房地产公司上市因火爆股市乃圈钱良机.doc

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论坛实录：房地产公司上市因火爆股市乃圈钱良机
焦点房地产网 马磊

　　火爆的股市，让突破4000点的A股市场呈现一片繁荣，也让关注点聚焦在已经上市的诸多房地产企业上。但是从早在1993便成为中国首批的几家上市公司之一开始，房地产公司发展便和股市发展关系紧密，不管是香港的H股还是新加坡股市，股票市场逐渐成为房企融资的主要渠道。
　　A股的火爆吸引更多的房企关注点，也把这样一个话题旧事重提：上市对房地产公司究竟意味着什么？
　　为此，焦点房地产网和经济观察报联合举办房地产公司与股票发展论坛，剖析上市和房地产发展各方关系。

　　主办：焦点房地产网，经济观察报
　　时间：5月24日上午10：00-11：30
　　地点：搜狐网络大厦15层（清华东门）
　　嘉宾：经济观察报地产主编 吕尚春
　　安邦集团研究总部分析师 徐斌
　　虎杰投资公司首席分析员 张寅
　　高通智库投资顾问有限公司总经理 张宏

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友大家上午好，今天是在焦点网论坛现场和经济观察报共同主办与资本共舞论坛。现在和去年、前年相比较一个很大的不同，大家把更多的关注点放在资本市场上，也就是今天的A股已经是突破了4100多点，是在一个非常火热的股市状况下来探讨房地产问题。与房地产和资本相结合而言，最大的点就是房地产上市公司，现在中国目前据不完全统计，以房地产为主业上市公司大概有60多家，这些上市公司的资本情况、利润情况以及对整个市场而言的影响，不管对房地产而言还是股市而言，都有非常重大的影响。之前业内没有太多对这块进行太多的深入研究。在这个背景下，我们在经济报道方面非常专业的媒体经济观察报共同举办这次论坛。介绍一下今天的嘉宾，首先和我一起主持的经济观察报地产版主编吕尚春，第二位嘉宾安邦集团研究员徐斌，虎杰公司首席分析员张寅，第四位嘉宾是高通智库投资股份有限公司总经理张宏。
　　在开场当中已经说到，今年整个市场的情况非常繁荣，在讲到股市繁荣的时候，就会涉及到一个问题，股市的繁荣会不会对房地产发展有一些影响，这个问题可能和今天的主题套得不是太紧，但是毕竟是一个资本流动的情况，下面的主持请吕主编对这块进行探讨。
吕尚春
　　【吕尚春】：我们近一段时间对上市公司有了一些基本的关注，但是说不上非常全面，因为对房地产企业来说，进入到2006年、2007年，如何在资本市场取得进展也是一个新课题，因为在此前，房地产的融资基本上都是靠间接融资，以银行融资为主。在宏观调控之后，他们面临的新课题就是如何在直接融资上取得进展。现在的情况是在A股甚至在H股做红筹都不是一件容易的事情。大多数企业都是苦苦相等。任志强的公司在湖北买壳，也在进展，但是也在缓慢地等待中，还没有正式上市成功，但是股票已经涨得非常快个。
　　【主持人】：从4块多，涨到16块多。
　　【吕尚春】：现在的情况是大家都想进去，上市公司门槛非常高，进去的非常多，也非常复杂。张寅和徐斌长期关注这个动态，请他们谈一谈他们的认识。
　　【主持人】：上市的难度如何，请几位嘉宾说一下。
　　【徐斌】：我们掌握到的信息就是房地产企业实际上是目前上市公司中A股市场上数量群体是比较大的板块，刚才说60家企业，实际上我们所知道的是1月25号为止，打着房地产牌号有89家，有其他借壳上市有180多家，这些上市，很多都是借壳上市，借壳上市是一个趋势，因为宏观调控来说，第一件事就是紧缩银根，紧缩银根是要房地产的命的。去年继续调控就说国家在银行贷款这块收紧没有办法。现在期房不能搞，对房地产公司而言，只有上市了。房地产是两个特征，周期性特别强的企业。除了上市之外，到目前为止没有任何办法，资金区别就是宏观调控出现断档的时候，主要是游资，民间资本和外资进去了。如果想做大的房地产企业而言，不是长久之计，必须想办法突破资金瓶颈，通过资本市场是比较好的办法。
徐斌
　　国家对房地产一直是调控，今年一季度为止，新增贷款20%基本上都投了房地产业。上海地区新增贷款40%都投房地产了。对于国家而言，觉得房地产万一泡沫出大问题的话，对经济伤害非常大的，有这种忧虑，紧缩银根，应该是有一定的道理，问题是企业要发展，不能说你紧缩我就不能发展。房地产融资从银行的间接融资到直接融资，这是必然趋势。因为房地产上市之后，把房地产警惕周期波峰到波谷弄平了。银行资金通常是锦上添花的，不是雪中送炭的。对于房地产公司这是必然的选择。这也是一件好事情，对房地产企业而言，上市是规范化，上市公司一个是土地，第二是银行资金，这两块基本上都是在目前资源管制比较严厉的东西。很多房地产公司一些利润是打不到面上，因为水比较深。上市之后，利润晒出来，有利于整个行业发展。国家对这个问题是认识到，它对房地产上市公司限制比较多。其他公司上市很少有借壳的，但是房地产借壳是比较容易的，这跟建设部曾经有过限制房地产公司上市的规定有关。因为它限制你的话，没有办法，不让你借壳怎么样呢，这个问题比较麻烦的。总得趋势这两年对房地产公司而言，对一个想做大的，不是想捞一把钱就走的人，这是好日子。赶快上市，把资金弄来以后，必须储备足够的土地。房地产是警惕度比较强，做好准备，房地产公司利用上市做好储备，是非常必要的。
　　【主持人】：您的意思是现在讲到房地产上市的难度，一个是政策层面的，就是IPO比较少，都是借壳，像华远。像最初几家IPO，应该在98年有三家试点，后来全都是借壳，到香港上市。
　　【徐斌】：这都不公平，打铁的，卖火腿肠可以上市，为什么做房子的不能上市，这是不公平的。
　　【张寅】：从直接上市来看，最早万科不但是深沪两市最早的上市公司，本身也是代表着当时90年代第一拨房地产热潮的代表人物。90年代中后期，整个宏观调控以后，房地产跟这次也一样，也是主要调控对象。政策整个收紧。在90年代没有直接上市，在98年左右，出现了资产重组热潮的时候，有部分房地产公司做了借壳上市，但是那个时候并不是很突出，因为其他行业借壳也很多。刚才说的所谓试点开放，主要以金地为主。开放了以后，因为是2003年以后，整个又遇到了2005年宏观调控又开始收紧了，保利地产是直接上市第三拨。第一拨是以万科为主的，还有宝安这些。后来随着时间推移，业绩也不行了，有的人也转型了。业绩一直是比较差，这几年稍微起来了。第三拨最主要的特点就是大型国企和房地产公司，其他人在A股市场是轮不上的。这一轮房地产的特点就是房地产企业大多数60%、70%的比例是民营的，这个行业虽然是整个占GDP比例现在是第二位，第一位是石化，那个占GDP产值大概10%到12的位置，房地产在GDP是第2的位置。国内的A股的IPO的特点以保利地产，最大的特点不是房地产业，而是大型国企的改革，如同去年以来的银行改革。国内的IPO还会有一两家大型国企房地产，还会有上市的，但是跟绝大多数民营是没有关系的。包括复地地产也想发A股，那恐怕要排队。他们不会排得比其他国企大型房地产前面。比如中房也在考虑整体上市或者单独上市，从审批来说，肯定他们放在前面。
张寅
　　有60%、70%房地产热潮最明显，跟上一轮最大的区别，房地产企业结构发生了最大的变化，民营企业超过了50%以上，整个成交额占70%的情况。大多数05年宏观调控以后，上海复地等等，正在准备上市的就是广州的恒大、天津的永泰、重庆的龙湖，已经有一个规律性的东西出来。第一大的房地产企业由于宏观调控以后，需要资金来源多元化。谁能享受到IPO呢？主要是门开给国企的，下一个是香港市场或者新加坡或者纽约市场。主要还是以香港市场为主。现在香港市场能去的，不论是民企还是国企，有一个规律性的东西显现出来。第一点，必须在一个城市或者一个区域，是排名在最大的或者排名前三位的，还没有发现的不是这样规律。目前已经上市的，还没有发现不是这样规律的。
　　【吕尚春】：现在是即便是最大的公司，通过商务部在香港的投资公司，现在难度也不小。
　　【张寅】：刚才说复地、富力不是投资的方式，是直接上市。只要你还是红筹，属于中外合资的，必然得走，程序上必须走商务部，证券主管部门肯定是证监会，这必须得开。商务部管的原因就是它以捷径的方式变化，变成中外合资了。不说以红筹的方式，也不说以借壳的方式，就说企业直接上市。这里有几个规律，第一点，必须是当地的第一名，包括现在河南建业必须排名在前面，包括已经上市的绿城，在当地属一属二的企业。第二个规律，只要在香港上市，作为以开发商的上市的，硬件必须有，就是充分而必要，必须有土地储备，无土地储备的，从硬件上就过不去，就免谈。香港房地产在亚洲行业都是非常发达的行业。香港有四五轮周期，他们对房地产企业的资信和它的成长是太熟知了，不但是投资者熟知，市民也非常熟知，包括监管企业。从香港的股市结构就是房地产公司占比较大的权重。这肯定是。现在大多数的民营企业简单地说就是选择地方。
　　【吕尚春】：香港政府对地产公司的熟知，一个公司想上市的话，一个礼拜就可以，我上报，香港证监会，一个礼拜能批下来。
　　【主持人】：按道理来讲，正常是多长时间？
　　【张寅】：国内很难说，国内要半年左右。
　　【吕尚春】：香港市场是进去难，进去以后很容易。
　　【张寅】：绿城马上要发可转换债券，世贸已经做了，世贸是借壳上市。在香港2003年以前，不管以什么身份去的借壳居多。2003年以后严格来说开放方式。借壳基本上是以红筹的方式，在香港成立公司，对内地进行控股。国内A股到金地开始解禁，到保利地产，整个政策有一个演变的过程，目前来说对房地产公司没有给你一个很宽松的环境。另一类在A股采取借壳方式，不管是有60多家也罢，还是100多家，大部分是借壳方式，借壳有成功的也有不成功的，不成功的居多。最大的问题是可持续融资，如果业绩不好，绝大多数项目公司进去，不是整体的。A股也有其他的原因，有一部分是为了进A级市场的套利，又有全流通以后，又有套利的方式，它是金融套利，跟房地产不是一个概念。
　　另外一个是香港，香港2003年以前去的有一部分基本上国内采取红筹的方式，以世贸为代表的，剩下的2003年以后开放比较多，像富力地产、复地，绿城。首创跟复地是前后上的，宏观调控给他放了一把。在宏观调控非常紧张的时候，放了复地，这是属于民营的。北京放了首创，严格地说广州放了富力，虽然富力在北京交易额和广州的交易额不相上下。但是有一个规律性，就是你非常知名。反之，不知名的就是现在看到不断在A股市场或者在香港市场还要借壳，就不是一线房地产商，要么在A股借壳，要么在香港借壳。基本的脉络就是这样的脉络。
　　目前房地产中介准备上了，这几家中介正在商讨上，以所谓的二手房上市。他们要么选择新加坡，要么选择在纽约，中介在香港上市比较困难，香港有部分中介上市的，但是香港投资者对大陆的房地产公司包括中介非常苛刻，因为香港经过四轮的房地产周期，大浪淘沙，现在剩下的主要八大家以外，还有20多家中小的都是很透明，很清楚的商业模式，一旦你跟他的商业模式不一样，他无法想象的，基本上对你采取排斥。也就是说香港市场对房地产公司甚至比其他公司更熟，就是管理层也非常熟，你说就行，根本不用看资料，一听商业模式就够了。就目前来说，不是排名在该地区或该区域前三名的，基本你是直接到海外上市，非常困难。
　　【主持人】：两位嘉宾说到为什么房地产公司为什么要上市呢？张总，您对房地产影响来看，解答一下这个问题。
张宏
　　【张宏】：房地产上市，就我了解的情况是这样的。在中国政府的政策来讲，宏观调控之后，对房地产上市一个很模糊的概念，就是房地产企业的赢利状况来讲波动性很强，尤其是国内来讲，以住宅开发为主，在政策层认为国内房地产企业不适合上市。借鉴了美国在房地产上市公司很少，因为是以基金的模式，使政策上来讲对房地产上市有一个限制，包括从宏观条有限制。目前房地产上市来讲，应该可以拿风起云涌来形容，从三个方面来看。一个是香港，香港去年上了几家，今年除了已经上的碧桂园之外，还有建外SOHO，还有永泰，今年香港融资额是500亿左右。再往前推一个月，像世贸的，绿地的、华润的可转债，在香港拿了190个亿。近阶段国内企业去香港的IPO或者债券融资非常好。现在还有一个趋势就是已经在香港上的企业来讲，回顾A股的趋势，从政策层面是越来越清晰，现在目前房地产一个是富力还有复地，现在华润也在做这个事情，中海外的母公司也在做这个事情。在政策开放大的红筹回归A股市场的情况下，房地产企业越来越多地进入。
　　内地A股房地产企业也在寻求一个突破，刚才提到了100多家涉及房地产企业，房地产企业市值占A股10%，这个应该除了金融概念之外，应该成为A股体量最大的板块。现在出了一个很值得大家思考的问题，大家原先拿两地的融资定价，香港一直有一个净资产质量，用A股市场去发行，定价是有优势的。还有一种情况，国内很优秀的房地产企业本身是可以去香港发A股的，但是现在不去了，回归到借壳的形式，在内地证券市场去发挥，这种情况也是值得关注的。
　　现在如果说去评价房地产上市，2005年初作为地产金融的展望，展望多元化融资，我们就发现在多元化融资几个领域里，可以说现在唯一能走通的是上市，信托现在从它的规则改变来讲，房地产已经很少；rics是没有制度。外资基金是限制的，国内基金是法律壁垒还是没有突破的。从多元化融资来讲，现在能够走通的是上市。现在多元化融资已经成为一个方向。从宏观调控，包括银行信贷的风险来讲，从银行来讲，从央行来讲，重组资产已经很清晰的，鼓励企业多元化融资，在这个多元化融资里，上市是以后的主方向，我们在年初的时候，焦点网有一个讨论，大家讨论以后，可以形成一个感觉，今年的上市还是房地产行业非常主要的方向。
　　还有一个现实的问题，张总谈的，从复地开始，国内房地产企业给大家树立一个榜样，这个榜样以富力为代表的，富力是一个区域性的企业，上市仅仅两年的时间，现在在国内可以排在前五名的企业。我们发现原先一些企业一直不上市的企业，包括碧桂园、SOHO中国，对企业的发展非常有意义的。还有北京的未封顶不放按揭，销售贷款，预售制改革的讨论，使房地产企业面临很现实的问题，融资来讲出现了峰值上的差额，这部分怎么补呢？现在情况来讲，上市对企业完善，从行业资金的补充来讲非常好的。今年香港上市企业去年开始有明显的特点，一部分是股权融资，还有债券融资，新鸿基、和黄这种标杆企业，长期的债券融资，在结构融资里也是非常多。内地上市公司，绿城、世贸、华润，在债券融资，去年来讲取得非常长足的发展，对国内房地产企业资金来源，企业的资金的结构来讲，是一个非常好的补充，而且利率非常低。当然现在没有做这个数字，如果把06年和今年要融的数字加起来，假如拿香港做融资，它的IPO数字，它的债券融资，加起来是非常值得大家去关注的数字，因为它跟现在来讲，如果说每年房地产引进的外资数量跟这个数字去对比的话，是一个非常有意思的事情。
　　【主持人】：吕总，从媒体报道角度来讲，在2005年的时候，大家都讲过，房地产为什么上市呀，我利润这么高干嘛跟你分享？不知道媒体是不是有这种倾向。因为你上市的话，把利润跟很多投资者来分享。
　　【张寅】：宏观调控以后，制度建设以后，有一个东西影响了房地产就是制度套利，空间不大。所谓制度套利，举一个最简单的，从土地环节，制度套利怎么套，只交了首付，只要搞定地方政府。等房子盖完了，套完利。随着制度完善以后，制度套利空间没有了，就得拿真金白银。制度套利空间给你压没了，原来的套利空间变成你要拿真金白银给填上，马上资金问题就出来了。举例SOHO中国，去年下半年居然贷款了，贷款完了，还跟着上市。为什么在这个地方出现了反常。再看建外SOHO的赢利模式，就有制度套利空间，给他的资金有了一个时间差，现在时间差就没有了。第二例子就是顺驰，现在把它的制度套利空间，他跟地方政府博弈没有了，打掉了。这么多战线同时需要真金白银付出，制度套利没有了。顺驰不是不想像SOHO中国一样去贷款。原来潘石屹说得是对的，原来没有贷款，现在必须贷款了。因为再买地不会再出现建外那个地那种买法了，那种价格和那种支付方式。“那种”支付方式只有在去年以前的称之为制度套利空间。
　　【主持人】：三里屯那个地，那是怎么支付的？
　　【吕尚春】：第一财经日报曾经对那个地有过交代，贷了15亿是一个方式，因为和土地方是很好的关系。
　　【徐斌】：招拍挂国家要求以协议转让土地方式，国家强烈反对，房地产交易空间越来越小，没法运作了。
　　【张寅】：在香港上市充分必要的三个条件，第一有必要的资金，第二有土地储备，前三年没有上市，不是业绩不好，就是打开里面，没有土地储备。在香港没有土地储备的开发商意味着什么，不用讨论了。这两个充分而必要的条件，缺一个都没有戏。
　　【张宏】：从富力包括绿地来讲非常有代表，上市完之后，IPO之后是70%。没上市就更高了。富力来讲也是，其实上市本身是有一些被动的，正好赶上宏观调控，上市之后，发展速度是非常快的。现在还有一个指标是非常值得关注的就是净资产折让。以上海富力为例子，富力上的时候应该是国内民营集团企业去香港探索的过程，当时业内包括后面上的首创，业内借鉴的焦点就是净资产折让达到多少。这个基础还是在土地储备基础上进行评估。
　　【吕尚春】：富力最后很后悔，卖得很便宜。
　　【张寅】：应该放在当时的环境，不光本身的环境，还有资本市场的环境，当时香港股市什么点位。这个东西跟气氛有关系，一个本身的素质。为什么现在大家都愿意回A股，平均市场IPO，昨天上海是43倍，深圳是52倍。这时候发IPO，肯定比1000多点发IPO翻一倍。
　　【徐斌】：因为A股市场发的都是人民币资产。另外还有一个不一样，现在的资金环境是富裕一点。CPI数据，连续三四个月都在3%，存款利率还有20%的利息税。这个富力意味着市面全都是便宜钱，对房地产是资金密集型企业，把钱抓到口袋里进行运作。但是宏观政策，所有的物权给封死了。唯一能拿到便宜钱只有上市了，限制比较多，土地储备要求比较高，A股市场是比较好的选择。便宜钱能拿到，可以一步到位，净资产折让都很好，就上了。从行情来看，资本市场的行情牛市也是一波一波的，曾经做过摩天大楼指数，就是原来德意志银行倒闭了，摩天大楼封顶的时候，就是经济繁荣到顶的时候。我们也做过这个工作，发现比如上海、江西、重庆、中国第一高楼，西部第一高楼，第一高楼封顶的时候基本上在2008年、2009年左右，不知道后面是不是经济繁荣到顶，之前的指数印证了。就拿资本市场是不是掉了，不掉下来，能维持多长时间，不知道。这是好日子。
　　【张寅】：除了IPO直接上市的，目前到A股做借壳的根本不是打算在A股直接靠这个东西。现在它的市场比较好，跟98年资产重组，可以从资本市场短期套利。大企业不好说了，中小房地产企业，包括中介，随便找一家公司，作为一个公司，在二级市场炒没炒股，不一定炒房地产股，没有不去炒的。这是千载难逢的时候，比卖房子还来得快。并且这个东西流动性非常好，整体来讲，目前去借壳，在A股上市都是配合体裁去做市场套利。最简单的就是目前有哪几个借壳上市以后，三年一例拿到了配额，拿到了可转换债券，拿到过增发或者定投增发。我就问借壳上市的公司。目前不管是房地产企业也罢，还是其他企业，目前借壳A股上市基本都是考虑目前市场这么好，就是套利。
　　【徐斌】：这个企业林子大了什么鸟都有。我接触到一些细节来看，全世界所有成熟的房地产公司，到现在来看就那么几家，不像中国，有两万多家，北京有四千多家。如果我们再看看中国房地产发展，是从98年福利分房配套改制，福利分房制度改革开始，才进入房地产周期。真正的房地产周期，到目前为止，中国国内所有的房地产企业都没有箫条企业。90年代初是地区性的，局域性的。90年代初曾经有一次，跟成熟市场经历过无数次浩劫出来的房地产数量不能比，因为资金密集特别高的企业，只有大了之后，才能扛得住冬天。现在都是夏天，非常舒服，怎么扛过。
　　【吕尚春】：我同意张总的观点。因为我经常采访企业的时候，无论是A股、H股，想做成公司非常难。我们在年初曾经报道过万科在去年销售额200亿，我们根据它的土地储备推出来400亿，他们没有否认这一点。你想70个项目，我们在探讨的时候，这是非常难的。70个公司靠一个总公司管理，这个管理团队非常大。上市公司要想做成好的上市公司，业绩必须是连续的，每年的业绩都是这样。前提条件是有非常庞大的土地储备来供给你。你保持项目的一致性做好，现在说房地产公司工业化，万科在上海有一栋楼打好了，万科表明一个姿态，大家都在冲击A股条件下，你们想看看做成一个好的公司不容易。工业化，万科说他们只是一个尝试而已。在东莞花了非常多钱有一个基地，在做工业化尝试，但是没有公开。
　　【主持人】：工业化跟房地产本身的特点是相冲突的。
　　【张寅】：顺驰刚开始的模式是对的，刚开始什么行业都有，后来走歪了，就是太想制度套利，觉得那个踏踏实实做不过瘾。刚开始是对的，刚开始的架子都搭得非常好，就跟现在很多人，房地产公司不做房地产，都到股市套利，诱惑太大。那个时候看到制度套利，有大暴利，谁做这个事？
　　【吕尚春】：房地产公司从98年到2004年这之间，对顺驰来说，就是制度套利，投入的自有资金，按规定是35%，真做到35%，没几家，都是很少的投入，种种过桥的办法就能够支撑。
　　【张寅】：现在回过头特别佩服王石，这么多诱惑，我没有听说万科直接炒股，这么大的牛市，不是炒自己，炒别人也可以，这个定力相当可以，这个圈里很多人没有这个定力。
【徐斌】：像万科，做得正儿八经是挣钱王道。他没有做到土地储备，因为房地产企业如果剥开外衣，是金融安排。像顺驰套了很多东西，就分了，你是专业化，你的工作是做这个工作的。但是做这个工作的时候，我们的辅助手段，资金是它的原料，这个原料不可或缺的，刚才说不炒股，作为企业必须要融资，现在大家都抢便宜钱，这个便宜钱谁抢到之后，看你怎么花。还有一个本着什么目的抢便宜钱，制度套利是一个目的，作为正儿八经，对企业发展。因为最后胜出肯定是少数人，作为房地产企业胜出就那几家。你发现胜出之后，还有基石，一件功成万骨枯，刚开始是赚便宜钱，成为养料，滋养了王者。最后真正的赢家是这样的企业。
在目前为止日子都很好过，国家自然调控进行洗牌，土地增值税，相关的期房限制都有，但是最终的房地产洗牌是在冬天，对于真正的王者而言，他没有上市的话，要赶快找机会上市，利用这个机会，储备好脂肪，储备好养料，等箫条起来的之后再吞并。目前便宜钱，大家都来抢，制度套利，玩猫腻的，不是正儿八经搞主业经营，他要抢。作为房地产企业，真正踏踏实实做企业，也要抢，不抢这个钱，晚来一步，一步踏错了，步步都难。刚才说的摩天指数，这两年过去了，对房地产需求非常少的情况下，怎么扛过来，摆在任何人面前对房地产企业都是一个课题，这个课题目前必须做好这个准备，而且要想着把别的已经套到便宜钱的，干主业那个公司的钱弄过来。作为企业家应该考虑到这个。
　　【主持人】：几位嘉宾都说到房地产公司不太好的倾向，上市纯粹是为了圈钱，目前从整个制度层面股市有自己的规则。上市公司上市之后，会面临哪方面的监管？
　　【张寅】：监管来自两方面，一个是管理层，第二是投资者的监管。管理层的监管，目前的重点都放在二级市场，现在操纵比较多一点。从借壳整个过程中，关键有没有内部交易，还有虚假投资。投资者的监管也越来越多，上市公司都有一个投资者关系的管理。现在大的公司，投资者管理都做得相当不错的。保证是电话有人接，有问必答，方式有电话、互联网，包括登门，都有人接待。但是房地产行业很有意思的一个地方，不但是管理层是一个被动被监管，主动的你跟投资者拉近关系是很重要的问题。大家都知道房地产本身是消费品，对你上市公司有信心的人投资，对房地产投资公司，现在是你的投资者，也可能是未来的消费者，有的人本身也买过你的房子，实际上很多人房地产公司把这个看成是一种商品，不过是特殊的商品，还有金融性，并且属于单件商品比较多。如同一辆车，一件彩电，一套房子，单件商品比较高的，还有涉及人比较广泛的。很多房地产公司已经意识到了投他的股民也可能未来是买他的房子。
　　还有一点，股民是全国各地都有的，有的房地产公司可能走了几个地，但是买你的股票的人可能不仅仅那几个地，也可能未来去的市场，如果现在树立好形象，实际上等于通过你的投资者的口碑给宣传出去了。特别是消费品类的上市公司，把房地产也归为消费品的上市公司，只不过是特殊一点。应该非常重视这块，希望投资者对你多了解，多监管，这种沟通是创造未来的，不再是你的投资者，也是你的股东，也是未来产品的消费者。大的那几家已经特明显意识到这点，充分沟通，可以到公司参观，组织参观，包括项目参观。包括这几个大的公司，房地产这个东西产品特别敏感，一旦有危机，事往大的闹，房地产都是单件价格非常高，作为消费者特别在意，肯定抗争到底。平常跟投资者关系搞得非常好，包括危机处理，处理得非常好，是在不断加分。上市有一点，就是公众形象等于给你加分了。你跟其他潜在的投资者，我是上市公司，跟你不是上市公司，沟通起来简单了，你自然有张名片了。管理层作为中间人，对你的财务进行监管了。说你不是上市的，跟顺驰这个，为什么中间整合起来这么大，毕竟不是一个工种公司，人力、物力成本非常高。
　　【主持人】：顺驰董事长上次就说这个，没想到这里面这么多事。
　　【吕尚春】：外人无法想象。
　　【张寅】：什么钱都挣，套利模式是不是可持续的，特别阳光的，能不能透明的。作为上市公司包括监管各方面，我觉得作为上市来说，负面的因素非常小，除非你要当隐性冠军，但是隐性冠军大多数是家族企业，但都不是很大的企业，在某一个子项上，哪怕就一个钮扣，做全世界第一，这个对整个国家的经济影响不是很大，那样不需要上市了，家族企业比较多。
　　【徐斌】：对监管而言，投资者本身就监管，上市公司的监管，房地产公司跟其他公司也没有区别，就监管就三个字，不要做假帐，房地产要玩猫腻，他是公众公司，要玩猫腻，在帐上做文章，监管把这个抓紧。从这个角度而言，和其他的公司没有什么区别。大家为什么把房地产公司，国家左卡压，右卡压，因为占了银行贷款20%左右，去年的数字是16%。牵涉面大，把牵涉进去以后，很麻烦，当你剥开外衣以后，没有区别。只是一个商业，跟做包子，跟卖砖头的，没有区别。要么老老实实做房子，这个和其他行业没有区别。
　　【张寅】：房地产公司不是天生的腐败公司，这是错误的。
　　【主持人】：张总是房地产业内人士，刚才两位嘉宾说的没有什么区别，房地产公司上市之后，会不会对以前的经营模式做一个改变呢？
　　【张宏】：上市之后，监管本身是信息披露的问题，上市之后，吕总编说的一点是重要，就是主业的可持续性，国内来讲，房地产有一个特点，国内房地产市场本身时间比较短的，从市场化到现在发展。当行业内企业的发展基本上也是初期阶段，以住宅为主，这个特点是比较明显的。现在的特点是大家在商业地产跟持有性物业来讲，比重是不断增加的。万科是各方面很均衡，而且内部管理竞争力很强的企业，对于万科企业来讲，持续稳定的高增长回报对他也是非常大的压力，对于更多的企业来讲，这是一个难题。从这个角度来讲，最近接触的一些企业来讲，比方说对商业地产的关注，这些上市公司，他们更多的是借鉴国外的标杆企业，怎么样让自己的业务结构配比是合理的，哪些市场定位是更有竞争力的，使自己在上市公司来讲，有比较良好的状态，这是业内企业比较关注的事情。
　　上周五的加息，加息之后做了一个判断，这个反映在房地产市场的特点。加息角度来讲，未来两年房价有很大的上涨空间，就此预期来讲，今明两年房地产上市公司业绩表现不错，业绩波动性能不能维持。
　　【吕尚春】：资产配比比较明显的公司是富力。
　　【张寅】：不是采取卖的方式，做动作比较明显的是富力，不是别人没有做。
　　【吕尚春】：我们报社做一些事情，邀请美国的主流房地产公司来国内和我们合作一些事情，他们看到我们这个方案以后，我们和哪些公司，哪些大公司有一些座谈，我们列了万科、金典，美国公司回函说，我们查了资料，你们列的公司不是主流公司，为什么？这是最大的。他们概念中不管是什么样的公司，非常注重持有率，这个公司查了半天，都是住宅没有商业，你们列的不是住来，我们很诧异，就是主流公司。
　　【主持人】：我们的发展程度和他们的发展程度不一样，土地是稀缺的，住宅以自己持有，商业，持有性物业，不断提供利润。刚才说的富力，今年年初富力副总经理张辉来我们这里做访谈，包括天津富力和北京这块。
　　【张寅】：他们又说又做，别人行动上没有。
　　【吕尚春】：举一个最极端的例子，他们认为对目前国内主流地产而言，比如建一个酒店或者建一个写字楼，对他来讲，有的地产商非常不满，在城市里你要这块地可以，必须建五星级酒店，我听说一个极端的说法，他们把酒店称作大厕所，沉淀的资金太多了，拖得很厉害，他的目的是迅速滚动，开发，获得利润，建一个酒店钱在那里不动了，通过10、15年以上把这个酒店的钱赚回来，他们没有这个耐心。
　　【徐斌】：跟我们的市场需求有关系的，住宅需求特别多。这个也可以做，也可以持有，但是考虑住宅市场的需求，满足你，而且商业地产，商业箫条了，租金能谈多少，这个也不好说。风险谁也说不清楚。
　　【张寅】：06年到现在，产业整合的速度非常快。用一个最简单的统计，把一年来在全国各地参加土地拍卖的房地产公司有多少，仔细统计才70多家，不管它标上没标上，全国可能西藏不是采取这种方式，新疆不知道是不是采取这种方式，主要的大城市，所以市场集中度就是这么一个范围。
　　【吕尚春】：有些公司为了自己的形象，有两个人在场，我还在场，我还在拍卖，我公司还举牌。
　　【张寅】：北京最多一次举牌是40多家，现在就没有多。
　　【吕尚春】：真正想举的没有几家。
　　【张寅】：现在已经集中化了，所谓的登记不管是三万家还是六万家项目公司，那是项目公司。现在很多公司已经没法干了，已经告别房地产业了。
　　【主持人】：从您说的角度来讲，房地产想拼命持续发展，是没有办法。
　　【吕尚春】：万科年报里讲第二拐点，前十年和后十年，这是第二个拐点。
　　【张寅】：万科有点透支，我同意张宏的说法，不可持续这种增长。但是为什么这么多呢？万科的判断从去年，就有一个想法，这是洗牌，洗牌剩下的市场是不管建什么房子，需求在那里，我就去抢，我去抢，明显看出来万科抢了很多地方，但是他原来的资金积累和在股市的证监会能批的那点钱不够支撑现在的情况，现在每个项目的情况不太一样，我不是说有很大的威胁，而是说有的项目是他全部控制，有相当一部分已经是完全合作了。
　　【主持人】：比如北京万科是跟朝开万科合资的。
　　【张寅】：已经能看出来了，我同意张宏说的，今年可能不错，明年可能还不错，你按这个递进，除非有一批人，在大的人还有死的，把那拨市场还让给你。
　　【张宏】：万科有一个对比就是华润。华润七年资本之初，拿地应该是70亿，它的特点是在资本市场互动，现在有几个点值得关注，一个是土地增值税，一个是新会计准则资产评估，制度的改变，使房地产持有人资产来讲，它的估值，今年所有的上市公司持有性资产估值增值部分比往年有很大的变化。
　　【张寅】：估值往上去了，现金流动没有，就涨了。就如同房价一样，是升值的钱，不是流动的钱。另外是增值税的事情，增值税是平常帐上有一笔钱，到每季度的时候就得给人划过去，现在在这个里面有一个所谓的政策套利空间，每个市在市局有一个办公室，就是我们两个商讨，你怎么定这个，不是税率怎么定，是怎么核算这个，你的价差增值那部分怎么算。每个市都专门税务局成立一个办公室，北京市也有一个。你遇到个案，不知道怎么弄，我们俩来商量这个事。这是一个空间。有些大的房地产商为什么不担心，都知道每个市成立一个办公室，就可以有政府讨论的空间或者通俗地叫谈判空间。
　　【徐斌】：土地增值税没有办法往下推行的，已经清算的就清算，已经执行的，这个很大一部分是地方政府支配，而且是没有办法运作的。
　　【张寅】：你跟我谈判的空间都是地方政府，国税没有这样，都是地方税。
　　【张宏】：最近有一个企业上市案比较关注，就是香港的瑞安，现在专门成立了一个公司，这个公司在伦敦上市的，伦敦上市之后，这个公司主业打上不良资产，他把不良资产的开发是从证券市场拿钱，开发完之后，收益之后，回归到证券市场，这是国内企业在上市之初和运营的角度去做的。
　　【张寅】：我们两三年关注瑞安，我自己认为最近在资产市场频繁动作跟资产是挂钩的，表面看他挺忙活，反映到内部有不平衡的东西出现了，资源不够了，出现了瓶颈了。上海社保案他也归还钱，他算单一客户归还最大的。从这以后，他在资本市场的动作非常频密，还款以后造成资金的运行是什么状况。
　　【张宏】：因为瑞安房地产在上市的时候，第一次没有上去，第一次上市之后卖得非常便宜，内部来讲，就是资金的出现问题。
　　【张寅】：还款由汇丰的上海分行给他贷的款。
　　【主持人】：还有一个问题，焦点网是房地产领域比较专业的网站，但是对于股市方面，也是请到两位股票方面的专家，对现在的投资者而言，房地产板块这块，还有没有一些机会，这可能和今天的主题稍微挂点钩。
　　【吕尚春】：A股市场谈了很多，能不能谈一谈B股。
　　【徐斌】：这种情况罕见，水比较浅，机构投资者很难进去，散户比较多，波动就比较大。
　　【张寅】：B股投资者结构，跟A股最大的差别就是没有基金，也就是说没有证券投资基金在里面，甚至连私募基金都没有，