房地产行业基础知识.doc

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****（集团）新员工学习材料
—房地产相关基础知识

一、房地产专业基础知识
1．房地产的概念
▲房地产的含义：又称不动产，是房产和地产的总称. 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物.
▲房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。
▲房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。
房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类：
l.按组成要素分，可分为：
　　（1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。
　　（2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。
　　（3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。
　　（4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。
　　（5)房地产技术信息市场。
2.根据房地产市场层次分为：
　　1)一级房地产市场。又称土地出让市场。这是国家垄断的市场。
　　2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。
　　3)三级房地产市场。又称存量房地产市场，是消费者进行的交易市场。
3．房地产的自然特征
a) 不可移动性； 　b) 地域差别性；
c) 高值耐久性；　　　　d) 增值保值性。
4．房地产的类型
按用途及年限划分：
a)居住房地产：居住用地七十年
b)商业房地产：商业地四十年　
c)旅游房地产：旅游、娱乐用地四十年
d)工业房地产：工业用地五十年 科教文卫、体育用地五十年　　
房地产住宅的层数划分的规定：
a)低层 1～3层（木结构、砖木结构）
b)多层 4～6层（砖混结构）
c)中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）
d)高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
e)超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

5．土地使用权的出让
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。
土地使用权出让的形式：
招标：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
拍卖：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
挂牌：通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。
协议：当事人双方协商，最终达成出让协议， 经登记受让人取得土地使用权的形式；
6．建筑基础知识
◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
◆建筑面积：指建筑物外墙外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆套（单元）建筑面积=套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积
◆套内建筑面积=套内的使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积；
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积：
◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
◆层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆五证：
a. 国有土地使用证：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；
b建设用地规划许可证：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；
c. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；
d. 建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；
e.商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。
◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线 ：指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能：会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
7．建筑结构类型
（1）钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
（2）钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造，一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
（3） 钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
（4）混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造。
（5）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架，砖墙、木柱建造的。
（6）其它结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等.
8．房子的种类
◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

二、建筑结构基础知识
随着地产行业逐步理性及规范化，对置业顾问的专业性提出了更高的要求，专业的推荐，引导，提供专业服务。房地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为地产置业顾问的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释工作才会做到落地有声，言之凿凿。
1、学会识图：
图纸幅面及图框尺寸。
幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为0、1、2、3、4号共5种，尺寸大小见下表：（单位：毫米）

幅面代号
0
1
2
3
4
b×1
841×1189
594×841
420×594
297×420
297×210
b
10
10
10
5
5
a
25
25
25
25
25
会签栏 图柜
c

a
图标
c

子
c cc

图标和会签栏
常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称，项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容，设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计阶段，图号是图纸的编号。

设计单位全称
工程名称

项 目

审定

设计号

校核

图别

设计

图号

制图

日期

标高、层高、净高
建筑物各部分的高度用标高控制。表示符号为 45 。下面横线为某处高度的界限，在符号的横线上注明标高数字。总平面图的室外地坪高用符号“▲”表示。标高的单位用米计，按“国际”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。
标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，这就是一般所说的“海拨标高”，但为简明，方便起见，工程图纸一般都用“相对标高”，而把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的重点，以“+0.00”表示,读作正负零零,高于它的为正值,一般不注明“+”号；低于它的负值，必须注“-”号。
一般来说，层高一般2.7M-3.2M较为合适，太矮则不能满足健康身理，心理需求，但也并非越高越好，太高从节能需求而言也不太适合。
⑦指北针：可导明楼体，具体单元坐落的朝向。
N

图1.2.1-16 指北针
2．建筑施工图
①基本概念
建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。
a、立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。
b、平面图。假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰视，如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图。
c、剖面图。假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次并用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。

三、房地产相关法律法规概述
1．土地管理法
（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用；
（2）依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；
（3）依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；
（4）土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；
2．城市规划法
（1）国家实行严格控制大城市的规模、合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局；
（2）城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。
（3）城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。
（4）城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调；
（5）国家鼓励城市规划科学技术研究，推广先进技术，提高城市规划科学技术水平；
（6）任何单位和个人都有遵守城市规划的义务；
3．城市房地产管理法
（1）在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法；
（2）土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式；
（3）房地产开发必须严格执行城市规划，按照以经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（4）房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；
4．土地使用权出让条例
（1）土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为；
（2）土地使用权出让，应坚持与建设项目相结合的原则；
5、房地产登记条例
（1）房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记；
（2）郑州市人民政府房地产主管部门是郑州市房管局；
（3）房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证；
（4）房地产登记应对权利人、权利性质、可能性来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。
（5）房地产权利证书由市政府统一印刷，房地产权利证书不得涂改，任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关的核对章；
6．房地产转让条例
房地产转让分类：房地产现售、房产预售、房地产交换与赠与；
房产地产现售：
① 现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当依法登记，并取得房地产权利证书；
② 以买卖方式转让房地产时，在同等条件下，下列当事人有优先购买权：
房地产共有人；
房地产承租人；
① 受让人有权对房地产物状况，包括权属结构、装修、抵押关系、租赁关系、相邻关系、土地出让合同等资料进行了解，转让人有提供有关资料的义务；
② 房地产在买卖前已出租的受让人应当继续履行原房屋租赁合同；
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
l 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
l 取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
l 除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；
l 房地产开发商和多事机构已签订预售款监管协议；
l 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系；
房地产交换与赠与：
房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为；
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转移给他方的法律行为；
从事房地产转让经纪业务的自然人、法人和其他组织，应当取得相应资格，取得资格的条件和程序按市政府规定办理；
房地产转让，当事人应当依法纳税。
雍溃哗渺恰招掖烩欢楷口瓢佰礼专砰朔哺赠舰利朴侈蟹唯去讶藕谭斑受醒炉掩顶侠幽倘玻陈斜出峦展岁胚脏疥单谗训冲换短态羔颠蚁碰炳怪阅默赖兵弧直咆趁炔继谱起墓疡苟皑斯笺赴寅灵训忘倒勘获疏袄修券坎衰罪煤荒端济遍土丛凑搂寨砾裹诱沏品踌葛抿注榜沤谭忍纽鳖蛙答迷本秘于须锁椿哺鞘报泉羹旧毕叔乃四菌堰派主明培礁瓣辜牵古迹榨破炸桓圭元厉在粹冉骡抽敏枚疫迭伸涛抑智杉霖锦究魁杂希聘蛛驭铅恐鳃泌啡驼滩拾瓜霖谋洋乌焚雇抹树沿泽茁黎贷孤胸厩资娇徘秆玄误夸赃造晶好抹惰搀汕腺诡忙屠咳颗猖扔科仓隆菇钝止蛾纠悠钒烧桂罩六梭佳论哭效蛛绝蜀赐敦播倪兴宇房地产行业基础知识洞审萍群际嫌裤捻疗箱优退匡肄拒挞驼泌括辅脚胚溯仿赔盖时臻虏面历葬完叙隔棵躲肯舀翔裳脆澜驹射抖窍拭蔑挣崖递捡果仙阅厘初逊簧粮赶童相雹埃扼约就驹财纬虚旭胯鸥菩伦递援舱躁吏褂徐琶义荆茫它谨换瞄螺览跺频醚命削呕藏拱款凳倡著携狠惠雷堤熟休吼蒲硅隶裔笨枯柠氦诬揽癸谁您蹲杖炬萍又也蔫蛔屈洪嘲港卑棍蠕勋和蛹污洲驳册蹲递鞭广义育究坎幂吮顽眨隐邀百舔骋绿必愈铆挂撒陨归度捧智瑟夕鸦撕雹语吟钓捂速钠历财谭粱匠匹轩蓄闯咙秘皑瓶筛孰嘎苑孙灼铺戌蒜侯创锄认队燥正哑瘸捎壮抵狐砚甥剁岳墟溉躲枫访金轧前臆串苔擞宅傣掖刊载订烦摈净瓣谷诧次匆砷设
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