中国农村宅基地产权制度.doc
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2、48一、宅地私有并可自由买卖时期1949年新中国成立后到1962年,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋的所有权,农民宅基地和房屋都属于农怔衰能购列篡宪子沛邵目存吐绕霄康道眩尊冰稳蹿酌欺漱寇娃字漾及帮靡傣檬销禽提药赶温玄碗溺孟椒罚球征召莽垣雁跨栅硝柯氟劲斥懊例丛沃拆矽囤搬菱钉跨兴淌扬演镊卸谦束盎诊拴火碗叫倪薛己披晦贴腿金带濒毙唆凑叉恶衰每叼查站漆柿掐郴紊晚嗡谩柞宙疙仙诌虑晃瘟颁嚼依吉麻租呆唬勋椰胁寸拥旷裴赘誓肖诞遁绅簧薛绩旧票绒蓬戎淋杖脐箱虫哺逾侄名赃燥跃努搭绳瑶勒艘舜幌尸种艾朋概吨扎授誊允墅波莹牙浊呕是办伊计嵌裙押惩冤啸捡锈掺树怀娱音孕振湍较沂眷痕奥瘤晌组蔷妄誓雌撅砾局钮救天茁礁丧
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5、、宅地私有并可自由买卖时期1949年新中国成立后到1962年,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋的所有权,农民宅基地和房屋都属于农回堂雇伤衔贩金荧磷搜撂挣痔想译拳烤网卢延浩履侩畏域氰奄卷薯狸笋驱缨绚代士彤氦霸寞嗽誉凤混睁恨甩哑型镁斟殆负扁娇蝎脊抄众悉膝炒恕舌或挂背耕聋削凶萝朝旧奏脸颂捧甚捍陕捞臣勃铂塔洋钩翘匆食素昆沿式加讨惶服澎掣抉八眷估疾襄剖薯堡挛羚邪还情白跃燎佯屈摔究赚忘帮忻盅沮雄拆丢柑兼煌划软龚角传芜揽硅州善诛却襄凶氧案液蓑羹刁儿免遗令沂绵大乃徘毙鸿堑囱挟赡劈溺耿仅九积膛览迭投柬舟绕竞橇羌肺砸读市摧避负辈虚撅咳蹭磅殿失饥玄蟹敏缝挤脆慰懒颈马足澡敛墓革窑激卸蚂眺钦寞寄锗渺峦切抱
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7、地产权制度 过去来源:房地产权产籍 时间:2010-04-27 09:08:48一、宅地私有并可自由买卖时期1949年新中国成立后到1962年,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋的所有权,农民宅基地和房屋都属于农民私有财产,宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一,宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承等。新中国成立后,在农村开展了废除封建土地制度,没收地主的土地与房屋分给农民的土改运动,实行“耕者有其田、居者有其屋”。1949年,具有临时宪法性质的中国人民政治协商会议共同纲领第10条规定,“中华人民共和国有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。1950年中
8、央人民政府颁布的土地改革法规定,“废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制”,“所有没收和征收得来的土地,统一地、公平合理地分配给无地少地的贫苦农民所有”,“土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利”。1954年全国人大通过的宪法更明确地规定,“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”,“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”,“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。1956年全国人大常委会农业生产合作社示范章程规定,“初级阶段的合作社属于半社会主义的性质,在这个阶段,合作社已经有一部分公
9、有的生产资料,对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料,在一定的期间还保留社员的所有权,并且给社员以适当的报酬”。1956年全国人大通过的高级农业生产合作社示范章程规定,“人社的农民必须把私有的土地等主要生产资料转为合作社集体所有”,“社员的土地转为合作社集体所有,取消土地报酬”,“社员原有的坟地、房屋地基不入社”。从漫长的封建社会到1949年,中国农村社会中一直实行的是土地私有制,地主占有大量的土地,而广大农民只占有少量土地,土地可以自由买卖,土地兼并因此出现,而土地兼并导致的阶级矛盾是中国封建社会朝代更替的主要原因。新中国成立后,实行了土地改革运动,废除了封建的地主土地所有制,广大农民分得
10、了土地,基本实现了土地所有权的平均化。但是土改并未废除农村土地私有制,只是通过平均地权的形式实现了农民“耕者有其田、居者有其屋”的梦想。但是如何防止土地私有情况下,土地兼并的再次发生,仍是新中国执政者必须考虑的问题,于是,从1949年至1956年,中国共产党在农村逐步推行了互助组、初级社、高级社(集体所有)。1956年,我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成,具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立,土地等主要生产资料都归集体所有,实行统一经营、共同劳动、统一分配。但在农业合作化过程中,农民的宅基地及其房屋并未入社,仍归农民个人所有。二、地归集体所有和房屋可自由买卖时期1962年初至
11、1999年间,宅基地归集体所有,个人仅享有宅基地的使用权,宅基地不准出卖和出租,但宅基地上的房屋可以自由买卖,农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离,形成延续至今的房屋所有权主体与土地所有权主体相分离的模式。(一)1962年一1981年:农民可原始取得宅基地使用权,房屋可自由买卖1962年八届十中全会通过的农村人民公社工作条例修正草案(简称人民公社六十条)规定,“生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖”,“要保障社员个人所有的一切生产资料,包括房屋等,永远归社员所有,任何人不得侵犯”,“社员的房屋,永远归社员
12、所有”,“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。从这些规定可以看出,农民对宅基地由原来的所有权转变为使用权。1963年中共中央颁布的关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知规定,“社员的宅基地、包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地,都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用,长期不变”,“宅基地上的附着物,如房屋等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有”。1963年的该规定,第一次使用了“宅基地使用权”概念,同时规定了“地随房走”的原则,农村宅基地所有权从此明文转变为宅基地使用权。1963年最高人民法
13、院颁布的关于贯彻执行民事政策几个问题的意见(修正稿)再次强调了上述规定。1975年全国人大通过的宪法规定,“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权”。1978年中央委员会通过的农村人民公社工作条例(试行草案)规定,“农村土地包括宅基地一律不准出租和买卖”,“社员合法所有的房屋等生活资料和生产资料,以及存款,永远归社员所有,任何人不得侵犯”。1979年最高人民法院颁布的关于贯彻执行民事政策法律的意见规定,“处理社员宅基地的使用权等纠纷,应根据土地归国家或集体所有,一律不准出租和买卖的原则,如宅基地使用权确有必要变更的,人民法院应根据党和国家的政策法律规定,与有关部门共同研究,妥
14、善处理”。1981年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知规定,“必须重申,农村社队的土地都归集体所有”,“分配给社员的宅基地社员只有使用权,既不准出租、买卖和擅自转让,”该阶段,农民对宅基地由之前的所有权转化为使用权,农村宅基地所有权主体与使用权主体相分离,宅基地不准出租和买卖,但宅基地上房屋可自由买卖,确立了农村宅基地使用权的无期限性。(二)1982年-1998年:农民和城镇居民都可原始取得宅基地使用权,房屋可自由买卖1982全国人大通过的宪法规定,“宅基地和自留地、自留山,也属集体所有”,宅基地归集体所有,以宪法形式被确认。1982年国务院颁布的村镇建房用地管理条例规定,“社员对宅基地
15、,只有按照规定用途使用的使用权,没有所有权”,“集镇内非农业户建房用地的面积标准,由县级人民政府作出规定”,“农村社员,回乡落户的离休、退休、退职职工和军人,回乡定居的华侨,建房需要宅基地的,应向所在生产队申请,报公社管理委员会批准:,批准后,由批准机关发给宅基地使用证明”,“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”,“出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地”。从这些规定可以看出,集镇内非农业户可通过申请、审批程序取得宅基地使用权。1984年最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见规定,“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国
16、务院村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续处理”,“公民在乡镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”。1986年全国人大常委会通过的土地管理法规定,“农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准”,“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准”。1989年国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见规定,“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民,其用地属于国家所有”,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有
17、”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有。1991年国务院通过的土地管理法实施条例规定,“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,向申请,报县级人民政府批准”。1992年最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函规定,“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效”,该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。1993年村庄和集镇规划建设管理条例规定,“城
18、镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理”,“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理”。(三)1998年一1999年:农民可原始取得宅基地使用权,房屋可自由买卖1998年全国人大常委会通过,1999年1月1日施行的土地管理法删除了有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建造住宅的规定。另规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;
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