城中村四里庄苑安置房小区项目建设投资可行性研究报告.doc

濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目

可行性研究报告

二○一三年四月

濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目可行性研究报告
目 录
一、总 论 5
（一）项目承办单位概况 5
（二）项目概况 5
（三）报告编制的依据、原则及范围 8
二、建设背景及必要性 12
（一）项目建设背景 12
（二）项目建设的必要性 18
三、场址选择与建设条件 24
（一）场址现状 24
（二）建设条件 24
四、拆迁计划、土地收储与出让计划 33
（一）拆迁计划 33
（二）土地收储与出让计划 33
五、工程建筑方案 35
（一）工程设计指导思想和原则 35
（二）项目总体规划方案 36
（三）建筑工程方案 42
（四）公用工程方案 48
（五）主要经济技术指标 55
六、节能节水措施 57
（一）节能措施 57
（二）节水措施 58
七、环境影响评价 59
（一）项目环境保护执行的法规、标准 59
（二）环境现状 59
（三）环境影响分析 60
八、劳动安全保护与消防 64
（一）劳动安全 64
（二）消防措施 66
九、组织机构与人力资源配置 68
（一）项目建成后组织机构 68
（二）人力资源配置 68
（三）人员来源 69
（四）人员培训 69
十、项目实施进度 70
（一）建设工期 70
（二）项目实施进度安排 70
十一、投资估算及融资方案 71
（一）投资估算 71
（二）融资方案 75
十二、还贷分析 76
（一）还贷资金来源及估算 76
（二）还贷计划及本息估算 77
（三）分析结论 77
十三、社会评价 78
（一）项目对社会的影响分析 78
（二）社会评价结论 80
（三）社会风险及对策分析 81
十四、工程招标 82
（一）发包方式 82
（二）招标组织形式 82
（三）招标方式 82
（四）本项目招标形式和招标内容 84
十五、结论与建议 86
（一）结论 86
（二）建议 86

87
一、总 论
（一）项目承办单位概况
1、项目名称：濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目
2、承办单位：濉溪富强置业有限公司
3、法人代表：刘杰华
4、联系人：段汉超
5、联系电话：
手机：[phone]
办公室电话：6091322
6、注册资本：2亿元
7、单位概况
濉溪富强置业有限公司成立于2013年4月27日，办公地点位于濉溪县闸河东路与龙脊山路交汇处（幸福家园小区）。法人代表：刘杰华；注册资本：2亿元；实收资本：2亿元；公司类型：有限责任公司（国有独资）；经营范围：承担城乡公共基础设施、市政公用事业、基础产业、社会福利等项目投资、建设、运营、管理；建筑材料，研发、零售。
（二）项目概况
1、拟建地点
本项目拟建地点位于濉溪县濉溪镇四里庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。
2、建设规模及内容
（1）建设规模
项目总投资44967.6万元；占地面积65371.9㎡（约98亩）；总建筑面积219483.7平方米，其中住宅建筑面积214467.7平方米，幼儿园2000平方米、社区1300平方米，便民超市1000平方米、邮政所300平方米，门卫250平方米、垃圾中转站66平方米，公侧100平方米。另建地下室5660平方米，同时配套水、电、路等公辅设施。安置1884户，6029人。
（2）建设内容
具体建设内容如下表：
序号
项目名称
规模
单位
备注
1
总用地面积
65371.9
平方米
98亩
2
总建设面积
219483.7
平方米

其中
住宅
214467.7
平方米

便民超市
1000
平方米

幼儿园
2000
平方米

门卫
250
平方米

社区
1300
平方米

邮政所
300
平方米

垃圾中转站
66
平方米

公厕
100
平方米

3
地下建筑面积
5660
平方米
不计容积率
4
地上机动车停车位
560
辆

5
地下机动车停车位
500
辆

6
容积率
3.35
—

7
建筑密度
22
%

8
绿地率
35
%

9
居住户数
1884
户

10
居住人口
6029
人

3、项目房屋、土地收储概况：
本次土地、房屋征收范围为：淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。涉及四里庄三个村民组，1200户，人口为3840人。征收房屋115296平方米，征收土地282.6亩。
目前已获得安徽人民政府建设用地批复，按呈报的土地开发利用规划用途，用于安置房建设。
本项目安置小区建设自身用地98亩。把剩下土地面积123014.4平方米（约184.5亩），以及结余安置房能腾出的土地面积85.7亩，共270.2亩，出让给开发商建设商住楼小区。出让收入作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。其拍卖收入首先用于支付银行贷款。其中：计划用于偿还安置小区银行贷款所出让土地为204.4亩。
4、投资估算：本项目固定资产投资44967.6万元，其中：静态投资40491.3万元万元(占总投资90％)，动态投资4476.3万元(占总投资9.1％)。
①静态投资估算
该项目静态投资40491.3万元；其中：建筑工程费32914.6万元；安装工程费56.0万元；其它费用7520.5万元。
②动态投资估算
动态投资4476.3万元，包括本次向银行申请30000万元固定资产贷款，在建设期利息的资本化。按银行贷款利率6.55％计算3930万元。以及涨价预备金按546.3万估算。
5、资金筹措：
自有资金14967.6万元(占总投资33％)，申请银行贷款30000万元(占总投资67％)。
6、建设性质：新建
7、建设周期：2年。
（三）报告编制的依据、原则及范围
1、项目编制依据：
（1）《濉溪县2012年政府工作报告》；
(2)濉溪县城乡建设发展规划；
（3）安徽省、淮北市《关于加快新型城镇化进程实施方案》。
（4）濉溪县《关于加快新型城镇化进程实施方案》。
（5）国家及安徽省有关定额指标和建设标准。
（6）濉溪县“十二五”发展规划。
（7）淮北市 “十二五”发展规划。。
（8）项目单位提供的其他资料和数据。
（9）《住宅建筑规范》GB 50368-2005
（10）《住宅设计规范》GB 50096-1999
（11）《城市居住区设计规范》GB 50180-93
（12）国家房地产开发有关政策；
（13）濉溪县建设项目规划设计条件通知书；
（14）项目区地质勘探资料；
（15）《民用建筑节能设计标准》 JGJ 26-95；
（16）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
（18）承办单位编制可行性研究报告的委托书。
2、报告编制原则：
（1）依据《淮北市建设规划》，结合淮北市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑淮北市的城市基础设施框架，创造淮北市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用淮北市的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
3．可行性研究的范围
（1）项目建设的背景和必要性；
（2）建设条件及场址方案；
（3）建设内容和规模；
（4）工程技术方案；
（5）项目实施进度计划；
（6）投资估算与资金筹措；
（7）项目节能评估；
（8）项目财务评价等。
（四）可行性研究综合结论
本项目建设对促进濉溪县城市建设，提高了土地集约利用，提升城市辐射的吸收功能具有积极的意义。同时，项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适当，工程造价适中，技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，项目财务效益合理可行。
二、建设背景及必要性
（一）项目建设背景
1、濉溪县经济社会发展概况
濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
濉溪环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一濉溪经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。濉溪，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
2012年濉溪县抢抓机遇抢抓机遇，创新攻坚，加快推进工业化、城镇化、农业现代化，经济社会发展取得新成就，预计全年地区生产总值同比增长18%;财政收入增长15%，其中地方收入增长44.8%;规模工业增加值增长30%;固定资产投资增长30%;社会消费品零售总额增长17%:农民人均纯收入增长16%:进出口总额增长184.5%。工业经济提质增效，产业结构明显优化。完善支持工业经济、战略性新兴产业、服务业发展的政策体系，推动产业在规模扩张中提质升级。全年可新增规模企业28家，总数达199家。完成工业投资90亿元，增长18%;规模工业企业主营业务收入338亿元，增长22%;利润15.5亿元，增长86%;战略性新兴产业实现产值76亿元，增长72%。工业用电量9.2亿千瓦时，增长22%。新增国家级高新技术企业6家，列入国家技术创新工程试点项目2个。金融工作水平明显提升，信用联社改制有序推进，截至11月底，全县金融机构贷款余额78.3亿元，较年初增加24.8亿元，存贷比38%，同比提高6个百分点。
濉溪县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。
2、濉溪县加大城镇化建设力度，需要建设大量安置房安置拆迁户
2012年濉溪县城镇建设步伐加快，城镇管理得到加强。扎实开展“城市建设管理推进年”活动，完成市政建设投资3.6亿元。沱河西路、国槐北路基本完工，溪河东路、滩溪路改造、滩河公园王桥至龙兴桥段已完工，碱河东路、碱河路桥等加快建设，侩河路新滩河桥、闸河中路等工程己完成招标。加强控违拆违工作，开展集中拆除违建13次，拆除违建1.2万平方米。完成食品公司地块、禽业协会地块等11个地块征收工作，征收面积65万平方米。28个房地产项目完成投资20.5亿元。搬迁安置房及保障性住房项目进度加快。规范电动三轮车运营秩序，综合整治城市立面景观，探索推进县城环卫作业市场化运作。加快小城镇规划建设，刘桥镇结合采煤沉陷村庄搬迁和居民集中区建设，建成多层楼房40万平方米。五沟镇新区搬迁加快推进，新建道路14.4公里、供排水管道51.6公里，办公用房正在建设，完成投资2亿元。
2013年城镇化建设的重点是加强城镇建设管理，完善城镇综合功能。提升城镇规划水平，围绕生态城镇建设，完善城乡各类规划。加快县城建设进度，坚持改造、提升、拓展“三个并举”，推进县城大建设。加快政务新区开发建设，实施新区路网和安置房建设，启动政务大楼建设，筹备建设一批公共服务设施。提升旧城区综合功能，尽快完成滩河公园三期及城区路网改造工程。推进老城区改造，实现东一块与市区路网全而贯涌。濉溪县城镇化建设加速，需要建设大量安置房安置拆迁户。
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
农民安置房工程通过集中安置城区周边农民，集中整合被安置农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
3、本安置房建设项目提出的背景
该项目是濉溪县城中村改造项目，位于濉溪县濉溪镇四里庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。项目区内的四里庄是濉溪县城城中村，四里庄有居民1200户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调。为加快濉溪县城镇化建设步伐，落实城乡一体化政策，改善居民住房条件；为进一步加快濉溪县城市建设发展步伐，需整合大量的土地，新建更多的安置房满足拆迁户的需要，濉溪富强置业有限公司提出了濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目。基本思路是：本项目位于淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西四里庄地块。该地块共有1200户、115296平方米的需拆迁安置，该地块占地面积188386.3平方米（约282.6亩），其中用于本项目安置房占地面积65371.9平方米（98亩），把剩下土地面积123014.4平方米（约184.5亩），以及结余安置房能腾出的土地面积85.7亩，共270.2亩，出让给开发商建设商住楼小区。出让收入作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。其拍卖收入首先用于支付银行贷款。土地出让金剩余资金用于公司其他项目建设。通过建新拆旧和土地复垦，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，加快城镇化建设，统筹城乡发展。
（二）项目建设的必要性
1、本项目建设对于加快濉溪县建设，推进濉溪跨越式发展意义重大。
推进濉溪大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进濉溪崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，安置房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
本项目是濉溪现代化城市建设的重要组成部分，也是濉溪扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
濉溪县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。濉溪近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设安置房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在濉溪长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升濉溪县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。
该项目是濉溪县城中村改造项目，地处淮北市区及濉溪县县城中间区域，四里庄由居民1200户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强濉溪县城镇化建设，改善居民住房条件，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
3、本项目的建设是落实濉溪县加快新型城镇化发展战略的需要。
十八大报告提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。
根据中央关于加强城镇化建设要求，安徽省大力实施城镇化战略，省域城镇空间格局不断完善，各中心城市不断做大做强，县城发展水平提升，小城镇和新农村建设步伐加快。为促进城镇建设的快速健康发展，加强城镇化相关规划编制工作，今年2月底，省政府出台“十二五”城镇化发展规划，对城镇化工作做出具体要求和部署；4月24日，省政府又召开常务会议审议讨论、完善《安徽省城镇体系规划(2012―2030年)》，进一步为城镇化发展绘就了蓝图。
2012年10月9日下午淮北市委21次会议讨论并原则通过了《关于淮北市加快新型城镇化进程实施方案》。会议指出，加快新型城镇化进程是扩内需、稳增长、促进城乡统筹协调发展的重要抓手和必然选择。全市各级各部门要进一步提高思想认识，统筹推进各项工作，切实加快新型城镇化发展步伐。要健全规划体系，做好新型城镇化建设和美好乡村建设的衔接，重点抓好中心城区建设，积极培育中心镇。会议要求，加大宣传力度，让市民了解统筹城乡发展、美好乡村建设的重大意义，充分激发全市上下支持、参与新型城镇化建设的热情。
濉溪县县委县政府为落实中央、省、市加强城镇化战略部署，制定了《关于濉溪县加快新型城镇化进程实施方案》。《方案》指出：在城市建设中,重点突出规划引领作用,不断更新规划理念,完善城乡规划体系,较好地发挥了规划在城乡建设、经济社会发展中的引领作用。2013年以来,县城建部门全面展开县城总体规划的修编调整工作,完成了对上一轮总规实施情况的评估报告,制定了本轮总规纲要说明、中心城区用地布局初步方案,为城市发展提供了导向。项目建设就是濉溪县实施加快新型城镇化发展战略的具体体现。
4、本项目的建设是维护社会稳定的需要。
安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，濉溪县委、县政府对安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，濉溪县不断加快安置房建设步伐，但仍存在安置房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此濉溪县委、县政府极力加快安置房建设进度。进一步创新和发展安置房建设模式，积极推行安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。
本项目的建设顺应濉溪县安置房建设发展思路，所有新建安置房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把安置房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上安置房。
5、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
濉溪县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。
对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的安置房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
　　具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。
因此，抓好本项目安置房建设工作，既是落实濉溪县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进濉溪发展的现实需要，本项目的建设符合国家政策，符合淮北市城市发展需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
三、场址选择与建设条件
（一）场址现状
1、地点与地理位置
本项目拟建地点位于濉溪县濉溪镇四里庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。
2、场址土地权属类别及占地面积
（1）建设用地使用性质为：二类居住用地。
（2）建设工程性质：居住及配套设施。
（3）规划建设用地指标：总用地面积65371.9㎡（约98亩）。
（二）建设条件
1、自然条件
项目区位于安徽省东北部淮北市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
淮北市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。
（1）气候条件
淮北市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
淮北市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。
淮北市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 × 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 × 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
淮北市地处淮北平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。
淮北市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
（4）工程地质条件
淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。
淮北区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
淮北环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
2、社会经济状况
（1）优良的发展环境
在城市发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“淮北市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。
（2）雄厚的经济基础
长期以来，淮北市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。淮北市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。
（3）较完善的基础设施
多年来，淮北市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速淮北连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，淮北火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入13.0亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。
3、施工条件
施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。

四、拆迁计划、土地收储与出让计划
（一）拆迁计划
本次土地、房屋征收范围为：淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。涉及四里庄三个村民组，1200户，人口为3840人。征收房屋115296平方米，征收土地282.6亩。
项目房屋、土地征收明细表
所在组
户数（户）
人口（人）
房屋拆迁面积（平方米）
征收土地（亩）
第一村民小组
395
1264
37920
282.6
第二村民小组
412
1318
39540
第三村民小组
393
1258
37836
合计
1200
3840
115296
282.6
（二）土地收储与出让计划
濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目由濉溪富强置业有限公司建设。本项目安置小区建设自身用地98亩。把剩下土地面积123014.4平方米（约184.5亩），以及结余安置房能腾出的土地面积85.7亩，共270.2亩，出让给开发商建设商住楼小区。出让收入作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。其拍卖收入首先用于支付银行贷款。其中：计划用于偿还安置小区银行贷款所出让土地为204.4亩。

五、工程建筑方案
（一）工程设计指导思想和原则
1、指导思想：
（1）按照淮北市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计濉溪县城中村建设四里庄苑安置房小区项目。
（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。
（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。
（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区。
（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。
2、建筑设计原则：
（1）在项目建设过程中，严格按照《城市居住区设计规范》（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。
（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。
（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。
（4）最大限度利用现有景