宁夏房地产开发企业土地增值税清算管理办法.doc

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宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法
　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)、《中华人民共和国税收征管法》(以下简称征管法)、和《国家税务总局关于房地产企业增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，制定本管理办法。
　　第一条 土地增值税清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
　　第二条 土地增值税清算条件
　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3、直接转让土地使用权的；
　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　2、销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
　　3、税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　(三)在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
　　第三条 开发项目收入的确定
　　(一)转让房地产的全部价款及有关的经济效益。包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
　　2．由主管税务机关参照当地年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，同时也不允许扣除相应的成本和费用。
　　第四条开发项目的扣除项目
　　(一)为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　(二)房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　(三)与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
　　(四)在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税可以扣除。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　(五)对专项从事房地产开发的企业，可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
　　(六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　(七)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
　　1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　(八)房地产开发企业销售以装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　房地产开发企业未取得合法票据，以建筑承包合同金额列入房地产开发成本，不得扣除。
　　(九)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　第五条 土地增值税清算应报送的资料
　　符合本办法第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本办法第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
　　(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
　　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
　　(三)主管税务机关要求报送的其他与增值税清算有关的证明资料等。
　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
　　第六条 土地增值税的核定征收
　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相接近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置账薄但未设置账薄的；
　　(二)擅自销毁账薄或者拒不提供纳税资料的；
　　(三)虽设置账薄，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第七条 土地增值税清算项目的审核鉴证
　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关认定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
　　房地产开发企业不得将同一开发项目的分期清算审核鉴证业务分别委托不同的税务中介机构。受托的税务中介机构必须对同一房地产开发项目的土地增值税清算的最终鉴证结果出具结论性报告，并承担相应的法律责任。分期清算审核鉴证报告须有同一开发项目的累计土地增值税清算数据。
　　税务中介机构的行业管理部门，应对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构的工作程序、鉴证内容、鉴证报告格式等方面作出明确规定，经区地方税务局审核后实施。
　　第八条 本办法未尽事宜，按《条例》、《细则》、《征管法》及有关规定执行。
　　第九条 本办法由宁夏回族自治区地方税务局负责解释。
　　第十条 本办法自2007年2月1日起执行。
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