筑物四周布置，并与小区各住宅楼楼前道路相连，有利快速通达各个住宅楼，又有利于人车分流。
4、地下停车场
本项目在用地地下设置地下停车库，平时为地下车库，战时为地下人员掩蔽所。 本项目停车位815个，其中地上280个，地下停车位535个。
5、绿化
工程绿化建设主要分为成片绿地、楼间空地绿化，遵循点、线、面相结合的原则，形成一个绿地系统。
本项目总绿地面积13291.57平方米。
六、建筑结构、建筑装修与建筑风格
1、主体结构及基础型式
住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，商服采用钢筋混凝土框架结构，桩基或筏片基础，外墙采用300厚陶粒混凝土砌块，具体实施方案以工程地质评勘资料为依据。
2、建筑装修
外装修：高层住宅外墙贴墙面砖，墙裙采用理石贴面。屋顶均采用彩瓦玻层面。单元门设电子防盗门，窗均为单框双玻或三玻塑钢窗。
内装修：进户门为防盗门；楼梯踏步为理石贴面，不锈钢扶手栏杆。
3、建筑风格
XX属寒地城市，有大量欧式建筑遗存，并形成了XX的建筑风格。本项目建筑造型要注意欧式风格的传承和延续，并与现代建筑的共生与融合。建筑色彩应以米黄等暖色调为主；给人以温暖明亮的感觉，突出寒地城市的特点。
七、户型设计
国家九部委联合颁发的《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》指出，“要重点发展满足当地居民自住需求和中低价位、中小套型普通商品住房”。“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”。
主要户型包括40㎡；50㎡；60㎡；70㎡；90㎡；120㎡。住宅面积中套型建筑面积90平方米以下的住宅面积占开发建设住宅总面积的比例大于70%。
八、技术经济指标
技术经济指标表
序号
名 称
单 位
数 量
备 注
一
用地面积
平方米
37975.9

二
用地性质

居住公建混合用地

三
总建筑面积
平方米
170880

其

中
地上
其中：住宅
平方米
136220
其中阳台4118平方米
公建
平方米
4500
其中商服3435平方米，配套1065平方米
地下
人防兼停车场
平方米
30160

四
容 积 率

3.71

五
建筑密度
%
20

六
绿 地 率
%
35

七
停车泊位
辆
815
其中地上：280
地下：535
第五章 配套工程
一、给排水
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版
（4）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版
（5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（6）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
（7）《室外给水设计规范》GB50013-2006
（8）《室外排水设计规范》GB50014-2006
2、设计范围
项目的给排水系统、管网、管线及消防。
3、用水量
（1）住宅生活用水量
居住区的水源为市政自来水管网。从附近的市政供水干管引入居住小区，在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。
根据本项目户型设定原则估算社区内住宅总户数为2200户，按户均人口3.5人，人均日用水量200升计算，住宅日均生活用水量约为1540吨。
（2）绿化及水系等日用水量
本项目公共绿地约为13291.57平方米，每平方米日用水量按3升计，约40吨。
4、供水方式
（1）水源
从附近的市政给水干线引至区内供水网点。
（2）供水方案
在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。
5、排水
小区的污水主要来自居民、餐饮业及公企单位的生活废水，居住区的生活污水系统和雨水排水系统分流设置管网。生活污水排水按组团设置庭院排水管网，经化粪池处理后排入居住区生活污水排水干线，再汇入市政生活污水排水管网。
居住区内设置雨水管网，由各组团汇入居住区雨水管渠，再汇入市政排水管网。
二、供电
1、设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ／T16-92）
（2）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
（3）《