机关办公楼及写字楼物业项目管理手册.doc

秦皇岛市宏添源物业服务有限公司

项
目
管
理
手
册

二0一六.五

目录
1. 秦皇岛宏添源物业服务公司简介
1.1公司简介
1.2公司司训
2项目部组织机构设置及人员分布图
2.1项目部组织架构
2.2项目部人员配备
2.3项目部岗位职责
2.4项目部管理制度
2.5项目部培训制度
2.6项目部考核制度
2.7项目部例会制度
3.安保岗位工作标准和管理办法
3.1安保部门组织架构
3.2安保部门岗位职责
3.3安保部门培训制度
3.4安保部门绩效考核
3.5安保部门例会制度
3.6公共秩序管理
4.监控岗位工作标准和管理办法
4.1监控中心组织架构
4.2监控中心岗位职责
4.3监控中心管理制度
5.停产场管理和公共秩序维护
5.1停车场安保人员岗位职责
5.2停车场车辆出入管理操作规程
5.3停车场巡检操作规程
5.4夜间巡查操作规程
5.5宿舍管理制度
5.6钥匙管理制度
5.7对讲机使用管理制度
5.8人员出入管理操作规程
5.9停车场收费管理制度
5.10停车场巡检管理规程
5.11夜间巡查管理规程
5.12物品出入管理规程
5.13货梯/货运通道管理规程
6.保洁岗位工作标准和管理办法。
6.1部门组织架构
6.2保洁部门岗位职责
6.3保洁部门培训制度
6.4员工绩效考核制度
6.5考核细则

6.6例会制度
6.7服务行为规范
6.8环境协同管理制度
6.9清洁消耗品领用管理制度
6.10大堂清洁作业规程
6.11电梯清洁作业规程
6.12卫生间、楼层清洁时间安排
6.13通道清洁作业规程
6.14停车场清洁作业规程
6.15外围清洁作业规程
6.16不锈钢清洁作业规程
6.17垃圾清运作业规程
6.18办公室清洁作业规程
6.19安全作业规程
6.20石材维护作业规程
6.21二次供水清洁外包管理规程
6.22环境消杀标准作业流程
6.23环境消杀专项作业流程
6.24大型活动清洁作业流程
6.25外墙外包清洗管理作业规程
6.26大堂玻璃清洁作业规程
6.27特约清洁服务管理规程
6.28中毒（误食）应急处置流程
6.29暴风雨灾害应急处置流程
6.30突发浸水事件应急处置流程
7.绿化岗位工作标准和管理办法。
7.1绿化部门组织架构
7.2绿化部门岗位职责
7.3绿化部门培训制度
7.4绿化员工绩效考核制度
7.5考核细则
7.6绿化部门例会制度
7.7绿化服务行为规范
7.4绿化工作标准
7.5绿化养护、管理操作规程
7.6绿化养护、管理操作细则
7.7绿化养护细则
7.8花卉树木养护操作规程
7.9松土除草杀虫操作规程
7.10绿化服务质量标准
9.公用设备设施管理工作标准和管理办法
9.1部门组织架构
9.2岗位职责
9.3培训制度
9.4绩效考核制度
9.5值班/交接班制度
9.6工程档案管理制度
9.7库房管理制度
9.8工具管理制度
9.9钥匙管理制度
9.10能耗管理制度
9.11设备运行管理制度
9.12外包工程监管制度
9.13设备设施分类与编码制度
9.14二次供水卫生管理制度
9.15能耗计量抄读规程
9.16监视与测量装置管理制度
9.17二装管理制度
9.18工程档案管理制度
9.19供配电房管理制度
9.20发电机房管理制度
9.21空调机房管理制度
9.22电梯机房管理制度
9.23水泵房管理制度
9.24风机房管理制度
9.25锅炉房管理制度
9.26房屋维修管理制度
9.27房屋及附属设施维护保养规程
9.28入户维修管理规定
9.29公区巡查/维修管理制度
9.30倒闸操作规程
9.31中央空调操作规程
9.32热水锅炉操作规程

9.33风机运行操作规程
9.34电梯安全操作规程
9.35二次供水系统操作规程
9.36排污泵操作规程
9.37柴油发电机操作规程
9.38高空作业平台操作规程
9.39低压配电柜维护保养规程
9.40干式变压器维护保养规程
9.41中央空调维护保养规程
9.42热水锅炉保养规程
9.43二次供水系统维护保养规程
9.44排污泵维修保养规程
9.45柴油发电机维护保养规程
9.46柴油发电机蓄电池保养规程
9.47停车场系统维护保养规程
9.48闭路监控系统维护保养规程
9.49楼宇自控维护保养规程
9.50背景音乐系统维护保养规程
9.51门禁系统维护保养规程
9.52风机系统维护保养规程
10.消防工作标准和管理办法
10.1动火作业管理规程
10.2易燃易爆危险品管理规程
10.3消防监控中心操作流程
10.4消防安全检查制度
10.5消防档案管理制度
10.6客户消防安全责任书
10.7紧急情况下协调及指挥操作规程
10.8消防设施巡检操作规程
10.9消防自动报警设备操作规程
10.10应急预案管理制度
一级应急预案
消防应急预案
停电应急预案
电梯停电应急预案
水浸应急预案
推销人员处置应急预案
公司/客户未锁门处置应急预案
车辆事故应急预案
防洪应急预案
盗窃事件应急预案
事故保险应急预案
媒体接管管理应急预案

大型公共活动应急预案
客户经济纠纷应急预案
高空坠物应急预案
地震应急预案
燃气泄漏应急预案
可疑物/炸点恐吓应急预案
传染病及疫情防控应急处置预案
刑事案件应急预案
停电应急预案
停水应急预案
二次供水污染应急预案
爆管应急预案
触电应急预案

1.公司简介
1.1公司介绍
秦皇岛市宏添源物业服务有限公司成立于2005年10月，公司位于秦皇岛市海港区河滨路1号花园别墅区。注册资金500万元，物业行业国家一级资质。2006年公司通过ISO9001、2000国家质量管理体系认证，2009年-2012年通过ISO9001、2008国家质量管理体系认证，2009年成为秦皇岛市物业协会常务理事单位,2010年成为中国物业管理协会理事单位。
经过多年的探索和实践，凭借超前的管理理念、创造性的思维、精诚的服务精神，在社会上赢得了良好的口碑。2011年11月，与深圳市花样年物业管理有限公司彩生活嫁接合作，创新了品牌经营、全力整合重点推进，提升了公司的规模。依托现代智能科技和移动互联网技术，融基础物业管理和社区服务于一体。全新物业管理经营方式，公司管理的全委项目总面积已达600余万平米，直接或间接的从业人员900多人，市场覆盖秦皇岛及北京、成都、石家庄、唐山等外围多个地区：
1、文体系统：市文化广场、市群众艺术馆、海港区文体中心、报业大厦、秦皇岛市图书大厦、东戴河开发区实验高中。
2、金融系统：银监局、工行、中国银行、农行、建行、民生银行、秦皇岛银行。
3、机关系统：河北国家测绘地理信息局、秦皇岛出入境检验检疫局、秦皇岛市公安局、秦皇岛交警支队、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市教育局、秦皇岛市安全局、秦皇岛市国税局、海港区国税局、山海关国税局。
4、小区系统:燕大西苑、香格里、燕海馨居、站前巴黎、阳光海岸、北戴河宁馨苑、大秦左岸、唐山仁和、仁泰等高中档社区。
5、产业园区：四川西部北斗地理信息产业园。
6、其他系统：北京军区281疗养院。
公司管理的秦皇岛市报业大厦、秦皇岛市工商银行大厦、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市检验检疫局、秦皇岛市海港区国家税务局等项目先后被评为“河北省物业服务优秀大厦”。

1.2 公司司训
1.2 公司司训

序号
标 题
内 容
1
宏添源物业的同事们大家上午好！
好 ！
2
我们是
彩生活宏添源物业服务人
3
我们的职责是
全心全意 为业主服务
4
我们的准则是
融入的心: 热心  真心  细心 
爱心  诚心 耐心
包容心 责任心 开开心心
5
我们的行动是
微笑多一点 嘴巴甜一点 脑筋活一点
说话轻一点 问题少一点
做事多一点 行动快一点 脾气小一点
胆量大一点 效率高一点
6
我们企业的训导是
1、视业主为衣食父母 ，下级绝对服从上级
2、打不还手，骂不还口 
3、一张纸两面用，人过地净，自己的梦自己圆
4、管就高标准，干就拿第一
5、在商言商，团结就是力量
6、用人德才兼备，以德为先
7、像爱护眼睛一样， 爱护企业形象
8、知恩图报，愈挫愈勇
9、人人直面市场，处处善待客户
10、说话落地有声，干事脚踏实地
11、注意个人形象，为企业增光添彩
7
我们的目标是
努力 努力 再努力! ye !

2.项目部组织的机构设置及人员分布

2.1项目部组织架构
项目经理

XX处项目主管

绿化主管

设备设施

保安主管

保洁主管

2.2项目部人员配备
项目人员配置表
项目名称

项目负责人

合同金额 （元/年）

服务内容
保安、保洁、维修、绿化
人员配置
岗位
配置人数
薪酬标准 （元/月）
工资金额（元/月）
备注
项目主管

保安

保洁

维修

绿化

5

2.3项目部岗位职责
2.3.1项目经理岗位职责
岗位名称
项目经理
职 级
经理
所属部门
项目部
直属上级
运营总监
序号
工作职责
1
岗前培训：负责组织所管理项目员工进行培训；
2
日常巡查：负责对所管理项目现场操作的巡查、督导、纠偏；
3
计划实施：制定本项目的周、月度、年度工作计划并组织实施；
4
质量督导：负责对所负责项目服务质量检查和指导；
5
作业评价：定期对本项目工作进行内部讲评，提出整改方法；
6
考核监督：对所负责的项目主管日常工作结果进行绩效考核，对存在的问题进行指导，提升其工作效率；
7
计划：负责所负责项目工作计划的制定、审核，并于每月25日前及每年12月25日前将计划提交运营总监处审核；
8
资料管理：负责本项目各种作业资料填写；
9
沟通协调：负责与相关甲方的联系、沟通工作；
10
其他职责：完成上级交办的各项任务及配合工作；
入职资格
技能要求
必备技能要求
熟悉物业的管理工作
经验要求
物管行业经验
不低于4年
类似岗位工作经验
不低于3年
人员管理经验
不低于2年

项目部岗位职责
2.3.2 项目主管岗位职责
岗位名称
项目主管
职 级
管理员
所属部门
项目部
直属上级
项目经理
序号
工作职责
1
岗前培训：负责组织本项目员工进行安保、清洁、消防等作业的管理、培训、宣导；
2
上传下达：工作对项目经理负责，对上汇报，对下传达，在管理层和操作层之间起联系纽带的作用。
3
日常巡查：负责现场环境作业的巡查、督导、纠偏；
4
计划实施：制定本项目的周、月度、年度工作计划并组织实施；
5
质量督导：负责对员工服务质量的检查和指导；
6
作业评价：定期对所属员工进行内部讲评，提出整改方法；
7
考核监督：对本项目员工日常工作结果进行绩效考核，对存在问题的员工进行帮助，引导，提升工作效率；
8
计划：负责该项目工作计划的制定、审核，并于每月25日前及每年12月25日前将计划提交项目经理审核；
9
资料管理：负责该项目具体作业资料填写；
10
沟通协调：负责与相关方的联系、沟通工作；
11
其他职责：完成上级交办的各项任务及配合工作；
入职资格
技能要求
必备技能要求
熟悉项目管理具体操作工作
经验要求
物管行业经验
不低于3年
类似岗位工作经验
不低于2年
人员管理经验
不低于1年

9

2.3.3项目班组长岗位职责
岗位名称
项目班组长
职 级
班组长
所属部门
项目部
直属上级
项目主管
序号
工作职责
1
制度遵循：遵守公司各项规章制度及项目的有关规定，按规定着装、按时上、下班。
2
考勤管理：负责本班组岗位排班并监督出勤情况，每月收集各项记录交部门主管汇总。
3
应急组织：负责临时突发事件的人员调配。
4
员工沟通：积极向上级提出合理化建议，了解班组员工需求，并将员工意见反馈上级。
5
培训实施：协助项目主管执行规范制度、操作规程、专项技术培训。
6
员工管理：发现员工不规范操作及时制止并汇报上级。
7
现场管理：负责监管现场清洁卫生，严格按清洁维护工作标准进行清洁（消杀）工作。
8
报修处理：收集共用设施设备问题及时向项目主管报告。
9
其他职责：完成上级交办的各项任务。
入职资格
资格/技能
必备技能要求
较强的部门协调能力，良好的团队意识、敬业精神及沟通能力，熟悉商业写字楼清洁流程及清洁机具使用方法。
经验要求
物管行业经验
不低于2年
类似岗位工作经验
不低于3年
人员管理经验
不低于1年

项目部管理制度
2.4项目部管理制度
2.4.1项目部工作责任监督区日巡视制度
1、各项目经理必须为每个项目主管划分一定范围的工作责任监督区。
2、项目主管每个工作日必须按计划到各自的监督区域进行巡视，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。
3、巡视监督要求：
①检查本项目保安员、保洁员在岗位工作情况(着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为);
②检查本项目是否有违章行为(有无乱搭建、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告);
③本项目负责区域是否有不安全隐患(窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无可疑人员活动);
④项目内环境管理是否符合要求(树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆);
⑤基础设施是否完整(路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口栏杆是否完好);
⑥留意倾听甲方对物业管理的意见反映。
4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向项目经理汇报。
2.4.2项目部甲方走(回)访制度
为维护与项目甲方的良性关系，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对甲方走(回)访制度。
1、走(回)访要求
①各项目经理把对甲方的走(回)访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中;
②走(回)访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走(回)访记录;
③走(回)访中，对甲方的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复;
④走(回)访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，甲方反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走(回)访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
2、走(回)访时间及形式
①项目负责人每月登门走(回)访4次;
②有针对性地作专题调查，听取意见;
④项目办公处设立投诉信箱，投诉电话;
⑤随时热情接待来访，作好登记。

安保部门组织架构
2.4.3项目部培训制度
1.目的
规范项目培训工作，使培训系统化、规范化，确保项目员工具备满足工作需求的知识技能。
2.适用范围
适用于宏添源物业服务有限公司的项目部培训管理工作。
3.职责
3.1运营总监制定培训计划，并组织实施；
3.2项目经理及主管按规定参与公司或部门安排的各项培训。
3.3项目员工按照部门安排的培训计划接受培训及考核。
4.程序
4.1培训频次
4.1.1新员工入职后，前2个月课件培训每月不少于2次，现场操作培训每月不得少于4次。
4.1.2正式项目工作人员每月参加培训不少于4次。
4.2课件数量
运营总监每月制定课件不得少于4个。
4.3培训内容
4.3.1新员工培训
以基础教育为主，重点为项目简介、公司制度、项目应知应会、员工手册、礼仪礼貌、社保知识、考核制度等，基础教育在员工入职后各项目部组织进行，并进行相应的考核，合格者方可上岗；
4.3.2正式员工的培训
1.管理制度、服务礼仪；
2.自身岗位操作规程；
3.全面岗位技能和考核；
4.环境管理部作业指导书的培训：工作标准、操作规程、安全事项等；
5.环境管理体系运行管理文件培训：固体废弃物排放管理规程、废水排放管理规程、危险化学品管理规程、危险化学品应急预案、消防应急预案、相关方环境要求、资源使用管理规定；
4.4培训效果
4.1满足顾客、法律法规要求和其他要求的重要性；
4.2使员工意识到违反培训要求所造成的后果；
4.3自己从事的活动与公司发展的相关性。
4.5培训实施
根据部门《月度培训计划》与《年度培训计划》结合工作实际情况进行实施。
4.6培训考核
4.6.1考核方式：以百分制采取笔试或现场提问等方式进行。
4.6.2每月5日前将上月培训情况进行集中统计，并按照分数高低进行综合评分。
4.6.3综合分数前五名的员工给予2分奖励，综合分数末三位的员工扣1分处罚。
2.4.4项目部考核制度
1.目的
量化与明确员工服务作业流程，保障员工服务质量的优质稳定、持续改进。
2.适用范围
适用于宏添源物业服务有限公司工作全过程的督导与考核。
3.考核原则
3.1项目部全体员工每月按工作绩效实施强制差异化排序，并公示排序结果。
3.2遵循公开、公平、公正原则。
4.考核方式
4.1项目部每日检查并予以记录，每月月末公布员工个人排序情况。
4.2绩效考核采取奖惩制，标准详见《员工绩效考核细则》：
4.2.1轻微不合格：扣1分；
4.2.2一般不合格：扣3分；
4.2.3严重不合格：扣10分。
4.3检查范围包括部门日检、项目处周检、品质专项检查及其它形式抽检等。
5.奖惩实施
5.1处罚：
5.1.1每日检查，每月汇总考评结果，公示并实施处罚。
5.1.2当月扣分在10分以上且排序在最后1位的，给予经济处罚30元/人。
5.2奖励:
5.2.1每月实施奖励考评。
5.2.2奖励加分包括但不限于下列事项：
1.工作建议
1.1积极提出合理化建议的加1分。
1.2积极提出合理化建议对公司创收、节约成本、提升服务品质有重要作用并经采纳与广泛推广的加1-3分，并奖励现金10-300元。
2.客户表扬
2.1因工作表现突出受到客户口头表扬的加1分。
2.2因工作表现突出受到客户书面表扬的加1分，并奖励现金10-100元。
3.当月排名前2位的每人奖励现金20-200元。
6.0异议的处理
6.1项目经理对考评结果存有异议，应及时向上级运营总监进行沟通了解。
6.2对运营总监的解释考评有异议的，可及时向总经理申请进行复核；确因客观条件不能及时整改或不能加以控制的，应及时予以调整。
6.3项目主管对考评结果存有异议，应及时向项目经理进行沟通了解。
6.2对项目经理的解释考评有异议的，可及时向运营总监请进行复核；确因客观条件不能及时整改或不能加以控制的，应及时予以调整。
考核细则

奖励条款

序号
奖励内容
奖励明细
奖励
加分
奖励
金额
1
受到客户书面表扬
3分
30元
2
受到客户送锦旗表扬
5分
50元
5
因服务质量优秀，员工表现突出受到甲方公司通报表扬
5分
50元
6
向公司提出管理、技术等方面的合理化建议，并被采纳、实行推广
3分
30元
7
在工作时间外积极配合处理突发性事件，协助服务处解决实际问题
3分
30元
8
公司有特殊要求，能够主动按要求完成，根据任务量大小及难易程度
2分
20元
处罚条款
序号
分类
不合格内容
轻微不合格扣分
一般不合格扣分
严重不合格扣分
1
考勤
无故不参加培训
-
3
-
2
迟到或早退
-
-
5
3
旷工
-
-
5
4
空岗
-
-
5
5
仪容仪表
上班不着工装
-
3
-
6
工作服不清洁
-
3
-
7
礼仪礼节
工作中不使用礼貌用语
-
3
5
8
开会时未经许可擅自发言，打断别人讲话
-
3
-
9
对客户反映的问题不理睬，不汇报
-
-
5
10
有破坏团结的言行
-
-
5
11
发现问题不及时汇报
-
3
-
12
不服从岗位调整、工作量调整、工作调动
-
-
5
13
对质量问题整改不及时、整改不到位
-
-
5
14
操作不当引起客户投诉
-
-
5
注：1分等于人民币10元；
2.4.5项目部例会制度
1.0目的
确保项目人员管理活动有序开展，增进上下级交流，完善管理制度，解决实际问题。
2.0适用范围
秦皇岛市宏添源物业服务有限公司各项目部。
3.0职责
3.1运营总监负责项目例会制度的制定，并组织举行例会。
3.2各项目部人员根据本制度参与各级、各期例会。
4.0 程序
4.1项目经理周例会
4.1.1时间：每周六。
4.1.2主持：金融/非金融运营总监（分别召开例会）。
4.1.3参加人员：各项目经理。
4.1.4时限：60分钟以内。
4.1.5内容：上周工作流程梳理、上周工作总结、本周工作计划，运营总监点评。
4.2项目部周例会
4.2.1时间：每周一下午。
4.2.2主持：项目经理（负责人）。
4.2.3参加人员：项目部全体人员。
4.2.4时限：60分钟。
4.2.5内容：各部门上周工作小结、本周工作计划，项目经理点评。
4.3项目晨例会
4.3.1时间：每天早上7:30
4.3.2主持：项目主管（负责人）。
4.3.3参加人员：项目部全体人员。
4.3.4时限：20分钟。
4.3.5内容：司训，各部门日工作计划安排，项目主管点评。
3.项目部组织的机构设置及人员分布
3.1安保部门组织架构

安保部主管

消防岗

安全巡检岗

车场岗

监控中心岗

形象岗

3.1.1安保部部门岗位职责
1、负责采取相应的方法和措施，确保业主单位治安、消防安全和财产安全。
2、负责组织协调整个项目的治安、消防、车辆管理、控制人员物品进出。
3、负责安排人员对业主单位进行常规安全巡逻工作。
4、建立健全该项目的各级消防组织，制订、修改、完善该项目各级消防制度和防火责任制。制订检查和实施消防应急方案、疏散方案，不断完善消防管理机制。
5、制定紧急突发事件演练计划并督导实施演练，确保安保部发生紧急突发事件时能迅速组织人员，准确的赶到现场处理事件。
6、负责安保部员工的培训、训练及相关考核，提高安保人员的基本素质。
7、依据国家的法律、法规执行各项秩序维护和安保消防管理、人员物资进出管理控制，与公安机关保持密切的联系，征得其对秩序维护工作的支持与指导。
8、组织业主单位内的消防宣传和培训，搞好防火安全教育，提高客户及员工的消防意识并做好义务消防队的组织工作。
9、检查、维护业主单位内的各类消防设施，维护、调配、购置手提灭火器材设备，保证园区消防设施、设备齐全有效。

21

岗位名称
安保主管
职 级
主管级
所属部门
项目部
直属上级
项目主管
序号
工作职责
1
工作管理范围：全面负责本项目业主单位的治安、消防及秩序维护工作。
2
制度建设：负责建立完善各项安全保卫工作规章制度;
3
计划制定与实施：负责制定、组织实施治安、消防工作计划和各项安全防范措施;
4
应急预案：制定各项演习预案并定期组织开展培训工作。
5
组织召开例会：负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，指导和制定具体措施。
6
事件协调处置：组织处理在管理区域内发生的重大治安案件和事故。
7
消防工作落实：负责组织消防检查、训练、演习，处理重大消防安全隐患及事故。
8
工作计划及实施：负责制定工作目标、计划和实施方案，并监督落实。
9
工作考核及审核：负责月度、年度工作考核和审核。
10
培训及绩效考评：负责安保岗位人员培训工作和员工绩效考评工作。
11
部门沟通协调工作：负责本部内、外关系沟通、协调工作，处理有关客户对秩序维护管理工作方面的投诉。
12
安保部工作：负责维护业主单位治安秩序。
13
完成上级交办的其它工作任务。
入职资格
技能要求
必备技能要求
良好的内外协调能力、团队意识、敬业精神及沟通能力，熟悉具体安保工作
经验要求
类似岗位工作经验
不低于4年
人员管理经验
不低于3年
3.1.2 安保各岗位职责

岗位名称
安保形象岗
职 级
安保员
所属部门
安保部
直属上级
安保主管
序号
工作职责
1
保持良好的形象，言行举止端庄大方，精神饱满，文明执勤，礼貌待人按公司规章制度严格落实每天的工作任务；
负责对来访人员的询问及指引登记，并对其身份进行确认，必要时征得客户同意方可进入；
熟悉业主单位基本情况，禁止无关人员在工作区域抄写、拍照、摄像等；
严禁装修、快递、送水、送餐、收废品、送货等人员在门口逗留，未经允许不得进入；
2
物资管理：大宗物品从此岗位搬离时主动收取有效出门条，并进行核对查看，确认无误给予放行；
3
车辆管理：负责对形象岗门前机动车、非机动车的指挥、引导管控，严禁车辆乱停乱放；
4
环境卫生：负责岗区管辖范围的环境卫生，当管辖区域环境卫生存在问题时，及时通知保洁部前往处理；
5
危险品管理：严禁任何人携带易燃、易爆、等危险物品进入业主单位；
6
意见收集及反馈：使用岗位规范用语，耐心解答客户提出的问题及需求，及时反馈意见和建议；
7
事件记录：负责做好值班期间内发生的任何时间的记录和汇报工作；
8
形象岗礼仪规定：严格执行早、中、晚三个高峰期站岗迎宾礼仪值勤规定
技能要求
必备技能要求
熟练掌握岗位职责及业务技能
经验要求
类似岗位工作经验
不低于1年
岗位管理经验
不低于1年

岗位名称
监控中心
职 级
监控员
所属部门
安保部
直属上级

序号
工作职责
1
遵守公司制度文件：严格遵守公司的员工守则，各项规章制度和操作规程；
2
接班规定：各班交接提前10分钟到岗，做好交接工作，各种记录、设施设备要认真检查、询问、核对；
3
人员管控：非监控人员严禁入内，进入人员必须进行登记确认；
4
质量记录规定：认真填写质量记录，保证记录清晰、工整，需转交出去要由接收部门签字确认；
5
突发事件处置及跟进：对出现各类突发事件及可疑人员进行密切监控、跟踪，及时上报和知会附件岗位人员，协助其他岗位做好突发事件的处理工作；
6
室温及环境卫生：室温应保持在25°左右，保障设备正常运行，保持监控中心环境卫生处于干净状态；
7
熟悉监控设备点位及运行状态：熟悉所有监控摄像头控制范围及点位，保障摄像头处于完好运行状态，并对监控区域进行监视，发现问题立即通报，调动就近岗位人员前往处置；
8
事件记录跟进：负责对报修、投诉、求助、消防、治安报警时的临时处置和记录。
9
故障报修：负责做好监控中心设施设备出现故障的报修工作（如联动系统、报警装置、录像设备、监视器、操作键盘等）；
10
资料保存：负责做好本班内各类事件的发生经过和处理结果的记录工作，保存好值班记录及录像资料，任何单位及个人需调阅、复制录像必须经管理处经理同意；
11
工作汇报：负责对当班期间出现的重要事件进行汇总并上报（如投诉、求助及突发事件、跟进工作等）；
12
完成上级交办的其它任务。
资格/技能
资格证书要求
消防培训上岗证
必备技能要求
熟练掌握消防、监控设备的运用、操作、使用。
经验要求
物管行业经验
不低于2年
类似岗位工作经验
不低于1年
设备操作、管理经验
不低于1年

岗位名称
巡检岗
职 级
安保员
所属部门
安保部
直属上级
安保主管
序号
工作职责
1
公共区域巡检：负责对业主单位公共设施设备、公共安全、环境卫生、成品保护、消防通道的畅通及完好情况进行检查并登记；
2
重点部位巡查：负责对楼宇隐蔽死角、监控中心、地下车库等区域（特别是暴雨季节排水设施）进行重点检查，特别是暴雨季节排水设施进行重点检查，及时消除隐患，并做好巡逻记录；
3
重大问题的汇报处置：巡视工作中发现重大问题要立即向监控中心或安保主管报告，并保护好现场，发现火灾立即报警，并采取扑救措施，处理完毕，做好记录；
4
施工现场巡检：负责做好施工部位装修巡检工作，发现安全隐患、违章作业等违规行为，及时上报并配合处理。
5
引导帮助客户：主动帮助有需求的客户，必要时给予帮组或引导，着装整洁干净，维护公司良好形象；
6
完成上级交办的其它任务。
技能要求
必备技能要求
熟练掌握安保岗位职责及业务技能
经验要求
类似岗位工作经验
不低于1年
岗位巡检经验
不低于1年

岗位名称
消防岗
职 级
安保员
所属部门
安保部
直属上级
安保主管
序号
工作职责
1
消防设备、器材使用：熟悉业主单位消防设施安装位置，掌握各种灭火器材使用方法；
2
报警的确认及处置：负责对火警及其他报警的验证和应急处理工作，劝阻、制止管辖区域内发生的治安事件，必要时可报警寻求援助；
3
消防设备检查：负责对消火栓、灭火器等消防设施进行检查和清洁，确保完成并符合规范要求；
4
紧急事务处置：负责日常消防安全隐患及突发事件的紧急处理；
5
消防设备管理：负责对消防设施和技防设施、灭火器材进行管理，并保证随时处于完好有效状态；
6
应急演练：负责组织开展日常各种应急预案演练，按照预案等级进行逐一演练，全年覆盖所有的应急预案演练（具体演练次数、时间、实施参照各应急预案中之规定）；
7
完成领导交办的其他工作。
技能要求
必备技能要求
消防培训上岗证
经验要求
类似岗位工作经验
不低于3年
人员管理经验
不低于2年

安保部门培训制度
3.1.3安保部门制度
培训制度
1.0目的
规范培训方案的实施与管理，确保培训能够按照计划执行，提升安保岗位人员的专业知识和业务技能，考核成绩为员工奖励、晋级、调动提供客观依据。
2.0适用范围
秦皇岛市宏添源物业服务有限公司各项目安保部员工
3.0职责
3.1安保主管负责对入职员工及本班员工进行引导培训；
3.2项目主管每周对各班组进行理论、实操等培训；
3.3项目经理负责定期组织培训，并落实、检查班组培训情况。
4.0程序
4.1培训制度
4.1.1安保人员均须参加相关培训，通过培训熟练掌握操作技能，确保能胜任其所在
岗位的工作；
4.1.2 培训方式：岗前培训和在岗培训；
4.1.2.1岗前培训：项目经理统一按照公司要求并结合各项目实际需要组织培训，培训内容以秩序维护、岗位基本技能、实操技能、法律法规、作业指导书、消防管理工作标准等内容为准。
4.1.2.2 在岗培训：所有基本业务技能均在入职两个月内完成规定培训内容，
4.1.3实施培训时要充分考虑理论与实际相结合，室内室外交替进行，根据任务、培训
对象、季节、场地条件等特点组织培训内容；
4.1.4 切实抓好培训准备工作，培训准备应至少包括场地、器材、培训教材等准备；
4.1.5组织培训时由项目主管和安保主管具体负责。
4.2培训计划
4.2.1培训分类：年度培训 月度培训
4.2.2培训计划编制时间：
4.2.2.1年度培训计划：项目主管11月前完成次年培训计划编制，12月提交次年年度培训计划；

4.2.2.2 月度培训计划：安保主管每月25日前完成次月培训计划编制，28日提交次月培训计划；
4.3培训内容
4.3.1理论培训：主要以理论知识及业务技能操作培训为主；
4.3.2理论知识：主要以公司基础教育、安保工作特点、职业道德、礼仪规范展开培训；
4.3.3业务技能：主要以各种消防器材使用操作、岗位职责、质量记录填写、车辆管理、装修现场管控、应急突发事件处理程序、军事基础、交通手势等相关法律法规的培训；
4.4培训要求
4.4.1项目经理：
4.4.2每年不少于1次实操培训，全年不低于4次；
4.4.3每年不少于1次消防演练培训，全年覆盖全部应急演练培训。
4.4.4按照年度培训计划时间节点完成培训科目。
4.4.2项目主管：
4.4.2.1每月不少于1次对安保员实操/理论培训，每季度不少于3次；
4.4.2.2每月严格按照月度培训计划完成培训科目。
4.4.3安保主管：
4.4.3.1每周不少于1次对安保员实操/理论培训，每月不少于4次；
4.4.3.2每月负责对新入职员工做入职引导、业务技能、理论、实操等培训工作；
4.4.4监控中心值班:
4.4.4.1按照消防部门强制规定，必须参加一年一度消防培训，通过培训考核合格后统一颁发上岗证，持证上岗；
4.4.5新员工入职：
4.4.5.1必须参加由公司组织的入职培训（1次），及在岗2次以上培训；
4.4.6老员工培训：
4.4.6.1全年参加项目经理组织的培训不少于6次
4.4.6.2全年参加安保主管组织的培训不少于12次；
4.4.7月度培训计划中涉及各种理论培训、突发公共事件应急演练培训、重要的岗位勤务训练，必须由项目主管以上级别人员组织实施；
4.4.8各级培训应建立培训考勤登记，确保应训人员均参加各项培训，培训结束后应组织考核，对未通过考核的人员应组织补训和补考；
4.4.9 依照公司档案管理规定，严格做好各项培训记录及归档存档工作。
4.5培训考核
4.5.1项目部经理：每月需对项目主管的培训次数（4次）、执行情况、实施效果进行抽查考核；
4.5.2项目主管：每月需对安保主管培训次数（4次）、执行情况、实施效果进行考核，
核中存在的