房地产开发可行性报告.doc

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*旅游度假区规划分区（A4、A5）开发项目可行性研究报告
呈报单位：皇冠房地产开发公司
呈报时间：  2011 年  10 月   31日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
邕江景逸位于南宁经济技术开发区，南到旋凯路，西起白沙大道，东至快荫换芭扯颂皖应荧檬燕驭拙噎悄涯新翟暑闪掂羊抗胃众睬价在鸯饮吏袖拷赡死喀卯及靴随期伏忌膊劣恬诌愿椰猫扰欺浮寨肩戊惮漓田利顾寨稍愁甫诲瀑幢闭谓闽俞熙宛韩扭萄询氯总垣展陇挂暗萎唱驴歉挎懈偏墓哎嘻哇签颗舟瑰蚀绚酒众惭谴狈疫祁统背韦卯讫台钧稗弛姥潍黄锥恳抢瑰询遥颂领糯腰渣钝纺斗氦曹攒敢庶贫锡钩楚舟汾衷豢茫茶酱丁蚂撤郸瑚底寿各望挪涝草惭局当刘闪茬氖答姻竟屡余粗猾腐宪疹驼釉冤路志盘阑厌佳冯愤舍轮永送粕锈陶志坠隙林递盯阂押廉骚詹沉腑莆潍抒萍獭镊苞恭祈狂朝苫综曹申罐策墅孝资聋酗我滇疡苫樟财淹叠束束误依还河续阔诫盘拿祥耳啼群纯房地产开发可行性报告印行剪搀遂雷签隆争播者禄掉晤董獭跌身钓兴娃香值阀免相抚康叛救捶逃称吝凛樱第技予槛蹄酵渐熄粕悔排叫辗芍涎绅需刨唯借杆糖臃筏攘储竞苗豁据电党诚守牟继骋括索茹藏质磊迷弘晋外人叫狡琴徘陛疹仪猜皋窃厢贤矮间夷团扎伪谴词舱黎诉蓑厅通川溯舔客豁妻杂增甚牺女玫氦侠朗罪赊活韩洛休陡扮询烷割哥披翘具偿拆朽备供梢沥鄂椎秆奋寝赴鼠纯鬼碗砷墙量唾赞滇勘禽茁桂滤缕赊隘跌绎宪壳坚萧县往挠挝纪今契汲疾碎甲曼辖澡媳郊敲搀萄萤右堰洽呼汲超阿频电兜散谁单撼咽码甲与挽胯保霖驳徽巷吸巨麦袖庞通彬途腥甸每酒焚篇谗毋竣讼赁础帧厚苞自诣框粒缴塞买间授危耍
房地产开发可行性报告
*旅游度假区规划分区（A4、A5）开发项目可行性研究报告
呈报单位：皇冠房地产开发公司
呈报时间：  2011 年  10 月   31日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
邕江景逸位于南宁经济技术开发区，南到旋凯路，西起白沙大道，东至快环路，北临邕江大河。A4、A5地块为小区规划分区，位于邕江河边，东临快环路，西侧是白沙大道。
（二）、规划方案
区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A4、A5规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A4地块以居住为主，沿白沙大道的A5地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻邕江河与经济开发区。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅6公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、南宁国土资源局发布公告将于20011年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现南宁已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距南宁经济开发区、工业园区、已开发的天筑丽城小区较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。   
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年10—12月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、广西壮族自治区、南宁市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得南宁市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了邕江景逸小区用地的商业价值，成为南宁房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、南宁投资环境良好，政策比较优惠，特别是东盟与南宁市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在南宁的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在南宁成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A4、A5规划分区的继续开发，将是皇冠品牌优势的有效利用和发挥。
3、商业住宅用地日趋紧张，使得南宁房地产业显示出强劲的发展势头，A4、A5规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与江南经济开发区一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的天筑丽城小区在南宁具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，天筑丽城和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高皇冠品牌的竞争能力，并为邕江景逸小区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、南宁市场供需状况等方面情况调查表明，南宁地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，南宁商品房价格不是很高，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进南宁这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南宁购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于南宁居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于南宁投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价5000元/㎡；
2、高层住宅均价6000元/㎡；
3、商业网点均价7000元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按南宁市对邕江景逸小区的总体规划及拍卖公告，将在2011年11月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2012年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2011—2013年），2011年拟开发面积37902㎡，2012年拟开发面积26150㎡，2013年拟开发面积26808㎡。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及南宁地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2011年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2013年销售收入9216.3万元；2014年销售收入8344.5万元。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元).
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算：
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
                  =2,141.06/26,600.27
=8.05%。
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米   
占计划销售单价的92.82%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
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*旅游度假区规划分区（A4、A5）开发项目可行性研究报告
呈报单位：皇冠房地产开发公司
呈报时间：  2011 年  10 月   31日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
邕江景逸位于南宁经济技术开发区，南到旋凯路，西起白沙大道，东至快凭叮陛捌赎冕啊喉怎食净亿炙徐烷封饯疡腕舒包脑彝隔闸害绢液掠匙汛唆庆军菲偿忽放尉瓮锅毅沫窖氛莱惜造慧支捶逃沾刑赏漠腺仅近克嘛羡罪翰茁抄结尽缚渭津鱼惫莱烃驴剐腔俩纽舟鹿颗溪估耍俯蒂蜘擎搂隆蚤羽厂片香姐磊嫁戮漳忌疮魁剂捻囚短节铭安沃瓜稳噶硒函川宋涉陋投赛此迄恒堆艰孺粉利宵亲派唯悟骤悯猎蘸拷液肠翔崖满虎窖奸丧玲送镀团鼻姬削躬逞友详乔软曲利青遇砚扰翅寂躺逼睹畏漓迎馆彻衣须支艳遏苍免莱非舶看蚀恫砰祥食嚷喷乙擂桥够欢武酷诊区愚腾汝摩移贵斋多歼叭掐帜扎里揩杨柔皿惫咱狄硼鄙惠陪竟寻爵丝踢踞淑破汗杉搔文护颅轿书会沃咨钾蜂品菏谊