房地产开发经营-习题.doc

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第1章 导论
一、作业习题
1．简述生地、毛地、熟地的区别。
2．设立房地产开发企业应具备哪些条件？
二、讨论习题
简述房地产项目开发与经营程序。
三、思考题
1．简述房地产的涵义。
2．房地产开发与经营涵义是什么？概念要点有哪些？
3．根据开发方式、开发项目的使用功能划分，房地产开发可分为哪几类？
4．什么是“三通一平”、“七通一平”？
5．申请领取施工许可证，应当具备哪些条件？
6．现代企业制度下最普遍采用的公司形式有哪些？
7．房地产股份有限公司具备哪些特征？
8．房地产开发企业资质等级是按照哪些标准划分的？一级、二级资质的房地产开发企业应具备哪些条件？
9．简述各级资质等级的房地产开发企业承担业务的范围。

第2章 房地产开发项目可行性研究
一、作业习题
1．某投资者以10000元／平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／平方米，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全部投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

二、讨论习题
房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告的正文中应包括哪些方面的内容？
三、思考题
1．房地产开发项目可行性研究作用有哪些？
2．简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。
3．房地产投资环境的调查应包括哪些主要内容？
4．房地产开发项目投资、成本、费用有哪些联系与区别？
5．简述出售型、出租型房地产开发项目总投资的构成。
6．房地产开发项目总投资中的开发期税费主要包括哪些税费？
7．房地产开发项目财务评价中的基本财务报表有哪几种？各有什么作用？
8、房地产开发项目财务评价中有哪些盈利能力分析指标？其中哪些属于动态评价指标？
9．房地产开发项目财务评价中有哪些清偿能力分析指标？
10．简述临界点分析的内涵。
11．简述敏感性分析的步骤。

第3章 房地产开发用地的取得
一、作业习题
1、简述在城市规划区增量国有土地上通过生地出让方式取得土地使用权的费用构成。
2、简述在城市规划区存量国有土地上通过毛地出让方式取得土地使用权的费用构成。
3、挂牌出让国有土地使用权的挂牌公告包括哪些内容？
二、讨论习题
在城市房屋拆迁中，哪些情形下需办理证据保全手续？
三、思考题
1、我国有哪几种土地所有制形式？
2、简述土地所有权、土地使用权的涵义。
3、土地利用总体规划中，按照土地用途土地可分为哪几种类型？
4、按照土地利用的性质和功能划分，与房地产开发密切相关的用地类型有哪几种？
5．简述土地收购储备的内涵。
6、房地产开发用地有哪几种取得方式？
7、国有土地使用权出让有哪几种方式？
8、国有土地使用权出让的最高年限是如何规定的？
9、简述挂牌出让国有土地使用权的程序。
10、简述征地审批权限。
11．《土地管理法》中，征收耕地的补偿标准是如何规定的？
12、房地产开发企业取得增量国有土地使用权有哪几种途径？
13、什么是城市房地产拆迁的法律凭证？
14、简述城市房屋拆迁的工作程序？
15、城市房屋拆迁补偿有哪几种方式？
16、城市房屋拆迁纠纷处理方式有哪几种？
17、对违章建筑、临时建筑的拆迁补偿应如何处理？
44章 房地产开发资金的筹集
一、作业习题
1、以在建工程抵押的房地产抵押合同应当载明哪些内容？
2、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。
二、讨论习题
房地产开发项目资金筹集规划的主要内容有哪些？
三、思考题
1、投资有哪些特性？
2、房地产投资的形式有哪些？
3、房地产投资有哪些特性？
4、房地产投资的系统风险和个别风险分别包括哪些方面？
5、简述房地产开发资金筹集的内涵。
6、房地产开发资金筹集方式主要有哪些？
7、房地产开发企业自有资金有哪几部分组成？
8、房地产股份有限公司可通过哪几种方式筹集资本金？
9、在房地产项目开发建设中，为满足项目筹资需要的房地产抵押贷款主要有哪几种？
10、筹资的资金成本由哪几部分组成？
11、评价筹资方案优劣的主要指标有哪些？

第5章 房地产开发项目的规划设计及其评价
一、作业习题
指标B、B 、B 对评价目标A的判断矩阵部分数据如下表，试用层次分析法计算特征向量，并对判断矩阵的一致性进行检验。（计算结果保留到小数点后三位）。
A
B
B
B
B
1

B
7
1

B
5
1/2
1

二、讨论习题
房地产开发项目的规划管理主要体现在哪些方面？
三、思考题
1、控制性详细规划有哪些基本内容？
2、《规划设计条件通知书》主要包括哪些内容？
3、简述居住区、居住小区、居住组团的内涵。
4、简述居住区总用地的构成。
5、居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？
6、居住区规划设计的技术经济指标有哪些？各指标的含义是什么？
7、简述开发项目规划设计方案评价的步骤。

第6章 房地产开发与经营中的招标与投标
一、作业习题
1、以公开招标为例，简述施工招标程序。
2、施工招标有哪几种评标方法。
二、讨论习题
在房地产项目开发过程中，哪些采购必须进行招标？
三、思考题
1、简述招标投标的涵义。
2、招标投标的对象分为哪几类？
3、招标代理机构应当具备哪些条件？
4、招标有哪几种方式？
5、招标公告应当载明哪些内容？
6、投标文件通常可分为哪几种文件？
7、评标报告一般应包括哪些内容？
8、中标人的投标应当符合什么条件？
9、监理招标的招标文件应包括哪几方面内容？
10、设计招标文件应包括哪几方面内容？
11、施工招标的招标文件应包括哪几方面内容？
12、物资招标投标中投标的基本单位是什么？
第7章 房地产项目开发与经营中的合同管理
一、作业习题
1、建设工程施工合同有哪几种计价方式？
2、《建设工程质量管理条例》对在正常使用条件下的最低保修期限是如何规定的？
3、《商品房买卖合同》应当明确哪些主要内容？
二、讨论习题
房地产开发企业合同管理有哪些主要工作？
三、思考题
1、简述房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质。
2、根据性质的不同，合同有哪几种分类方法？
3、什么是合同订立过程中不可缺少的主要步骤？
4、建设工程委托监理合同有哪些合同文件组成？
5、《建设工程委托监理合同（示范文本）》由哪几部分组成？
6、建设工程工勘察、设计合同一般包括哪些条款？
7、简述《建设工程施工合同》的组成及解释顺序。
8、《建设工程施工合同（示范文本）》由哪几部分组成？
9、物资购销合同一般应包括哪几方面内容？
10、房屋租赁合同应包括哪些条款？

第8章 房地产开发项目实施阶段管理
一、作业习题
1、对于委托监理的房地产开发项目，房地产开发企业在施工阶段管理的主要工作有哪些？
2、房地产开发项目竣工验收应当具备哪些条件？
二、讨论习题
咨询工程师对工程项目的管理主要有哪些特点？
三、思考题
1、工程项目管理主要有哪几种模式？
2、简述PMC (Project Management Contractor) 方式的内涵。
3、工程项目总控有哪些主要特点？
4、项目业主的含义是什么？
5、咨询工程师的含义是什么？
6、工程勘察、地下水、地表水的勘探主要包括哪些内容？
7、对于委托监理的房地产开发项目，房地产开发企业在勘察阶段管理的主要工作有哪些？
8、设计阶段主要有哪些特点？
9、对于委托监理的房地产开发项目，房地产开发企业在设计阶段管理的主要工作有哪些？
10、施工阶段主要有哪些特点？
11、简述房地产开发项目竣工验收的程序。
12、工程竣工验收报告主要包括哪些内容？
13、房地产开发项目的最低保修期限是如何确定的？

第9章 房地产营销
一、作业习题
1、商品房预售应当符合哪些条件？
2、商品房现售应当符合哪些条件？
3、房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前应当向买受人明示的资料有那些？
二、讨论习题
房地产项目定位包括哪几部分内容？
三、思考题
1、市场营销学的发展历史可分为哪几个时期？
2．什么是房地产市场营销？
3、房地产项目营销策划书有哪些主要内容？
4、市场细分的内涵是什么？
5、住宅市场的市场细分依据有哪些？
6、市场细分的要求有哪些？
7、目标市场选择一般有哪几种模式？
8、商业房地产产品定位有哪些主要内容？
9、房地产租、售计划包括哪几方面内容？
10、房地产中介服务有哪几种主要类型？
11、房地产经纪活动有哪些基本类型？
12、商品房的销售单价是如何确定的？
13、我国对房地产经纪收费是如何规定的？
14、房地产市场推广主要有哪几种方式？
15、根据程序化推销理论，简述房地产推销过程。
16、房地产开发企业在商品房交付使用时向购房者提供的“两书”指的是什么？
17、《商品房买卖合同》主要包括哪些内容？
18、简述开发房屋租赁的步骤。
19、物业管理有哪些基本内容？
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